УК ищут дорогу к храму

Прежде всего, стоит определиться с понятиями. «Нестандартными объектами мы называем объекты, которые функционально, конструктивно или технологически отличаются от общепринятых объектов коммерческой недвижимости, предназначенных в первую очередь для извлечения коммерческой выгоды, – расставляет точки на i Леонид Волох, директор отдела управления недвижимостью «Офисные здания и промышленная недвижимость» СB Richard Ellis. – К стандартным объектам коммерческой недвижимости можно отнести офисные здания, торговые центры, индустриальные парки, гостиницы, жилье. Исходя из этого, все другие объекты недвижимости (коммерческие и некоммерческие) можно отнести к понятию "нестандартный объект недвижимости"».

По его словам, в активе CBRE такие проекты занимают около 25%. «Сказать, что такие объекты занимают значимую часть рынка, конечно, нельзя, так как большинство из них было построено не для коммерческого использования, но то, что с каждым подобным проектом компания CBRE получает неоценимый опыт участия в таких проектах, который применяет на других своих проектах, это определенно», – замечает эксперт.

К услугам УК могут обращаться самые разные организации и ведомства. Например, CBRE управляет такими объектами, как:
 - самое интеллектуальное и энерго­сберегающее офисное здание в России, в котором расположен офис крупнейшей нефтяной компании «Роснефть». Ранее это здание принадлежало компании «Юкос». К участию в этом проекте CBRE привлекли первоначально в качестве консультанта в 2001 году, с момента сдачи в эксплуатацию в 2003 году и по настоящее время компания занимается техническим обслуживанием этого здания;
 - ледовый дворец спорта в Казани, где компания CBRE оказывала услуги по сопровождению строительства, занималась организацией службы эксплуатации ледового дворца и курированием ее работы в течение года;
 - всесезонный горнолыжный комплекс в Красногорске «Снежком», в котором компания CBRE привлекалась в качестве консультанта по эксплуатации комплекса, а также для организации сдачи в эксплуатацию и последующей эксплуатации бугельной и кресельной канатных дорог;
 - московский океанариум на Поклон­ной горе, где компания CBRE была выбрана в качестве консультанта для описания технологии эксплуатации океанариума, определения на этапе рабочего проектирования необходимого количества обслуживающего персонала, технологических и технических помещений;
 - московская школа управления «Сколково», в которой компания CBRE оказывает услуги по эксплуатации сложного комплекса зданий, включающих комбинированную инфраструктуру офисной, гостиничной, технологической (учебные аудитории, конференц-залы, рекреационные зоны, зоны питания, фитнеса) недвижимости, в том числе коттеджный городок для преподавательского состава и прилегающую территорию.

УК «Фрагра» занимается библиотекой МГУ, храмом Христа Спасителя, лечебно-клиническим корпусом ГКБ им. Боткина. В управлении компании «Маторин» – медицинский центр «Евромедпрестиж».

Масштабные задачи
Как правило, проекты, выбивающиеся из рамок традиционных форматов коммерческой недвижимости, достаточно сложны в управлении и нередко имеют ряд специ­фических ограничений. Неудивительно, что к выбору управляющих для таких объектов заказчики подходят особо ответственно. Демпинг, разбушевавшийся в кризис, этот сегмент управления недвижимостью затронул меньше всего. Если даже высококлассные офисы нередко попадали в руки компаний-однодневок, предлагавших неадекватно низкие цены, доверить медицинский объект явным аутсайдерам никто не решился. «При выборе управляющей компании на нестандартный объект заказчик большее значение будет придавать масштабности управляющей компании, объему задач, которые она решает. И это вполне логично, ведь такие проекты, как «Сколково», требуют значительных усилий – и организационных, и финансовых», – замечает Андрей Кузнецов, генеральный директор компании «Маторин».

Как считает Михаил Шутов, коммерческий директор УК «Фрагра», нет смысла говорить об управлении нестандартными объектами как об отдельном рынке: здесь работа строится по тем же законам, что и при управлении коммерческими объектами. Единственное отличие – повышенные требования к подрядчикам. «Чтобы выиграть конкурс, управляющая компания должна обладать соответствующим опытом. Здесь играют только профессионалы. Если компания не обладает соответству­ющей квалификацией, она сама не возьмется за такую работу, поскольку слишком велики риски», – полагает эксперт.

Длительный опыт эксплуатации подобных объектов свидетельствует о доверии владельцев такого сегмента недвижимости управляющей компании, уверен Леонид Волох. «И то, что такие объекты есть в нашем активе, связано с большим опытом работы CBRE на российском рынке и с возможностью прямого доступа к международному опыту участия в аналогичных проектах наших коллег во всем мире», – утверждает он. Главное преимущество CBRE в этой нише – то, что компания является международной. «Благодаря этому есть возможность привлечения специалистов из разных стран мира для решения текущих задач. Не многие компании, оказывающие аналогичный спектр услуг, могут воспользоваться международным опытом при оказании подобных услуг, поэтому нельзя говорить о сильной конкуренции», – замечает эксперт.
При этом, хотя вывески управляемых объектов могут существенно разниться, их эксплуатация строится по тем же принципом, что и эксплуатация любого другого здания. «Нас не пугают функциональные цели и задачи, которые несет сам объект, так как ими управляющей компании и не приходится заниматься, то есть в церкви нам не придется проводить службы или в театре ставить концерты. Нашей задачей будет в данном случае качественно и на должном уровне содержать объект, а с точки зрения содержания любой объект по сути своей имеет очень похожие наборы требуемых сервисов», – замечает Андрей Кузнецов.

Цена сбоя
На любом объекте необходимы бесперебойно работающие системы отопления, электро- и водоснабжения, объект нужно содержать в должном санитарном и техническом состоянии. Уровень безопасности также очень важен. Все это, конечно, зависит от функциональности объекта недвижимости. Как отмечает Андрей Кузнецов, услуги для разных объектов будут отличаться не столько по содержанию, сколько по интенсивности. «К примеру, и офис, и больница одинаково нуждаются в уборке, но внимание к санитарному содержанию в больнице имеет превалирующее значение. Режимы санитарной обработки и уборки будут особенными, но с точки зрения управления нет никакой разницы, организовывать уборку в офисе или больнице, достаточно знать нормы, которые довольно подробно прописаны», – приводит пример эксперт. Также на медицинском объекте доступ в помещение с точки зрения безопасности будет зависеть не от хозяйственных прав субъектов пользователей помещений, а от требований к гигиене, в офисном же цент­ре права доступа будут зависеть от хозяйственных прав. И наконец, следующее, на что необходимо обратить внимание, – это персонал. Обязательным становится наличие санитарных книжек, а если объект федеральный, особое внимание будет уделяться и регистрации.

«С точки зрения набора это те же самые сервисы, сконфигурированные по-другому. Да, конечно, на нестандартном объекте нельзя применить типовой план, его придется разрабатывать с нуля, но так, чтобы это накладывало какие-то особенности на организацию работ. Поэтому нестандартный объект – это нестандартный план обслуживания», – уверен Андрей Кузнецов. По его словам, для организации работ на нестандартном объекте не требуется специальных навыков и особенной квалификации, достаточно хорошо знать свое дело и грамотно направлять эти знания в нужное русло.

Тем не менее при общей схожести основных бизнес-процессов каждый нестандартный объект имеет свои индивидуальные особенности, которые надо учитывать. Поэтому нередко УК приходится решать нетривиальные задачи.

«Если говорить об объектах медицинского назначения, то к качеству работ и услуг могут предъявляться повышенные требования, и надо быть в состоянии им соответствовать», – рассказывает Михаил Шутов. По его мнению, главное отличие эксплуатации медицинских объектов – риски, возникающие в процессе работы. Они несопоставимы ни с чем, так как в данном случае на карту поставлено здоровье. Например, перебои с электроснабжением, неполадки в системах вентиляции и кондиционирования здесь недопустимы. «Управление больницей предполагает большую ответственность. Понятно, что цена ошибки здесь может быть очень высока, однако, если УК изначально профессионально подходит к работе, это сводит риски к минимуму», – заверяет Михаил Шутов.

При этом стоит отметить, что отличием эксплуатации нестандартных объектов может стать больший объем инженерных систем в сравнении с системами, представленными в стандартном объекте коммерческой недвижимости. Например, лечебно-клинический корпус ГКБ им. Боткина включает в себя 30 систем, которые представляют собой как стандартные механизмы (системы отопления, водоснабжения и канализации, электроснабжения и освещения, вентиляции и кондиционирования воздуха, диспетчеризации и пр.), так и специфические системы (система часофикации, система пылеудаления, белье- и мусороудаления, система пневмопочты). Кроме этого в объекте расположены трансформаторная подстанция с 6 трансформаторами, 24 венткамеры, 22 пассажирских лифта и пр.

УК «Фрагра» «зашла» на объект еще на этапе строительства. Основными задачами в тот период были: контроль соответствия проекту хода строительно-монтажных работ и их качества; изучение инженерных систем и выявление проблемных мест; участие в пусконаладочных работах; частичная эксплуатация систем, которые были готовы или частично готовы к сдаче (например, системы энергоснабжения и вентиляции).

Прибыльное дело
Управление большинством объектов, выходящих за стандартные рамки, хотя и не требует от управляющей компании принципиально новых навыков, предполагает гораздо более сложную работу и зачастую несопоставимую меру ответственности. Приятная сторона работы УК на таких объектах – финансовая составляющая. С точки зрения управляющей компании, такие объекты довольно прибыльные и высокомаржинальные. Сегодня большинство УК заявили о своей заинтересованности в управлении нестандартными объектами (управляющим вообще интересны все объекты, у которых есть приличный бюджет). При этом, как отмечают участники рынка, сегодня некоторые компании стараются завышать стоимость услуг при прочих равных условиях, апеллируя тем, что объект нестандартный. Впрочем, такой подход встречает критику со стороны коллег по цеху. «С точки зрения потребителя, все равно, стандартный или нестандартный объект, его задача – сделать управление и эксплуатацию проще и дешевле, поэтому УК может сколько угодно набивать себе цену, но, как только она превысит стоимость заказчика, он просто откажется от ее услуг. К тому же я считаю, что единственная причина, по которой может быть завышена стоимость услуг, – это заложенные риски, и то вследствие небольшого опыта», – заключает Андрей Кузнецов.

«Все объекты индивидуальны, поэтому говорить о средней цене некорректно. Скажу просто, что здесь никогда не идет речи о том, что управление может стоить в два раза больше, чем управление коммерческими площадями», – описывает ситуацию Михаил Шутов. По его мнению, УК гораздо проще управлять большим количеством стандартных ТЦ, чем несколькими уникальными объектами. Риски значительно превосходят разницу в прибыли.

В нише управления нестандартными объектами конкуренция растет. Но далеко не все нестандартные объекты активно ищут УК. Важным нюансом является то, что большинство потенциальных заказчиков здесь – государственные организации, которые исторически привыкли управлять своими силами, пусть это даже менее выгодно. Тем не менее, как считают эксперты, большинство государственных объектов придут к тому, что отдадут хотя бы часть работ по управлению на аутсорсинг. «Хотя, конечно, у многих потребителей, особенно у государственных заказчиков, может и не быть опыта работы на аутсорсинге, но постепенно все придет к тому, что аутсорсинг и эти объекты охватит. Медицинские учреждения и сейчас на открытых тендерных площадках есть, в основном им требуется техническое обслуживание, может, пока среди этого потребителя не очень популярен клининг, но это только пока», – уверен Андрей Кузнецов.

Сегодня основным клиентом УК в этой сфере является государство: все чаще встречаются государственные тендеры в сфере здравоохранения, образования, спорта. Среди них наиболее востребованы ремонтно-строительные услуги, техническое и узкоспециализированное обслуживание (в частности, аварийно-диспетчерское и систем вентиляции). При этом, как обращает внимание Михаил Шутов, согласно нашумевшему Федеральному закону № 94, при работе с государством подрядчики могут конкурировать только в цене, в то время как частные компании, имеющие в портфеле нестандартные объекты, уделяют повышенное внимание качеству работы.

Как видим, управление нестандартными объектами хотя и сопряжено с известными трудностями, обещает УК высокие прибыли. Поэтому интерес со стороны управляющих компаний к подобным объектам растет. Впрочем, свою специфику придает тот факт, что основным заказчиком является государство. Проблемы взаимодействия частного бизнеса и государства уже хорошо известны рынку. Поэтому нестандартные объекты могут отличаться не только сложностями непосредственно в эксплуатации, но и во взаимодействии с заказчиком.