Освоение Урала по-крупному

Римейк советской традиции
Начиная с прошлого года комплексное освоение территории (КОТ) – одна из самых обсуждаемых тем в кругах бизнеса и власти. Депутат Госдумы РФ, президент челябинского бизнес-объединения «ПРОМАСС» Валерий Панов полагает, что популярная в настоящее время комплексная застройка – это возвращение к традициям советского времени, когда крупные территории застраивались многочисленными типовыми объектами недвижимости с необходимой социальной инфраструктурой: школами, детскими садами, медицинскими и спортивными учреждениями. В то же время КОТ в современной российской действительности – совершенно новое явление, так как кардинально изменились подходы к массовой застройке. «В советские годы поселки, микрорайоны, как правило, строились наспех вокруг крупных промышленных предприятий. Главной задачей государства было обеспечить рабочих дешевым жильем. Сегодня принципы урбанистической политики изменились. Приоритетным стало не только обеспечить горожан доступными квадратными метрами, но и создать комфортные условия проживания.
Комплексное освоение территории предусматривает создание качественной инженерной и транспортной инфраструктуры, строительство в рамках единой архитектурной и градостроительной концепции объектов жилой, социальной и коммерческой недвижимости», – считает Валерий Панов. С его мнением согласен исполнительный директор Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин. «Что такое массовая застройка советских времен? Это серия однотипных, невзрачных домов, связанных единым комплексом, с минимальным числом социальных объектов. К примеру, прописывалось в СНиП, что на микрорайон с населением 100 тыс. человек требуется один магазин, и эта норма четко соблюдалась. Магазинов, как правило, не могло быть ни больше, ни меньше. Все объекты недвижимости принадлежали государству, и выдумывать что-то оригинальное для жизнеобеспечения горожан не было смысла», – рассказывает Юрий Чумерин. Сегодня, отмечает он, кардинально другая ситуация: в том же Екатеринбурге не найти ни одного нового жилого комплекса с однотипными домами, более того, застройщики сегодня используют архитектуру разных стран. К примеру, в рамках проекта КОТ «Зеленая долина» (на выезде из Екатеринбурга в сторону города Березовский) планируется постройка кварталов с использованием традиций архитектуры Германии, Франции, Италии. Принципиальное отличие современной комплексной застройки, по словам г-на Чумерина, и в том, что жилые дома должны обязательно быть обеспечены торгово-развлекательными центрами, фитнес-центрами, офисными зданиями, гостиницами. «Ведь все это улучшает качество жизни людей», – подчеркнул он. А директор филиала «Ренова-СтройГруп» в Екатеринбурге Станислав Придвижкин подытожил: «Главной целью проекта КОТ является создание новой привлекательной городской среды обитания, которая обеспечивается за счет выработки комплексного и сбалансированного градостроительного решения (жилье, инфраструктура, работа, отдых) и его реализации на конкретном земельном участке. Кроме того, при реализации проектов КОТ во главу угла неизменно ставится соблюдение принципов сохранения природной среды и устойчивого развития территории».

Про семейства кошачьих
Если следовать нынешней терминологии Росстроя, то проекты комплексного освоения территории должны отвечать следующим критериям: наличие всех разрешительных документов; объем строительства – не менее 1 млн кв. м общей площади; запроектированные объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. К таковым в Уральском регионе сегодня безоговорочно относятся проекты компании «РеноваСтройГруп», которая позиционирует КОТ основным своим продуктом. В первую очередь это новый жилой район Академический, расположенный на юго-западе Екате­ринбурга. Строительство нового района, где будут проживать около 325 тыс. человек, будет осуществляться до 2025 г. на площади 1,3 тыс. га. В районе планируется построить более 13 млн кв. м недвижимости, из них 9 млн кв. м жилья и 4,2 млн кв. м социальной и коммерческой недвижимости. В нем расположатся знаковые для Екатеринбурга объекты: крупнейший торгово-развлекательный центр, бизнес-парк, конгресс-холл. Другой не менее важный проект «РеноваСтройГруп» – «Солнечная Долина» в
Челябинской области. Согласно анонсированным планам это будет новое поселение (город-спутник), расположенное в 5 км от северо-западной границы Челябинска, на территории Сосновского муниципального района. Строительство нового города, который станет домом для более 115 тыс. жителей, будет вестись до 2024 г. В рамках проекта будет построено 3,2 млн кв. м жилья различных видов и классов, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, социальные и досуговые учреждения. В центре Солнечной Долины будет создано мощное деловое ядро, которое включит в себя торгово-развлекательный центр, биз­нес-парк, административные и офисные задания, конгресс-холл и гостиничный комплекс.
Кроме застроек «РеноваСтрой­Груп», к комплексному освоению справедливо отнести: в Свердловской области – новый район Зеленая Долина (предполагается строительство 2,4 млн кв. м жилья), проект группы «Синара» в районе птицефабрики «Свердловская» (4–5 млн кв. м жилья); в Челябинской области – проект «Город-Сад» (3,5 млн кв. м жилья), район Краснопольской площадки (1,5 млн кв. м жилья); в Пермской области – район Бахаревка (3,5 млн кв. м жилья); в Тюменской области – район Тюменский (2 млн кв. м жилья).
Впрочем, игроки строительного рынка Уральского региона при выделении объектов КОТ, как правило, не придерживаются строго количественного параметра и относят к массовой застройке и проекты с меньшим числом жилых квадратных метров. К таковым сегодня относятся несколько десятков проектов, которые есть в каждом субъекте федерации Большого Урала. Самые известные: в Екатеринбурге – «Итальянский квартал», «ВИЗ-Правобережный», «Космос-Сити», «Юг-Центр»; в Челябинске – «Западный Луч»; в Перми – «Ива-1», «Ива-2», «Камская долина», Euro Towers; в Тюмени – поселок Комарово, «Александровский садъ»; в Кургане – Заозерный; в Уфе – микрорайоны Южный и Колгуевский. Примечательно, что новой тенденции подверглись не только областные центры, но и уральская периферия. Комплексная застройка реализуется на разных этапах в городах Каменск-Уральский, Ревда (Свердловская область); Магнитогорск, Южноуральск, Чебар­куль (Челябинская область); Орск (Оренбургская область). В целом под комплексным освоением территории игроки уральского строительного рынка подразумевают возведение новых микрорайонов (с созданием помимо жилья и инженерной инфраструктуры социальных объектов) на свободных территориях окраин города, а также реконструкцию депрессивных промышленных зон в исторических центрах городов и перестройку ветшающих жилых кварталов в районах первой массовой застройки.
В отдельную группу «семейства кошачьих» следует отнести проекты, предусматривающие исключительно комплексную застройку объектами коммерческой недвижимости. В этом списке деловой квартал «Екатеринбург-Сити», который включает в себя три высотных башни офисных помещений (башня «Урал» – более 60 уровней, башня «Татищев» – 50 уровней и башня «Де Генин» – 35–40 уровней), бизнес-парк, торговую галерею «Екатерининский бульвар», конференц-центр, гостиницу, а также разветвленную подземную инфраструктуру с многочисленными паркингами и наземную дорожно-транспортную сеть. Не менее масштабный проект редевелопмента центральной части города планируется реализовать в Уфе. Директор общественно-делового центра «Уфа-Сити» Дамир Латыпов рассказал: «Уфа-Сити» – это проект комплексной застройки квартала центральной части Уфы, ограниченной улицами Бессонова, Комсомольской, бульваром Хадии Давлетшиной и проспектом Октября. Это знаковый, градообразующий про­ект формирования делового, культурного и торгового центра Южно-Уральского региона. Создаваемый в современном космополитическом стиле «Уфа-Сити» станет драйвером развития города и точкой роста деловой активности». Проект инициирован группой компаний «Мир». Архитектурное решение комплексной застройки квартала предусматривает возведение трех 18-этажных башен бизнес-центра, высотного здания (24 этажа) отеля, объединенных многофункциональным стилобатом – общим цокольным этажом (выставочное пространство, конференц-залы, киноконцертные залы, спорткомплексы, кафе и рестораны и проч.). Здесь же будут оборудованы подземная парковка и торговая галерея.

Обоюдная выгода с оговоркой
И девелоперы, и представители органов власти Уральского региона уже давно обоюдно признали необходимость комплексного освоения городских территорий, равно как и его преимущества перед точечной застройкой. Взаимная выгода обеих сторон при реализации проектов КОТ понятна: власти заинтересованы в увеличении числа квадратных метров и эффективном освоении территорий, а бизнес получает возможности для развития. Для государства осуществление проектов комплексной застройки – это прежде всего реализация национального проекта «Доступное жилье». «Разработка стратегии массового строительства жилья связана с проведением долгосрочных системных мер по удовлетворению растущих потребностей населения в жилье. В этой связи в первую очередь речь идет не о точечной застройке, а о комплексном освоении новых земельных участков», – неоднократно официально заявлял полномочный представитель президента РФ в УрФО Петр Латышев. По словам депутата Госдумы РФ, президента челябинского бизнес-объединения «ПРОМАСС» Валерия Панова, нынешняя ситуация такова, что обеспечить россиян доступным жильем реально только в рамках комплексной застройки, именно поэтому государство так активно популяризирует эту тему. Представители бизнеса также не скрывают свой коммерческий интерес к проектам КОТ. Учредитель ООО «Монолит-Инвест» Евгений Рогоза уверен, что ориентироваться только на точечную застройку в настоящее время могут лишь мелкие компании с одноразовыми строительными проектами либо застройщики, аффилированные с местными органами власти, – они легко получают «самые лакомые» земельные участки в пределах города. «В противном случае строительным компаниям выгодно получить один раз крупный земельный участок – меньше финансовые и временные затраты, оформить все разрешительные документы и осваивать территорию, а не перебегать с места на место, постоянно наталкиваясь на административные барьеры», – считает Евгений Рогоза. Заместитель генерального директора по коммерции компании «Олипс» Евгений Мельников также видит основной плюс КОТ в том, что девелоперу/застройщику предоставлены широкие возможности для разработки и воплощения архитектурно-планировочных решений на единой большой территории. Кроме того, по его мнению, интерес к КОТ со стороны девелоперов подогревается и дефицитом свободных площадей в границах городов для потенциальной застройки: «По площади Ека­теринбург – самый маленький го­­род-миллионник, он занимает всего около 50 тыс. га земли, поэтому развитие города требует освоения новых земель за пределами существующей городской черты. Территория в границах муниципального образования город Екатеринбург составляет 114,3 тыс. га, и расширение только до этих границ даст уже более 60 тыс. га. Подобные территории можно осваивать лишь комплексно».
Вместе с тем у комплексной застройки, по словам игроков рынка, немало и недостатков. «С точки зрения бизнеса, безусловно, гораздо выгоднее получить готовую площадку под строительство, к которой уже проведены все необходимые коммуникации. Именно по этой причине так сильно развита точечная застройка, когда порой в разрез с архитектурой города в том или ином месте появляются новые здания. Как результат, для города это дополнительная нагрузка на уже существующие инженерные сети, а для строителей в то же время это отличный вариант: при минимуме вложений – максимум отложений, – считает генеральный директор ООО «Стражи Урала» Валерий Воротников. – В то время как комплексная застройка требует серьезных финансовых вливаний». Участок под проект «Стражи Урала» находится в центральной части Екатеринбурга, что затрудняет его реализацию. «Во-первых, это длительная процедура оформления участка под строительство, так как в центре города земля разбита на куски, которые принадлежат разным собственникам. Во-вторых, это дополнительные отягощения – нам будет необходимо проектировать продолжение проспекта Ленина, создавать подземные переходы и всю остальную инфраструктуру. Возможно, если бы этот участок находился не в центре Екатеринбурга, мы бы от него отказались», – заметил Валерий Воротников.
Таким образом, игроки рынка сходятся во мнении, что основная проблема КОТ – это отсутствие готовых площадок для реализации проектов. «Участки под строительство «в чистом поле» не снабжены сетями, а их подведение существенно удорожает строительство и отсекает большую часть потенциальных застройщиков. Площадки в черте города требуют освобождения территории от имеющихся обременений. При этом возникают существенные затраты на переселение граждан либо на вынос промышленных объектов за пределы города. Потянуть такие затраты могут только самые крупные игроки, – указывает Евгений Мельников. – Велики затраты, связанные и с обеспечением застраиваемой территории социальными учреждениями, что также сущест­венно удорожает проект. При адекватной финансовой поддержке проектов КОТ государством этот минус менее значим. А вот от рыночных рисков, возникающих вследствие длительных сроков осуществления проекта, никуда не деться. К таким рискам я бы отнес: насыщение рынка, снижение спроса и цен на квартиры, изменение нормативной базы, потребительских предпочтений или экологической ситуации в районе застройки». Игроки рынка хорошо знают обо всех рисках, но все равно хотят участвовать в комплексной застройке, настаивая при этом, однако, на поддержке государства. Иными словами, старт реализации проектов комплекс­ного освоения территорий на Урале показал: сделать жилье комфортным инвесторы способны сами, а вот доступным и имеющим необходимую социальную инфраструктуру – только при активной поддержке властей в рамках государственно-частного партнерства.

Роль государства
По общему мнению участников уральского строительного рынка, чтобы проекты КОТ появлялись в большем количестве и развивались активнее, необходимо создание нормативной базы, которая четко пропишет стандарты разделения ответственности между инвесторами и властями. Частно-государственное партнерство привлекательно тем, что позволяет разграничить ответственность и фиксирует взаимные обязательства участ­ников проекта комплексной застройки. Иначе говоря, бизнес знает, что он отвечает, допустим, за подготовку участков под массовое жилищное строительство, муниципалитет – за транспортное сообщение и т. д. При этом все обязанности документированы. Так как на сегодняшний день такой четкой схемы в государстве нет, в Уральском регионе практикуются разные варианты взаимодействия властей и частного бизнеса в рамках реализации проектов КОТ. Так, например, проект «Академический», объем инвестиций в который составляет $30 млрд, вошел в число экспериментальных инвестиционных проектов, получивших поддержку правительства РФ. Помимо получения субсидий на дорожное строительство, проект прошел конкурсные отборы на получение государственных гарантий по кредитам, привлекаемым на развитие инженерной инфраструктуры, а также на субсидирование части процентной ставки по данным кредитам. Немалое внимание проектам уделяется и со стороны региональных властей.
В Тюменской области, как отмечается в сообщении полпредства, региональным правительством принято решение о создании программы массового строительства жилья до 2020 г., в рамках которой региональное правительство берет на себя решение двух основных проблем: переселение из ветхого и аварийного жилья и обеспечение жилплощадью льготных категорий граждан, поддержку в вопросах создания инженерной инфраструктуры. «Правительство региона понимает, что построить микрорайон в чистом поле – это дорого, поэтому мы должны работать совместно. У нас для этого есть все возможности. Давайте будем партнерами!» – так звучит обращение губернатора Тюменской области Владимира Якушева к частному бизнесу. В Югре предусмотрена реализация приоритетных инвестиционных проектов «Комплексное освоение земельных участков под многоэтажную застройку жилых микрорайонов в городах автономного округа», «Комплексное жилищное строительство на основе малоэтажного деревянного домостроения в населенных пунктах автономного округа», «Жилищный комплекс «Возрождение» г. Сургута». Совокупный объем государственной поддержки за счет средств бюджета автономного округа до 2010 г. составит 2218,5 млн руб.
Депутат Госдумы РФ, президент челябинского бизнес-объединения «ПРОМАСС» Валерий Панов считает, что доля государственного финансирования проектов комплексного освоения территории может составлять не более 20% от общего объема финансирования. Эти средства должны идти в первую очередь на строительство объектов социальной инфраструктуры – образовательных и медицинских учреждений. Остальные 80% средств должны привлекаться за счет средств девелоперов, банков, инвестиционных фондов. Для примера Валерий Панов привел проект комплексного освоения территории «Город-Сад» в Челябинской области, который сейчас находится в стадии проектирования. В рамках проекта планируется построить 3,5 млн кв. м жилья, а также бизнес-центр, ритейл-парк, завод стройматериалов. Очевидно, что все объекты коммерческой недвижимости будут реализовываться исключительно за счет привлеченных средств со стороны инвесторов. Но даже если проекты комплексной застройки являются полностью коммерческими, тем не менее без поддержки властей они мало выполнимы. К примеру, проект «Екатеринбург-Сити» стал совместным плодом работы местных органов власти и одного из крупнейших промышленных предприятий Свердловской области – Уральской горно-металлургической компании (УГМК). Активный интерес у региональных властей этот проект вызвал в связи с планами по проведению в 2009 г. в Екатеринбурге саммита Шанхайской организации сотрудничества (ШОС). В результате при участии свердловских чиновников УГМК получила для реализации проекта земельный участок в самом центре Екатеринбурга, прямо напротив здания Дома регионального правительства.
Впрочем, административные ры­­чаги могут как содействовать, так и препятствовать реализации проектов комплексной застройки. Три года назад в Челябинской области было анонсировано строительство комплекса «Западный Луч» как одного из самых амбициозных и масштабных проектов на строительном рынке города. Проект, получивший публичное одобрение прежнего главы Челябинска Вячеслава Тарасова, обещал стать образцово-показательной моделью комплексной застройки центра города, которая должна была включить в себя трехзвездочную гостиницу и мультиплекс, состоящий из гипермаркета, вместительного кинотеатра, детской площадки, боулинга и галереи бутиков. Однако реализация проекта, старт которого был запланирован на весну прошлого года, так и не началась. По неофициальным данным, тормозом послужила политика нового мэра Челябинска Михаила Юревича, в частности, камнем преткновения в отношениях муниципалитета и предполагаемого застройщика стали претензии на «лакомый» участок земли сторонних инвесторов и новый взгляд челябинских властей на градостроительную политику областного центра. В Перми из-за проблем с функционированием генерального плана под угрозой оказались проекты комплексной застройки – микрорайоны Верхняя Курья-2, Камская Долина, Ива-1 и Ива-2. Новый генплан застройки Перми от 2004 г. не получил положительного заключения Главгосэкспертизы России, а следовательно, не может считаться действующим. В результате «подвис» вопрос освоения новых территорий, которые были прописаны в новом генплане. И это только малая часть проблем, с которыми сталкиваются девелоперы при реализации проектов комплексной застройки. Распространенными препятствиями являются не только трудности при получении разрешительных документов на строительство, но и сопротивление экологов, защитников памятников архитектуры и т. д. В большинстве случаев справиться с этими задачами могут только крупные игроки рынка. Поэтому эксперты приходят к общему мнению, что в перспективе переход к комплексному освоению территории закроет дорогу на рынок многим мелким компаниям, которые не могут работать на проектах подобного масштаба. Впрочем, такая тенденция уже началась – большая часть проектов КОТ на Урале реализуется сегодня крупными корпорациями.