Рынок вторичен

Внешние инвесторы проявляют все больший интерес к уральскому рынку коммерческой недвижимости. Примеры реализованных проектов, пусть и немногочисленные, есть во всех его сегментах.
В начале сентября этого года компания «Бест» открыл в Екатеринбурге новый складской терминал класса B+ площадью 2,5 тыс. м (стоимость около $2 млн.). А в 2008 году эта же компания планирует запустить терминал на 8,5 тыс. кв. м. В настоящее время ведется проектирование, строительство начнется во II–III квартале 2007 года.
Кроме того, международный логистический оператор Frans Maas Group строит 35-тысячный комплекс в Екатеринбурге (инвестиции в первую очередь площадью 10 тыс. кв. м составили $5 млн.) и 12-тысячный – в Перми при активном участии местной дистрибьюторской компании «ФудТрейд».
В октябре в Екатеринбурге открывается шестой по счету в России и самый восточный ТЦ компании IKEA «Мега». Крупнейший в столице Среднего Урала ТЦ площадью 110 тыс. кв. м обошелся шведским инвесторам в $150 млн.
Около года назад в Екатеринбурге начали работать ТЦ Park House (инициатор проекта – группа компаний «Время») и первый в регионе отель, построенный на иностранные инвестиции – трехзвездочный Park Inn (управляющая компания – Rezidor SAS). В этом году в Перми и Тюмени открылись ТЦ Metro Cash&Carry. Всего в Уральском и Западно-Сибирском регионе их уже четыре (в Уфе и Екатеринбурге они открылись в прошлом году). Компания Metro AG объявила о строительстве ТЦ и в пригороде Челябинска.
Итальянская Domina Hotel Group в настоящее время ведет переговоры по приобретению земельного участка под строительство большого отеля в центре Тюмени. В январе этого года в Перми «Ренова-Девелопмент» приобрела табачную фабрику «Астра» и разработала проект реконструкции участка под ней. На этом месте намечено построить четырехзвездочный отель.

Есть свободные места
Региональные рынки даже в городах-миллионниках далеки от насыщения, а потребность в качественной коммерческой недвижимости высока. Урал в этом отношении наиболее привлекателен для инвесторов: по сравнению со среднероссийскими показателями здесь более высокие темпы экономического роста. «Урал – перспективный развивающийся регион, где наблюдается рост промышленности и товарооборота, повышается благосостояние людей. Поэтому рынок коммерческой недвижимости Урала очень емкий. Спрос на качественные торговые и офисные площади существенно превышает предложение, уровень заполняемости во вновь введенных центрах близок к 100%, что свидетельствует о ненасыщенности рынка. Доходность инвестиций, например, в сегмент торговых центров в Уральском регионе держится на уровне 20% годовых. По оценке LCMC, лишь после 2007 года рынки крупнейших городов региона могут достигнуть насыщения качественными площадями», – комментирует управляющий партнер London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин.
В целом рынки коммерческой недвижимости крупных уральских городов можно охарактеризовать как ненасыщенные, но по степени заполняемости, равно как и по уровню конкуренции, они сильно отличаются.
Самая высокая конкуренция в Екатеринбурге. Наиболее заполняемым является сегмент офисных и торговых площадей. В 2004–2005 годах преимущественно местными игроками был инициирован целый ряд проектов. По их завершении (в большинстве случаев это конец 2006-го – 2007 год) объем качественных офисных и торговых площадей в городе практически удвоится, и сегмент будет заполнен.
Вплоть до настоящего момента в городе ощущалась острая нехватка качественных гостиниц. Однако ситуация постепенно выправляется. В 2005 году в Екатеринбурге было открыто одиннадцать гостиниц на 647 мест, с начала года начали работу еще два отеля, до конца года ожидается ввод в эксплуатацию еще двух. В 2007 году планируется открытие 10 гостиниц. В основном это отели уровня три «звезды». Но есть и исключения. Так, Уральская горно-металлургическая компания (УГМК) инвестирует в строительство отеля пять «звезд», управлять которым будет Hyatt Internаtional. С введением в строй этих объектов гостиничный сегмент в значительной степени заполнится.
Самый дефицитный сектор коммерческой недвижимости – складской. Львиная доля предложения сосредоточена в классах С и D, в то время как значительное число компаний нуждается в более качественных складских помещениях и логистических центрах. Объектов класса A и B немного, их заполняемость близка к 100%.
На втором месте по уровню конкуренции стоят Челябинск и Пермь. В Челябинске лучше всего развит сегмент офисной недвижимости. Как рассказала эксперт отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Мария Клименчук, сегодня в городе существуют пять современных офисных зданий класса А и В, ко вводу в ближайшие 3 года запланированы еще не менее четырех офисных центров.
По мнению экспертов компании «Магазин магазинов», рынок торговой недвижимости города можно оценить как развивающийся. В Челябинске уже функционирует квалифицированный ТЦ «Фокус» общей площадью более 70 тыс. кв. м и торговой – около 35 тыс. Ведутся работы по созданию еще двух крупных ТЦ – «Сити-Парк» (около 36 тыс. кв. м) и «Родник» (около 50 тыс. кв. м).
Директор по развитию ООО Холдинг «Русский дом» Лариса Ялтонская невысоко оценивает уровень конкуренции в торговом сегменте: «Торговых центров городу явно не хватает. При том что уровень покупательской способности здесь примерно такой же, как в Екатеринбурге, качественных торговых объектов на порядок меньше. Состоятельные челябинцы вынуждены постоянно совершать шопинг-туры в соседний Екатеринбург».
Наименее насыщенным в Челябинске является сегмент гостиничной недвижимости. Развитие в городе промышленности формирует спрос на услуги гостиниц уровня не ниже 3 «звезд», ориентированных прежде всего на бизнес-сегмент. Таких объектов пока недостаточно – заполняемость номеров в существующих отелях данного уровня крайне высока и составляет в будние дни 70–100%. Пустует и складской сегмент. Как отмечают в «Магазине магазинов», в городе практически отсутствуют современные логистические парки и центры, спрос на услуги которых со стороны торговых сетей довольно высок.
В Перми наиболее развиты торговая и офисная недвижимость. В 2004–2005 годах было введено 8 новых торговых центров суммарной площадью более 170 тыс. кв. м. В этом году планируется открытие еще нескольких ТЦ объемом 100 тыс. кв. м. Учитывая динамику ввода, игроки пермского рынка прогнозируют насыщение сегмента в 2008 году. Рынок офисной недвижимости пока не насыщен. Большая часть предложения сосредоточена в классах С и В. Самым востребованным является класс В (В+), поэтому строительство новых офисных центров этой категории будет оправданно. Класс А также востребован, но достаточно узкой категорией потребителей, поэтому в ближайшей перспективе городу будет достаточно тех центров класса А, строительство которых уже ведется. Это БЦ «Славяновский» (4,8 тыс. кв. м), Marshall House (7,5 тыс. кв. м), «Парус» (5,5 тыс. кв. м) и еще несколько объектов. Складская недвижимость Перми уступает торговому и офисному сегментам, где доходность существенно выше.
Завершает список по уровню конкуренции Тюмень. Но это ситуация временная. Из-за более высокого уровня жизни, чем в других уральских городах, и высокого индекса деловой активности рынок коммерческой недвижимости растет здесь наиболее динамично. И по степени инвестиционной привлекательности город можно поставить на один уровень с Екатеринбургом. Наиболее развита здесь торговая недвижимость. Как рассказала директор ООО «Нобель» Елена Чуклина, увеличение числа предприятий, общего товарооборота, рост конкуренции вынуждает игроков расширять торговые площади, переходить на новые, более современные форматы торговли: уже сегодня в Тюмени введены в эксплуатацию 2 крупных торгово-развлекательных центра площадью порядка 70 тыс. кв. м с крупными якорными арендаторами. Для Тюмени – самого маленького областного центра в УрФО с населением чуть больше полумиллиона жителей, два подобных объекта – это немало. Однако директор по маркетингу холдинга «Партнер» Марина Устюжанина считает рынок ТРЦ в Тюмени ненасыщенным: «Их строител ьство перспективно. Они сравнительно быстро окупаются и пользуются большим спросом».
Как отмечают игроки, в Тюмени для инвестиций привлекательны все сегменты. Но если рынок офисов и ТРЦ развивается бурными темпами, сегмент складов пока «пробуксовывает». «На рынке складской недвижимости спрос превышает предложение, поэтому конкуренция практически отсутствует. Потребность в складской недвижимости очень высока. И этот сегмент в ближайшее время будет бурно развиваться», – рассказывает коммерческий директор оптово-розничного торгового комплекса «Сибирский на Барабинской» Евгений Касьянчик.

Где-то густо, где-то пусто
Несмотря на то что ни один сегмент ни в одном областном центре Урала не заполнен на 100%, случаи появления на нем новых игроков пока единичны. Кроме названных в начале статьи наберется еще с десяток. При этом интерес сторонних инвесторов к уральским рынкам гораздо выше. О планах активизации своей деятельности в регионе заявляли «Перекресток», IKEA, Ramstor, Auchan, Real, «Мосмарт», «Наш гипермаркет», OBI, Leroy Merlin и многие другие.
Необходимо отметить, что при сопоставимых уровнях инвестиционной привлекательности территории и конкуренции на рынке активность внешних инвесторов в каждом из вышеназванных городов сильно отличается. Возьмем, к примеру, Челябинск и Пермь, как наиболее близко стоящие друг другу по степени насыщенности рынка. В Перми за последний год, рассказывает руководитель департамента маркетинга и консалтинга «Пермского торгового дома недвижимости» Ольга Пермякова, появились такие новые игроки рынка коммерческой недвижимости, как ИКК «Логитекк» (Голландия), «Стройинвестрегион», «Перекресток», IKEA, «РостИнвестЛизинг», УК «Риал», ООО «Проспект», «Сатурн-Р», «Вилс», «Ренова Девелопмент», «Пересвет-регион».
В то же время, отмечает Мария Клименчук, «прецедентов по реализации проектов создания крупных торговых объектов в Челябинске иногородними девелоперами пока нет. Несмотря на заявленные планы группы компаний «Время» открыть к 2006 году в городе ТЦ «Парк Хаус», сроки реализации проекта были перенесены на 2009 год».
Чем можно объяснить такие различия в открытости локальных рынков внешним инвесторам? Разным отношением к инвесторам со стороны местных властей и уровнем стабильности политической обстановки, а также неразрывно связанной с этим степенью доступности земельных участков. «Отношение местной власти к потенциальному новичку на рынке является определяющим. Без ее одобрения выход на рынок коммерческой недвижимости Урала будет для компании крайне затруднен», – подчеркивает Дмитрий Золин.
В Челябинске примерно 1,5 года назад проходили выборы мэра, в результате на пост главы города пришел новый человек – Михаил Юревич. Как пояснил один из девелоперов, «за год до прогнозируемой смены главы города и его команды инициация крупных проектов прекращается. Прежний глава просто не успеет выполнить взятые на себя обязательства, а новый может пересмотреть их в одностороннем порядке или вовсе от них отказаться». Практика показала, что девелоперы осторожничают не зря. С приходом нового мэра на рынке недвижимости началась неразбериха. Часть крупнейших застройщиков, работавших при бывшем мэре, «впали в немилость», земельные участки долго не выдавались. Дело дошло до публичных обвинений и судов части застройщиков с администрацией. Это не замедлило сказаться на развитии рынка. Так, из 6 проектов по строительству ТРЦ, заявленных в 2004 году (должны были быть закончены в 2006-м), реализовано только 2.
В Перми же смена главы города состоялась полгода назад, но никаких пересмотров взаимоотношений с девелоперами и застройщиками не было. Итог – приход в регион относительно большого числа внешних инвесторов.

Первые набитые шишки
Любопытен опыт прихода на уральские рынки компании Metro AG (из всех международных игроков на сегодняшний день Metro представлено лучше всех). В Уфе с открытием гипермаркета не было никаких заметных проблем. А в Екатеринбурге гипермаркет открывался с трудом. Во-первых, против международной сети ополчились местные ритейлеры (видимо, не без участия властей – в городской Думе сложилось мощное лобби местных торговых сетей). В августе 2005 года, сразу после открытия гипермаркета, местные розничные сети предложили своим поставщикам увеличить объем закупаемой у них продукции в обмен на обещание не сотрудничать с германским пришельцем. По сей день с Metro сотрудничают единицы местных компаний. Были неприятности и с властными структурами: в августе, сразу после открытия центра, была распространена информация о том, что Metro находится на линии геологического разлома верхней части земной коры. В зонах разлома активно выделяется радон – радиоактивный газ, продукт распада урана. Неудачно расположенный поблизости ТЦ подвергся нападкам: дескать, покупатели могут отравиться.
Осенью 2005 года после открытия первого центра представители Metro заявили о планах строительства второго гипермаркета. Но земельный участок, выделенный городскими властями под второй торговый комплекс, находится в километре от будущего центра «Мега», где кроме IKEA разместится другой известный европейский ритейлер – Auchan. Городские власти утверждают, что других приемлемых площадок для торгового центра в городе не нашлось.
C 2004 года Metro group безуспешно пытается пробиться на челябин­ский рынок: проблема в землеотводе. В сентябре 2004 года компании выделили участок в центре города, однако землеотвод ей получить так и не удалось. Причины не комментируются. Представители Metro group обращались за помощью уже в новую администрацию. Только в феврале 2006 года компании были предложены три земельных участка на выбор, но все – за пределами города. Руководство компании пока не объявило о своем решении относительно этих непривлекательных участков.
В Тюмени игроки также сталкиваются с проблемами, напрямую связанными с властью. «В процессе реализации проекта (реконструкция административно-офисного здания) главной проблемой стала чиновничья бюрократия, нерасторопность исполнителей на местах. От момента создания эскизов проекта до получения разрешения на строитель­ство прошел почти год. Это – при реконструкции, а если бы строили здание с нуля – возможно, было бы еще дольше. Еще мы столкнулись с проблемой отпуска электрических мощностей», – рассказывает Елена Чуклина. Дефицит электроэнергии ощущается во многих уральских городах и скоро может стать проблемой номер один. В Екатеринбурге, к примеру, даже за немалые деньги (около $500 за киловатт мощности) очень непросто подключиться к электросети.
Ольга Пермякова напоминает: «В регионе существуют сложности, с которыми придется столкнуться вновь пришедшим игрокам. Это прежде всего нехватка инфраструктуры и земли. Инициируя проект, необходимо установить единые правила для достижения качественных результатов работы: согласовать действия с администрацией города, проработать вопросы распределения полномочий. Также следует обратить внимание на требования, предъявляемые к инорегиональным компаниям на уральских рынках, такие как регистрация предприятия в городе и обязательное сотрудничество с крупными местными товаропроизводителями».

Топографические сложности
Кто же более успешен на уральских рынках – инорегиональные или местные игроки? Учитывая высокую зависимость от благорасположения местных властей и административного ресурса, выбор однозначно в пользу последних.
«Если измерять успех количеством реализованных проектов – несомненно, более «успешными» являются местные компании, потому что на локальном рынке они представлены наиболее широко. Их концентрация в регионе выше, они находятся ближе к своему рынку, у них есть налаженные связи с администрацией на всех уровнях. Инорегиональным и иностранным компаниям нужно налаживать контакты, искать ходы, начинать все «с нуля», зачастую сталкиваясь с противодей­ствием «местных» операторов», – комментирует главный аналитик Управления предевелопмента Департамента стратегического планирования и исследований рынка ООО «Молл Менеджмент» Дмитрий Баранов. Отдает пальму первенства местным игрокам также Дмитрий Золин.
Однако политика властей в отношении рынка недвижимости постепенно выравнивается: в большинстве случаев администрации уральских городов начинают мыслить критериями выгодности проекта для города, а не системой опознавания «свой – чужой». «В настоящее время местная власть начинает понимать все преимущества, которые дает региону использование продуманной стратегии развития рынка коммерческой недвижимости», – констатирует Мария Клименчук.
Эта тенденция настолько заметна, что многие эксперты уже не считают различие «местный – неместный» ключевым для успеха проекта. «В целом успех проекта зависит не от «прописки» оператора, а от профессионализма участников рынка. Успешные компании на рынке Екатеринбурга относятся как к местным, так к федеральным и международным игрокам. Например, в Екатеринбурге на рынке торговой недвижимости в числе успешных реализованных проектов можно назвать и местные – «Гринвич» (девелопер – «Малышева-73»), и иногородние компании – Park House (ГК «Время», Самара)», – поясняет начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. С ним согласен директор ООО «Управляющая компания «РЭД» (входит в ГК «РЭД») Алексей Клименко: «Неважно, местные это компании или федеральные. Главное, чтобы их деятельность была профессиональной».
По мере того как административное давление на рынок коммерческой недвижимости будет снижаться, пришлые игроки (особенно федеральные и международные) смогут успешно реализовывать свои объективные конкурентные преимущества – больший опыт в реализации подобных проектов, широкие маркетинговые знания, финансовые возможности, на порядок превышающие потенциал местных игроков.
У неместного игрока есть несколько способов облегчить для себя вход на рынок. Первый – выходить на новый рынок не самостоятельно, а в тандеме с опытным местным игроком. Так по­ступила группа компаний «РЭД», созданная в январе этого года в Екатеринбурге. Один из ее основных собственников одновременно является владельцем крупного застройщика, работающего в Екатеринбурге уже 15 лет. Так что, несмотря на свою молодость, компания получила опыт и наладила отношения с властями. Итог – «РЭД» уже реализует несколько проектов в разных сегментах – офисном, торговом, складском.
Тандем неместного и местного игрока дает синергетический эффект. У первого выше финансовые возможности и больше передового опыта, у второго – знание местной специфики рынка, а главное, доступ к земельным ресурсам. Аналитик рынка недвижимости консалтинговой группы «ЛЕКС» (Тюмень) Валентина Трошина подтверждает: «Основная проблема – земельный участок и информация о том, как его получить, как оформить права и так далее. Без поддержки местного игрока сделать это практически невозможно, если только приходящая компания не масштаба Metro или Шлюмберже».
Другой способ воспользоваться помощью местного игрока – продать франшизу. Так входит на рынок Тюмени компания «Мосмарт». Первый одноименный гипермаркет открывается уже в октябре. В проекте участвует местный игрок, купивший франшизу, – холдинговая компания «Партнер».
Пример нетривиального «решения на вход» подает дочерняя компания «Реновы» – «Ренова-СтройГрупп». В этом году она приступила к осуществлению в Екатеринбурге проекта комплексного освоения территории – застройке жилого района «Академический». Помимо строительства 9 млн. кв. м жилья проектом предусматривается возведение свыше 1,5 млн. м офисных и административных помещений, 575 тыс. м торговых. В проекте заложены и уникальные для России объекты. Например, огромный – на 300 тыс. кв. м – ТРЦ. Трехсоттысячников во всем мире насчитывается 5, еще два строятся. Прообразом екатеринбургского проекта стал центр в Торонто, поскольку Канада наиболее близка к России по климатическим условиям.
«Ренова» обеспечила себе поддержку властей и застраховалась от политических рисков весьма оригинальным способом: пригласила в качестве топ-менеджеров проекта видных региональных чиновников. Так, председатель совета директоров «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий – экс-руководитель администрации губернатора Свердловской области; генеральный директор – Виктор Маслаков (бывший заместитель министра государственного имущества Свердловской области), а руководитель проекта «Академический» – бывший заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области Станислав Придвижкин. Проект в результате осуществляется очень быстро. Все необходимые согласования были получены меньше чем за год, строительство уже начато.