Тимоти Фенвик: «Я думал, что не захочу задерживаться в Москве надолго»

- У вас интересный опыт работы на московском рынке недвижимости. Что привело вас сюда и каковы основные этапы вашей карьеры?
- Я не думаю, что моя карьера настолько интересна, как интересен город Мо-сква. Впервые я попал в Москву в 1995 году для выполнения рыночных ис-следований: необходимо было выяснить целесообразность для Jones Lang LaSalle (или Wootton, как она тогда называлась) открытия здесь своего пред-ставительства. Должен признаться, что я ожидал увидеть место, в котором не возникает желания задерживаться дольше необходимого. Но, проезжая по Ленинградскому шоссе, я увидел, какое здесь все масштабное, и с тех пор никогда не сомневался в том, что в Москве можно заниматься бизнесом. По-этому я остался здесь и проработал четыре с половиной года – сначала в Jones Lang Wootton, как она тогда именовалась, а потом и в Jones Lang La-Salle. Затем я вернулся в Европу и работал, как и прежде, в Бельгии, Герма-нии и Италии. В начале этого года Клаудио де Эккер, один из совладельцев Codest, попросил меня приехать и заняться двумя направлениями деятельно-сти. Первое – начать операции в совместном девелопменте и второе – взять на себя полную ответственность за развитие бизнеса и коммерческие контак-ты. Вот так я и вернулся в Москву.

- В прошлом вы были брокером?
- Да, я занимался консалтингом в области недвижимости.

- В чем, на ваш взгляд, основные отличия российской строительной ин-дустрии от западной?
- Наверное, в традициях и подготовке специалистов. К сожалению, советская традиция была привязана к пятилетним планам и к достижению исключи-тельно количественных показателей. Вопросам качества, эффективности и дизайна практически не придавалось значения. А долговечность и будущая эксплуатация здания вообще не принимались в расчет. На Западе же все про-исходило наоборот, так как присутствовала рыночная конкуренция. В боль-шинстве западных стран качественный уровень квалификации мастеровых в целом сохранился, хотя в некоторых странах, например, в Англии, частично утрачен.
С другой стороны, в Италии богатые традиции зодчества сохранились во всем своем великолепии. Это четко просматривается в отделочных работах, например, по мрамору, резьбе по камню и других. Наша задача – сохранить именно эти исконные «навыки честного каменщика».

- У вас здесь есть свои рабочие?
- Да, у нас есть свои команды для большинства строительных специально-стей.

- А тренинги вы проводите?
- Проводим, и достаточно часто. Обычно у нас на каждой строительной пло-щадке от трех до шести инженеров экспатов, и потому большая часть тре-нингов проходит прямо на рабочем месте. Это для нас наиболее эффективно, так как некоторым рабочим не очень-то хочется возвращаться за школьную скамью.

- Приходится вам переучивать рабочих в России?
- Старых навыков действительно не хватает, но в ходе подготовки рабочих мы поняли, что необходимого нам уровня достичь можно. Хотя традиции, конечно, вымерли.

- В чем разница между тендерами здесь и на Западе?
- Что касается нас, то большой разницы нет. Здесь людей часто удивляет тот факт, что Codest участвует в тендере, только если имеется вся документация, проведены все обмеры и есть в наличии ведомость объемов работ. Это нужно для того, чтобы назначить такую цену, которую потом не придется менять. В принципе это довольно дорогой и медленный подход, т. к. для участия в тен-дере на строительство офисного здания нам с командой из двух человек при-дется работать 2–3 недели. Но подписывать окончательный контракт без этой предварительной работы мы не можем. Сюрпризы не нужны ни нам, ни на-шим клиентам. Иногда клиенты ожидают от нас ответа уже через два или три дня, полагая, что «это офисное здание и, значит, оно стоит $1000 за кв. м», что справедливо для предварительной оценки, но недостаточно для заключе-ния контракта. В любом случае мы должны учесть в наших оценках непред-виденные расходы или сложные геологические условия и т. д. На это уходит время, а условия в России отличаются от западных, и cроки длиннее.

- Можно ли, на ваш взгляд, говорить о том, что в отношении строитель-ства зданий инвесторы здесь менее сведущи, чем на Западе?
- Нет, общий уровень технических знаний находится на достаточно высоком уровне. Проблемы возникают в вопросах эффективности планировки и эко-номики строительства. Любому архитектору нужен хороший заказчик. Будь ты хоть лучшим архитектором в мире – твое здание не достигнет коммерче-ского успеха, если не будет столь экономичным, сколь и хорошо спроектиро-ванным. Можно победить на всех конкурсах, попасть на обложку престижно-го журнала, но без хорошего заказчика хорошего здания не будет. И именно потому, что традициям экономии и эффективности в России достаточно дол-го уделялось слишком мало внимания, иногда получается так, что с местны-ми заказчиками и архитекторами результаты получаются не столь эффектив-ными, как могли бы быть. Малоэффективное здание не сможет привлечь со-лидных арендаторов на наилучших условиях, а это снижает его ценность.

- Я разговаривал с некоторыми архитекторами на эту тему, и они гово-рят, что в этом виноват заказчик. Заказчик сам не знает, чего хочет.
- Вот именно, они подтверждают мои слова: им также необходим хороший заказчик.

- Случается ли так, что, заключив контракт с инвестором или девелопе-ром, вы потом пересматриваете его условия?
- Нет, но на рынке существует два типа контрактов. Первый тип – это там, где имеется вся необходимая документация, все разрешения и т. д. Второй тип –это так называемый контракт на проектирование и строительство, где архитектор несет ответственность за общее проектирование, а мы – за инжи-ниринг и рабочую документацию. Обычно такой контракт базируется на мак-симальной цене, а затем мы используем прозрачную систему подсчета реаль-ной стоимости.

- Что вы думаете о методах управления строительством, которые ис-пользуются, например, такими компаниями, как Bovis?
- По ряду проектов мы задействуем профессиональных менеджеров проектов – этот подход хорошо оправдывает себя с клиентами, которые не являются профессионалами в области строительства. Что касается методов Bovis, то нечто похожее мы используем в контрактах на проектирование и строитель-ство, но строим всегда сами. Строительным менеджментом в одиночку мы не занимаемся – мы строим и участвуем по мере необходимости в управлении процессом строительства, включая рабочее проектирование.

- Испытываете ли вы трудности с поставкой качественных материалов?
- С основными материалами проблем нет. Проблемы с качеством и стабиль-ностью поставок остались в прошлом. На сегодняшний день все достаточно надежно, к тому же на рынок выходит все больше и больше поставщиков инженерного оборудования. Тем не менее такое оборудование, как системы кондиционирования и лифты, до сих пор в основном импортируется и даже крупные производители не держат больших запасов на своих складах в Рос-сии, поэтому его приходится завозить из-за рубежа, что влечет за собой ре-шение таможенных и других вопросов. Сейчас, конечно, легче, чем было раньше, но до уровня Западной Европы все-таки еще далеко.

- Становится ли рынок более прозрачным с финансовой точки зрения?
- Если говорить о профессиональном строительстве, то все достаточно про-зрачно. Есть, конечно, исключения – например, региональные рынки. Труд-но, например, назвать точную цену бетона во всех местах его отпуска по пу-ти из Москвы в Омск.

- Помогает ли рынку улучшающаяся ситуация в банковском секторе?
- Что касается физического объема работы, то нет, но улучшающиеся усло-вия российского финансового рынка помогают нашим клиентам лучше структурировать займы.
Местные банки, например, Сбербанк, Газпромбанк, используют синдициро-ванные кредиты с западными банками, что требует предоставления подряд-чиками так называемых performance bonds, т. е. гарантий по должному ис-полнению контракта, необходимых для обеспечения проектного финансиро-вания. Это означает, что у западных подрядчиков, по сравнению с местными, есть определенное преимущество, так как последние испытывают трудности с предоставлением таких гарантий.

- Используете ли вы то, что называется front companies или что-либо по-добное?
- Мы очень старомодны не только в том, что касается качества выполняемых работ, но и в финансовом отношении. Если мы не уверены в источнике про-исхождения денег и присутствуют не все необходимые разрешения, то мы попросту не беремся за работу.

- Участвуете ли вы в проекте «Москва-Сити»?
- Очень надеемся поучаствовать, но пока случая не представилось.

- Назовите ваши основные текущие проекты в Москве.
- Наверное, самый крупный наш проект – это «Дукат III» и еще бизнес-парк «Крылатские Холмы» и медицинский центр там же. Есть еще проект в стадии завершения – «Балчуг Плаза» и только начинающийся проект – многофунк-циональный комплекс «Неглинная Плаза».

- Повлияют ли на вас новые нормы и правила, которые введут после трагедии в «Трансвааль-парке»?
- Мы живем в век норм и правил. Они появляются регулярно, и мы к этому готовы. Что касается «Трансвааля», то это, конечно же, минус для отрасли, но на что конкретно будут направлены связанные с этим новые нормы и правила, пока не ясно.

- Как думаете, вы покинете когда-нибудь Россию?
- О да, конечно. Москва, без сомнения, одно из самых привлекательных мест для ведения бизнеса и жизни, но вот что-то не уверен я насчет качества жиз-ни для отставных строителей и агентов по недвижимости.