Девелопмент с приставкой

Развитие fee-девелопмента напрямую зависит от состояния рынка недвижимости. Отечественный рынок довольно молод, и мы имеем гораздо меньший опыт в этой сфере, нежели наши западные коллеги. К 2008 году спрос на услуги fee-девелоперов стал зарождаться, но развития не получил: сказался кризис. Некоторые крупные застройщики обанкротились или имели серьезные финансовые проблемы. В разы уменьшился объем вводимых объектов коммерческой недвижимости. Для сравнения: в 2008-м было введено около 420 тыс. кв. м площадей в бизнес-центрах, а по итогам прошлого года этот показатель составил всего 158 тыс. «квадратов». То же самое происходило и в сегменте жилой недвижимости (2008 год – введено 3,2 млн кв. м; 2010-й – 2,6 млн). Неудивительно, что в этих условиях в принципе уменьшилось количество желающих инвестировать в проекты, и тем более инвесторам не хотелось нести финансовые риски в одиночку. В кризисный период проявилась неустойчивость многих реализуемых проектов, в том числе из-за изменившихся макроэкономических показателей рынка. Инвесторы и собственники стали более осторожны. Они поняли, что безопаснее прибегнуть к помощи профессионала в сфере девелопмента или по крайней мере обратиться за советом. Это положительно отразилось на сфере fee-девелопмента.

Разделять и не путать
Девелопмент, или развитие проекта от идеи до продажи (сдачи в аренду) конечному потребителю, традиционно принято разделять на два типа. Первый – так называемый рисковый девелопмент (speculative development), когда девелопер выступает соинвестором реализуемого проекта. Второй же тип (fee development) предусматривает работу девелопера в интересах какого-то другого лица (собственника, инвес­тора) за определенное вознаграждение. При этой схеме девелопер в полном объеме распоряжается средствами инвестора, может заниматься поиском заемных средств для финансирования проекта. Но все финансовые риски ложатся на инвестора. Девелопер же несет риски, связанные с «идеологией» проекта: от выбора и приобретения земельного участка до поиска и размещения арендаторов. Его вознаграждение, как правило, состоит из двух частей. Это компенсация затрат, связанных с текущей работой fee-девелопера, и непосредственно вознаграждение в виде процента от стоимости реализации проекта – 5–15%. Такой широкий диапазон возможной прибыли девелопера зависит от размеров объекта, его сложности и индивидуальной договоренности с инвестором и собственником.

Под деятельностью fee-деве­лопера зачастую понимают работу службы технического заказчика. Но служба заказчика не принимает концептуальных решений: какого размера объект и где его строить, когда выходить на рынок с проектом, как вести процесс согласования. Таким образом, большинство управленчес­ких решений не включено в услугу службы техзаказчика. Кроме того, fee-девелопер «кровно» заинтересован в успешной реализации проекта, поскольку его прибыль определяется результатом проделанной работы. А служба заказчика, как правило, получает вознаграждение, не зависящее от конечного ре­зультата.

Современную историю российского девелопмента принято отсчитывать с начала 1990-х годов, когда появились первые частные компании, реализовавшие собственные проекты. В Петербурге к таким проектам можно отнести бизнес-центры «Нептун», «Атриум», «Прин», VMB и др. В то время основными участниками рынка были девелоперы и инвесторы в одном лице. Со временем появились чистые инвесторы, включая банковские структуры и владельцев крупных объектов недвижимости. Но нюансы строительного рынка и процессов согласования были для них непонятны и непрозрачны, они стремились снизить свои финансовые риски. И тогда речь уже не могла идти о fee-девелопменте как таковом. Гарантия в виде участия девелопера своими деньгами получила широкое распространение в России, и у нас в основном развивался рисковый девелопмент.

В интересах собственника
Наиболее востребованы услуги fee-девелопмента владельцами старых приватизированных промышленных предприятий, основной бизнес которых сосредоточен в других сферах. Зачастую у такого собственника есть понимание того, что производству не место на данном участке земли и целесообразнее было бы его использовать под развитие другого коммерческого проекта, будь то жилой дом, бизнес-центр, торговый комплекс или гостиница. Причем владелец промышленного комплекса хочет либо продать его весь, либо реализовать проект реконструкции самостоятельно и остаться владельцем нового здания. Услуга fee-девелопмента необходима в обоих случаях.

В случае продажи собственнику нужно пройти самостоятельно начальную стадию девелопмента: получить соответствующие разрешения, согласования, снизить градостроительные ограничения – тем самым уменьшить общие риски девелопера, который будет заниматься непосредственно строительством объекта. В общем, «причесав» и «упаковав» объект как товар, можно получить за него максимальную цену. Если собственник в дальнейшем желает сам получать доход после реконструкции объекта, то задачи fee-девелопера заключаются в том, чтобы грамотно провести владельца через согласования и риски. Ведь успешность и доходность проекта во многом зависят от профессионализма на начальном этапе девелопмента.

По опыту нашей компании, в большинстве случаев к fee-деве­лопменту мы приходили через управление объектами класса С, бывшими и нынешними промпредприятиями. Их владельцы зачастую испытывают трудности с поиском арендаторов, с управлением объектом, с его юридической безопасностью. И приходя на подобный объект в качестве управляющей компании, мы всегда видим резервы для его развития. Через реконструкцию, реконцепцию, через строительство новых площадей. Одним словом, в 95% случаев там необходимо заниматься девелопментом объекта, а не «причесывать» его посредством косметического ремонта. Раньше, приходя на объект, мы были осторожны и ограничивались внутренней незначительной реконструкцией. По мере становления рынка недвижимости мы пришли к тому, что можно развивать объект путем его частичного или полного сноса и строительства нового здания, другого размера и качест­ва. Последний наш проект в качест­ве fee-девелопера – предприятие электротехнической направленности на Васильевском острове. На Малом проспекте, 64 будет возведен многофункциональный комплекс площадью около 40 тыс. кв. м, а само предприятие в 2012 году будет перенесено в Шушары.

Рискованные тропы
На сегодняшний день актуальность услуги fee-девелопмента проявила себя на рынке, так как цена ошибки в концепции проекта стала очень высока. Если неконкурентоспособный проект до кризиса все равно продавался, то сейчас риски «застрять» на этапе продажи весьма ощутимы. Покупка же невостребованного на рынке проекта может привести как минимум к финансовым проблемам, как максимум – к банкротству.
Все этапы жизненного цикла объекта можно разделить на две стадии. К первой относится бизнес-идея, концепция, согласование проекта, проектирование. На это требуется много времени и относительно невысокие инвестиции. Вторая стадия – это стройка и продажа – период активного инвестирования, когда действовать необходимо быстро и точно.

Нередко, планируя продажу объекта, собственник надеется выручить максимальную прибыль, не задумываясь о положении дел на рынке. Зачастую продавец полагает, что покупателем станет «девелопер-строитель-инвестор» в одном лице – профессионал, который все знает и умеет. В большинстве случаев это именно так. Но профессионал не готов платить высокую цену за «полуфабрикат» – объект, не подготовленный к продаже. Он понимает, что, возможно, проект не пройдет согласование с администрацией, что параметры объекта не до конца определены, что на первый этап девелопмента потребуется время… А ведь, как правило, объект приобретается на кредитный ресурс. Это все находит отражение в цене, за которую покупатель готов его приобрести. К тому же активно меняющееся сегодня законодательство в области высотного регламента, правил землепользования и застройки подстегивает инвестора с запасом закладывать в проект риски, связанные с проектированием.

Рынок уже перерос «дикую» стадию, когда можно было согласовать практически все. Сегодняшняя задача fee-девелопера – провести проект через дремучий лес согласований и рисков. Тропинок много. Но профессионализм заключается в том, чтобы найти самую надежную, не будучи съеденным на полпути. 

Александр Гришин, генеральный директор VMB Trust Group