Склад с перспективой

Торговый и производственный
Рынок складской недвижимости постепенно развивается и становится более цивилизованным. К примеру, эксперты советуют различать производственные склады (помещения при предприятии для хранения продуктов производства) и торговые (помещения при торговых точках для хранения продаваемых товаров). При этом, когда речь идет о развитии рынка складов и логистических услуг, прежде всего имеется в виду рынок торговых складов. Производственные склады строятся каждым конкретным предприятием, как правило, собственными силами и не выставляются на продажу.
Торговые и производственные терминалы различаются и по цене: торговые площади дороже, поскольку такие объекты по характеристикам ближе к коммерческой недвижимости. По данным аналитического центра «Камская долина», производственные склады предлагаются по цене от 7,5–9 тыс. руб./кв. м до 28–30 тыс. руб./кв. м, а торговые – от 26 до 42 тыс. руб./кв. м в год. Та же картина наблюдается и на рынке аренды – «снять» производственный склад стоит от $24 до 140/кв. м, тогда как торговый обойдется в $100–300/кв. м в год.
Разница в цене объясняется различием в классах качества складов. Производственные склады, находящиеся на территории предприятий и построенные еще в советское время, относят к низким классам – C и D, а объекты реконструкции и нового строительства – А и В – ценятся выше. Однако эксперты затрудняются проводить типизацию уральского рынка складской недвижимости, поскольку пока этот сектор еще в стадии формирования.
По мнению специалистов, предлагаемые сегодня в регионах складские помещения находятся на уровне советских овощебаз, приспосабливать их под склады будет стоить на 20–30% дороже, чем строить новые. В зависимости от характера бизнеса каждый арендатор сам решает, как управлять запасами: либо снимать дополнительные метры в торговом центре или магазине, либо чаще завозить товары. Но вопрос в том, какой объект арендовать: специализированный или непрофильный. Аренда специализированного объекта выше на $75–100/кв. м в год. Однако приспособление непрофильного объекта требует серьезных вложений: ремонта помещения, оборудования погрузочно-разгрузочными механизмами, стеллажами, автоматизированными системами, охранно-пожарной сигнализацией, и это при условии, что помещение имеет необходимые коммуникации. Определение стоимости данных работ производится индивидуально.
На значимость предоставления качественных логистических услуг указывает Максим Усынин, гене­ральный директор компании «Лин­Парк». «Сейчас все говорят о логистике в контексте строительства площадей, но мало кто задумывается о логистике как о продукте, – утверждает Усынин. – Стены и потолок для склада важны, но это не единственная часть бизнеса. Сейчас нашим клиентам нужен не просто хороший склад недалеко от федеральной трассы. Мы идем по пути готового продукта – помимо склада мы предоставляем своим клиентам офис, охранную сигнализацию и хорошие коммуникационные системы».
По словам Усынина, в Челябинске производственные помещения, как правило, используются под склады класса В и С. «В последнее время было заявлено много проектов логистических центров, но реализованных среди них пока нет, – отмечает эксперт. – Стоимость аренды склада класса В в Челябинске начинается от $125/кв. м в год, класса С – от $70/кв. м в год».

Склад – не просто стены
По оценкам логистических компаний, для нормального развития торговли в регионе на 1 кв. м торговых площадей должен приходиться 1 кв. м складских. По данным аналитического отдела центра «Камская долина», объем предложения торговых площадей на открытом рынке Перми в ноябре 2007 г. примерно в два раза превышал объем предложения складских.
«У каждой компании своя спе­цифика ведения бизнеса и свои требования к организации склада, – утверждает Анастасия Печенкина, аналитик ОАО «Камская долина» (KD Group). – При формировании склада необходимо найти оптимальное соотношение между местами для хранения товаров, зонами погрузки-разгрузки и пространством для работы техники. Поэтому проектировка склада начинается с изучения технологических процессов работы компании-заказчика. Другое дело, что у малого бизнеса зачастую просто нет средств на строительство и оборудование специализированного склада».
По словам Дмитрия Макарова, главного специалиста коммерческого управления «Малышева, 73», за иск­лючением современных терминалов, в Екатеринбурге все складские помещения представляют собой приспособленное под современные нужды советское наследие. «Если его исключить, то говорить вообще не о чем, – полагает Макаров. – Склады в переделанных, изначально не приспособленных для этого помещениях встречаются часто».
«Многие склады класса С и D размещены внутри города, а неко­торые даже в центре, – сообщил Александр Засухин, генеральный директор компании «Урал-Гермес». – Базируются они преимущественно на же­­лезнодорожном транспорте, не имеют перспектив развития территорий и не оптимально размещены относительно обслуживаемых внутригородских, областных и региональных рынков сбыта».
Рынок складских помещений Пермского края не отстает от других регионов – здесь также главенствуют старые советские склады. Они не отвечают современным требованиям по хранению товаров, но тем не менее расположены в достаточно удобных с точки зрения подвоза продукции местах (на въездах в город, возле крупных автомагистралей и железнодорожных веток), удовлетворяя в определенной степени потребности бизнеса. «Присутствие значительного объема таких помещений на рынке Перми объясняется наличием на территории города большого количества промышленных пред­приятий, – поясняет Ирина Трубинова, руководитель экспертно-аналитического отдела Пермского аналитического центра. – Таким образом, основной массив составляют старые советские склады различного профиля. В ближайшие два-три года ситуация вряд ли серьезно изменится, но в будущем новые складские помещения будут строиться на месте старых».
Современный бизнес требует от логистических операторов оказания такого спектра услуг, который может быть обеспечен только при строительстве новых складских помещений. Председатель совета директоров РК «Логистика» Алексей Порошин уверен, что со старыми зданиями, построенными в советские времена, работать невозможно. Однако для инвесторов серьезной проблемой при строительстве качественного складского помещения становится поиск земельного участка. По мнению г-на Усынина, именно по этой причине в Челябинске нет качественных складских терминалов.
На отсутствие подходящих пло­щадок для строительства логис­ти­ческих центров указывают и пермские эксперты. Они утверждают, что главная причина этого – высокая цена, которую предъявляют собственники земли. В этой ситуации строительство такого центра будет окупаться несколько лет.

Новый склад лучше старых двух
Особый интерес к складской недви­жимости проявляют логистические операторы, которые оказываются наиболее требовательными в этой об­­ласти: помещение должно быть снаб­жено продуманными подъездными путями, погрузочно-разгрузочными механизмами, оборудованием для многоярусного хранения товаров. В Перми начинают появляться новые склады, соответствующие современным условиями, но пока это единичные проекты: логистический центр на территории бывшего завода «Велта» (построен компанией «Норма»), складской комплекс на территории за­­вода «Пермьрыба» (возведен ком­панией «Май»), складской комплекс на территории завода «Красный Октябрь» от компании «Frans Maas Истра», проект «Партнер-Ф» на территории завода «Морион».
С выхо­дом на рынок качественных склад­ских помещений старые совет­­ские овощебазы будут либо реконструироваться, что повысит их качество, либо перепрофилироваться (то есть попадут под редевелопмент). Правда, большинство экспертов убеждено в том, что еще долгое время с имеющимися складскими площадями ничего не произойдет. По мнению Ирины Трубиновой, значительный массив имеющейся складской недвижимости оказывал и будет оказывать серьезное давление на рынок, поскольку для компаний-потребителей переезд в новый склад будет означать увеличение затрат на аренду. «Но если в результате предполагаемого переезда совокупные издержки компании снизятся (уменьшатся затраты на охрану, лучше будет сохраняться продукция и быстрее будут осуществляться операции по разгрузке-загрузке товара), компания примет решение о переезде. «Слабый рост рынка первичной складской недвижимости объясняется именно этим – необходимо в цифрах доказать потребителям, что в результате переезда в более дорогой склад их временные и финансовые издержки,
как минимум, не возрастут в разы», – подчеркнула Трубинова.
В целом рынок складской недвижимости на Урале развивается: увеличивается количество предложений на открытом рынке, растут цены предложения, заявляются новые проекты, в том числе высокого качества, растет и качество предоставляемых логистических услуг.