«Я помню чудное мгновенье...»

Запущенный в 2006-м, логистический парк «Пушкино», на 35 га и с 212 тыс. кв. м площади, был одним из первых складских комплексов такого уровня близ Москвы. Безусловно привлекательное расположение (Ярославское ш., 15 км от МКАД, перед въездом в г. Пушкино) обеспечило проекту завидный и стабильный пул арендаторов, среди которых ключевые игроки рынка логистики: «Национальная логистическая компания» (сейчас – ItellaNLC), DHL, Relogix. С тех пор «основной состав» в «Пушкино» практически не менялся, хотя в прошлом году, после ухода с рынка Relogix, ее площади в «Пушкино» заняла Leroy Merlin.

За свою историю «Пушкино» принадлежал сначала казахстанской компании Capital Partners, она продала его компании Redwood East Europe в 2007 году. В 2010 году PLP Holding Redwood выкупила East Europe. А в конце апреля было объявлено о намерении Raven Russia изыскать $ 215 млн для покупки «Пушкино». Покупателем выступила дочерняя компания Raven Russia Padastro Holdings Ltd, продавцом – немецкая PLP Holding GmbH. Для финансирования сделки британцы провели дополнительное размещение своих акций, рассчитывая привлечь $ 104 млн. Из этой суммы на покупку «Пушкино» предполагалось потратить $ 86 млн, еще $ 129 млн – кредит, обеспеченный пакетом акций парка.

Местоположение

Дмитрий Пумырзин, генеральный директор ООО «Инфрастрой Быково»
Ярославское ш. – достаточно загруженная трасса, а территория вдоль шоссе сильно урбанизирована. Все это имеет свои плюсы и минусы: в «негативе» высокая загруженность трассы, зато благодаря обилию населенных пунктов вокруг – отсутствие трудностей с поиском персонала и проблем с доступностью для сотрудников, особенно рабочих.

Петр Зарицкий, директор по России и СНГ, руководитель отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle
Комплекс отличает хорошее местоположение: 15 км от МКАД, практически на первой линии, с прямым съездом с Ярославского ш. и на него, в непосредственной близости от таких крупных населенных пунктов, как Пушкино, Ивантеевка и т. д. Единственным ограничением высшей оценки, пожалуй, служит само Ярославское ш., отличающееся высокой транспортной загруженностью.

Павел Платонов, коммерческий директор «Эспро Менеджмент»
Комплекс расположен между городами Пушкино и Ивантеевка, достаточно близко к Москве, с хорошей транспортной доступностью как общественным, так и личным транспортом. Но перегруженность Ярославского ш. и отсутствие реальных альтернатив сводит на нет все преимущества близкого расположения. Определенные затруднения вызывает необходимость перепробега или езды «огородами» при заезде на комплекс со стороны области и выезде в направлении Москвы.

Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International
Комплекс расположен очень удачно: относительно недалеко от МКАД (14 км), непосредственно на трассе, рядом с комплексом расположена развязка, Ярославское ш. отремонтировано. На мой взгляд, есть только два недостатка: забивается развязка в сторону движения в Москву (но в 3 км в сторону области есть еще одна развязка, которую можно использовать как альтернативный разворот в сторону Москвы), и, насколько мне известно, не ходит общественный транспорт.

Арендатор
Все хорошо, но общественным транспортом (из Москвы) добраться можно только автобусами от станции метро «ВДНХ».

Доступ на складской комплекс

Дмитрий Пумырзин
Количество парковочных мест для грузового транспорта на территории комплекса достаточное, если только в адрес арендаторов не приходит единовременно большое количество фур (что случается). Количества парковок легковых автомобилей недостаточно для такой площади складов (учитывая и тот факт, что в непосредственной близости нет ж/д станции).

Петр Зарицкий
На складском комплексе организован один въезд и один выезд, что может приводить к скоплению транспорта на соответствующих КПП. На самой территории комплекса проблем уже не возникает, чему способствует круговое движение и наличие парковочных мест в достаточном количестве.

Павел Платонов
В основном все соответствует требованиям, предъявляемым к таким комплексам. Из недостатков можно выделить недостаточную ширину зон маневрирования и отсутствие парковки перед въездом на комплекс, что приводит к скоплению желающих заехать на территорию комплекса на подъездной дороге.

Владислав Рябов
Въезд/выезд на территорию комплекса всего один, но правильно организованная схема транспортного движения позволяет избежать заторов. Количества парковочных мест достаточно, за исключением пиковых сезонных периодов торговых сетей, которые присутствуют на объекте и как арендаторы, и как пользователи складских услуг. Но такие проблемы есть почти на каждом комплексе.

Арендатор
Въезд и выезд только один, поэтому возникают очереди. В пиковый сезон проблема с парковочными местами.

Конструктивные решения здания

Дмитрий Пумырзин
Склады соответствуют классу А. Ввиду того что строительство объекта осуществлялось около пяти лет назад, объект нельзя назвать построенным по последнему слову техники. Но в целом объект качественный.

Петр Зарицкий
В целом использованные конструктивные решения соответствуют всем основным критериям класса А, но, учитывая тот факт, что здания были построены в 2005–2006 годах, определенный моральный износ исключить нельзя.

Павел Платонов
Конструктивные решения в целом соответствуют требованиям класса А, но длительное время были серьезные проблемы с протечками кровли.

Владислав Рябов
Характеристики комплекса соответствуют стандартным характеристикам склада класса А по высоте, нагрузке на пол, шагу колонн. Количество доков – 1 на 1 тыс. кв. м, но есть и помещения, где 1 док приходится на 500 кв. м.

Арендатор
Сами полы не очень качественные, требуют постоянного ремонта, естественно, за наш счет. Не во всех боксах имеются зарядные устройства для аккумуляторов. Мало доков, предназначенных для погрузки малогабаритного транспорта (типа ГАЗелей).

Инженерные системы здания

Петр Зарицкий
Инженерные системы всегда были «слабым звеном» данного комплекса. Многие годы объект обеспечивался электричеством посредством работы дизельных установок, что создавало немало проблем, как для собственника помещений, так и для его арендаторов. И если вопрос с электричеством не так давно все-таки удалось решить, то газовый вопрос, насколько мне известно, по-прежнему остается актуальным.

Павел Платонов
В основном инженерные системы комплекса отвечают требованиям, предъявляемым к складам класса А, однако в течение нескольких лет были проблемы с газом для электрогенерации, себестоимость электроэнергии была очень высокой.

Владислав Рябов
В целом все системы функционируют нормально. Были перебои в первые годы функционирования комплекса, пока не было осуществлено постоянное подключение к электричеству. Также в связи с тем, что комплекс был построен более пяти лет назад и является одним из первых крупных складских проектов в Московской области, здесь не применен ряд последних технологий по пожарным системам, энергосбережению, которые внедряются на новых складах.

Арендатор
Есть сбои по электроснабжению, при этом резервная система работает не очень качественно. Вентиляция недостаточной мощности, в жаркий период работать очень некомфортно.

Эксплуатация объекта

Петр Зарицкий
Существенных нареканий со стороны арендаторов данная часть обязанностей УК также не вызывает.

Павел Платонов
Все аналогично предыдущему пункту.

Владислав Рябов
На данный момент нареканий нет, все работает нормально. Мне известно только, что до 2011 года были недовольства со стороны некоторых арендаторов по качеству уборки снега в зимний период.

Арендатор
Все происходит в очень растянутые сроки и некачественно.

Дополнительные опции

Петр Зарицкий
В комплексе, очевидно, существуют ограничения с точки зрения размещения производств, обычно имеющих повышенные требования к объему и качеству инженерных систем, а также с точки зрения возможного расширения арендной площади: здания первой фазы сданы в долгосрочную аренду и перспективы их освобождения довольно туманны (как и строительство планировавшейся когда-то второй фазы).

Владислав Рябов
Нет пункта питания, есть только комнаты приема пищи у каждого арендатора. Не уверен, что в данном комплексе возможно разместить производство ввиду того, что могут быть ограничения по санитарным зонам для типа товаров уже имеющихся арендаторов. Что касается возможности расширения, то проектом предусмотрено строительство второй фазы, о возобновлении которой пока ничего не известно.

Арендатор
Ставим «минус пять от высшего» – без комментариев.

Feedback от собственника

Игорь Богородов, глава филиала Raven Russia
«Перед покупкой мы долго присматривались к разным проектам и остановили свой выбор на СК “Пушкино”. Считаем это приобретение достойным вложением средств фонда. В настоящий момент комплекс полностью заполнен арендаторами, что является главным показателем успешности проекта и говорит само за себя. В качестве нового арендодателя и управленца с большим опытом за плечами мы приложим максимум усилий, чтобы обеспечить нашим арендаторам максимальный комфорт и эффективность».