Позицию большинства заказчиков можно охарактеризовать ставшим уже хрестоматийным выражением: «Делаем быстро, дешево и качественно! Выбирайте любые два пункта из трех». Действительно, чудес не бывает, невозможно получить качественный проект в сжатые сроки и по необоснованно низкой цене.
До кризиса ликвидность проектов была высока, а возникающие при их реализации издержки на конечный результат влияли незначительно. Сегодня же, когда требования к проектам и конкуренция на рынке ужесточились, многие заказчики пытаются нарушить баланс: реализовать проект еще быстрее, вложить в него как можно меньше средств, но при этом получить наивысшее качество. На мой взгляд, при реализации любого проекта прежде всего следует задумываться не о способах максимального снижения его стоимости, а об оптимизации стоимости до адекватно приемлемого уровня. Основной акцент здесь – оптимизация.
Сценарий управленца
Все три задачи – оптимизация стоимости, сроков и качества строительства – управленческие. Решать их следует только после четкого определения всех качественных параметров проекта. Под качеством понимается не только качество самого строительства, но и способность управляющей строительством компании удовлетворить все потребности заказчика. Любой проект начинается с моделирования желаемого результата. Чем подробнее будут описаны качественные параметры, тем быстрее и эффективнее управляющая компания сможет оптимизировать стоимость и сроки реализации проекта.
Для четкого соблюдения сроков строительства нужно делать упор на две основные функции – планирование технологической последовательности всех проектных действий и контроль за их своевременным выполнением. Необходимо помнить и о возможных рисках, возникающих в процессе реализации проекта. Из правил NASA для руководителей проектов: «Все проблемы можно разрешить вовремя, если в вашем графике есть достаточные резервы времени на непредвиденные обстоятельства». Поэтому просчитав все возможные сценарии развития событий, заложите эти резервы в первоначально установленные сроки. Управление рисками – отдельная тема, требующая серьезного подхода, поскольку для каждого проекта необходимо индивидуально рассчитывать возможные временные сдвиги с учетом вероятности возникновения риска и его значимости (см. формулу).
Теперь можно приступать к созданию стоимостной модели проекта. Следует учитывать, что стоимость проекта формируется на основании рыночных условий, поэтому основное внимание на данном этапе моделирования проекта уделяется именно им.
Есть разные способы оптимизации стоимости проекта. Традиционный для современного российского рынка путь – конкурсный отбор подрядчиков на проведение строительно-монтажных работ и поставок материалов. Главная задача управляющего строительством заключается в отборе подрядчиков, поставщиков и исполнителей и обеспечении оптимальной стоимости работ и материалов при их необходимом качестве. Это вполне осуществимо, поскольку сегодня практически все материалы и услуги представлены на рынке в избытке, что подталкивает поставщиков и подрядчиков к острой ценовой конкуренции.
От теории к практике
Еще одна задача, которая позволит оптимизировать одновременно и стоимость, и сроки реализации проекта, – грамотный выбор инженерных решений. Можно быть отличным специалистом в управлении, проведении конкурсных процедур и формировании цены, но не разбираться в предметной области. Однако в нашем деле необходимо глубокое знание отрасли и существующих строительных технологий, в том числе инновационных. Пока заказчики в большинстве своем относятся к новым технологиям недоверчиво. Хотя среди них можно найти технологические решения, позволяющие значительно сократить стоимость проекта.
Несколько лет назад мы неминуемо пришли к использованию одной из новых технологий в строительстве, которая в итоге значительно повысила эффективность проекта, снизила его стоимость и сроки реализации. Тогда наша компания выступала в роли застройщика жилого дома повышенной комфортности на восемь квартир со встроенным паркингом в Пушкине. До начала возведения нового здания необходимо было расселить аварийный дом, расположенный на участке под застройку. При определении стоимостной модели проекта мы не учли риски, связанные с расселением, в особенности касающиеся времени, необходимого для переоформления документов. В результате сверх планируемых шести месяцев расселение дома затянулось еще на полгода, а средств было затрачено в 2,5 раза больше. Прибыльность проекта упала до нуля. Наша стоимостная модель оказалась неадекватна параметрам, изначально заложенным в проект. Перед нами был выбор – признать несостоятельность ранее установленной стоимостной модели и откорректировать сроки и стоимость реализации проекта или всеми возможными путями уместиться в ту стоимость, которую мы изначально для себя определили. Возник вопрос: за счет чего мы можем ее оптимизировать? Тогда мы проанализировали имеющиеся на рынке технологические решения, рассчитали возможные сценарии развития и остановились на применении одной из новых технологий, которая решила все наши вопросы. Данная технология – VELOX – в Россию пришла совсем недавно, и заключается она в возведении монолитного здания при помощи несъемной опалубки из щепоцементных плит. Ее применение позволило нам при сохранении нужных качественных характеристик, увеличить площадь объекта на 5%, уложиться в сроки реализации и сэкономить на механизации строительства, выведя проект на первоначальные показатели доходности.
С подобной проблемой мы столкнулись при строительстве 15-этажного многофункционального комплекса, состоящего из гостиницы и бизнес-центра (общая площадь – 56,5 тыс. кв. м) в Краснодаре. Как правило, для таких объектов используется система кондиционирования с электрическим приводом, требующая значительных затрат электроэнергии при эксплуатации. Нами было предложено заменить применяемую систему чиллер-фанкойл на инновационную систему тригенерации, позволяющую производить холод из тепла, вырабатываемого котельной, а значит, значительно сэкономить при эксплуатации. На первый взгляд, предлагаемое решение по единовременным затратам было дороже предыдущего. Однако с учетом эксплуатационных расходов и экономии на подключении здания к электросетям в связи с избыточной потребляемой мощностью стоимость установки обеих систем сравнялась. Нам удалось обеспечить экономичность эксплуатации здания.
Цель и баланс
Говоря о стоимости любого строительного проекта, нужно всегда помнить о его конечной цели.
Одно дело, когда вы выходите из проекта в момент завершения строительства. Тогда его стоимость является основным критерием успешности. Если же основная задача здания в перспективе приносить определенный доход от эксплуатации, то здесь необходимо оперировать двумя типами стоимости. Следует учитывать не только стоимость капитальных вложений на строительство объекта, но и стоимость его последующей эксплуатации. Мы все пользуемся различными эксплуатационными ресурсами. Не секрет, что цена их постоянно растет. Можно построить очень дешевый дом, а в перспективе получить огромные расходы на его эксплуатацию. С другой стороны, можно возвести современный энергоэффективный, так называемый пассивный дом, но стоимость его строительства будет очень высока.
Вопросы энергоэффективности и экостроительства сегодня поднимаются все чаще. Но развитие этих технологий, позволяющих строить недорогие в эксплуатации дома, обходится значительно дороже, нежели возведение типичного спекулятивного объекта. Я думаю, что оптимальным решением для любого заказчика может стать некий баланс между двумя указанными типами стоимости.
Геннадий Киркин, генеральный директор компании «Ирбис»