Торгово-развлекательный центр «Рамстор Капитолий» общей площадью 130 тыс. кв. м открылся 2 декабря 2006 года в Москве, на проспекте Вернадского. В нем разместились более ста торговых операторов, офисный комплекс площадью около 8 тыс. «квадратов», 8-зальный кинотеатр «Каро-Фильм», развлекательный комплекс с боулингом, фитнес-центр, отделения банков и предприятий сферы обслуживания, кафе, рестораны и многое другое, включая первый из открывшихся в России магазинов бытовой электроники Media Markt… Владелец ТРЦ – ООО «Рамэнка» – дважды лауреат профессиональной премии в области коммерческой недвижимости Commercial Real Estate Moscow Awards. В этом году «Рамстор Капитолий» был признан лучшим в номинации «Крупный торговый центр». Еще один приз за этот же объект специалисты архитектурного бюро Enka завоевали в номинации «Архитектор года».

62-й зеленый кенгуру
Стоит отметить, что турецкий девелопер не захотел рассказывать о своем объекте, поэтому CRE получил информацию их других источников.
«Рамстор Капитолий» стал 62-м по счету, а также десятым и крупнейшим объектом сети в формате «торговый центр». Собственно гипермаркет «Рамстор» занимает в нем 6 тыс. кв. м и предлагает около 35 тыс. наименований продуктов и промтоваров. На начальной стадии проекта предполагалось, что ежедневно через его кассы будет проходить около 10 тыс. клиентов, а в предпраздничные дни – до 20 тыс. и более.
«ТЦ выгодно расположен: в престижном районе, рядом со станцией метро «Университет», на оживленной магистрали, что делает его удобным для посещения жителями не только близлежащих, но и других районов Москвы, – отмечает начальник департамента развития LEON Building Максим Марухленко. – Так что в ближайшие пять лет ему вряд ли понадобится реконцепция. Интересный интерьер, комфортный отдых, высокая посещаемость в вечерние часы, оригинальные и одновременно функциональные планировки…»
Впрочем, концепция комплекса – «центр семейного шопинга, досуга и развлечений» – не слишком оригинальна на фоне столичных предшественников. А в последнее время специалисты все чаще спорят, насколько правильно смешивать «семейное» с «досуговым». Но как раз «Рамстор Капитолию» можно рассчитывать на самую широкую аудиторию: в пяти минутах ходьбы метро и жилые дома, в десяти – бизнес-центр и цирк, в 15 – МГУ и парк. К слову, студенты на интернет-форумах МГУ активно обсуждают проект и положительно о нем отзываются. Так что в данном случае само местоположение обязывает…
«По 10-балльной шкале мы бы оценили location на восьмерку, да и то лишь потому, что это не самый центр столицы, – комментирует директор отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. – А по формату ТЦ вполне соответствует району: обеспеченное население, большое число студентов (а значит, кинотеатр, фуд-корт и боулинг будут отличными «якорями»), деловой и офисный контингент… То есть практически универсальная целевая аудитория. Примерный срок окупаемости такого объекта – 5 лет».
По консолидированному мнению независимых аналитиков, покупательские потоки верхних этажей ТРЦ генерируются больше Media Markt, чем гипермаркетом. Впрочем, заметно много посетителей и на первом уровне, куда ведут выходы из подземного паркинга.
По мнению Юлии Никуличевой, не слишком прибыльных мини-«якорей» индустрии развлечений сегодня может и должен себе позволить любой крупный (от 25 тыс. м арендуемой площади) торговый объект, какой бы ни была его концепция… «Помнится, на начальном этапе девелопер долго не мог определиться с концепцией – вплоть до того, что изначально планировали оборудовать аквапарк на подземных уровнях, – вспоминает г-жа Никуличева. – Сама в целом идея была интересная, но не в плане высокой доходности, да еще после приснопамятного «Трансвааля».
«Четкая структура арендаторов видна только на 1-м этаже (спорттовары, а также фитнес-клуб), – возражает партнер компании S.A.Ricci/King Sturge Илья Шуравин. – На остальных этажах марки и категории товаров местами идут вразнобой. Можно заметить довольно нелогичные сочетания арендаторов типа «женские аксессуары» – «мужская одежда»… Одновременно на 1-м и 2-м уровнях (с максимальными ставками) представлены преимущественно «раскрученные» бренды. Причем 1-й этаж занимают наиболее «агрессивные» арендаторы (Zara, «ХЦ», «Шоколадница», «Беталинк» и пр.), 2-й – массовые марки среднего ценового уровня, давно знакомые москвичам по древним торговым проектам типа «Охотного ряда». И, разумеется, главный «двигатель торговли» – Media Markt, генерирующий серьезные потоки даже в будние дни. А вот на 3-м этаже в будни можно наблюдать скучающих продавцов, хотя TJ Collection, «Куда.ru» и Ecco даже там всегда найдут своих покупателей».
Боулинг-клуб «Космик-Капитолий» работает с полудня до пяти утра. Он предлагает 22 дорожки Brunswick, а также 10 дорожек виртуального боулинга, семейный ресторан «Горошек», детский развлекательный центр и спортбар. Договор с «Космиком» заключен на 10 лет, как и с кинотеатром.
На некоторых участках ТРЦ, открытого уже более полугода назад, все еще велись строительные работы. «До середины июня у боулинга определенно были сложности с технологическими решениями по инженерии и эксплуатации, – отмечает Илья Шуравин. – Во всяком случае, две трети его площадей находились за ширмой, а ближе к входу висела надпись «Набор персонала»…»
По поводу прямых конкурентов объекта эксперты сошлись во мнении, что, возможно, они появятся в будущем. «В ближайшем окружении у ТЦ серьезных конкурентов сейчас нет, – говорит Максим Марухленко. – Риски заключаются, скорее, в постепенном насыщении рынка концепциями и объектами, что может повлечь падение арендных ставок».
А пока – разве что «Фестиваль» на Мичуринском, в Олимпийской деревне: довольно далеко, да и марки там представлены более дорогие.

Услаждая взоры
Качественный дизайн, фонтаны и пальмы в кадках, дорогая отделка, живописный мостик с горкой на 1-м уровне – все это незамедлительно обеспечило повышенный интерес потребителя к комплексу. Незадолго до открытия собственник организовал на телевидении и в уличных форматах довольно агрессивную рекламную кампанию, не считая естественного ажиотажа по поводу открытия в столице первого Media Markt…
На этапе разработки проекта был проведен анализ топографических особенностей участка, определены границы застройки и геометрические параметры. В итоге решили сооружать комплекс не как единое целое, а в виде отдельных, но связанных между собой зданий.
С учетом особенностей строительной площадки предусмотрели отдельные подходы к двум фасадам комплекса. Узкий (центральный) фасад комплекса соединен с проспектом Вернадского прямым пешеходным проходом. Со стороны проезда, отделяющего широкий фасад ТЦ от соседней площадки, расположены въезды на автостоянку и основной вход в офисное здание.
Торговые помещения разместились вдоль центральной оси комплекса (с которой совпадает центральная ось его офисной части), вокруг атриума, освещение которого на всю глубину обеспечивается через стеклянную крышу здания. Зонирование контролируемой и неконтролируемой частей ТРЦ призвано максимально облегчить работу службы безопасности. Киноплекс рассчитан на 1800 посетителей единовременно и соединен проходами с 1-м и 2-м этажами центров. Открытая и закрытая автостоянки расположены так, чтобы проход к ним был всегда свободен. Инвестиции концерна «Каро-Фильм» в открытие мультиплекса в «Рамстор Капитолии» составили более $3 млн.
Островки между травалаторами и другие места пересечения покупательских потоков удачно обыграны знаками дорожного движения. Указатели «Ресторанная авеню», «Музыкальный переулок», «Банковский проезд», «Обувной автобан» и т. д. исполнены изящным «пушкинским» шрифтом, что, впрочем, не вполне гармонирует по стилю с искусственными пальмами и броскими модерновыми плакатами типа «Напитки и продукты с собой не приносить». В вечерние часы стоит обратить внимание на квадраты прозрачного потолка, перемежаемые широкими дугами подсветки – очень впечатляет!
«ТРЦ хорошо оснащен эскалаторами (по 6 на этаже), тогда как лифт в центре атриума достраивали в течение нескольких месяцев после открытия», – отмечает г-н Шуравин. «Большой атриум обеспечивает просматриваемость всех магазинов, а сильный состав арендаторов в дополнение к удачной архитектуре – залог отсутствия «мертвых» зон», – резюмирует Юлия Никуличева. – Служба собственника в целом хорошо справляется с эксплуатацией комплекса».

Голодному автомобилисту на заметку
Если ехать в «Рамстор Капитолий» из центра по пр-ту Вернадского, то после его пересечения с Ломоносовским пр-том следует уйти на малый дублер, а миновав АЗС – повернуть направо. На территории центра имеются бесплатные парковки (наземные и подземные) на 1500 м/м, что является несомненным плюсом.
Все же некоторые специалисты отмечают проблемы с въездами и выездами. «Два узких въезда обеспечивают доступ только с проспекта Вернадского. Словно здание строили на ограниченной территории и ужимали проезжую часть, чтобы увеличить площадь ТЦ, – говорит Илья Шуравин. – Две уличные парковки – прямо после въезда и максимум мест на 100 – под площадями «Каро-Фильма». В крытом паркинге один въезд и один изолированный от него выезд (т. е. въезжаешь с одной стороны, а выезжаешь с другой). Кругового движения вокруг здания нет, так как он находится в районе пустыря. Слева от ТЦ – частные гаражи, отгороженные высоким забором. Но девелопер очень предусмотрителен: уже есть построенный, но пока закрытый вход с примыкающей улицы – очевидно, в расчете на уже возводящиеся жилые кварталы МГУ. Предполагаем, что впоследствии собственник «Рамстор Капитолия» достроит дороги вокруг комплекса, но, пожалуй, только через год-два… Само место было выбрано стратегически очень верно, да и масштабы ТРЦ обеспечат проекту долгосрочную устойчивость. Хотя на парковке девелопер немного сэкономил: явно будет не хватать как минимум 300–500 машино-мест к тому моменту, когда все окончательно откроется и заработает».
На не слишком удачную реализацию паркинга сетует и Максим Марухленко: «Подъезды с Вернадского и Ломоносовского проспектов достаточны удобны, но есть сложности при заезде и выезде».
Что касается утоления голода, то здесь с этим абсолютный порядок. На основном фуд-корте, на 3-м этаже, в линию выстроились уже знакомые и полюбившиеся народу операторы: «Елки-палки», «Хомяк», «Барбекю», «Теремок», Sbarro, «Ростик’с», Pizza di Roma, «Макдоналдс», Sultan, «Крошка-Картошка»… Отдельно стоит «Пекинская утка» – ресторанчик, огороженный стеклянными расписными стенками. Непосредственно перед стойками раздачи, под стеклянной крышей, расположена посадочная зона. В будни днем (после обеда) столики заняты на треть.
Кроме того, на каждом этаже имеется еще по паре небольших точек питания (а кое-где и с кальяном): например, на 2-м и 3-м, в стеклянном холле над центральным входом. На 1-м этаже, на перекрестке потоков от центрального входа и входа с наземной парковки, – кофейня «Кофе-хауз». Фуд-корт «Каро-Фильма» держится особняком: на 2-м уровне кинотеатра находятся четыре небольших кафе, на 3-м – только попкорн и прочие снеки. Своеобразной «изюминкой» ТЦ стало FashionTV Caffee на 1-м этаже. Еще один ресторанчик обнаружен в центральном проходе непосредственно перед гипермаркетом.

А завтра – будет видно…
Компания «Рамэнка» была основана в Москве в 1997 году для реализации программы строительства в столице сети многофункциональных ТЦ «Рамстор». Ее учредители – турецкие компании – девелоперская Enka, розничная Migros (более 700 гипер- и супермаркетов в Турции, входит в крупнейший промышленно-торгово-финансовый конгломерат Турции Koc Holding) и Ram Foreign Trade Company (внешнеторговая «дочка» Koc Holding, впоследствии 20% акций «Рамэнки» отошли к Migros). По данным финансовой отчетности Migros, чистая выручка «Рамэнки» в 2006 году увеличилась приблизительно на 30%, до $626 млн.
Руководство турецкой компании Migros планировало открывать в России ежегодно до 40–50 новых магазинов «Рамстор». Но с конца 2006 года 10 магазинов в Москве и регионах закрылись, а 12 открылись. Не так давно Koc Holding официально подтвердил в СМИ планы по продаже розничного бизнеса: компания планирует сосредоточиться на энергетике, автомобильной промышленности и бытовой технике, а также на финансовом секторе. Koc Holding владеет 50,83% Migros, остальные акции – в свободном обращении. У Migros – 50% российского ООО «Рамэнка» (еще 50% у турецкой строительной компании Enka), управляющего сетью «Рамстор», в которую входит 11 торговых центров и 53 супермаркета.
Сейчас «Рамэнка» подыскивает покупателя для супермаркетов, расположенных в Москве и регионах, и уже обращалась с этим предложением к руководству нескольких крупных розничных сетей. По мнению ряда экспертов, принципы работы супермаркетов сети не позволяют ей успешно конкурировать, а некоторые поставщики отказываются от сотрудничества с «Рамстором». И в сложившейся ситуации рентабельными могут оставаться лишь гипермаркеты и подобные «Капитолию» торговые центры, которые «держатся» не только за счет розничной деятельности, но и арендных выплат.

Информация:

Полное название проекта: ТРЦ «Рамстор Капитолий»

Адрес: Москва, пр. Вернадского, 6

Дата открытия: 02.12.2006

Собственник, девелопер, инвестор, управляющая компания: ООО «Рамэнка»

Архитектор, инжиниринговая компания, строительная компания, руководитель проекта: Enka

Консультант по недвижимости: «Инкомбанк»

Страховая компания: Allianz Insurance (стоимость страхования – $160 млн.)

Площадь участка: 70 тыс. кв. м

Общая площадь комплекса: 130 тыс. кв. м

Арендуемая площадь: 45 312 кв. м

Помещения общего пользования: 11 978 кв. м

Технические помещения: 8506 кв. м

Вспомогательные помещения: 1640 кв. м

Этажность: 5 этажей

Архитектурный стиль: модерн

Шаг колонн: 8–12 м

Глубина здания: 10 м

Конструктив: сплошной фундамент, кровля – стальная конструкция и застекленная крыша, каркас – железобетон и сталь; поперечные балки, размещаемые на основной

Суммарный объем инвестиций в строительство: $135 млн.

Средневзвешенный срок договоров аренды: 3 года

Число магазинов: ок. 150

Якорные арендаторы: Media Markt (7900 кв. м), гипермаркет «Рамстор» (6000 кв. м), «Космик боулинг» (5400 кв. м), Karo Film (4000 кв. м), фитнес-центр Maxisport по системе Reebok с бассейном и тренажерным залом (2700 кв. м)

Сопутствующие: Mexx, Levi’s, Mangо, Promod, Zara, Reebok, Nike, Adidas, «Белый ветер», Chester, «Эстель Адони», «ХЦ»

Площадь зоны отдыха и развлечений: 15 339 кв. м

Фуд-корт – 2966 кв. м («Елки-палки», «Барбекю», «Теремок», Sbarro, «Ростик’c», «Макдоналдс», «Хомяк» и др.), 21 ресторан

Паркинг: бесплатный, наземный (11 446 кв. м, 328 м/м), подземный (29 740 кв. м, 882 м/м)

Лифты: 25, из них 1 служебный, 3 пожарных, 2 грузовых

Число посетителей: ок. 15 000 в будни, 23 000 в выходные

Централизованная система управления: Honeywell BMS

Телекомпровайдер: Golden Telecom

Расстояние до центра города: 6,2 км

Ближайшая станция метро: «Университет», 200 м

Ближайшая крупная транспортная магистраль: пр-т Вернадского, Ленинский пр-т, Ломоносовский пр-т.

Средняя арендная ставка на площади более 500 кв. м: $350/кв. м вгод

Средняя арендная ставка на площади 0–50 кв. м: $1372/кв. м в год

Теплоснабжение: периметральное, 14 900 кВт, общегородская система центрального отопления

Электроснабжение: 12 Квт/кв. м общей площади (100 Вт/кв. м – магазины; 900 Вт/кв. м – рестораны; 300 Вт/кв. м – кафе)

Энергосберегающие мероприятия, примененные в здании: нет

Дополнительные вытяжные вентиляционные системы: для ресторанов, кафе и фуд-корта

Кондиционирование: с переменным расходом воздуха (VAV) для магазинов с подающими и возвратными вентиляторами с частотным управлением, общая система нагрева для смешанного и чистого воздуха, системы Fancoil и батареи отопления для офисных и иных помещений

Удельные показатели куб. м./час на человека: 36 куб. м/час на человека в гипермаркете; 36 куб. м/час на человека в магазинах; 20 куб. м/час на человека в кинотеатре

Удельное количество холода в кВт на кв. м арендуемой площади: воздухоохладитель 3*850

Установка кондиционирования воздуха и вытяжные вентиляторы: GEA

Охладительные установки: Carrier

Насосы: Grundfos

Пожаротушение: спринклерное