Безальтернативный аутсорсинг или особенности уральского подряда

Эксперты сходятся во мнении, что региональные рынки пока не могут предложить достойный выбор подрядчиков. Особенно ощутима эта проблема в таких городах, как Екатеринбург и Пермь, где за последние годы открылся целый ряд крупных торговых и офисных объектов. Девелоперы оказались в затруднении, ведь запросы центров намного превосходили качество предложения. По этой причине такой пионер управления «по-уральски» в сфере коммерческой недвижимости, как «СТМ» – управляющая компания ТЦ «Дирижабль», принял решение о создании собственных сильных и многочисленных вспомогательных служб. Иной дорогой пошел «Парк-Хаус». Его УК насчитывает всего 12 че­ловек – остальные сотрудники ра­­ботают в организациях, нанятых по договорам аутсорсинга. И все-таки, несмотря на то что формально эти структуры самостоятельны, фактически они являются аффилированными.
Необходимость создания достойной конкуренции в сфере подряда осознана сегодня не только бизнес-кругами, но муниципальными властями. В частности, большое внимание этому вопросу уделяет вице-мэр Среднеуральской столицы Виктор Контеев. По его словам, развитие аутсорсинга таких сегментов, как клининг и службы безопасности, станет стимулом для дальнейшего развития ритейла.
Менеджеры, хотя и согласны с чиновником, все же предпочитают получить готовый качественный продукт, а не растить профессиональных охранников или уборщиков ценой собственных нервов – из-за грязных полов, пропущенных воров или неработающих лифтов. «Аутсорсинг – действенный механизм, но только тогда, когда рынок может предложить высококлассных игроков, пока же, к сожалению, в регионах крайне мало достойных партнеров, и поэто­­му управляющие компании предпочитают самостоятельно создавать структурные подразделения, – отмечает директор УК «Система» Алексей Караваев. – Особенно это касается финансовых вопросов. Пускать сторонние организации УК решаются в основном в сферу клининга, охраны и техобслуживания».
Аналогичная ситуация складывается и в сегменте офисной недвижимости. По словам генерального директора УК «Партнерство» Андрея Черушева, управляющая компания в этой области, как правило, является «дочкой» фирмы-застройщика.
Целесообразно ли все делать самому? Ответ зависит от целого ряда факторов: во-первых, насколько это рентабельно в существующей конкурентной среде; во-вторых, достаточно ли на рынке профессиональных компаний, предоставляющих свои услуги в качестве аутсорсинга. Если таких компаний на рынке много, то у заказчика есть выбор и, возможно, для него предпочтительнее довериться профессионалам. Если же объект большой и сильный, а УК может сформировать собственные структурные подразделения, то, вероятно, оптимален именно такой путь, тем более что в перспективе появится возможность вывести эти подразделения на внешний рынок аутсорсинга.
Одновременно появляется еще один немаловажный вопрос: а какие вообще службы нужны для успешного управления? «Для решения всех проблем, возникающих у владельца, девелопера или управленца коммерческой недвижимостью в нашем регионе, я рекомендую иметь управление арендных отношений (вопросы консалтинга); службу главного инженера (вопросы технической эксплуатации); юридический отдел (сопровождение арендных, эксплуатационных и коммунальных договоров); финансово-учетный отдел, АХЧ (обеспечение жизнедеятельности всех указанных подразделений)», – советует г-н Черушев.
В сущности, на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга собст­венник, УК и подрядные организации чаще всего имеют единые корни, их взаимодействие осуществляется по упрощенной схеме и не требует жесткого юридического сопровождения, так как основная ответственность сконцентрирована в руках собственника. В результате классические договоры доверительного управления и агентские соглашения упрощены до уровня соглашения возмездного оказания услуг.

Заклятый друг – арендатор
Мировой «кодекс чести» гласит: арендатор имеет право отказаться от услуг подрядных служб, нанятых управляющей компанией. Это – головная боль почти всех управленцев, для которых единство всех систем, естественно, служит залогом спокойствия и гарантом выполнения требований. Однако существует еще более «жест­кий» вариант, когда объект заселен не арендаторами, а разделен между множеством мелких собственников. К сожалению, пока именно такая картина наблюдается в сфере деловой недвижимости.
Андрей Черушев отмечает, что на региональных рынках фактичес­ки отсутствуют офисные центры всех уровней классности с единым соб­ст­венником. Причем распродажи офисов в период строительства не прекращаются, несмотря на рекомендации профессиональных УК. По его словам, это не только негативно влияет на классность объекта (а следовательно, и его доходность), но и формирует непростые, а порой и неэффективные взаимоотношения между менеджментом центра и подрядными организациями. В этом случае каждый сособственник выступает как самостоятельная УК, что не может не отразиться на имидже объекта в целом, поскольку это влечет возникновение внутренней конкурентной среды по формированию уровня арендных ставок.
В торговле, конечно, преобладает не покупка, а съем площадей. Однако здесь тоже не все гладко: управляющие компании зачастую получают повод негодовать на арендаторов, отказывающихся работать с подрядчиками центров. Но и арендаторам в этой ситуации есть что сказать. По словам директора ООО «Бостон-200» (регионального представителя марки Sela) Валерия Балябина, основные проблемы у ритейлеров возникают с клининговыми компаниями. «По кли­нингу в основном выдвига­ются две претензии – стоимость услуги и время ее осуществления. Многие торговые центры ставят обязательное условие: уборка должна производиться только в те часы, в которые объект закрыт для покупателей. Между тем на клининговой службе, состоящей, предположим, из пяти человек, «лежит» площадь в 3 тыс. кв. м. Представьте, сколько нужно времени, чтобы все это убрать. Таким образом, наши продавцы должны либо приходить на работу ни свет ни заря, либо уходить за полночь. Естественно, за это время фактически пустого ожидания мы должны людям платить, а если речь идет о позднем вечере, еще и развозить по домам», – отмечает г-н Балябин. – Поэтому ритейлеры предпочитают нанимать собственных уборщиц или даже перекладывать эту работу на продавцов».

Третья грань
Несмотря на взаимные обвинения, эксперты признают, что в последнее время подрядные, особенно клининговые, компании регионов сильно подтянулись. Однако начало сотрудничества все равно не дается совершенно гладко. Это объясняется и объективными причинами: в течение примерно трех месяцев фирма входит в курс дела, знакомится с особенностями объекта. Конечно, определенные трудности возникают в зданиях, при строительстве которых девелоперы допустили ошибки, например, сэкономили на дополнительных уборочных лифтах или подсобных помещениях. Также не избежать проблем и управленцам вторичной недвижимости, техническое переоборудование которой требует немалых вложений.
Аналитики отмечают, что клининг нельзя назвать высокорентабельным бизнесом. Стоимость услуг в этой сфере оценивается из расчета следующих основных показателей: площадь центра, проходимость, материал полов плюс наценка оператора. В част­ности, из прайса компании «Чистота & Блеск» узнаем, что ежедневная комплексная уборка ориентировочно обойдется клиенту в 35 рублей за «квадрат», а генеральная – в 60 рублей. В то же время, по словам директора компании Михаила Маркова, некоторые управляющие компании задерживают оплату услуг клининга, причем на довольно серьезные сроки. В частности, у подрядчика есть два должника с полугодовым стажем. Первый не уплатил 218 тыс., а второй – около 150 тыс. рублей. Эти суммы, по признанию г- на Маркова, достаточно ощутимы для бюджета региональных игроков.
В последнее время, и это повсеместная тенденция, основную долю сотрудников, непосредственно осуществляющих уборку, составляют гастарбайтеры. Причины понятны: работать с ними легче и стоит эта рабочая сила меньше. Между тем рынок становится более цивилизованным. Об этом, по мнению экспертов, говорит в том числе появление у клининговых компаний своих сайтов – хорошо разработанных, удобных для пользователя, с большим объемом информации.
Однако ряд ТЦ все равно предпочитает привозить «уборщиков» с собой. Так, в регионы приходят такие крупные операторы, как, например, «Ронова-клининг». Правда, участники рынка отмечают, что, поскольку речь идет в основном о договорах франшизы, особенно большой разницы между местными и федеральными игроками не наблюдается. Проблемой и для управляющих компаний, и для подрядчиков является взаимная настороженность, в результате которой обе стороны предпочитают зачастую заключать кратко­срочные договоры, не превышающие один год.

Если дружбе конец…
«Если собственник недоволен работой подрядной организации, то в первую очередь он будет грешить на управляющую компанию, – считает г-н Черушев, – хотя, возможно, ему самому стоит повысить культуру работы. Как правило, в период формирования рынка управления коммерческой недвижимостью подавляющее число собственников уверены, что любой предложенный ими продукт является эксклюзивным и просто обязан приносить максимальную доходность и что, вложив в объект феерические суммы, на управлении можно сэкономить. Именно поэтому так много ошибок допускается при выборе менеджмента. Остальные же проблемы только следствие этого неправильного выбора. Собственникам стоит осознать, что кажущаяся простота данной области бизнеса временна и конкурентная борьба на заполненном рынке обойдется им значительно дороже, чем своевременный подбор грамотных специалистов.
При заключении договора подряда эксперты советуют прописать все возможные мелочи. Это не спасает полностью от неопытности или недобросовестности подрядчика, но дает возможность оградить себя от ряда проблем. Например, если в ТЦ обокрали покупателя – кто несет ответственность и должен компенсировать клиенту утрату? Теоретически это задача ЧОПов, ведь обеспечение безопасности возложено именно на них. С другой стороны, относительно малочисленные пока организации-подрядчики имеют возможность ставить свои условия, и, конечно, мало кто из них готов работать по такому договору. На фирмы, недобросовестно исполняющие свои обязанности, налагаются штрафы, а в крайних случаях договоры расторгаются.
Проблема непрофессиональных подрядчиков встает настолько остро, что Уральский совет управляющих компаний и девелоперов решил создать черный список подобных компаний. Однако пока сами УК тормозят этот процесс, ленясь или стесняясь предоставлять информацию о своем неудачном опыте.