У семи нянек

Продать, чтобы построить
Способы реализации площадей в объекте коммерческой недвижимости зависят от стратегических намерений девелопера. Если он нацелен на «длинные деньги», то есть на постоянную прибыль на протяжении продолжительного времени, то отдает предпочтение аренде. Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» (Самара), считает, если собственник ориентирован на быстрый возврат вложенных средств, он распродает площади полностью или большую их часть. Эта тенденция доминирует в сегменте офисов: по словам генерального директора компании «Индэст-Development» Виктора Антипова, во втором полугодии 2007 года на самарском рынке в офисном сегменте было предложено к покупке 54% от общего объема площадей и 46% – к аренде. В торговом сегменте к продаже предлагается значительно меньший объем площадей. Компания «Форра», девелопер ТЦ «Мост» (Самара), продала большую часть площадей, но это скорее исключение. Покупателями выступили сети «Мосмарт», «Эльдорадо» и другие. В сегменте офисных помещений в Самаре, по данным Виктора Антипова, уклон в сторону продаж отмечается в реализации коммерческих площадей в комплексе «Москва», ОЦ «Активный капитал», в сторону аренды – в БЦ «БЭЛ-Плаза», ОЦ «Деловой Мир», «Глобус» и др.
Похожая ситуация наблюдается и в других городах Поволжья, за исключением городов с населением менее 1 млн. человек: там, по данным заместителя директора компании RBE-Development Александра Бандарова, пока лидируют продажи.
По словам руководителя департамента недвижимости группы «Самарский деловой мир» Дамира Дусаева, продажи ведутся также для изыскания дополнительных средств на строительство или для закрепления будущего «якоря». «Якорь» может выступить соинвестором проекта. Эту схему активно использовала ГК «Время» в процессе формирования сети ТРК «Парк Хаус». Соинвесторами проекта в Самаре были «Техносила», «Русский сувенир 2000» (супермаркет «МегаМаг»), позже продавший свою долю ТД «Перекресток» и «Спортмастер». Их доля в площадях «Парк Хауса» превышает 21%. Еще около 10 000 кв. м проинвестировано «Планетой развлечений» при строительстве второй очереди объекта.
При возведении «Парк Хаусов» в Волгограде и Тольятти соинвесторами, а затем и сособственниками были «Перекресток», «Реал Гипермаркет», «Техносила», «Карло Пазолини», «Л’Этуаль», «Старик Хоттабыч», «ИнвестКиноПроект», «Планета Боулинг». По словам начальника отдела исследований рынка УК «Молл Менеджмент» Дмитрия Баранова, площади большинства сособственников моллов «Парк Хаус» в Волгограде, Тольятти и Казани были впоследствии выкуплены представителем холдинга Meinl European Land (Австрия). На сегодняшний день «якоря» «Парк Хаусов» (кроме оператора развлечений) являются арендаторами. Исключением из этого правила стал только самарский «Парк Хаус».
После создания в 2005 году УК «Молл Менеджмент» у программы «Парк Хаус» появился стратегический инвестор (Mainl European Land), и практика соинвестирования с будущими операторами прекратилась. Все текущие проекты (Уфа, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Екатеринбург, Астрахань и Рязань) финансируются из одного источника.
По словам первого заместителя генерального директора сервейинговой компании «Единая арендная система» Андрея Гируцкого (Казань), схема соинвестирования, дающая объекту новых собственников, применялась в ряде объектов в Казани, в частности в ТЦ «Сити-центр», «Тандем», технопарке «Химгород».
Как заметил Александр Бандаров, владельцем объекта может выступать организация, учредителями которой являются несколько физических или юридических лиц, каждое из которых выполняет свою роль: предоставление земельного участка, строительство, вложение денег и т. д. Части собственников определяются не конкретными площадями, а в долях участия в предприятии. Такая практика, по словам г-на Бандарова, характерна в основном для небольших городов Поволжья с малоразвитыми рынками – Астрахани, Ульяновска, Саратова (ТЦ «Славянский базар», ТЦ «Мир»).
По словам менеджера по аренде строительной компании «Портал» Арины Макаровой (Самара), наиболее распространен вариант, когда собственник часть помещений продает, а часть сдает в аренду, случаи тотальной распродажи площадей и выхода девелопера из объекта встречаются значительно реже. Пропорции продаж и аренды каждый владелец определяет индивидуально, в зависимости от намеченных целей. Так, в сегменте ТЦ и ТРК, по мнению Дамира Дусаева, доля продаж крупным «якорям» (продуктовому оператору, оператору DIY или электроники и бытовой техники) может составлять около 20% от общей площади объекта.

Лебедь, рак и щука
Очевидно, что управление объектом, у которого есть несколько собственников, сложнее, чем тем, в котором есть только арендаторы. «Каждый из совладельцев преследует свой интерес и порой не готов считаться с потребностями других собственников. Арендаторами руководить проще: они просто принимают условия игры или не принимают и уходят с объекта», – говорит Андрей Гируцкий.
По мнению Виктора Антипова, главное условие эффективного функционирования объекта коммерческой недвижимости с несколькими собственниками – выработка общей концепции эксплуатации и грамотное единое управление, которое будет регулировать взаимодействия совладельцев и поддерживать работу здания в соответствии с общим концептом проекта. Но это теория. На практике же в большинстве городов Поволжья, особенно 3–4 года назад, девелоперы зачастую занимали позицию полного самоустранения после сдачи объекта. По словам Андрея Гируцкого, продавая площади и выходя из объекта, девелопер практически предоставлял собственников самим себе. «Не имея опыта эксплуатации здания, тем более совместной, совладельцы пытались перетянуть одеяло на себя. Результат – разногласия, непонимание, конфликты», – рассказывает г-н Гируцкий.
По мнению Дамира Дусаева, гораздо более эффективное решение в случае полной распродажи площадей и выхода девелопера из проекта – создание управляющей компании или приглашение сторонней до начала продаж. Другим вариантом может быть совместное решение собственников о создании собственной УК или привлечении сторонней, но в этом случае важно достичь компромисса между интересами совладельцев.
Как правило, если девелопер объекта остается в числе его собственников, управлением занимается его дочерняя УК.
Рентабельность управляющей компании не так велика, считает Вячеслав Рандаев, создавать УК специально для относительно небольшого объекта недвижимости и формировать собственный штат сотрудников невыгодно. По мнению г-на Рандаева, оптимальная рентабельность начинается при обслуживании одного или нескольких объектов общей площадью от 40 000–50 000 кв. м. Для управления торговым или офисным центром меньшей площади собственникам лучше привлечь стороннюю организацию, а владельцы крупного объекта могут позволить себе собственную УК.
По мнению Виктора Антипова, совладельцы коммерческой недвижимости в Самаре пока нечасто прибегают к услугам сторонних управляющих компаний. То же самое отметил и Андрей Гируцкий относительно Казани: собственники зачастую считают эксплуатацию «личным делом» и предпочитают создавать собственные УК. По словам Александра Бандарова, в Саратове всего 2–3 управляющие компании, которые работают с «чужими» объектами, в основном собственники занимаются эксплуатацией сами.
Как отметил Вячеслав Рандаев, согласно законодательству, девелопер не может заставить собственника сделать выбор в пользу конкретной управляющей компании и принять все ее условия. Если предлагаемая УК по каким-то причинам не устраивает покупателя, он обязан при этом подписать акт о разделении ответственности за эксплуатацию здания. После этого собственник либо выбирает другую УК для своей части здания, либо занимается управлением самостоятельно.
По данным генерального директора РСЦ «Мабис» Сергея Петухова (Самара), наличие двух управляющих компаний в одном объекте – случай достаточно редкий. Он возникает, если совладельцы не находят общего языка между собой или с управляющей компанией. Бывает, что собственник, обычно мелкий, купивший помещение только для собственных нужд, а не как доходную недвижимость, решает сэкономить, отказывается от услуг управляющей компании и занимается управлением, точнее, вопросами технической эксплуатации самостоятельно. По словам Сергея Петухова, такой случай был в ОЦ «Витязь»: один из сособственников в офисном центре отказался от услуг телефонной компании, предоставлявшей также доступ в Интернет, которая обслуживала здание полностью. Совладелец нашел другого поставщика связи, но через полгода понял, что качество услуг его не устраивает, и согласился на предложение управляющей компании.
Доля таких самостоятельных собственников в общей массе невелика – в подавляющем большинстве случаев покупатели предпочитают перепоручить эксплуатацию здания УК.
Помимо технической части (обеспечение нормальной работы коммуникаций и служб здания) управление объектом коммерческой недвижимости подразумевает и административную работу (подбор и удержание арендаторов, коррекция арендных ставок, управление финансовыми потоками). По мнению девелоперов, идеальным вариантом является сочетание этих двух направлений в рамках одной компании, поскольку некоторые нюансы эксплуатации лежат на стыке административной и технической работы.

Спорный момент
Главным рычагом влияния на собственников является договор, подписанный между ними и управляющей компанией. По словам Дамира Дусаева, приобретая долю в офисном или торговом комплексе, помимо договора купли-продажи будущий совладелец подписывает договор на управление с УК, которую девелопер выбрал или образовал до начала продаж. Арина Макарова добавляет, что покупателю также может быть предложено подписать договор о совместной эксплуатации здания, если девелопер остается владельцем части помещений или если управляющая компания к моменту продажи помещения не была определена. Например, в ОЦ «Портал» (Самара) три собственника, большая часть площадей принадлежит его девелоперу и застройщику – строительной компании «Портал». Совладельцы подписали два документа: договор о совместной эксплуатации здания, регулирующий в том числе вопросы тепло- и водоснабжения, и договор о техническом обслуживании с УК, созданной «Порталом» для обслуживания данного ОЦ и других объектов компании.
Идеальный вариант управления – когда УК может, с одной стороны, максимально учесть интересы его собственников, с другой – построить работу достаточно жестко, чтобы не допустить размывания концепции объекта. Чем больше в здании совладельцев, тем сложнее соблюсти этот баланс, именно поэтому, по словам Виктора Антипова, крупные управляющие компании предпочитают не связываться с объектами, в которых более 20 собственников. Однако в Поволжье у некоторых объектов бывает и большее число совладельцев. Например, по словам Андрея Гируцкого, в технопарке «Химград» в Казани совладельцев около сотни. Но и наличие крупных собственников, которые приобретают часть объекта для последующей сдачи площадей по частям в аренду, тоже не всегда означает легкость управления.
В зависимости от условий договора с УК крупный сособственник здания может либо сам заниматься подбором арендаторов для своей территории и определять уровень арендной платы, либо поручить это управляющей компании. По мнению Сергея Петухова, второй вариант – наилучший, поскольку собственник сосредоточен исключительно на своих интересах, для соблюдения которых он может предпринимать действия, которые противоречат концепции объекта. Например, владелец из личных соображений может привлекать арендаторов на условиях более низких ставок аренды, чем в среднем по объекту, и этот факт сыграет дестабилизирующую роль для прочих собственников и арендаторов. Также владелец может привлечь арендаторов, чей бизнес не соответствует концепции объекта и в результате снижает его эффективность. Это существенно для торговых и торгово-развлекательных центров: появление марки категории «средний минус» в бутиковом торговом центре разрушает его концепцию. Такую ошибку в принципе может допустить и управляющая компания при отсутствии четкого позиционирования объекта, как, например, в ТЦ «Вавилон» (Самара). Но все же для эффективного функционирования объекта необходимо в договоре между УК и крупным сособственником прописать пункт, регламентирующий подбор арендаторов: либо путем передачи этих прав управляющей компании, которая будет строго соблюдать концепцию объекта, либо четко обозначив характеристики потенциальных арендаторов, если их подбором будет заниматься собственник, а УК – лишь технической эксплуатацией.
Одна из основных проблем, с которой сталкиваются УК, – заставить собственников содержать площади общего пользования: галереи, лестницы, переходы, вестибюли и т. д. По словам Сергея Петухова, в процессе эксплуатации выясняется, что часть собственников «за» пропускную систему и ресепшн, а часть – против. «Как правило, владельцы отказываются участвовать в оплате их содержания, мотивируя это тем, что не приобретали эти территории. Конфликт весьма распространенный, и разрешить его можно только путем переговоров. УК вправе обязать собственника платить за охрану, вывоз снега и т. д., но не может заставить компенсировать часть расходов на благоустройство прилегающей территории. А ведь это положительно сказывается на капитализации каждого собственника и арендатора, но редко кто из них готов платить за то, что не отвечает его интересам», – рассказывает Андрей Гируцкий. Точно такая же ситуация, по словам Дмитрия Баранова, зачастую возникает при проведении маркетинговых акций: праздников, промо-акций, рекламных кампаний объекта. Если нет других договоренностей, львиная доля расходов ложится на основного и самого заинтересованного собственника объекта.
По словам Сергея Петухова, договор собственника с УК должен изначально содержать пункты о предоставляемых услугах, их объеме и стоимости. Кроме того, управляющая компания должна разработать регламент работы объекта, то есть некий внутренний распорядок, обязательный для соблюдения для собственников и арендаторов здания.
Но, как считает Дмитрий Баранов, рынок аренды торговых площадей в России еще достаточно молод и у игроков зачастую не хватает опыта, необходимого для того, чтобы, заключая договоры, предусмотреть все многообразие возможных ситуаций. Ряд договоренностей между УК и сособственниками существует в виде писем или устных соглашений, и при кадровых перестановках, например, при смене директоров или компании-собственника, приходится возобновлять переговоры.
В то же время участники рынка коммерческой недвижимости уверены, что далеко не все конфликтные ситуации можно предусмотреть и регламентировать. Как заметил Вячеслав Рандаев, рынок услуг управляющих компаний регламентируется Гражданским кодексом, который оставляет за собственником право отказаться от услуг или уменьшить их объем.
Наличие нескольких собственников в торговом или бизнес-центре, по мнению Виктора Антипова, вызывает трудности у всех участников процесса и в целом далеко не лучшим образом сказывается на функционировании здания. Считается, что при нескольких владельцах торговый или бизнес-центр класса А переходит в класс В значительно раньше, чем это происходит с естественной амортизацией объекта при наличии одного собственника. Тем не менее таких объектов на рынке достаточно. Чтобы избежать проблем и эффективно управлять зданием с несколькими владельцами, следует прибегать к услугам управляющих компаний, которым отведена роль не только организатора и эксплуататора, но и буфера в случае конфликтов. К сожалению, рынок услуг УК в Поволжье пока мало развит, но игроки коммерческой недвижимости считают, что его расцвет недалек.