Бремя «зеленой» аренды

Green Lease («зеленая аренда») набирает все большие обороты в США, Европе и Австралии. Green Lease с юридической точки зрения можно охарактеризовать как комплекс взаимных прав и обязанностей арендодателя и арендатора по договору аренды, которые позволяют указанным лицам совместными усилиями обеспечивать соответствие помещений, предоставленных в аренду арендодателем, и деятельности арендатора в этих помещениях определенным экологическим стандартам. Такие стандарты, как правило, разрабатываются неправительственными организациями и в разных странах имеют различный предмет регулирования: от энергетической эффективности до всесторонней минимизации воздействия на окружающую среду и создания экологически благоприятной среды обитания для человека.

Одна из главных причин, которая обуславливает существование Green Lease, – это сертификация зданий в соответствии с определенными стандартами. Наличие такой сертификации в некоторых странах дает возможность владельцам зданий получить от государства разного рода льготы. Одновременно такое здание на рынке будет котироваться выше как с точки зрения возможности арендодателя устанавливать более высокие арендные ставки, так и с точки зрения престижности здания для арендатора. Как правило, обязанность прохождения такой сертификации договором возлагается на арендодателя. Помимо этого в некоторых странах, например в Австралии, постепенно формируется корпоративное законодательство, обязывающее менеджмент компаний при принятии им решений по руководству деятельностью компании учитывать ее воздействие на общество и окружающую среду. Таким образом, Green Lease помогает достичь не только целей энергосбережения и энергетической эффективности, но и способствует эффективному управлению. Требования стандартов в рамках Green Lease несколько шире и зачастую строже государственных норм в области экологической безопасности.

Аспекты Green Lease в России

В России вопросы, которые могут быть отнесены к Green Lease, регулируются на законодательном уровне. В частности, на уровне федерального закона введены понятия энерго сбережения и энергетической эффективности (№ 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 23.11.09). Помимо этого законодательство содержит, во-первых, требование о необходимости соответствия построенного объекта капитального строительства определенным нормативным требованиям, регулирующим экологическую безопасность здания, в том числе экологические аспекты размещения здания на местности, экологическую безопасность строительных материалов и размещаемого в здании оборудования; во-вторых, требования к экологической безопасности определенных видов деятельности, которые будут осуществляться в здании, и ограничения при осуществлении деятельности, связанные с ее влиянием на здоровье человека. Существующее в России нормативное регулирование в определенной мере затрагивает сферы, которые являются предметом стандартов Green Lease.

Юридические особенности Green Lease

В связи с тем, что в России стандарты Green Lease не могут быть применены к отношениям сторон в силу закона, основным юридическим средством регулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя в части соблюдения требований указанных стандартов будет являться договор аренды и сопутствующие ему документы, являющиеся его неотъемлемой частью.

При разработке положений договора аренды будут учитываться, сферы арендных отношений, в которых применяются стандарты Green Lease, чтобы сформулировать конкретный состав прав и обязанностей сторон, а также механизмы взаимного контроля сторон за исполнением обязательств другой стороной и формулирования оснований и мер ответственности за их нарушение.

Сферы арендных отношений, в которых применяются стандарты Green Lease, могут включать в себя:

энергосбережение, в том числе установку арендодателем в здании и использование арендатором в помещениях энергосберегающего оборудования, а также установления правил, при которых сотрудники арендатора ограничивают расход электроэнергии, либо установление необходимых датчиков и сенсоров, отключающих электропитание не используемых длительное время приборов;

эксплуатацию помещений, включая, например, уборку помещений, систематическое обслуживание систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха;

учет потребляемых арендатором коммунальных услуг;

утилизацию отходов и мусора;

приоритетное предоставление парковки автомобилям с низким уровнем выбросов выхлопных газов в атмосферу.

Механизм реализации Green Lease заключаются в распределении обязанностей между сторонами договора аренды таким образом, чтобы обеспечивалось выполнение стандартов Green Lease. Стороны могут предусмотреть способы контроля за соблюдением указанных требований, например: инспектирование арендодателем арендуемых помещений, в том числе с привлечением независимых экспертов; право арендатора требовать документацию на оборудование, установленное арендодателем в здании и т. д.

В России сегодня применение стандартов Green Lease может носить характер добровольной сертификации, дающей определенные конкурентные преимущества. Со стороны государства пока даже речи не идет о каком-либо стимулировании соблюдения таких стандартов. В то же время возможное появление Green Lease на российском рынке аренды недвижимости, скорее всего, не потребует разработки принципиально новых положений договоров аренды, так как цели Green Lease в целом могут быть достигнуты средствами, достаточно распространенными в договорной практике.

Симаков Дмитрий Алексеевич, менеджер компании «Эрнст энд Янг»
Сергей Стефанишин, партнер «Эрнст энд Янг»