Московские строители определяются с лицом

С момента прихода нового мэра в Москву прошло уже более полугода, и можно предположить, что рынок до некоторой степени устаканился. Это дает повод оценить текущее состояние отрасли.

Не так давно компания RJI презентовала планы по освоению участка под строительство в ближнем Подмосковье. В планах девелопера – комплексный проект создания поселения на 30 тысяч жителей. Другую позитивную новость озвучила компания «Дон-строй инвест», которая намерена к 2017 году возвести 3,5 млн кв. м. жилья и занять треть рынка дорогого жилья столицы.

Компания Capital Group никакими позитивными новостями о перспективных проектах рынок не обрадовала, более того, засветилась в скандале с незаконным сносом дома Кольбе. Тем не менее, если по итогам 2009 года ее оборот составил, по данным Forbes, около $850 млн, то, согласно информации РБК, по итогам 2010 года этот показатель у компании уже достиг $1,2 млрд, то есть увеличился на треть.   

В то же время мэр города Сергей Собянин придал гласности конфликтную ситуацию между Москвой и компанией «СУ-155», которая, получив два года назад бюджетные 10 млрд руб., не выполнила госзаказ. Еще один фаворит лужковского периода – компания «Интеко» – продолжает стремительно терять позиции на рынке. Если в 2009 году оборот девелопера составил $1,7 млрд, то в 2010 – около $1 млрд. Можно предположить, что обороты компании Елены Батуриной и дальше будут снижаться, учитывая, что при Собянине «Интеко» лишилась ряда проектов постройки жилых домов в результате разрыва инвестконтрактов.

Как компании выживали в кризис?
Строительная отрасль в кризис, подобно большинству других секторов экономики, выживала. Стройплощадки стояли, единственным, кто еще был в состоянии делать заказы и оплачивать их, оказалось государство. В число мер по преодолению кризиса входила программа помощи системообразующим отраслям. Тогда многие застройщики попытались донести до государства, что строительство как раз и является такой отраслью. Однако прямых госинвестиций в отрасль не последовало. Зато были сформированы госзаказы, которые, может быть, и не позволили застройщикам заработать, но благодаря этим заказам были сохранены строительные мощности. В частности, поддержкой Москвы пользовалась в кризис компания Су-155, оказавшаяся сейчас в центре внимания из-за невыполнения обязательств.

Однако и в кризис, как оказалось, можно было успешно выстрелить. Как отмечает директор департамента продаж компании «Домус финанс» Андрей Глебов, расширение доли той или иной компании в кризис происходило во многом за счет грамотной маркетинговой стратегии: «Например, ЖК «Марфино» («Ведис») вышел на рынок именно в том формате, который был чуть ли не единственно востребованным в 2008 – 2009 гг: небольшие квартиры по минимальным ценам в очень быстро строящемся доме», – говорит эксперт.

Преодолен ли кризис?
Аналитики с уверенностью сообщают, что кризис в строительстве преодолен. Многим компаниям удалось пережить кризис, однако они до сих пор испытывают серьезные трудности, судя по отчетности. В их числе и ГК «ПИК»: «Данная компания осталась игроком федерального масштаба. Интересы владельца компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова в данной компании, безусловно, заставляют думать, что трудности у ГК «ПИК» носят временный характер», – считает г-жа Наумова. Напомним, что выручка компании за 2010 год по МСФО составила 38 млрд руб. (на 7,5 % меньше, чем в 2009 году), чистый убыток — 6,1 млрд руб.

По мнению экспертов, планы «Дон-Строя» выглядят вполне реалистичными. Правда, объяснения, почему компанию ждет успех, подчас противоположны: «У компании хороший портфель перспективных площадок, а ВТБ обеспечивает стабильные темпы строительства», – считает Ирина Наумова. В качестве примера перспективных объектов «Дон-Строя» она называет «Лосиный остров». Вместе с тем, считает эксперт, развитие компании сдерживает балласт проектов, оставшихся с докризисного времени, но рано или поздно и он будет переварен рынком.

Более пессимистичен в оценке текущего состояния «Дон-Строя» вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев: «Лосиный остров» или комплекс в Измайлово позиционируются как жилье бизнес-класса, но реально это верхний сектор эконом-класса. Главное достоинство «Дон-строя» – не проекты, а команда, если им удалось ее сохранить, поскольку сформировавшийся до кризиса костяк имел большой опыт реализации инвестпроектов. Важна и роль ВТБ – это федеральная структура, которая способна лоббировать интересы «Дон-Строя» в Москве», – говорит Апрелев.  

Аналитики отмечают, что нынешние претензии власти к Су-155 вряд ли существенно повлияют на перспективы компании. Андрей Глебов из «Домус финанс» отмечает, что панельное домостроение в столице практически прекратилось к моменту начала кризиса, но кризис вновь вернул на рынок этот тип массового жилья: «У панельного домостроения есть два основных преимущества: скорость и экономичность. Монолитный дом в среднем строят около 2 лет, панельный – полтора года, и это без учета сезонного фактора. Высокий оборот средств позволяет также продавать такое жилье по более низким ценам», – говорит эксперт.

Что будет дальше
Рынок, по мнению аналитиков, еще не сформирован. Его ждет появление новых игроков. По словам директора по продажам «Квартал Эстейт» Сергея Лушкина, многие компании, бывшие на слуху до 2008 года, сейчас достраивают свои объекты, а дальше остаются без работы. Через полтора года рынок начнут забирать окологосударственные компании.

Подтверждает этот тезис неутешительный диагноз, который ставит столичному рынку глава инвестиционно-строительной компании «Лидер» Владимир Воронин. Он полагает, что сейчас в Москве превалируют негативные тенденции: «Девелоперам и другим участникам рынка уже видно то, что станет понятно всем остальным к концу этого года: в ситуации, когда рынок стоит, когда никто ничего не строит и не продает, повышаются цены. Покупатели вынуждены приобретать то, что есть на рынке, и сейчас создается ажиотажный спрос, который даст скачок цен к концу года», – говорит он.  

Сергей Лушкин отмечает, что в кризис больше всего пострадали компании, которые вели наиболее агрессивную  политику: «Постоянно увеличивая портфель проектов, заявляя все более амбициозные проекты, принимая на вооружение новые технологии в строительстве, они слишком оптимистично оценивали финансовые риски, и в результате кризиса оказались неплатежеспособными. Сегодня кто-то должен занять их место и выступить локомотивом рынка», – говорит он. Но вряд ли этим локомотивом станет частный капитал. Многие банковские структуры пошли по иному пути, чем ВТБ с «Дон-Строем»: «Банки часто отбирали площадки у задолжавших застройщиков. Прежние девелоперы остались без портфеля, а сами банки, сформировав пул перспективных площадок, находятся в стадии формирования девелоперских структур», – говорит Ирина Наумова.

Лицо рынка в посткризисный период определяется не столько динамичными компаниями, способными оперативно среагировать на конъюнктуру спроса, сколько теми застройщиками, которые попали в собственность крупных банков. Однако всех новых или обновленных девелоперов рынок еще не узнал – они только будут выходить на него. Московские власти не заинтересованы в чрезмерном росте цен на городскую недвижимость. Поэтому рынок вряд ли ждет длительный простой. Однако в том, что впереди – трудный процесс переструктурирования, эксперты не сомневаются.