Горячие дискуссии CRE Summit

Немного критики не помешает

Саммит начался с пленарного заседания, посвященного глобальным градостроительным проблемам. На нем были выделены основные вопросы, с которыми сталкивается бизнес. Одной из первых выступила председатель Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Мария Смирнова, которая отметила эффективность критики, изрядную порцию которой представители власти получают на мероприятиях, подобных CRE Summit. «Критика помогает, – отметила она. – Мы смотрим на ситуацию с одной стороны, вы же, задавая вопросы, высказывая свои мнения, а также вполне заслуженные упреки, помогаете нам посмотреть на нее совсем с другой позиции».

Глава КУГИ также обозначила основные проблемы, мешающие успешному функционированию центра города. Это покрытие территории объектами социальной и дорожной инфраструктуры, подведение и подключение инженерных коммуникаций. «Понятно, что помимо того, что все эти работы очень затратны, их к тому же и согласовать непросто – это связано в основном с Федеральным законом № 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ”. Тем не менее мы поставили перед собой амбициозную задачу по решению этих проблем и сделаем все, чтобы с ней справиться. Но без помощи частного бизнеса это невозможно», – признала г-жа Смирнова.

Из выступления Марии Смирновой участникам саммита стало известно, что в настоящее время КУГИ совместно с Комитетом по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП) работают над программой, которая объединит инвестиционные и бюджетные проекты по комплексному развитию исторического центра Петербурга. Этот документ поможет создать целостную картину, показывающую как имеющиеся на сегодняшний момент проектные замыслы и строящиеся объекты, так и проблемы, тормозящие их реализацию. По словам г-жи Смирновой, уже сейчас понятно, что формирование новой среды в исторической части Петербурга невозможно только с помощью бюджетного строительства или, наоборот, исключительно за счет частных инвестпроектов.

Председатель КУГИ затронула также острую тему вывода предприятий, которая является частью общей стратегии развития Петербурга. Она подчеркнула, что перебазирование промышленных предприятий – процесс длительный, сложный и не всегда приятный. «Людей приходится лишать насиженных мест, к тому же это связанно с производственными процессами, которые в один момент не завершить. Кроме того, определенные сложности существуют при решении такого вопроса, как определение объема компенсации», – напомнила она. Мария Смирнова также сообщила, что при проведении переговоров с петербургскими промышленниками КУГИ не считает необходимым опираться на иностранный опыт. По ее мнению, в Петербурге достаточно правовых механизмов для решения этих задач. Что касается дальнейшего развития бывших промышленных территорий, тут без взаимодействия с иностранными консультантами просто не обойтись.

В ходе пленарного заседания представители девелоперского сообщества также поделились своей точкой зрения относительно того, насколько существующие планы развития города отвечают интересам бизнеса и способствуют реализации частных проектов. Так, вице-президент банка ВТБ Александр Ольховский согласился, что необходимость взаимодействия владельцев заводов, города и инвесторов при решении такой задачи, как вывод промышленных предприятий с территорий исторического центра, совершенно очевидна. При этом он отметил, что временной промежуток осуществления такого рода проектов в зависимости от масштабов предприятия занимает от 5 до 10 лет. Ведь помимо переноса предприятия за черту исторического центра необходимо разработать концепцию нового проекта и затем реализовать его.

Все эти процессы происходят на фоне постоянных изменений действующего законодательства. Беря обязательства по выносу промышленных предприятий, свои затраты инвестор предполагает компенсировать за счет последующей эксплуатации вновь построенных зданий. Но, как правило, законодательные корректировки приводят к тому, что инвестор не может возвести тот объем улучшений, который предполагался изначально. Иными словами, тот, кто вкладывает средства в петербургские проекты, не имеет никаких гарантий от города.

В качестве примера он напомнил о ситуации, которая сложилась вокруг проектов, в которые инвестирует средства банк ВТБ. Так, в мае городские чиновники предложили отказаться от строительства комплекса «Набережная Европы», в который за семь лет ВТБ вложил не менее $ 500 млн, а многофункциональный комплекс «Невская Ратуша», который изначально проектировался как административный корпус для размещения комитетов Правительства Петербурга, может быть перепрофилирован под Дворец науки и техники школьников. Господин Ольховский поинтересовался, каким образом правительство города планирует решать подобные проблемы.

Однако какого-либо утешительного ответа на свой вопрос банкир так и не получил. Разделив мнение Александра Ольховского о том, что правовые гарантии должны устанавливаться, и согласившись, что «менять коней на переправе губительно», Мария Смирнова сообщила, что положением федерального закона предусматривается неизменность правового режима только в отношении иностранных инвесторов. «Разумеется, было бы правильно при реализации таких масштабных проектов применять аналогичный правовой механизм и в отношении российских инвесторов, – сказала она. – Но даже если на уровне городского законодательства для вас будут установлены правовые гарантии, то на 100 % безопасны они все равно не будут. При изменении федерального законодательства мы все равно не сможем вас защитить». Госпожа Смирнова также добавила, что не менее серьезной проблемой, тормозящей развитие строительных и девелоперских проектов, является длительный процесс согласования производства работ. «Конечно, не очень нормально, когда комплект документации компании получают в течение двух–трех лет, и инвестор, вступивший на этот путь, понимает, что у него нет абсолютно никаких гарантий, что в конце концов все срастется», – отметила она.

Стройте все сами

Между тем, по словам руководителя дирекции девелопмента ООО «Главстрой-СПб» Анастасии Козловой, фиксация условий реализации крупных проектов – это тот аспект, который позволил бы, в том числе и КИСП, улучшить инвестиционный климат города в целом. Она также отметила, что в последнее время в городе обострилась ситуация с дефицитом бюджета в отношении инженерной инфраструктуры. Городские власти открытым текстом предлагают инвесторам строительных проектов возводить ее за собственный счет.

Та же политика ведется и в отношении транспортной инфраструктуры. «Да, наша задача – создать структуру для бизнеса, – соглашается и.о. председателя КИСП Олег Лысков. – В практическом применении это означает в первую очередь возведение транспортной инфраструктуры, поскольку никто, кроме города, не может ее создать и эксплуатировать. Но если инвестор заинтересован в том, чтобы в развиваемом им квартале дорожные сети и предприятия транспорта появились чуть раньше, чем это может обеспечить город, то ему лучше это сделать самостоятельно. Если же инвестор готов ждать и продавать квартиры в своих домах, обещая потенциальным покупателям дороги после 2025 года, – это его право. Если не готов, то мы готовы предложить ему финансовый инструмент, по которому администрация Петербурга постепенно будет выкупать у него возведенные объекты инфраструктуры. Конечно, для города есть одна неприятность в этой истории – банковские проценты. Но мы ведь их заплатим не сразу. Для инвестора же значительно выгоднее не ждать бюджетных поступлений, так как при наличии дорожных сетей как квартиры, так и офисные и торговые помещения будут продаваться значительно лучше». Господин Лысков также добавил, что основные финансовые усилия петербургской администрации сосредоточены вокруг двух объектов – это реконструкция аэропорта «Пулково», объем инвестиций в который приближается к 10 млрд рублей, и строительство Западного скоростного диаметра, в который в течение ближайших трех лет планируется привлечь более 80 млрд рублей.

Семь точек роста

Еще одной серьезной проблемой, которая была обозначена участниками CRE Summit, является стратегия развития Петербурга, которой фактически до сих пор не существует. «Мы не заглядываем в завтрашний день, на много лет вперед, – возмутился Александр Ольховский. – Власти Петербурга пытаются нарисовать картину развития города, ограничиваясь 10-летним периодом. А такой срок для инвестиций в недвижимость не может рассматриваться как горизонт». Он также отметил, что необходимо наконец-то определиться – по полицентричному или моноцентричному пути пойдет в дальнейшем наш город. По мнению вице-президента ВТБ, ответ на этот вопрос позволит сформировать новый подход к генплану. Если город выберет полицентричный сценарий, то должны быть определены и четко сформулированы точки роста за пределами исторического центра, которые и будут положены в основу генерального плана Петербурга.

Кстати, много нелестных слов участники CRE Summit высказали по поводу подготовки масштабной Программы сохранения исторических территорий, рассчитанной на 2013–2018 годы. В начале мая Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) объявил открытый конкурс на разработку концепции развития исторического центра города. Эскизы концепции (в комитете их называют мастер-планами) претенденты должны были представить до 14 июня, а сами концепции – конкурсные предложения – до 20 августа. С 24 августа до 7 сентября запланированы общественные слушания, а к 12 сентября уже должен быть известен победитель, и, по логике, с этого момента программа начнет работать. «Мы собираемся принять программу сохранения исторического центра, в то время как даже приблизительно не понимаем, что он должен собой представлять, – негодовал Александр Ольховский. – А значит, для этой части будет избран только один вариант: все сохранять и ничего не развивать. Иными словами, целые кварталы в историческом центре будут умирать».

Вопросы у девелоперов также вызвали и семь городских участков, которые были выбраны КЭРППиТ в качестве основных точек роста исторического центра. Пока известно только о двух участках, которые через шесть лет должны глобально обновиться и получить новый толчок к развитию по этой программе. Первая территория ограничена Дворцовой наб., наб. Лебяжьей канавки, Конюшенной пл. и Невским пр. (в общей сложности более 59 га). В нее попадают, в частности, Марсово Поле и здание Конюшенного ведомства. На втором участке (67,5 га) расположен комплекс «Новой Голландии», а сама территория, которую инвестору предстоит рекультивировать, захватывает и часть района северной Коломны. «Почему выбраны именно эти участки? И вообще, по какой причине отбором занимался этот комитет, который не имеет ни профильных специалистов, ни опыта в реализации этих задач, а не Комитет по градостроительству и архитектуре или же Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры?» – вопрошал г-н Ольховский. И, не дождавшись ответа чиновников, банкир сам все объяснил: «Причина проста и банальна. Просто впереди ма­ячат большие федеральные деньги, которые должны прийти в Петербург. Попытка их получить в конце прошлого года наткнулась на жесткую позицию федеральных властей, которые заявили, что готовы инвестировать только под конкретные предложения. В результате нужно было очень быстро создать нечто, чтобы отдать это федералам и под это получить деньги». Вице-президент ВТБ добавил, что в вопросах, затрагивающих развитие такого уникального города, как Санкт-Петербург, получение денежных средств не должно ставиться во главу угла. «Давайте создавать такие продукты, за которые нам не будет стыдно перед следующими поколениями. И не следует торопиться в таких вещах. Надо создавать концептуальные вещи, а не локальные», – призвал собравшихся Александр Ольховский.

«За» и «против»

Остальные дискуссии, которые проходили на CRE Summit, по сути, стали логическим продолжением споров и обсуждений, развернутых в ходе пленарного заседания. Так, участники неоднократно возвращались к вопросу стратегического планирования развития городской среды. На одном из заседаний форума руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов рассказал, что планирование в градостроительстве может быть как ретроспективным, так и перспективным. «Перспективное планирование предполагает предотвращение возможных ошибок, а ретроспективное состоит в их исправлении. Сейчас в Петербурге мы наблюдаем результаты, к которым приводит ретроспективное планирование». По мнению эксперта, если все градостроительные документы и в дальнейшем будут направлены на выправление текущей ситуации, о полноценном девелопменте городской среды можно и не мечтать. «Для того чтобы развиваться, надо понимать, куда мы движемся дальше», – пояснил г-н Некрестьянов.

Однако, в отличие от г-на Ольховского, который убежден, что город должен выстраивать свою стратегию как минимум на 25–30 лет, Дмитрий Некрестьянов является сторонником кратко­срочных планов. «Стратегия города, разработанная на 30 лет, – это скорее утопия, – высказался юрист. – Ее можно сделать, но реализована она все равно не будет. Нужно все-таки делать расчеты, опираясь на более видимую перспективу. На мой взгляд, сейчас для Петербурга более актуальным является краткосрочное и среднесрочное планирование».

На форуме также активно обсуждались во­просы децентрализации российских мега­полисов. Приехавший из Москвы партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов считает, что идея связать мегаполис с пригородом – прекрасна, но к чему это может привести, мы можем видеть на примере столицы. «В московском правительстве есть четкое понимание: если мы будем развивать так называемую Новую Москву, то можно забыть о развитии “старой” территории. Это очень болезненная альтернатива», – говорит представитель Cushman & Wakefield. Но если и реализовывать проекты за пределами черты города, выход за его границу должен быть точечным. «С моей точки зрения, сейчас не должно быть больших проектов, нам не надо заниматься созданием новых агломераций, значительно разумнее остановиться на небольших локациях, которые делают лучше жизнь живущих там людей», – считает эксперт.

Однако руководитель инвестиционного департамента компании «ВТБ-Девелопмент» Александр Паршуков уверен, что улучшать условия существования горожан – это все-таки задача города, а не коммерческих организаций. И именно город должен формировать требования рынка и определять зоны, которые будут использованы под разные цели: под промышленное назначение, офисное пространство, строительство новых торговых комплексов, возведение жилых домов. И эти зоны должны быть комбинированы, находиться в непосредственной близости друг от друга, а не в разных частях застраиваемых территорий, на расстоянии двух часов езды на личном или общественном транспорте.

В качестве примера не совсем удачной попытки децентрализации эксперты привели место проведения CRE Summit. «“Пулково-2” – превосходная локация, – соглашается Денис Соколов. – Но вряд ли кто-то поспорит со мной, если я скажу, что сейчас у него жесточайшая логистическая проблема. И она способна полностью остановить развитие этой части Петербурга, потому что, если вопрос с транспортом в конце концов не решится, здесь просто невозможно будет находиться. Сюда уже сложно доехать и без труда выехать. Так какой тогда смысл перемещать в это место зону деловой активности, если здесь те же пробки, что и в центре города?» Эксперт также считает, что не надо питать иллюзий и смотреть на децентрализацию как на какую-то тенденцию будущего – ее следует воспринимать просто как одну из нишевых возможностей девелопмента.

Генеральный директор ОАО «УК “Идея Капитал”» Айрат Гиззатуллин, приехавший из Татарстана, также не принадлежит к сторонникам децентрализации. «Те идеи и связанные с ними проблемы, которые существуют в Петербурге и Москве, в той или иной мере есть и в Казани, – объяснил он. – Власти столицы Татарстана за последние 15 лет уже два раза принимали решение о расширении границ – фактически все приграничные районы сегодня включены в состав Казани. У нас существует целый ряд очень амбициозных проектов, например, строительство города-спутника на 150 тыс. жителей с отраслевой направленностью по развитию информационных технологий. Согласно принятой концепции этот сателлит должен стать самым крупным IT-центром в Российской Федерации. Однако у меня лично есть сомнения, что выход за пределы существующих территорий и экстенсивное развитие действительно эффективны для городов-миллионников. Многим представляется, что перенести часть жизни на новое место проще, чем наладить работу отдельно взятых инструментов, в частности, упорядочить дорожное движение. Я же думаю, что мы не достаточно эффективно используем те возможности городской территории, которые у нас на сегодняшний день есть».

Директор по развитию объектов недвижимости ЗАО «ЮИТ Лентек» Максим Соболев, напротив, уверен, что децентрализация необходима. По крайней мере в Петербурге. «Возможно, не стоит строить города вокруг Петербурга, поскольку в теле города пока еще есть достаточное количество территорий для административных, торговых и производственных центров. Но без полицентричного развития нам не обойтись. В противном случае мы никогда не решим транспортную проблему». Однако, по словам г-на Соболева, пока создается такое впечатление, что власти решили объявить курс на децентрализацию ради самой децентрализации. При этом модель развития до сих пор не разработана. «Существует общее понимание, каким образом этим надо заниматься, есть модели европейских городов, которые берутся за основу и без понимания экономики примеряются на Петербург. Но ведь надо в первую очередь понять экономическую модель данного вопроса. И только в том случае, если принесет двойную прибыль в бюджет города, она имеет смысл», – убежден эксперт.

«Прежде всего власти должны выбрать приоритеты развития города, сделать их понятными для инвестора. Тогда коммерческий сектор сможет адаптировать под них свои планы», – уверена Анастасия Козлова. Только наличие подобных планов, по словам экспертов, позволит эффективно развивать города, сохранять исторический облик, строить новые объекты, соответствующие концепции и нуждам города. «При развитии города надо не просто создавать пятно – нужно формировать территории, которые будут жить, – с необходимой инфраструктурой и т. д. Это серьезная градостроительная работа. Сегодня власть пытается увязать план развития территории с наличием денег. Но проект долгосрочный (на 25 лет), он к деньгам не привязан. Инвестор, девелопер найдет средства – при условии закрепления властями понятных правил игры минимум на 10–15 лет», – считает генеральный директор BKN Development Леван Харазов. «Проблема в том, что отсутствует единое мнение девелоперского рынка. Его нужно формулировать, говорить о нем. Пока в Москве все слышат только одну организацию – Архнадзор»,  – сетует советник президента «Галс-Девелопмент» Анастасия Подакина.

Не надо бояться!

Участники саммита обсудили также проблемы инвестиционного рынка. По данным экспертов, его тормозят высокие ожидания доходности инвесторов. Ставка доходности в сегменте премиальных офисов и торговли составляет, по данным члена совета директоров Jones Lang LaSalle Андрея Постникова, 9 % в Москве и 10 % в Санкт-Петербурге. «Но сделки закрываются выше, чем 10 %, так как инвесторы торгуются – вероятно, их ожидания от прибыли проекта еще возрастут, в то время как собственники, наоборот, не готовы продавать на этих условиях. Это опасная ситуация, так как в итоге рынок замирает», – пояснил г-н Постников. «В условиях дефицитного рынка, каким скоро станет Москва (из-за ограничений строительства в рамках ТТК и т. д.), роль играет не ставка капитализации, а конечная цена», – считает президент группы компаний NAI Becar Александр Шарапов. В этой ситуации должен вырасти интерес к регионам. Однако инвесторы, особенно иностранные, в регионы пока идут с неохотой. Для иностранцев важно право собственности или долгосрочной аренды на землю, договоры с арендаторами, наличие грамотной управляющей компании, рассказал генеральный директор ASTERA в альянсе c BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов.

По мнению партнера, руководителя отдела консалтинга и исследований и маркетинга Cushman & Wakefield Дениса Соколова, регионы – в отношении инвестиций – и не стремятся догнать Москву. Их цель – повышение уровня рынка и доверия к нему. По оценкам эксперта, объем заявленных региональных проектов составляет сегодня $ 6 млрд.

Помимо инвестиций эксперты обсудили и другой способ привлечения средств – проектное финансирование. Ключевым вопросом в этой схеме становится репутация заемщика. «Есть ли у заемщика опыт реализации проектов и есть ли у него собственный капитал, которым он готов рисковать, – ответы на эти вопросы во многом предопределяют решение банка о готовности кредитовать», – рассказал генеральный директор АРИН Андрей Тетыш.

С другой стороны, даже те банки, которые готовы идти в регионы, часто не могут найти хорошие проекты, готовые под проектное финансирование, отметил управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. Наиболее «проходные» проекты – гостиницы и ТЦ. Склады и офисы строить рискованно, говорит эксперт, – девелоперам непонятно, будет ли на них спрос. Региональный рынок индустриальной недвижимости, как известно, слаборазвит – 80 % объектов сосредоточено в Москве. Вообще торговая недвижимость (в том числ­е стрит-ритейл) оказалась гораздо более прибыльным вложением, чем индустриальная. В стрит-ритейле доходность может доходить до 10–12 %. Из-за аналогичных высоких ожиданий инвесторов строительство промышленных парков пока идет неактивно. Исключение – Калужская область, куда, несмотря на дефицит рабочей силы, «идут» компании-резиденты. Однако, по мнению некоторых экспертов, власти Санкт-Петербурга также делают многое для привлечения инвесторов: бесплатно присоединяют участок к инженерным сетям, подводят дороги, организуют движение общественного транспорта.

Эксперты обсуждали также вопросы функционирования многофункциональных комплексов (МФК). По словам генерального директора Maris Properties в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, классикой синергии в МФК являются офисы и гостиницы. Еще возможен вариант совмещения гостиницы и торгового центра, но в этом случае изюминкой торгового центра должна быть в первую очередь развлекательная составляющая.

Что касается гостиничного рынка, в Петербурге ситуация во многом напоминает московскую: из-за роста туристического потока увеличивается дефицит номерного фонда, и власти готовы предоставлять инвесторам преференции для строительства отелей. Сейчас, по словам заместителя председателя КИСП Ирины Бабюк, город активно разрабатывает программу сертификации гостиниц.

Подводя итоги, эксперты рынка коммерческой недвижимости выделили наиболее перспективные для вложения средств сегменты. Ими оказались торговые площади в северных регионах, где спрос платежеспособен, а предложение от него значительно отстает. Другая перспективная площадка – это Подмосковье, считает генеральный директор Colliers International Максим Гасиев: там есть свободные территории и высокие доходы населения. Наименее прибыльными отраслями являются офисная и складская недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге, констатировали эксперты.

Поэтому… «Не надо бояться идти регионы», – убеждала собравшихся директор петербургского офиса ASTERA в альянсе c BNP Paribas Real Estate Людмила Рева. Тем более что европейские проблемы на состояние рынка не сильно влияют: иностранный капитал еще не обосновался в нашей стране, поэтому успешность проекта определяется внутренним спросом и платежеспособностью населения. Кроме того, российский рынок еще не вполне восстановился после кризиса 2008 года. «Обваливаться нечему», – иронизирует г-н Гасиев.