Бизнес по закону Хеопса

Объективных и субъективных причин того, почему до 60–70% объектов коммерческой недвижимости сдаются с задержкой более 3 месяцев (верхний предел не ограничен), множество. В этом смысле каждый несчастливый проект несчастлив по-своему, и девелоперы зачастую не готовы обсуждать эту неприятную тему.

Непредвиденные обстоятельства
Реализация бизнес-идеи может быть приостановлена на неопределенное время при смене владельцев компании или новой стратегии развития, в которую не вписываются заявленные проекты. Особенно это характерно для строек, начатых еще в 1990-е, – на заре петербургского девелопмента и в отсутствие соответствующего опыта у их инициаторов.
Например, еще в 1992 году компания, представлявшая интересы австрийского производителя машиностроительного оборудования GAW Group, приобрела на инвестиционном конкурсе Фонда имущества здание бывшей больницы им. Карла Маркса на Оренбургской ул., 4, а затем приватизировала и участок площадью 8400 кв. м, выходящий на Пироговскую набережную. Здесь было запланировано строительство бизнес-центра высокого уровня. Ветхую постройку разобрали, однако работы по разным причинам откладывалась. В результате в конце 2003-го сменился собственник проекта. Им стала Tilman Kraus Property Group – профессиональная девелоперская компания, работающая в разных странах Европы.
В конце 2004-го стройка наконец стартовала, хотя опять отстает от объявленного графика: первую очередь «Австрийского бизнес-центра» (около 7000 кв. м) предполагалось сдать еще в прошлом году.
В 1994-м ЗАО «Знаменская», входившее в немецкий концерн St. Petersburg Immobilien und Beteiligungs AG (SP AG), получило под реконструкцию дома № 114 по Невскому пр-ту и № 2/116 по ул. Восстания. Пять лет ушло у инвестора на расселение аварийных зданий, которые перешли в его собственность вместе с участком площадью около гектара.
На одном из самых проходных мест в Петербурге, напротив Московского вокзала, было запланировано строительство многофункционального Невского международного центра. Его концепция неоднократно менялась, а сроки открытия переносились из-за проблем с финансированием. Стройка должна была вестись на деньги немецких банков, обещавших предоставить средства, когда «Знаменская» найдет арендаторов на половину площадей, но арендную кампанию сдерживала неясность с датой открытия – замкнутый круг.
В 2005-м проект был продан финской компании Stockmann, которая в конце прошлого года приступила к строительству торгово-офисного центра с подземным паркингом площадью 100 тыс. кв. м. Сам Stockmann займет в нем более половины торговых площадей, разместив здесь всю линейку своих магазинов – Seppala, Bestseller и др.
С трагическими обстоятельствами связана задержка ввода в эксплуатацию бизнес-центра класса А «Веда-Хаус» на Петроградской набережной. В 2002-м холдинг «Веда-Система», известный своей алкогольной продукцией, приобрел бывший административный корпус машиностроительного завода «Вибратор», чтобы реконструировать его под бизнес-центр класса А с весьма нетривиальной концепцией. Из 20 тыс. «квадратов» общей площади под офисы отведено всего 8000 кв. м. Остальное пространство занимает разнообразная дорогостоящая инфраструктура: ресторан на 300 посадочных мест, спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, два крытых теннисных корта, конференц-залы. Реализация проекта приостановилась после гибели президента «Веды» Кирилла Рогозина. Насколько известно, рассматривался вариант продажи незавершенного здания, однако в итоге оно осталось в собственности холдинга. В настоящий момент стройка финишировала, однако бизнес-центр пока не открыт.
Еще один трудно прогнозируемый фактор риска – конфликты, связанные с правами на объект инвестирования или участок застройки. Так, из-за арбитражной тяжбы на несколько лет затянулось строительство второй очереди ТРК «Планета Нептун» (первая, в состав которой вошел океанариум, заработала весной 2006-го). Городская администрация выделила участок инвестору – ЗАО «Рубин» – еще в 2002 году, но с нерешенными юридическими вопросами. Часть территории занимали гаражи автотранспортного предприятия № 18, которое в суде стало доказывать свои права на землю. В конце концов «Рубин» достиг соглашения с АТП, и конфликт был исчерпан.
Реализацию первого в Петербурге девелоперского проекта международного концерна Vinci Construction Grands Projets осложнили взаимоотношения с Государственным комитетом по физкультуре и спорту. В январе 2004-го Смольный предоставил застройщику участок площадью 24,27 га на пр. Космонавтов (за зданием Петербургского спортивно-концертного комплекса) под крупный торгово-развлекательный комплекс. На эту же территорию претендовал и Госкомспорт. В результате проект состоялся, хотя и финишировал позже намеченного срока. ТРК «Радуга» площадью около 90 тыс. кв. м и стоимостью 130 млн. евро заработал весной 2007-го.
Если не брать во внимание подобный форс-мажор, остальные причины задержек более-менее поддаются систематизации. На разных стадиях реализации проекта срабатывают различные факторы торможения. На старте главным источником неопределенности становится процедура согласования стройки в структурах власти и договоренности с монополистами.

Бюрократическая энтропия
«Многие объекты, запланированные к вводу в этом и в следующем году, не будут сданы вовремя, – комментирует председатель совета директоров группы компаний «БестЪ» Андрей Лушников. – Основная причина в том, что в связи с принятием Градостроительного кодекса и Генплана развития Петербурга принципиально изменилась процедура экспертизы проектов и выдачи всей разрешительной документации. Многие застройщики, уже преодолев практически весь круг согласований, были вынуждены начинать его с нуля. В результате – проблемы с контрагентами, кредиторами и т. п. Хотя сейчас ситуация постепенно нормализуется, да и новый порядок представляется более разумным».
Хуже всего для девелопера, если правила игры меняются по независящим от него причинам. Например, когда произошла трагедия в «Трансвааль-парке» и вслед за этим серьезно ужесточились строительные нормы, связанные с нагрузкой на несущие конструкции и с пожарной безопасностью, в масштабный проект ТРК «Гранд Каньон» пришлось вносить серьезные корректировки уже по ходу стройки.
«Основная тенденция в развитии сегодняшней России – это создание госкапитализма, – констатирует управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. – И все, что не вписывается в его концепцию, находится на периферии процесса. Яркие примеры: «Охта-центр», новый терминал для «Пулково», вторая сцена Мариинского театра. Именно этим проектам больше всего внимания уделяют городские структуры. Я думаю, если бы «Газпром» пошел на общих основаниях согласовывать что-либо в петербургский Комитет по градостроительству и архитектуре, никакого небоскреба мы бы сегодня не обсуждали. Так, наша компания уже больше трех лет владеет заводом «Россия», на территории которого можно построить более 300 тыс. кв. м офисных площадей, однако пока мало преуспела в согласованиях. Поэтому мы в основном занимаемся реконструкцией недвижимости. Хотя различным проверяющим бывает непросто объяснить, почему в свидетельстве о собственности фигурирует трехэтажное здание, а этажей в нем на самом деле уже шесть. Другой пример: работая над проектом по строительству складского терминала в Обухово, мы неожиданно узнаем, что по новому Генплану где-то в этом месте запланирована транспортная развязка. Однако детали чиновникам неизвестны. Остается ждать проекта планировки, который неизвестно когда появится».
В результате в Петербурге нередки случаи строительства без надлежащим образом оформленной документации. Так, в июне 2007-го был официально сдан в эксплуатацию гипермаркет «Лента» на наб. Обводного канала, который к тому времени отработал уже полтора года. Ритейлерам выгоднее платить штрафы, чем терять время. Только за июнь этого года ООО «Лента» должна была заплатить (по представлениям Службы государственного строительного надзора и экспертизы) 2 млн. рублей в виде санкций за возведение без надлежащего разрешения торговых комплексов на Выборгском шоссе и на ул. Руставели.
Дополнительные риски, связанные с процедурой согласований, возникают, если девелопер берется за освоение территорий, не обеспеченных инженерной инфраструктурой и требующих смены разрешенного вида использования. «Основной резерв земель для строительства складов – это с/х участки, прилегающие к КАД. Причем граница города и области проходит настолько причудливо, что порой инвестору приходится взаимодействовать с властями обоих субъектов Федерации, у которых абсолютно разные правила изменения статуса земель. С областью, кстати, проще работать. У города есть Генплан, которого необходимо придерживаться. Однако он требует корректировок, а это отдельная законодательная процедура, – комментирует Николай Вечер, генеральный директор ООО «ЦПРН «Вечер». – Вторая проблема связана с энергообеспеченностью участков. Она также особенно остра на «пограничных» территориях, поскольку планы по развитию инженерных сетей у города и у области стыкуются не полностью. Все это приводит к серьезному увеличению и удорожанию девелоперской фазы проектов».
Сложнее всего инвесторам, работающим в центре Петербурга – в условиях жестких градостроительных ограничений, в том числе и по высотности, плотной исторической застройки и сложных грунтов. Так, третий раз не смог заручиться поддержкой Градостроительного совета проект крупного (до 200 тыс. кв. м) торгово-развлекательного комплекса рядом с Московским вокзалом, запланированного на месте котлована обанкротившегося РАО ВСМ. Архитектор – британская компания Chаpman Taylor – предлагает «посадить» громоздкое здание фактически в «красных линиях» участка, что весьма эффективно с коммерческой точки зрения, но, по мнению петербургских экспертов, абсолютно не соответствует сложившейся в этом месте застройке. Этот проект, известный в народе как «яма», тоже имеет долгую историю со сменой нескольких инвесторов, последними из которых стали структуры, контролируемые Казкоммерцбанком.
Весной 2007-го на Владимирском пр-те, 23, открылся торгово-офисный комплекс Regent Hall. По оценке генерального директора УК «Регент Холл» Андрея Шаповалова, задержка почти в полтора года возникла на этапе проектирования и согласования. Восьмиэтажное здание общей площадью 11 700 кв. м было построено с нуля над наклонным ходом подземки и вестибюлем станции «Достоевская». В результате все проектные решения, а также любые их корректировки дополнительно утверждались в профильном институте «Ленметрогипротранс» и с руководством метрополитена. Сам же проект оказался намного сложнее, чем казалось на первый взгляд. Инвестору – холдинговой компании «Фастком» – пришлось предусмотреть особую конструкцию фундамента, чтобы избежать подвижек грунтов, усиливать конструкции вестибюля метро, переносить инженерные сети и пр. Были и незапланированные сюрпризы: например, выход на стройплощадку пришлось отложить на полгода в связи с празднованием 300-летия Петербурга.
«По нашим наблюдениям, процесс согласования инвестпроектов занимает в городе в среднем полтора года. После завершения этого этапа успех стройки будет зависеть от грамотного взаимодействия между тремя ее основными участниками: заказчиком, проектировщиком и генподрядчиком», – говорит президент ООО «Генподрядная компания СТЭП» Дмитрий Кунис.

Коллизии на стройке
«В срыве сроков строительных работ традиционно обвиняют генподрядчика, однако проблема зачастую кроется в профессионализме девелопера, который не смог должным образом организовать взаимодействие со строителями и заложить в контракт необходимые механизмы контроля», – считает генеральный директор компании Colliers International (Петербург) Борис Юшенков.
«В связи с тем, что сетевой девелопмент в Петербурге пока слабо развит, многие проекты изобретаются, как велосипед, командой менеджеров самого собственника. Отсюда – грубые просчеты в концепции, которые порой приходится устранять уже во время строительства, на ходу переделывая проект. Случаи привлечения профессиональной службы заказчика крайне редки. Девелоперы традиционно пытаются сэкономить и зачастую относятся к созданию торгового центра, как к строительству загородного дома. Например, до сих пор часть работ может выполняться хозспособом», – констатирует управляющий партнер «АйБи ГРУПП» Юрий Борисов.
«Собственник проекта в лучшем случае создает свою службу заказчика, как правило, не очень профессиональную или же передают соответствующую доверенность генподрядчику. В результате тот сам выполняет работы, сам их контролирует и сам же принимает. Хуже всего, когда один из основных подрядчиков меняется в процессе стройки. Из-за этого нередко приходится корректировать проект, перезаключать договоры с поставщиками и т. п., – добавляет директор по консалтингу компании Becar. Commercial Property Олег Спивак. – Например, сдача в эксплуатацию торгово-гостиничного комплекса «Владимирский Пассаж» задержалась на год именно из-за проблем со строителями, а затем еще примерно полгода пришлось устранять различные недоделки».
Дмитрий Кунис считает, что проблема не в отсутствии на рынке профессиональных подрядчиков, а в позиции заказчика, который, как правило, соглашается на самое недорогое предложение. «Тендеры, в которых побеждают компании, заявившие по определению нереалистичные сроки и цену контракта, – довольно распространенное явление. На рынке бытует мнение, что услуги генподрядчика могут стоить 1–3% от общей стоимости строительных работ. По нашим расчетам, эта цифра должна составлять в среднем 20%, если речь идет о полном комплекте услуг», – комментирует г-н Кунис.
По наблюдениям директора департамента офисной недвижимости компании Praktis Consulting & Brokerage Елены Афиногеновой, девелоперы редко готовы возложить на себя финансовую ответственность перед будущими арендаторами за несвоевременную сдачу объекта. Это особенно характерно для рынка бизнес-центров, поскольку спрос на качественные офисы в Петербурге по-прежнему не удовлетворен. Хотя в городе известны случаи, когда из-за серьезного (в пределах года) срыва сроков владельцам БЦ приходилось начинать арендную кампанию заново.
«Если стройка уже идет по накатанной колее, то задержка, как правило, не превышает нескольких месяцев. В этом случае помещения могут передаваться клиентам для окончательной отделки еще до официальной приемки здания в эксплуатацию – в рамках предварительного договора аренды. Хотя риски обеих сторон при использовании такой схемы возрастают», – говорит Елена Афиногенова.

Работа с людьми
Больше всего проблем со сроками сдачи в сегменте торгово-развлекательных комплексов. «В отличие от бизнес-центра, начало работы которого размыто во времени и происходит по мере завершения арендаторами ремонтов, ТРК имеет четко определенную дату открытия, и лучше перенести ее, чем распахнуть двери пустого молла», – уверен Борис Юшенков.
«Цель девелопера, работающего в этой сфере, – создать общественное место, которое притягивает к себе покупательские потоки. Поэтому на момент запуска в комплексе должны работать не меньше 50% магазинов, занимающих не менее 70% арендопригодного пространства. По мере усиления конкуренции между ТРК, которые выходят на рынок один за другим, эта задача усложняется. Следует учесть, что для специализированных торговых центров времени на разработку концепции и на брокеридж требуется больше. Жесткая конкурентная среда заставляет собственников тщательнее подходить к проработке деталей. Порой месяцы уходят на утверждение дизайна интерьеров и названия будущего комплекса, что также влияет на общий срок реализации проекта», – комментирует Юрий Борисов.
«Поскольку выбор велик, арендаторы могут позволить себе потратить больше времени на принятие решений. Прошли те времена, когда брокеры «Меги» рассылали торговым операторам оферты в императивной форме, предлагая им занять конкретное помещение по установленной ставке и отводя на раздумье 10–14 дней. Собственникам приходится запасаться терпением и быть готовыми к снижению ставок, предоставлению бонусов и т. п.», – добавляет Борис Юшенков.
Особая статья – сильные «якоря», ради которых переделывается проектно-сметная документация уже после выхода на стройплощадку. «Для девелопера подобные задержки болезненны, поскольку они, как правило, затрагивают его кредитные обязательства. Однако в ряде случаев это идет на пользу проекту», – считает Юрий Борисов. Например, осенью 2007-го с полугодовым опозданием вводится в эксплуатацию ТК «Юго-Запад» на пр. Маршала Жукова. Разработчиком его концепции, брокером и управляющим выступает «АйБи ГРУПП». Экономический размер трехэтажного комплекса невелик – около 15 тыс. кв. м, к тому же он находится внутри «спального» массива, в некотором удалении от метро. Поэтому в условиях сильного конкурентного окружения ставка была сделана на крупных брендовых арендаторов, способных сыграть роль «магнитов». Осенью 2006-го на выставке MAPIC в Каннах был подписан договор с компанией «Медиа-Маркт-Сатурн» на аренду сразу двух этажей (около 9500 кв. м) под гипермаркет бытовой техники и электроники. На проработку всех статей контра
кта ушло примерно полгода. Девелоперу пришлось пойти на серьезные переделки, часть из которых происходила за счет арендатора. «Якоря» предъявляют серьезные технические требования, связанные с электроснабжением, вентиляцией и прочей инженерией, которые необходимо дополнительно согласовывать. «По сути, получается самостоятельный проект внутри основного», – поясняет г-н Борисов.
Задержка сроков строительства стала на петербургском рынке обыденной реальностью и поэтому относительно спокойно воспринимается как участниками девелопмента, так и их клиентами. Практики легко добавят к нашему беглому перечню рисков свои яркие примеры из серии «нарочно не придумаешь». Кто мог предположить, что при закладке фундамента Regent Hall’а строителям придется практически вручную откапывать тонны застывшего бетона, который оказался «лишним» при сооружении метро? Или что на дату открытия первой очереди ТРК «Планета Нептун» повлияет график доставки и «растаможки» будущих обитателей океанариума.
Что же касается такой темы, как нехватка или неравномерность финансирования, то ей можно было бы посвятить отдельную статью.