Игорь Суханов: «Важно оценить силы, чтобы проект не превратился в долгострой»

– Историческое прошлое территории, где сейчас расположены объекты коммерческой недвижимости ГК «Оборонснабсбыт», каким-то образом отразилось на создании девелоперского бизнеса?
– Сейчас это прошлое напрямую отражено лишь в названии группы компаний. В 1965 году на этой территории была создана база по снабжению сырьем военно-промышленного комплекса Сибири и Дальнего Востока. В таком виде предприятие просуществовало до 1992 года, после чего было приватизировано. Складская база была расширена и реконструирована, а на соседнем участке был создан рынок строительно-отделочных материалов, по наследству получивший название «Оборонснабсбыт». На момент покупки это были бросовые земли, болота. Мы провели огромную работу – выторфовку земельного участка: снимали верхнюю часть грунта и насыпали участки заново. Строили с нуля, соответственно все инженерные коммуникации прокладывали самостоятельно. Имея долгосрочный план развития площадки, все коммуникации изначально закладывали с расчетом на перспективу. Протянули ЛЭП, построили распределительную и трансформаторную подстанции, провели водоснабжение, теплоснабжение, канализацию. Теперь у нас собст­венная лицензированная скважина, насосная станция, газо­провод, котельная, теплотрасса, коллекторы, очистные сооружения… Впрочем, от «исторического прошлого» территории нам достались и некие преимущества. Например, удобные подъездные пути для автомобильного и железнодорожного транспорта.

– Наличие хорошей транспортной инфраструктуры – важный фактор для ведения складского бизнеса. Как ГК «Оборонснабсбыт» развивается в этом направлении?
– Общая площадь наших склад­ских площадей сейчас 26,2 тыс. кв. м, в основном они относятся к классам B минус и С. Все эти помещения в перспективе подлежат реконструкции с целью повышения их качества. Также мы запланировали проект по введению еще 35 тыс. кв. м новых складских площадей класса В. Площадка уже готовится под освоение. Однако сейчас на рынке коммерческой недвижимости наблюдаются определенные сложности – кризис ликвидности в банковской системе, удорожание себестоимости строительства и т. д.
Сейчас мы заняли позицию «осторожного девелопера» и еще раз анализируем свой проект по строительству нового склад­ского терминала на предмет того, насколько он будет востребован, может, есть смысл изменить объем площадей, поменять класс. Мы ориентируемся не столько на доходность будущего проекта, сколько пытаемся оценить риски, и если видим, что они неприемлемо высоки или экономика проекта невыгодна и на нее могут критично повлиять такие факторы, как удорожание денег, увеличение себестоимости строительства или снижение потребительской активности, то мы лучше откажемся от проекта. Для нас важно оценить силы, чтобы будущий объект был востребован, ликвиден и не превратился в долгострой. В предыдущие годы в Екатеринбурге объем запланированных к вводу и введенных объектов в целом выполнялся, а в 2006–2007 годы многие объекты не были сданы и до сих пор переносятся сроки их открытия. И сделать однозначный вывод, по­чему так происходит, очень не­­просто, поскольку причины такой ситуации могут быть и в том, что ди­­намично изменяется рынок, и в том, что уровень менеджмента девелоперов не вполне соответст­вует уровню заявленных проектов.

– Выходит, утверждения федеральных и международных консультантов о том, что региональный рынок складской недвижимости является «золотым дном», сомнительны?
– Еще 3–4 года назад ведущие эксперты рынка коммерческой недвижимости начали говорить об остром дефиците качественных складов в регионах, преимущественно класса А. Их строительство, действительно, называли «золотым дном». Я общаюсь с представителями практически всех крупных консалтинговых компаний, и, насколько я знаю, до сих пор еще ни одного глубокого комплексного исследования регионального рынка складской недвижимости не проводилось. Рынок поверхностно анализируется исходя из данных о действующих сейчас складах и потенциальном спросе на них, с учетом заявлений международных и федеральных операторов об экспансии. Вопреки прогнозам ведущих экспертов оказалось, что спрос на склады класса А в Уральском регионе на сегодняшний день серьезно переоценен.
По некоторым данным, сегодня складской комплекс логопарк «Пышма» общей площадью 280 тыс. кв. м класса А (г. Верхняя Пышма, Свердловская обл.) испытывает проблемы с заполняемостью площадей. Это как раз показатель того, что реальное состояние дел в сегменте уральской складской недвижимости отличается от того, что декларируется в отчетах консалтеров. Сегодня не так велико число крупных ритейлеров, готовых выходить в регионы. Более того, практика показывает, что от заявления оператора о планах по экспансии на Урал до реального прихода проходит несколько лет. Местный ритейл же, как правило, уже работает на собственных площадях. Хороший пример – розничная сеть «Монетка», которая испытывала большие проблемы из-за отсутствия складов и делала разные попытки найти адекватного партнера в этом направлении, но безуспешно. «Монетка» разумно разрешила ситуацию, построив свой складской комплекс.

– Каковы же тогда ваши прогнозы относительно развития этого сегмента коммерческой недвижимости рынка в Уральском регионе?
– Безусловно, число складских площадей будет увеличиваться. Мое мнение: в ближайшей перспективе склады классов B и B минус будут самыми востребованными. Их можно переориентировать как на международного и федерального оператора, так и на местного игрока в случае необходимости. Проекты класса А, строительство которых уже началось, вероятнее всего, будут менее востребованы, чем прогнозировалось. Возможно, в процессе строительства некоторые из них понизят класс объектов. Также могут увеличиваться сроки строительства.

– Если в рассуждениях о складах чаще звучит слово «дефицит», то в разговорах о торговой недвижимости по аналогии с Екатеринбургом больше говорят о перенасыщении. В настоящее время в управлении ГК «Оборонснабсбыт» 40 тыс. кв. м торговых площадей, планируется строительство еще 22,3 тыс. кв. м. Не опасаетесь ли переизбытка?
– Что касается Екатеринбурга, то здесь как существовал дефицит торговых площадей, так и существует. Большая часть действующих в городе торговых и торгово-развлекательных центров строилась без ориентации на арендатора и потребителя. В результате в городе сформировался дефицит качественной торговой недвижимости. При этом остро ощущается нехватка площадей и для специализированных ритейлеров, например мебельщиков. Мебельщикам не важна высококлассная отделка торговых помещений, зато им нужны большие площади при низкой арендной ставке, поскольку рентабельность мебельного бизнеса невысока. Мы ориентируемся на ритейлеров строительных и отделочных материалов, в этом сегменте также наблюдается дефицит площадей, в то время как рынок развивается очень активно.

– В прошлом году вы официально заявляли о планах по запуску торгового объекта уникального для России формата – ритейл-парк. В результате открылся не менее необычный ритейл-порт «Докер». С чем связан оригинальный выбор формата торгового объекта?
– Есть два принципа построения торгового объекта. Первый – green field, когда объект возводится «с чис­того листа», на пустом месте. Второй – brown field – реконструкция уже имеющихся зон. Перед нами стояла сложная задача. С одной стороны, мы имели земельный участок, обремененный торговыми объектами, которые возводились в течение 10 лет в рамках развития оптового рынка. С другой стороны, участок не попадает под классические нормы планирования и проектирования торгового центра: например, он до­вольно сильно удален от центра Екатеринбурга. Проанализировав исходную ситуацию и различные ва­рианты, мы выбрали формат ритейл-парка. Однако чтобы строить классический ритейл-парк – единый комплекс из одно-, двухэтажных магазинов, выстроенных на одной линии, в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам и использующих единую парковочную зону, – нам пришлось бы снести ряд существующих магазинов, а это всегда удар по экономике и арендаторов, и компании. В нашем случае никак не получалось расчистить площадку и выстроить торговые объекты в одну линию. Поэтому мы построили неклассический специализированный ритейл-парк, который назвали ритейл-порт «Докер». И кто скажет, что это не ритейл-порт, пусть первым бросит в меня камень. Это уникальный проект, аналогов которому нет в России.

– Наверняка при запуске объекта вы столкнулись с недопониманием со стороны арендаторов и покупателей, что же такое ритейл-порт? Это каким-либо образом отразилось негативно на вашем бизнесе?
– У проекта изначально четкое позиционирование – это специализированная площадка целевой покупки. Для арендатора важно понять, как пойдут покупательские потоки, как будет выстроена транспортная инфраструктура, и мы эту информацию грамотно донесли. Как результат, 97%-ная заполняемость площадей. Что касается покупателя, то сегодня он быстро привыкает ко всем новинкам. К примеру, два года назад открывался торгово-развлекательный центр «Парк Хаус», который позиционировался как молл. Это слово на Урале у всех вызывало удивление и недоумение, а сегодня прочно вошло в оборот. Я думаю, так будет и с ритейл-портом. К тому же в нашем случае оригинальный формат стал хорошим маркетинговым ходом для привлечения покупателей. Впрочем, мы столкнулись и с минусами, связанными с необычностью нашего проекта. Например, «Докер» не вписывается в принятые классификации торговой недвижимости, поэтому зачастую игнорируется в общегородских отчетах о количест­ве введенных торговых площадей, не попадает в некоторые независимые исследования аналитиков или обзоры рынка. Основная причина в том, что аналитики не знают, в какую категорию отнести «Докер». Был случай, когда нас пригласили участвовать в премии в области коммерческой недвижимости CRE Аwards, но когда основательно обсудили с организаторами формат объекта, поняли, что он не подходит ни под одну выделенную номинацию. Возможно, если бы в подобных премиях была номинация «Лучший проект реконструкции или реновации», у «Докера» были бы все шансы.

– Кроме торговой и складской недви­жимости, ГК «Оборонснаб­сбыт» планирует развивать деве­лоперские проекты в других сегментах?
– Мы этого не исключаем. У нас есть ресурсы, в том числе земельные, есть оригинальные идеи и сильная команда. К нам постоянно обращаются крупные транснациональные и федеральные игроки с целью возможной реализации совместных проектов. Так, недавно международный оператор со штаб-квартирой в США предлагал нам совместный проект строительства бизнес-парка общей площадью 260 тыс. кв. м. Переговоры велись практически в течение года. Мы просчитали разные варианты и в результате все-таки отказались от этого проекта, поскольку сочли его слишком рискованным. Мы считаем, что сейчас в Екатеринбурге нет потребности в таком объеме офисных площадей класса B. Впрочем, вовсе отказываться в перспективе от развития офисной недвижимости мы не планируем.