Улица в профиль

Девелоперы и крупные ритейлеры уже оценили эффект от специализированных торговых комплексов. В городе активно развиваются сети строительных гипермаркетов («Максидом», «Метрика», K-rauta), работают галереи бутиков (Esfera, «Гранд Палас»), торговые центры по продаже мебели («Мебель Холл», «Грейт»), предметов интерьера («Интерио», «Толстой сквер») или обуви («Платформа»). Но подобную систему торговли вполне можно спроецировать и на сегмент стрит-ритейла.

Специализированные торговые улицы давно существуют во многих европейских столицах, но в Петербурге такого четкого разделения улиц по профилю пока нет. Мы можем лишь условно классифицировать некоторые из них – на основе превалирующих там арендаторов. К примеру, на улице Рубинштейна расположено множество предприятий общепита (здесь представлены сетевые рестораны «Япоша», «Суарэ», Sol). По сути, она является ресторанной. Малая Садовая улица также собрала кофейни и бистро (Coffeshop, «Крошка-картошка», Carl’s Junior). На Большой Конюшенной улице сконцентрировано большое количество магазинов класса luxury (OMEGA, Louis Vuitton, Christian Dior), так что ее смело можно обозначить как бутиковую. Владимирский проспект давно признан обувной улицей (на ней уже работают Ecco, Monarch, «Обувь XXI века», Franchesko Donni). Претендует на это звание и Садовая улица с размещенными здесь магазинами Maskotte, «ЦентрОбувь», «Шаг навстречу». Банковской улицей многие называют Лиговский проспект, поскольку тут открыты представительства различных кредитных организаций («Банк Санкт-Петербург», «Раффайзенбанк», «Ситибанк»). Этот список можно продолжать.

Пока в этих условно выделенных специализированных торговых коридорах ставки в большей степени зависят не от профиля арендаторов, а от исторически сложившегося статуса улицы. Так, ниже всего арендная ставка на улице Рубинштейна – от 1,5 тыс. рублей за кв. м в месяц. За ней идет Владимирский проспект, где ставки начинаются от 3 тыс., и Малая Садовая, где можно арендовать помещение от 3,5 тыс. рублей за «квадрат». Аренда на Садовой улице обойдется от 4 тыс., а на Большой Конюшенной – от 5 тыс. рублей за кв. м в месяц. Но ситуация вполне может измениться, если собственники и арендаторы таких помещений учтут опыт западных коллег и с должным вниманием отнесутся к формированию профильных улиц. Как показывает практика, при правильно выстроенной тактике арендные ставки на специализированных улицах могут вырасти в среднем на 30%.

В целом подобный принцип организации торговли вполне объясним и имеет свои преимущества. Покупатель практически гарантированно приобретет здесь то, зачем приехал – не в одном магазине, так в другом. В свою очередь, арендатор получает целевой покупательский поток, ведь улица становится зоной притяжения необходимой ему группы потребителей. Благодаря же искусственно созданному локальному спросу собственники помещений избавятся от проблемы поиска арендаторов и даже смогут формировать листы ожидания на свои помещения. Арендная ставка может быть установлена как процент от оборота: чем привлекательнее и популярнее будет улица, тем выше будет прибыль арендатора, а следовательно – доход собственника помещения. Кроме того, формирование профильной улицы может быть особенно востребованным среди владельцев объектов, расположенных в малопроходимых местах, где традиционно существуют проблемы с заполняемостью.

Для того чтобы сформировать профильную улицу, необходимо время,  а кроме того, нужны значительные финансовые затраты на ее продвижение. И основная проблема здесь кроется в том, что собственники помещений зачастую измеряют долгосрочные перспективы не более чем в 3-5 лет. Сиюминутная краткосрочная прибыль, к сожалению, является приоритетной для большинства из них. И если непрофильный ритейлер заявляет свое желание арендовать определенное помещение и готов платить за него более высокую ставку аренды, идеи формирования специализированной торговой улицы уходят на задний план. Ярким примером в этом вопросе можно считать Владимирский проспект: как только начинается рост рынка, обувные магазины  оттуда «выталкиваются».

Думаю, что толчком к развитию этого направления может стать появление управляющих компаний, которые будут работать с пулом собственников помещений, расположенных в рамках одной улицы. Разработав определенные требования к арендаторам, управляющие смогли бы не только реализовывать их в полном объеме, но и предпринимать маркетинговые шаги в плане популяризации улицы. И таким образом увеличивать не только прибыль владельцев объектов, но и свою собственную. Возможен и вариант сотрудничества подобных управляющих компаний с районными и городскими властями. Последние, кстати, уже выступали с инициативой создания профильных улиц в Петербурге. Роль администрации в этом случае может состоять, в частности, в облагораживании территорий, создании тематических уголков и пешеходных улиц. 

Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН