Собственники возвращают власть

Бремя перемен
Рынок складов в России всегда был в числе аутсайдеров среди других секторов рынка коммерческой недвижимости. Исключения составляли только Москва и Петербург, где к началу кризиса сформировалась конкурентная среда, а число качественных объектов с теми или иными оговорками удовлетворяло потребностям рынка. Правда, до кризиса уровень вакантных площадей даже в подмосковных складах не превышал 1-2%, а ставки аренды на них постоянно росли.

Кризис кардинально изменил ситуацию. Снижение уровня деловой активности привело к резкому падению спроса на склады и росту уровня вакантных площадей. По данным Colliers International, в пик кризиса уровень пустующих площадей на рынке складской недвижимости в Московском регионе составлял 19%, а ставки аренды на такие объекты продолжали неуклонно снижаться. Причина проста: основные арендаторы складов – торговые сети, производственные компании и логистические операторы – понесли серьезные потери и вынуждены были отказываться от части складских площадей ввиду их невостребованности. Естественно, в такой ситуации все девелоперы остановили строительство складских проектов и не выходили на рынок с новым предложением. «Заметное снижение активности арендаторов привело к коррекции ставок аренды до уровня, близкого к $100, на складах Москвы. При таких ставках в 2009 году и первой половине 2010 года инвесторам и девелоперам было экономически нецелесообразно начинать новое строительство, так как рентабельность подобных проектов невысока», – рассказывает директор по маркетингу и аренде Raven Russia Виктор Афанасенко.

Но 2010 год стал годом перемен. Экономика постепенно начала выходить из кризиса, и потребность в складских помещениях стала расти. По крайней мере в Московском регионе. По сравнению с 2009 годом спрос вырос на 20%, полагает директор департамента складской недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов. «Общий объем сделок в 2010 году более чем в полтора раза превысил аналогичный показатель 2009 года, а объем поглощения в два раза превысил общую площадь введенных в эксплуатацию складских комплексов», – добавляет директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Владислав Рябов.

По данным Knight Frank, в 2010 году объем введенных складских площадей в московском регионе составил около 380 тыс. кв. м, что в 1,6 раза меньше, чем в 2009-м. При этом общий объем поглощения в прошлом году составил 950 тыс. кв. м, отмечают в Colliers International. Естественно, такая диспропорция не могла не оказать влияния на ставки аренды. По словам Владислава Рябова, это привело к существенному сокращению доли вакантных площадей с 13% в конце 2009 года до 6% в конце 2010 года и росту арендных ставок. «В складских комплексах класса А уровень арендных ставок вырос со $100/кв. м в год в начале – середине года до $110-115/кв. м в год в конце 2010 года, а на складские помещения класса В – с $90/кв. м в год до $95-100/кв. м в год соответственно», – отмечает Владислав Рябов. «В Московском регионе к концу года арендные ставки вернулись на приемлемый для девелоперов уровень, который уже позволяет начинать новые проекты», – утверждает вице-президент компании Giffels Руслан Суворов.

Остановка по требованию
Тем не менее, даже несмотря на плавное восстановление спроса, кризис отбросил рынок складской недвижимости Москвы на несколько лет назад, а для его восстановления потребуется немало времени. «В течение 2010 года продолжался ввод в эксплуатацию ранее начатых проектов, а новые не закладывались», – говорит Вячеслав Холопов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank. Девелоперов можно понять. В кризис финансовая модель девелопмента складских комплексов существенно ухудшилась, вследствие чего банки прекратили финансирование таких проектов, а низкий спрос и ставки аренды не стимулировали девелоперов изыскивать источники финансирования складских строек в тяжелые времена. Однако все понимали, что рано или поздно спрос на рынке восстановится. «Под получившиеся сроки окупаемости (10-12 лет вместо 7-9 лет) и отсутствие спроса, превышающего предложение, банки и фонды перестали выдавать кредиты, а цифры в бизнес-планах не казались достижимыми», – замечает Вячеслав Холопов. В этих условиях многие девелоперы посчитали нецелесообразным реализацию проектов на ранних стадиях строительства, говорит Владислав Рябов.

Следствием такой ситуации стала неготовность рынка складской недвижимости к началу восстановления. По прогнозам брокеров и девелоперов, в 2011 году спрос продолжит расти еще сильнее, а вот предложение вырастет незначительно. Общая площадь заявленных к вводу в 2011 году складских комплексов класса А в Московском регионе составляет около 350 тыс. кв. м, подсчитали аналитики Colliers International. «Следует отметить, что часть этого объема была перенесена с 2010 года. Новых проектов среди ожидаемых к вводу в 2011 году комплексов практически нет, в основном это объекты, реализация которых началась еще до кризиса», – поясняет данные аналитиков Владислав Рябов.

Кроме того, аналитики отмечают, что в кризис девелоперы складской недвижимости переориентировались со строительства спекулятивных проектов на проекты категории built-to-suit, реализуемые под конкретных заказчиков. По словам Руслана Суворова, спрос на такие услуги существенно вырос, поэтому девелоперы с удовольствием берутся за их реализацию. При этом спекулятивные проекты на рынке практически не строятся, добавляет эксперт. «Основной проблемой для девелоперов является отсутствие финансирования. Именно поэтому многие девелоперы предпочитают built-to-suit», – объясняет руководитель группы мониторинга отдела исследований Cushman & Wakefield Александр Кунцевич.

Рынок арендодателей
Однако, по мнению всех опрошенных экспертов, восстановление спроса непременно приведет к размораживанию целого ряда проектов, а также освоению девелоперами новых площадок. «Крупные девелоперы продолжат строить склады», – уверяет Вячеслав Холопов. По мнению Александра Кунцевича, существует высокая вероятность, что в 2011 году крупные девелоперы продолжат строительство спекулятивных складов. Другое дело, что эти проекты в большинстве своем не удастся ввести в эксплуатацию в течение 2011 года, что существенно подстегнет дефицит площадей и рост ставок. По словам Виктора Афанасенко, ввода новых спекулятивных проектов, начало которым может быть положено в этом году, следует не раньше 2012-2013 годов. «Ряд девелоперов, в том числе сетевых, осторожно заявили о начале работы по реализации новых проектов – преимущественно последующих фаз существующих проектов, замороженных или не реализованных под влиянием кризиса, – рассказывает руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий. – Однако реальное строительство фактически нигде не ведется, рынок «поставщика» выжидает, как поведет себя рынок «потребителя» в первой декаде года».

Пока же рынок потребителя подает рынку продавца положительные сигналы. «В 2011 году доля вакантных площадей сократится до минимально технически возможного значения (около 2%), а ставки аренды продолжат свой рост», – прогнозирует Александр Кунцевич. По словам Игоря Казимова, 2011-й будет годом восстановления рынка складской недвижимости после кризиса. Восстановление начнется с Москвы и Санкт-Петербурга, эти регионы миновали кризисную фазу и вновь становятся привлекательными для инвестирования. «Растущий спрос провоцирует сокращение доли вакантных площадей на рынке. Этому же способствует значительное сокращение объемов нового строительства, связанное с приостановкой либо задержкой возведения ряда складских объектов», – продолжает эксперт. «В 2011 году тенденция к оживлению спроса сохранится. В совокупности с сокращением объемов нового строительства это приведет к тому, что к середине 2011 года может возникнуть дефицит предложения качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов. Это, в свою очередь, будет способствовать активизации спроса и постепенному снижению уровня вакантных площадей в сегменте строящихся складских комплексов», – добавляет Владислав Рябов. Уже сейчас арендодатели имеют возможность выбирать арендаторов, думаю, что тенденция сохранится до конца 2011 года, а уровень арендных ставок будет в среднем $120-125/кв. м в год, предполагает Виктор Афанасенко из Raven Russia.

Таким образом, баланс спроса и предложения на рынке складов снова изменился. Недолгое торжество арендаторов закончилось, и к власти снова приходят собственники. С одной стороны, это даже неплохо, поскольку новые проекты все-таки будут строиться и у компаний-арендаторов появится шанс через какое-то время вновь отвоевать утерянные позиции. Однако, с другой стороны, тотальный дефицит складских комплексов будет вести к росту арендных ставок и появлению проблем с поиском подходящих объектов. С учетом того факта, что бизнес самих арендаторов тоже еще полностью не вернулся на докризисные показатели, новые ставки аренды могут оказаться неподъемными для ряда компаний, и им волей-неволей придется довольствоваться объектами более низкого класса или же сокращать размер занимаемой площади. Тем не менее кризисная встряска была полезна рынку, поскольку позволила многим игрокам этого рынка пересмотреть свою позицию и стратегию развития и взглянуть на рынок глазами арендаторов. Возможно, следствием этого станет появление на рынке более качественных и интересных проектов, которые будут в полной мере удовлетворять потребностям рынка.