АНАТОМИЯ КОНФЛИКТА

Только факты
Ситуация на рынке аренды торговой и офисной недвижимости по-прежнему нестабильна, что не может не сказываться на взаимоотношениях собственников и арендаторов. А ряд конфликтных историй последнего времени, произошедших на известных коммерческих площадках с участием крупнейших «якорных» арендаторов, тому лишь яркое подтверждение.
1. В этом году в Москве был расторгнут договор о намерении компании «Вымпелком» арендовать помещение в ДЦ Wave Building. Эта сделка, заключенная еще летом 2005 года, была признана одной из крупнейших в истории московского рынка коммерческой недвижимости.
2. В марте ООО «ТехИнвест-М», владеющее брендом «Техносила», обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском против ООО «ИKEA MOC (Торговля и недвижимость)» (бренд IKEA) о признании преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды торговой площадки на новый срок. Причиной иска послужил отказ руководства ООО «ИKEA MOC (Торговля и недвижимость)» пролонгировать договор аренды на торговое помещение, расположенное в ТРЦ «Мега Теплый Стан».
3. В конце прошлого года произошел конфликт между компанией «Торговый квартал» и Ассоциацией развития розничной торговли (RTDA) относительно аренды площадей в торговом центре в Калуге, который завершился, к чести сторон, мирным соглашением.
4. Громкая история последнего месяца – закрытие компанией «Модный континент» своего магазина INCITY в ТРЦ «Афимолл Сити».
Этими случаями отнюдь не исчерпываются все конфликты, которые сегодня возникают во взаимоотношениях арендаторов и девелоперов. По единодушному мнению опрошенных экспертов, эти ситуации происходят все чаще. Одни эксперты связывают это с тем, что арендатор становится все более подкованным, в том числе и юридически, и стремится получить максимум за арендную ставку. Другие уверены, что собственник, осознавая высокий уровень спроса на площади и свое, в определенном смысле, привилегированное положение, не всегда готов вести гибкую арендную политику.

Кто склонен идти на уступки?
Как отмечает Владимир Бондаренко, адвокат компании Salans, возникновение конфликтов по инициативе той или иной стороны зависит во многом от того, какой рынок на данный момент доминирует: рынок арендатора или арендодателя. Если до 2008 года это был явно рынок арендодателя, то в период кризиса в большей степени диктовали условия уже арендаторы: они могли выторговывать для себя более выгодные условия и прописывать в договорах аренды такие положения, которые давали им явные преимущества, в том числе и на будущее. Сегодня рынок недвижимости снова качнулся в сторону арендодателей, которые пытаются наверстать упущенное. Ко всему прочему, в 2011 году большое влияние на рынок коммерческой недвижимости оказали законодательные инициативы правительства Москвы, а также ревизия заключенных городом инвестиционных контрактов. В результате в том числе кризисных явлений на рынке наблюдается резкое сокращение объема вводимых площадей. К меняющейся ситуации, соответственно, адаптируются и «правила игры» в тандеме «арендодатель – арендатор». Первые получают основание чувствовать себя чуть более комфортно и уверенно, в то время как от вторых, в определенных ситуациях, требуется несколько большая гибкость.

Договор – залог бесконфликтности?
В идеале должно быть именно так. В конце концов, договор для того и составляют, чтобы обрести уверенность в партнере, максимально подстраховаться «на все случаи бизнеса» и закрепить это юридически. Но на деле зачастую получается как раз наоборот, и договор неожиданно сам оказывается «замешанным» в конфликте. «В основе всех конфликтов между арендаторами и арендодателями лежит плохо проработанный договор аренды, – уверен Олег Спода, партнер компании ILM. – В некоторых случаях стороны подписывают договор, не до конца понимая последствия тех или иных его условий. Зачастую договор недостаточно содержателен, чтобы охватить все возможные конфликтные ситуации и способы их разрешения, иногда одна из сторон не выполняет свои обязательства, но в договоре не прописаны способы наложения санкций за их невыполнение. Иногда конфликты просто носят искусственный характер и связаны с тем, что либо арендодатель, либо арендатор добиваются досрочного выхода из договора. Но всегда основа конфликта – плохо составленный и неправильно интерпретированный договор аренды».

По словам экспертов, несмотря на достаточную правовую отрегулированность вопросов аренды в российском законодательстве, договор как таковой не представляет сам по себе некой ценности, которая априори незыблема в течение срока своего существования. Во многих случаях у самих сторон договора не наблюдается уважения к тому, что они сами подписали. И это пока отличает нас от некоторых западных юрисдикций, в которых договор, даже если он через которое время становится невыгоден какой-либо из сторон, продолжает действовать в течение многих лет до окончания своего срока.

«Необходимо понимать, что все документально не зафиксированные “джентльменские” и «негласные» соглашения, исполнение которых может быть обещано при заключении договора, будут в одночасье забыты, как только возникнет конфликт, – рассказывает Владимир Бондаренко. – Поэтому нежелание стороны изначально вписать в договор все необходимые элементы может служить первым тревожным сигналом о том, что в дальнейшем при исполнении договора возможно возникновение проблем. В ситуации, когда существует хорошо составленный договор, даже агрессивная сторона вряд ли захочет эскалации конфликта, поскольку будет понимать, что потерпит фиаско в случае судебного разбирательства. В ходе исполнения договора следует отслеживать четкость его исполнения (своевременность платежей, соблюдение целевых режимов аренды конкретных помещений, обеспечение допуска представителей арендодателя на арендуемый объект и т. п.), тем самым минимизируя потенциальные причины возникновения конфликтов».

«Актуальные» конфликты
Нет, мы не станем пытаться классифицировать конфликты, наиболее «актуальные» для торговых или офисных центров, хотя бы потому, что причин и поводов для их возникновения может быть бесконечное множество, а обстоятельства возникновения самые непредвиденные и неконтролируемые, как скажем, макроэкономический кризис. Именно об этом в первую очередь говорит Нармина Горина, ведущий консультант компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CBRE: «Чаще всего к конфликтам между арендаторами и собственниками торговой недвижимости приводят кризисные ситуации в стране и форс-мажор в торговом центре. Макроэкономический спад, как, например, в 2008–2009 годах, приводит к объективному снижению ставок аренды на рынке, при этом собственники некоторых торговых центров ставки не снижают, в результате чего возникает конфликт. Другой причиной конфликта могут быть ситуации, в которых торговый центр не обеспечивает обещанного потока покупателей, и арендаторы, ссылаясь на низкие показатели продаж, настаивают на снижении ставок, а собственник отказывает в этом. По словам представителей компании «Модный континент», это стало причиной закрытия магазина INCITY в ТЦ «Афимолл Сити». «Торговый центр “Афимолл” не обеспечивал нашему магазину достаточного потока покупателей. Еще несколько месяцев назад мы, согласно договору, направили руководству “Афимолла” официальное уведомление о том, что в конце марта мы покинем торговый центр. В течение этого времени мы следили за развитием ситуации – увеличится ли покупательский поток, пойдут ли продажи вверх. Некоторые сдвиги, безусловно, есть, и поэтому мы были готовы остаться в “Афимолле”, но уже на наших условиях: действующие в “Афимолле” ставки нас не устраивали. Мы предложили оставить нам в качестве платы за аренду коммунальные платежи и процент от продаж. Это позволило бы нам получать хоть какую-то прибыль, а не работать в ущерб себе. Но представители “Афимолла” отказались, поэтому мы закрыли свой магазин, когда закончился срок аренды».

А вот точка зрения, сформулированная для CRE представителем «Афимолл Сити»: «Мы как арендодатели лояльны ко всем нашим арендаторам. Создание комфортных условий для ведения бизнеса на территории нашего ТРЦ является для нас одной из приоритетных задач. поэтому мы всегда открыты для диалога. Кроме этого, для нас очень важны сложившиеся за это время позитивные деловые отношения с пулом наших арендаторов. Многие считают ТРЦ “Афимолл Сити” одним из лучших шоппинг-центров с точки зрения объема продаж присутствующих брендов. К сожалению, с INCITY такие отношения не сложились. В ходе переговоров руководство INCITY неоднократно меняло свои решения относительно условий всего договора. Поэтому ТРЦ “Афимолл Сити” решило прекратить арендные отношения с вышеупомянутой компанией».

По словам специалистов, конфликты зачастую возникают, когда одна из сторон начинает считать коммерческие условия, закрепленные договором, несправедливыми. Это происходит, как правило, в периоды резкого роста или падения арендных ставок. Об этом говорит Олег Спода, подчеркивая вместе с тем, что кризис 2008 года показал, что и в таких условиях можно договориться, если стороны настроены на долгосрочные отношения.

«Типичными примерами конфликтных ситуаций являются случаи, когда арендодатель, наблюдая за меняющейся ценовой конъюнктурой рынка в сторону повышения, начинает давить на арендатора с целью заставить последнего изменить стоимостные условия договора, – рассказывает Владимир Бондаренко. – Это могут быть как формально правовые инициативы, скажем, письменные предложения пересмотреть арендную стоимость, провести переговоры и т. п., так и целый арсенал квазизаконных действий. К ним относятся, к примеру, внезапное ограничение доступа арендатора к арендуемому объекту или прекращение подачи воды, отключение электроэнергии и т. п. Такого рода действия уже можно квалифицировать как шантаж, поскольку тем самым фактически блокируется деятельность арендатора. И если, допустим, сотрудники обесточенного офиса могут некоторое время поработать удаленно из дома, то для торговых предприятий, особенно реализующих скоропортящиеся товары, такие инциденты являются критическими. Соответственно, арендаторы в подобных ситуациях становятся “сговорчивее”, чего и добивается арендодатель». Необходимо отметить, что такого рода жесткие действия со стороны арендодателей характерны именно для торгового сектора; в сфере офисной аренды обычно все разрешается более-менее мирным путем. Такие ситуации осложняются еще и тем, что оперативно разрешить такой конфликт в правовом поле достаточно затруднительно, поскольку органы полиции или прокуратура в такие дела стараются не вмешиваться, поэтому свою правоту необходимо доказывать в судебном порядке, а этот процесс может занять несколько месяцев.

Если же говорить о возникновении типичных конфликтов по инициативе арендаторов, то это зачастую связано с нецелевым или ненадлежащим использованием объекта аренды, причинением такому объекту существенного ущерба, сдача в субаренду без согласования с арендодателем и т. п. «В таких случаях арендодатель вынужден каким-то образом реагировать на неправомерные действия арендатора и пресекать их на будущее, в том числе и в судебном порядке», – добавляет Владимир Бондаренко.

Правила хорошего тона
В западных странах, где взаимоотношения между собственниками/арендодателями и арендаторами в секторе торговой и офисной недвижимости существуют, что называется, испокон веков, накопился солидный багаж этических норм и практических навыков обходить острые углы и мирно утрясать проблемы. Такие нормы и рекомендации зачастую прописываются даже в рамках городских уставов, наряду с юридическими нормами, регулирующими взаимоотношения арендодателей и арендаторов, и существуют как полезное напоминание – правила хорошего тона, если хотите.

Так, собственникам рекомендуется придерживаться в отношениях с арендаторами политики «открытых дверей», инициируя открытый обмен мнениями, фиксировать письменно (за подписями сторон) любое устное соглашение с арендатором, держать его в курсе всех стратегических шагов, затрагивающих его интересы, всегда быть доступным для арендатора, «возвращать» телефонные звонки и быстро реагировать на письменные обращения – иными словами, постоянно показывать свою лояльность. А первое, что рекомендуется арендатору – внимательно изучать договор аренды, а при возникновении проблемной ситуации немедленно обращаться к арендодателю, дублируя устное обращение письменным.

Разумеется, эти правила хорошего тона и без того известны и понятны всем. Главное – выработать привычку им следовать, чтобы, «разруливая» проблемную ситуацию, минимизировать вероятность конфликта. Живой тому иллюстрацией является комментарий Александра Ларина, заместителя генерального директора Central Properties: «В нашей практике возникали различные непредвиденные ситуации, не прописанные в договоре аренды. К примеру, совершенно неожиданно для нас один из арендаторов существенно изменил график работы своего офиса – таким образом, что часы работы сотрудников арендатора перестали совпадать с рабочими часами бизнес-центра “Двинцев”, которые установлены договором аренды. Мы понимаем, что потребности и условия работы наших арендаторов во многом зависят от специфики их деятельности, и их не всегда можно подогнать под общие рамки. Мы пошли навстречу и внесли соответствующие изменения в работу инженерных систем, службу ресепшена и клининга. Другой пример: арендатору срочно на кратковременный период потребовались дополнительные места для парковки автомобилей в объеме, превышающем установленный договором аренды. Решение этой проблемы было как управленческое, так и дипломатическое. Нам потребовалось провести экстренный мониторинг всех существующих парковочных мест в бизнес-центре и близлежащих районах, а также серию переговоров с другими арендаторами. В итоге решение было найдено».

К сожалению, все чаще возникают ситуации, когда юридических разборок избежать трудно. Ведь конфликты, как заметил Владимир Бондаренко, чаще связаны с нарушением условий заключенных договоров аренды. Так, например, арендодатель обратился к одному из арендаторов офиса с требованием пересмотреть стоимость аренды, мотивируя это тем, что остальные арендаторы платят гораздо больше. При этом арендодатель был прекрасно осведомлен о том, что действующий договор аренды был заключен задолго до появления других арендаторов и на условиях, которые на момент подписания были очень выгодны арендодателю. Однако по прошествии нескольких лет арендодатель, несмотря на отсутствие в действующем договоре аренды положений о досрочном изменении цены, начал оказывать давление на арендатора (заблокировал карточки доступа сотрудников арендатора в офис, дал указание охране здания не допускать в него никого из работников арендатора, начал демонстративно вывозить мебель из арендуемого офиса и т. п.). И лишь оперативные действия юристов арендатора, которые вместе с нотариусом зафиксировали данные факты и подали иск в суд, остудили пыл арендодателя и заставили его сесть за стол переговоров.

Или еще пример: стороны несколько раз продлевали договор аренды торгового помещения и меняли состав арендных платежей, комбинируя постоянные и переменные составляющие. В итоге через какое-то время выяснилось, что несколько редакций подписанных дополнительных соглашений противоречат друг другу и основному первоначальному договору именно в части порядка расчетов арендных платежей. Соответственно, арендодатель рассчитывал платежи по той методике, которую он считал правильной, а арендатор – по своей. Сумма разногласий составила несколько миллионов рублей, что привело стороны к судебному разбирательству, в ходе которого уже суд решал, какое же из дополнительных соглашений было корректным и окончательным.

Как управлять конфликтом?
Начать следует с того, что конфликт всегда проще предупредить, чем загладить. Для этого, помимо договора аренды, существует набор инструментов, помогающих регулировать взаимоотношения сторон. К примеру, как отмечает Александр Ларин, для поддержания и урегулирования взаимоотношений «арендатор – собственник», необходимо постоянно поддерживать информационный контакт с арендатором. Наиболее эффективный способ для этого – проведение регулярных встреч с представителями административных и иных служб арендатора. Но даже если конфликт назрел, им можно попытаться управлять. Так, по мнению Олега Споды, для управления конфликтом, если таковой не носит искусственного характера, можно рекомендовать участие третьей стороны – человека с медиаторскими способностями, со знанием рынка, не вовлеченного в эмоциональную сторону конфликта. «Вообще природа отношений арендатора и арендодателя часто носит реактивный характер, – отмечает он. – Обе стороны, закладывая основы будущих отношений, опираются исключительно на преды­дущий опыт и ошибки, поэтому целесообразно привлекать консультантов. Это позволяет использовать более широкий опыт, прогнозировать возможные конфликтные ситуации и способы их разрешения». «Арендатору нужно взвесить плюсы и минусы аренды данной торговой площади, а собственнику – проанализировать участие конкретной марки в пуле арендаторов ТЦ.
Если заинтересованность в противоположной стороне есть и она подкреплена объективными цифрами, то компромисс обязательно найдется, – заключает Нармина Горина. – Кроме того, на самых ранних этапах арендных отношений арендодатель и арендатор должны строить парт­нерские отношения, в таком случае можно будет избежать даже возникновения конфликтной ситуации». Пожалуй, на этом можно поставить точку. И все же напоследок так и хочется немного пофилософствовать и заметить, что конфликт – категория в большей степени эмоциональная, и подчас он может быть даже полезен, если из него извлечь урок. В конце концов, это всегда новый опыт, серьезный повод поразмышлять, укрепить стратегию и отточить тактику.