Теоретически работа складских помещений в комплексах организуется двумя способами: либо каждый арендатор получает долю на едином складе, либо создает собственный на своей арендуемой территории. Последний вариант встречается чаще, и обычно в совокупности с офисами подсобки занимают 20–30% арендуемого пространства. Собственник ТЦ заинтересован сдать как можно больше торговых площадей по максимальным ценам, поэтому под склад чаще используют только те «квадраты», на каких невозможно торговать.

Дефицит с дисконтом
Площадь внутреннего склада конкретного магазина, как правило, рассчитывается исходя из пожеланий арендатора. Его величина зависит от предполагаемого объема хранения, частоты оборота товара, схемы организации хранения, правил работы ТЦ и других параметров. Но, по мнению экспертов, размещение складских помещений в больших объемах на площадях ТЦ считается экономически не целесообразным. «Средние ставки аренды по складам и торговым площадям различаются как минимум в 3–3,5 раза в пользу последних. Поэтому отдельных складских помещений в ТЦ, как правило, не выделяется, – комментирует Вадим Приходько, заместитель генерального директора ЗАО «РТМ Девелопмент» по маркетингу и аренде. – Правда, есть небольшие исключения для больших универмагов и супермаркетов». «Но все зависит от маркетинговой политики конкретного объекта», – оговаривает Наталия Орешина, директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. По ее данным, стоимость аренды внутреннего склада составляет 20–30% от среднерыночной для торговых помещений.
«Площадь под склад должна выделяться еще на стадии разработки логистической составляющей концепции ТЦ, – комментирует Андрей Григорьев, генеральный директор 2L и эксперт Logistics Field Audit(LFA). – Более точно параметры склада определяются после формирования примерного списка арендаторов и уточняются в ходе архитектурного проектирования торгового комплекса». На этапе принятия решения по объекту каждый арендатор просчитывает потенциальный магазин как единый бизнес, в котором часть площадей отводится под офисное пространство, часть под склады или помещения предпродажной подготовки и большая часть – под торговые залы. Чаще всего соотношение вспомогательных и торговых помещений составляет 30 на 70% (плюс-минус 5%). «Как правило, ни одна из товарных категорий не заставит арендатора пожертвовать торговой площадью ради склада, – рассказывает Надежда Сенюк, директор по связям с общественностью сети «Техносила» и компании «ТС Девелопмент». – Естественно, при определении места подсобных помещений привязка обычно идет к стоякам и коммуникациям».
Чтобы высчитать параметры общего склада ТЦ, необходимо знать такие показатели, как объем и интенсивность товарооборота через склад, а также его стоимость для арендатора. Определить параметры грузооборота можно либо путем опроса арендаторов (в зависимости от стоимости использования склада), либо методом моделирования. «Насколько я знаю, такой модели еще никто не предлагал, поэтому работы по ее созданию в нашей компании уже начались», – замечает Андрей Григорьев.
Раньше у профессиональных гипермаркетов под вспомогательные помещения отдавалось 30–40% от общей площади: например если площадь гипермаркета составляла 10 тыс. кв. м, то под технические помещения отводилось 3–4 тыс. кв. м. Сейчас, когда технологии уже «обкатаны», подсобные и складские помещения у гипермаркетов всегда занимают 3–3,5 тыс. кв. м. «Супермаркету же по-прежнему приходится выделять под хранение и подготовку товара порядка 40% площадей в зависимости от конкретного оператора, поскольку сам формат не предусматривает больших объемов продукции непосредственно в торговом зале», – оценивает ситуацию Александр Обуховский, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International.
«Торговые площади гипермаркетов занимают как минимум 2/3, все остальное – производственные и технологические помещения, – сообщает Мария Воронова, начальник департамента маркетинга «РосЕвроДевелопмент». – Товарооборот ритейлера можно рассчитать только приблизительно – каков должен быть его минимум, чтобы окупить арендную ставку». Важно точно «попасть» в цифру оперативных товарных запасов.
Наталия Орешина напоминает, что для прогнозирования товарооборота учитываются популярность торговой зоны, предполагаемый доход и конкурентная среда. Вместе с тем рассчитать его точную сумму в проектируемом ТЦ практически невозможно – у большинства компаний просто нет такого опыта. Поэтому сегодня ритейлеры опираются на опыт своих отдельных магазинов, но из-за дороговизны аренды урезают склад, что не всегда оправданно.
Все же, как отмечает Андрей Григорьев, говорить об аналитике в области «внутренних складов» пока нельзя: «Их параметры сегодня определяются по принципу «что было свободно – то и отдали под склад», за исключением «якорей»…». «Специального расчета по складам на этапе проектирования ТЦ фактически не делают, – подчеркивает Вадим Приходько. – Но у большинства эти площади обычно ничтожно малы, поэтому в любом комплексе можно найти неиспользуемые помещения, чтобы выделить арендатору 15–20 «квадратов» под склад».
«Я не уверена, чтобы кто-либо из девелоперов заранее планировал такие площади (в идеале – 10–15% площади ТЦ), – признает Наталия Орешина. – Если они и появляются, то в силу каких-то технических «неувязок» на определенном этапе, чаще уже в ходе реализации объекта…»

Переменчивая практика
По данным г-жи Орешиной, складские помещения в ТЦ в первую очередь нужны fashion-арендаторам крупногабаритных комплексов, а также тем, кто платит высокие арендные ставки: «Это могут быть небольшие комплексы на маленьких участках в центре города, где стоимость квадратного метра очень высокая».
В подавляющем большинстве ТЦ нет различий между складом и торговыми площадями. «Проектировщикам всегда дается задание сделать максимальный объем площадей пригодным под торговлю», – говорит г-н Обуховский. «Мы не выделяем складские зоны, а сдаем в аренду все помещения как торговые, тем самым даем возможность арендаторам самим выбирать, где у них будет склад, а где торговая зона», – уточняет Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир». Исключение составляют гипермаркеты – им по понятным причинам приходится выделять вспомогательные залы под склад. «Наша стратегия такова: арендуя помещения в ТЦ под гипермаркеты real,-, мы обычно выдвигаем требования только по общей площади и уже на месте определяем размеры складских помещений», – делится Йенс Поттен, директор по развитию компании ООО «real,- Hypermarket».
Помимо продуктовых «якорей» складской запас или технологические помещения необходимо держать также операторам спортивных и детских товаров, бытовой техники, магазинам DIY. В свое время сеть «Старик Хоттабыч» была представлена в «Меге-Теплый Стан». Проработав несколько лет, в октябре 2006 года «Старик Хоттабыч» закрылся и съехал. Одной из основных причин неуспеха сети в «самом посещаемом ТРЦ Европы» стало отсутствие привычной ритейлеру инфраструктуры и нехватка складских помещений, в связи с чем далеко не вся продукция присутствовала на складе. «Старик Хоттабыч» позиционирует себя одновременно как интерьерный консультант, поэтому ведет более гибкую политику, подстраивая торговую площадь под конкретную ситуацию, комментирует Александр Обуховский. – Тогда как операторы DIY (OBI, Leroy Merlin, Castorama) предпочитают отдельно стоящие здания площадью 12–15 тыс. кв. м, из которых тысяч 5 (или 20–30% общей площади) отдают под склад». Особые правила хранения продукции, требующие специальных технических условий, закон предъявляет к аптекам и ювелирным магазинам. Иногда возникают проблемы и с размещением DIY в цоколе – из-за легковоспламеняющихся лакокрасочных товаров. «Но нет сегодня в России таких ограничений, которые невозможно было бы преодолеть с помощью грамотно составленного отдельного технического условия на проект, – подчеркивает г-н Обуховский. – По СНиП размер торгового помещения вообще не может превышать 3 тыс. кв. м: чем же тогда являются гипермаркеты с точки зрения СНиП?»
Итак, с точки зрения арендодателя внутренний склад ТЦ сегодня нельзя назвать «неполезной площадью». Арендатор платит за него такую же аренду, как и за собственно торговые «квадраты». А вот уже профессионально управляемые и оснащенные складские помещения, сдаваемые по традиционно более низким ставкам, арендодателю непосредственно в ТРЦ были бы абсолютно невыгодны. «К тому же качество и оборудование таких складов несовершенно, – поясняет Мария Воронова. – Поэтому ритейлеры располагают небольшой склад прямо в теле магазина и, если им это нужно, дополнительные складские помещения в логистическом парке».
Но далеко не все используют такой вариант. Многие просто пригоняют фуру с распределительного центра в Москве или имеют один склад, работающий на целый регион. «У нас есть аутсорсинговый распределительный склад, на который товар привозят крупные фуры, а затем партиями развозят его по магазинам, – поясняет Надежда Сенюк. – Логистика становится значительно дешевле». В любом случае собственнику не выгоден склад, если каждый из арендаторов держит его сам. По опыту г-на Приходько, если у арендатора в городе несколько магазинов, то он обычно снимает склад и делает поставки на ежедневной основе.
По мнению г-на Поттена, в данном случае сложно говорить о тренде – скорее об организации внутренней логистики конкретного арендатора: «Если компания активна на региональных рынках, то объем необходимых складских помещений в ТЦ и городах присутствия зависит от того, где расположены ее главный логистический центр и склад. Если в Центральном регионе России, то можно уменьшить складские помещения в близлежащих регионах за счет оперативного подвоза товаров. А если в Поволжье или на юге, например, то в центре и в западных регионах приходится увеличивать складские помещения». Эксперт отмечает, что в целом, пожалуй, только формат ритейл-парка, который в России лишь начинает развиваться, позволяет предоставить всем арендаторам складские помещения в достаточном объеме. «Но поскольку земля в России дорогая, а основные доходы любой владелец получает за счет торговой галереи, можно с уверенностью сказать, что формат «ритейл-парка» в России развития не получит», – убежден Вадим Приходько.
Иногда площади, изначально запланированные под внутренний склад, девелопер может сдать как торговые. К примеру, в ТРЦ «Атриум» на минус первом этаже большое количество складских помещений проектировались под супермаркет, а когда размер супермаркета уменьшился, появилась возможность сдать их под магазин стоковой одежды и различные виды сервиса: химчистку, ремонт ключей и т. д. Естественно, девелопер смог это сделать только тогда, когда закончились договорные отношения с прежним арендатором.
При создании концепции торгового центра не всегда удается учесть технологические потребности арендаторов, например,что для фуд-корта требуются два отдельных лифта (для продуктов и отходов). Или по концепции одному ресторану, в соответствии с требованиями СЭС, также необходимы два лифта или хотя бы технологический коридор от лифтов к ресторану. «Спасти положение может устроенная поблизости кладовая с суточным запасом продуктов, пополняемая в ночное время, – рекомендует Александр Обуховский. – На Западе цены на строительство ниже, окупаемость другая, поэтому все торговые центры пронизаны грузовыми лифтами и опоясаны технологическими коридорами. Наши девелоперы не могут себе позволить такие потери площадей». Для обеспечения гибкости функционального зонирования ТЦ бывает целесообразно производить загрузку из цокольного этажа. Фуд-корты, как и другие арендаторы в «Мегах» загружаются с фасадов, что приводит к пересечению технологическими коридорами общественных зон. А у ТРЦ Blue Water в Англии, в 70 км от Лондона, открытый загрузочный блок расположен прямо в центре треугольного здания: получается, что торговый молл окружает дебаркадер как «форт Байард».
Средняя площадь подсобного помещения во многом зависит от собственно бренда и концепции продаж. Некоторые арендаторы держат весь сток в торговом зале, а торговцы обувью нередко арендуют в ТЦ помещения под коробки. «Не обязательно жертвовать полезными площадями – следует еще на этапе проектирования предусмотреть антресольные этажи, которые после открытия ТРЦ сдаются в аренду по цене складских помещений», – предлагает Денис Густешев, директор департамента торговой недвижимости HC&MG.
Размеры и место размещения склада арендатор в любом случае должен согласовать с собственником, так как это связано с техникой противопожарной безопасности. Основное требование – сохранение максимально свободным эвакуационного выхода.

Логика логистик
Как бы то ни было, признается Андрей Григорьев, ему пока неизвестны случаи, когда внутренняя логистика ТЦ реально проектируется на этапе разработки концепции и далее по мере проектирования: «Это приводит к тому, что проектировщики проектируют, «как привыкли», строители строят, «как могут», а все проблемы потом решает управляющая компания: грузовым машинам не подъехать, они бьются сами и ломают опоры, разгрузка неудобная, грузовые лифты маленькие и далеко, двери узкие и открываются не в ту сторону и т. п.». Эксперт абсолютно убежден, что только комплексное решение вопросов логистики (как внутренней, так и внешней) на самых ранних этапах проектирования позволит избежать ошибок и повысить эффективность работы ТЦ.
Входы в «подсобное хозяйство» обычно находятся с тыльной части здания, прилегающей к гипермаркету и вертикальным коммуникациям (грузовым лифтам). «Размеры парковки должны соответствовать площади комплекса, чтобы обеспечивать ему нормальную жизнедеятельность», – замечает г-н Ефимкин. Основными ошибками при проектировании «складской инфраструктуры» торгового комплекса эксперт называет оторванность от грузопассажирских лифтов и/или неправильный расчет их количества/грузоподъемности, отрыв зоны логистики от основного потребителя, а также неправильно составленный график времени загрузки и доставки товара. Вадим Приходько добавляет, что доставка товара в крупные магазины ТЦ должна идти по отдельным сервисным коридорам: «Это необходимо как для удобства для арендатора, так и для безопасного функционирования ТЦ. Для небольших магазинов возможна загрузка товара в нерабочее время через торговую галерею». Спикер в числе прочих ошибок проектировщиков упоминает случаи, когда дебаркадеры проектируются в той части ТЦ, где нет сервисного коридора в помещение крупного арендатора в другой части комплекса. В такой ситуации необходимо проектировать как минимум две зоны разгрузки.
С точки зрения «якорного» арендатора недочетом девелопера при проектировании внутренней логистики г-жа Сенюк называет отсутствие индивидуальной зоны разгрузки, индивидуальных дебаркадеров и лифтов. Для продуктовиков, например, такой проблемы нет, а вот остальным (и «Техносиле» в том числе) они необходимы. «Входы в «подсобное хозяйство» ТЦ и дебаркадеры должны располагаться в наиболее невидимой части комплекса, т. к. три основных фасада ТЦ также должны являться архитектурной доминантой для привлечения посетителей, – консультирует Вадим Приходько. – Парковка перед складскими входами должна быть рассчитана на 3–5 машин. УК составляет строгий график завоза товаров вплоть до применения штрафных санкций к арендаторам, задерживающим загрузку». Дебаркадеры с зоной погрузки/разворота могут занимать до 2–3 тыс. кв. м.
В свою очередь, г-н Григорьев считает бессмысленными любые общие советы такого рода: «Сначала необходимо получить исходные данные и ответы на десятки вопросов по конкретному объекту. Вся эта информация должна быть тщательно обработана и положена в основу логистической составляющей общей концепции, а затем и проекта ТЦ».
Зависят ли арендные ставки от соотношения основной и «складской» площади внутри ТЦ? Г-н Поттен не стал бы утверждать, что существует столь прямая зависимость: «Скорее ставки регулируются обычными колебаниями спроса и предложения: высокий спрос – цены растут, что мы сейчас и наблюдаем практически повсеместно».
Подводя итог, Андрей Григорьев напоминает, что помещения под отдельный склад внутри ТЦ выделяются, как правило, по остаточному принципу: «Что будет на этой площади – офис или подсобное помещение – по большому счету никого не волнует…»