Недостаток серого вещества

Интерес к этой теме, так активно обсуждаемой, подогрели кандидаты на президентское кресло. Во время предвыборной гонки они пообещали завалить страну дешевым цементом, дабы не сорвать реализацию национальной программы «Доступное жилье». Еще в прошлом году обеспокоился состоянием цементной промышленности и Дмитрий Медведев, когда на посту первого вице-премьера вдруг обнаружил, что в регионы Центральной России строительный материал поставляют из Китая и Турции. Тогда он пообещал, что восстановление цементной промышленности станет одной из задач, стоящих перед страной. Его удивлению не было бы предела, узнай он, что цемент везут на российские стройки даже из Латинской Америки.
Беспокойство строителей понять можно: за несколько лет цемент подорожал с 2 тыс. руб. за тонну до 5–7 тыс. (цены на различные марки существенно разнятся). Качественный российский цемент уже стал дороже европейского, и рост цен продолжается. Впрочем, рассчитывать на то, что строительные материалы в России останутся дешевыми, по меньшей мере наивно. Производители цемента взвинтили цены, увеличив заодно свои прибыли, после того, как резко повысилась доходность девелоперских проектов. Возникает вопрос, насколько обоснованны темпы роста цен, влияют ли на этот процесс объективные факторы или спекулятивная составляющая?

Ветхий фонд
Сами производители не устают повторять, что рост цен в основном связан с дефицитом продукции. Цементная промышленность, в которую десятилетия никто не вкладывал деньги, просто не в состоянии обеспечить строительным материалом все российские стройки. «А когда спрос превышает предложение, цены растут», – констатирует Денис Усольцев, руководитель отдела маркетинга компании «БазэлЦемент», дочерней компании «Базового Элемента». Как отмечают в компании «Интеко», ставшей за последнее время одним из крупнейших цементных холдингов, с 1980-х в стране не было построено ни одного нового завода, оставшиеся мощности не в состоянии обеспечить растущий спрос, а стоимость, как известно, определяется спросом и предложением.
Все опрошенные эксперты сходятся в том, что действующие заводы в их нынешнем состоянии могут произвести 60–65 млн. тонн в год, но этого явно недостаточно. По данным «Интеко», дефицит цемента составляет 15–20%. Денис Усольцев уверен, что даже на текущий момент его нужно как минимум на 10–15% больше, чем есть на рынке. Только эти объемы позволят снизить рост цен и работать более-менее стабильно. Для одной только реализации нацпроектов требуется 80–90 тонн цемента в год.
«Очевидно, что в таких экономических условиях цены на сырье взвинчиваются, – сетует управляющий партнер London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. – Только за 2007 год цемент подорожал на 150%, и это привело к увеличению себестоимости строительства на 6%. И тенденция увеличения стоимости продолжается: за первые три месяца 2008 года цена на цемент вновь выросла».
Георгий Ведерников, управляющий директор Группы ЛСР, оценивает себестоимость цемента (обычно это тайна за семью печатями) в 1–1,5 тыс. руб. за тонну. В то же время Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России, считает, что имеющиеся сегодня производственные мощности способны обеспечить все нужды жилищного и гражданского строительства, хотя для того, чтобы угнаться за ростом объемов строительства, производственные обороты нужно обязательно наращивать, и как можно быстрее.

Большие активы
Сегодня ситуация складывается таким образом, что значительная часть производственных мощностей находится в руках холдинга «Евроцемент», который в 2005 году стал скупать цементные активы у Елены Батуриной. На долю компании, по разным оценкам, приходится до 42% рынка производства этого важнейшего для строительства материала. Влияет ли эта ситуация на ценообразование?
Острые дискуссии на этот счет идут давно. Известно, например, что скачок цен на 70%, произошедший в 2005–2006 годах, заинтересовал Федеральную антимонопольную службу. Она обвинила «Евроцемент» в нарушении антимонопольного законодательства и направила исковое заявление в арбитражный суд, выписав беспрецедентный в истории ФАС штраф в размере $70 млн.
Суд первой инстанции Игорь Артемьев, с марта 2004 года руководящий Федеральной антимонопольной службой, выиграл, однако в апелляционном суде президенту «Евроцемента» Филарету Гальчеву удалось доказать, что цены на цемент были подняты обоснованно. Отметим, что несколько лет назад Forbes включил бизнесмена в рейтинг богатейших россиян, поставив его на 33-е место и оценив его состояние в $2,5 млрд.
Впрочем, разговоры про «Евроцемент» не стихают и сегодня. В конце прошлого года Юрий Лужков, вдруг обеспокоившись постоянным ростом цен на цемент, предложил антимонопольным органам вновь обратить внимание на деятельность холдинга, скупившего, по мнению мэра Москвы, значительные цементные активы. Динамика роста цен, по словам Юрия Лужкова, носит угрожающий характер и ставит под сомнение реализацию нац­проекта «Доступное жилье». В частности, в заявлении правительства Москвы говорилось, что с начала года цемент подорожал с 2900 до 6500 руб. за тонну.
Тем временем время злые языки стали утверждать, что недовольство мэра Москвы связано не только с государственными интересами, но с профессиональной деятельностью его супруги. Известно, что Елена Батурина, владелец «Интеко» и куратор нацпроекта «Доступное жилье», в конце 2006 года решила вернуться в цементный бизнес. Мэр Москвы уже пообещал подать в суд на издание «Коммерсант-Власть», намекавшее, по мнению г-на Лужкова, на его лоббистские интересы.
Все опрошенные по этой проблеме эксперты единодушны во мнении: ключевого влияния на рост цен холдинг не оказывает. «Сегодняшние цены на цементную продукцию – результат дефицита, а «Евроцемент», как лидер рынка, в этом процессе просто задает тон», – говорит Георгий Ведерников.
Стоит отметить и то, что на данный момент «Евроцемент» – крупнейший инвестор цементной промышленности. Редкая неделя обходится без сообщений об очередных инвестициях в модернизацию цементных активов компании. Напомним, что холдинг, в состав которого входит 16 цементных заводов, планирует до 2012 года увеличить объем производимого цемента на 25 млн. тонн в год (сегодня компания производит 25–28 млн. тонн в год). Только в 2007 году Филарет Гальчев вложил в реализацию этой программы $650 млн. А общий объем инвестиций «Евроцемента» в отрасль оценивается в $8 млрд.

Все до капли!
Грегори Шилдс, директор по развитию бизнеса RFT Project Management (Moscow Office), отмечает, что во многом нынешняя ситуация стала следствием психологии инвесторов. Приобретая цементные заводы, они не вкладывали деньги в их модернизацию (а это большие и долгосрочные инвестиции), а наоборот, зарабатывали, выжимая из того, что есть, максимум. А строительный бум только способствовал росту цен.
Эксперты отмечают и то, что рост цен на цемент и другие строительные материалы в условиях растущей экономики – нормальная ситуация. «После распада Советского Союза цементная промышленность была разрушена: на моих глазах разорялись цементные заводы и калечились судьбы людей, – вспоминает Максим Сотников, генеральный директор инвестиционно-строительной компании «КомСтрин» (стоял у истоков создания ЗАО «Русский Цемент» и ОАО «Штерн Цемент»). – И только в конце 90-х цементный рынок начал расти. Эти 7–8 лет позволили цементным компаниям встать на ноги, накопить достаточно денег для инвестиций в новые заводы. И чем дольше продержатся высокие цены, тем больше производители вложат в цементную промышленность».
Отметим, что на ценообразование оказывает влияние ряд объективных факторов. Вся беда в том, что цементные заводы, худо-бедно поддерживающие строительную отрасль, распределены неравномерно. «Они работают в 7 регионах РФ, но основные производственные мощности сосредоточены в Свердловской области. То есть в другие районы, где ведется активное строительство, цемент также поставлять необходимо, но из-за нехватки специализированных железнодорожных составов сделать это сложно, – сетует Владимир Пономарев. – Таким образом, создается локальный дефицит, порождающий гигантский рост цен». В качестве примера можно привести Московский регион, в котором, несмотря на строительный бум, никогда не было цементных заводов. «Хотя если построить один завод для нужд Москвы и Московской области, цена строительства значительно снизится за счет сокращения транспортных расходов на цемент», – считает Грегори Шилдс.
Грегори Шилдс уверен, что темпы роста цен на цемент (по его оценкам, 10% в год!) приемлемые: «Это вполне нормальный показатель, учитывая инфляцию. Заявление строителей о высоких темпах роста не соответствуют действительности. Проблема в том, что многие строительные компании не платят за цемент вовремя и в полной мере (сегодня общий долг составляет 100–120 млн. руб.). Производители, соответственно, прекращают поставки, а строители рано или поздно покупают цемент, но у посредников и с накрутками».
Как бы то ни было посредники сегодня действительно вносят свою лепту в удорожание цементной продукции. Как отмечает Денис Усольцев, в сезон продаж (период наиболее чувствительного дефицита) они резко завышают цены и зарабатывают на тех потребителях, которые не успели заключить контракты напрямую с производителями в начале года. Это те клиенты, которым нужен цемент только летом. Потребители, работающие равномерно круглый год, отмечает Денис Усольцев, имеют долгосрочные отношения с заводами и не остаются без цемента в сезон.
В то же время Тахир Гальперин, руководитель строительства компании Storm Properties, считает, что цены подняты искусственно. «Как правило, перед каждым летним сезоном цены на цемент подскакивают резко вверх. Сами производители говорят, что на 30–40%. Но на самом деле, как правило, только на 15%, а затем в течение нескольких месяцев подрастают до верхней, ранее озвученной планки», – рассказывает Тахир Гальперин.

Эффективная стратегия
Сегодня опасения вызывает не столько рост цен, сколько дефицит цемента. По словам Дмитрия Золина, ситуация становится критической и требует принятия срочных мер, но определенного варианта решения проблемы не предлагает никто. Девелоперы прекрасно понимают, что даже если все анонсированные проекты по строительству новых заводов начнут реализовываться, то цемента «хоть залейся» еще долгое время не будет. «Строительство цементных мощностей – длительный по времени и чрезвычайно капиталоемкий процесс. Полагаю, что минимум в течение 5–7 лет дефицит этого строительного материала будет сохраняться, и только после запуска новых производств рынок насытится, а затем придет в равновесие», – предостерегает Георгий Ведерников.
Пока же с недостатком сырья строительные компании справляются кто как может. Один из вариантов – зарубежные поставки. «Цемент везут в первую очередь из Казахстана, Турции, Китая или западных стран, – отмечает Дмитрий Золин. – При этом мы сталкиваемся с еще одной проблемой – неразвитой логистикой. Именно поэтому все чаще строительные холдинги выбирают второй путь развития: обзаводятся собственными производствами».
В настоящее время мы действительно можем наблюдать, как все крупнейшие бизнес-структуры, связанные с недвижимостью, «вооружаются» – вкладывают деньги в производство цемента и других строительных материалов. Так делает, например, компания «Ренова-СтройГрупп» (девелоперское подразделение ГК «Ренова»), купившая завод «Ленинградсланец». Группа ЛСР инвестировала в строительство нового цементного завода, который планируется ввести в эксплуатацию в 2010 году в Сланцевском районе Ленинградской области, порядка $600 млн. (его мощность составит 1,85 млн. тонн в год с возможностью увеличения до 4 млн. тонн). При этом владельцы компании не скрывают, что хотят, с одной стороны, обеспечить строительными материалами свои проекты (и не зависеть от поставщиков), с другой – занять определенную нишу на высокодоходном цементном рынке. Такой же стратегии придерживается «Базовый Элемент», в структуру которой входят значительные строительные активы. Проекты компании Олег Дерипаска обеспечивает собственным цементом, щебнем и известью. Известно, например, что возведение «Имеретинской Ривьеры» в Сочи Олег Дерипаска начнет со строительства в этом регионе цементного завода. Сегодня компания владеет действующими заводами в Казахстане («Састобецемент»), Красноярском крае («Ачинский цемент»), разрабатывает месторождения цементного сырья в Рязанской области («Серебрянский цементный завод»), Краснодарском крае («Туапсинский цементный завод») и Новгородской области («Угловский цементный завод»). Причем в долгосрочной перспективе развития «БазэлЦемент» – экспансия не только на российский рынок. В октябре прошлого года «БазэлЦемент» и австрийская строительная компания Strabag объявили о создании совместного предприятия по производству цемента и нерудных активов в России и странах СНГ. В начале 2008 года «БазэлЦемент» объявил о проекте по совместному строительству цементных заводов на территории России и стран СНГ с компанией ИТЕРА. В общей сложности «БазэлЦемент» планирует инвестировать в цементную отрасль более $3 млрд.
Активно вкладывает деньги в производство цемента Елена Батурина. 2008 году на двух цементных заводах «Интеко» в Краснодарском крае планируется произвести 500 тыс. тонн цемента. Помимо этого компания строит новые цементные заводы еще на 4 площадках в Центральном, Приволжском и Южном округах. Суммарно планируется ввод до 12 млн. тонн новых мощностей. Объем инвестиций составит до 1,2 млрд. евро.
Также отметим инвестиционную активность мировых производителей цемента Holcim и Lafarge, объявивших о модернизации и строительстве своих цементных заводов в России.
Вторую молодость переживает и «Новоросцемент», один из крупнейших заводов в Краснодарском крае. Кроме того, в Уральском регионе акционеры ОАО «Сухоложскцемент» ведут строительство нового цементного завода мощностью 1,2–1,3 млн. тонн в год. Планируется, что сумма инвестиций составит 150 млн. евро.

Заграница не поможет
Что касается импортного цемента, то, несмотря на все сложности с транспортировкой, его доля на российском рынке постепенно увеличивается. И это хоть отчасти сдерживает рост цен. Стоимость китайского цемента достаточно низка, чтобы довозить его до Урала по цене 4500–4800 рублей за тонну. А российские морские порты (например, в том же Новороссийске), модернизируют инфраструктуру для увеличения объема экспорта. Более того, в начале года Виктор Зубков подписал постановление о временных налоговых льготах для компаний, поставляющих западный цемент. В этой связи любопытную тенденцию отмечает Максим Сотников. По его словам, за последние два месяца заметно снизились показатели цементных заводов, связанные с отгрузкой цемента. По сравнению с прошлым годом объем снизился на 5–6%. То есть многие цементные заводы производят больше, чем продают. По мнению эксперта, это связано с двумя факторами. Во-первых, кризисом ликвидности, подкосившим девелоперскую активность: из-за нехватки денег работа над многими проектами замороже
на. Во-вторых, влиянием иностранного цемента, доля которого в самое ближайшее время может вырасти до 10%. «Поэтому существенного роста цен на цемент, как это было в предыдущие два года, быть не должно», – говорит Максим Сотников.
Нет никаких сомнений и в том, что в случае оптимизации трат (если рост цен на российские строительные материалы будет запредельным) многие девелоперы снизят расходы на цемент за счет его качества. А зарубежные цементные рынки такую возможность дают. В любом случае импортный цемент из-за логистических проблем вряд ли станет панацеей от всех бед, скорее, это средство на время.
Пока же любое повышение цен на цемент и другие строительные материалы будут отражаться на кошельке конечных потребителей. Как отмечает Руслан Суворов, руководитель отдела склад­ской и производственной недвижимости Praedium, любое повышение стоимости строительных материалов должно компенсироваться за счет повышения ставок аренды или цен продажи площадей. Слишком значительна доля цемента, одного из основных компонентов бетонных растворов, в объеме расходов на строительные материалы. В то же время понятно, что цены на недвижимость определяет только рынок. И если рост цен на строительные материалы будет происходить на фоне снижения спроса на объекты недвижимости, то инвесторы запаникуют. «Похожая ситуация уже наблюдалась в Московском регионе в прошлом году, когда динамика роста цен на жилье пошла вниз, а стоимость стройматериалов тем не менее росла как на дрожжах, – рассказывает Владимир Пономарев. – В этом случае инвесторы, по идее, должны повысить цены, но будут ли их покупать – большой вопрос».
Однако пока, по мнению Владимира Пономарева, стоимость строительных материалов укладывается в бизнес-планирование девелоперских проектов. Дефицит жилья и коммерческих объектов все еще высок, и никаких экономических предпосылок для снижения цен нет.

При чем тут цемент
Стоит отметить и то, что опасения чиновников высокого ранга за нацпроекты в связи с высокими ценами на цемент вызывают много вопросов. Растут ведь цены и на другие стройматериалы. Филарет Гальчев не устает повторять в СМИ, что динамика цен серьезно влиять на стоимость объектов недвижимости не может, так как доля расходов на цемент не превышает 2% от общей сметы на строительство. На самом деле эта доля, конечно, выше, если речь не идет о деревянном домостроении. Как отметили в АСР, доля цемента в структуре цены в зависимости от строительных технологий составляет от 5 до 10%.
Но даже в этом случае расходы на цемент не идут ни в какое сравнение с теми тратами, которые несут девелоперы в виде обременений. Никто не делает секрета и из того, что огромная доля расходов связана с «подарками», предназначенными российским чиновникам. Все знают: если процесс согласований не ускорять, не общаться с «правильными» людьми, то объект недвижимости можно строить десятилетия. Однако свет сошелся клином почему-то именно на цементе. «Я не думаю, что проблемы доступности жилья лежат в этой плоскости. Даже если цены на цемент снизятся в два раза, то жилье доступнее, конечно, не станет, – говорит Максим Сотников. – Почему никто не говорит, что выросли цены на кирпич, что металл подорожал за последнее время в 4 раза? Застраивая большие территории, инвестор тратит до 50% своего бюджета на создание инженерной и социальной инфраструктуры. Хотя этим могло бы заниматься государство, тем самым значительно снижая стоимость недвижимости. И инвестора душат именно эти расходы, ведь застройщику, не обремененному этими тратами, нет смысла сильно завышать стоимость объектов».

Полный вперед
Производители цемента не устают повторять, что развитие отрасли зависит от состояния рынка недвижимости. И активность инвесторов, объявивших о модернизации старых заводов и строительстве новых, доказывает одно: вкладывать деньги в новые производства стало выгодно. По данным экспертов, в 2007 году увеличился объем производимого цемента на несколько млн. тонн в год. А в ближайшее время запланировано увеличение мощностей на 14–15 млн. тонн в год. Более того, совсем недавно производители цемента объявили о строительстве до 2020 года 64 заводов мощностью 129 млн. тонн в год. Правда, насколько эти планы реалистичны, большой вопрос. Эксперты прогнозируют ввод в эксплуатацию меньшего количества заводов. Но и более скромные объемы, по мнению Владимира Пономарева, обеспечат нужды растущего строительного рынка.
К тому же известно, что больших инвестиций, способных снизить доходность цементного бизнеса, опасаются и сами производители. «Инвестировать в строительство заводов надо аккуратно, вводить в эксплуатацию новые мощности следует с оглядкой на состояние рынка недвижимости, – говорит Максим Сотников. – Как бы эйфория, наблюдающаяся сейчас на цементном рынке, не превратилась для инвесторов через десять лет в трагедию. Цементный рынок цикличный, ему свойственны свои пики и падения. Производители хотят подольше продержать высокие цены, но, строя все новые и новые мощности, они роют тем самым себе могилу».
Пока же инвесторам приходится бороться с последствиями застоя: цементная промышленность слишком долго была в кризисе. «Нарушена преемственность, поскольку в отрасль не пришло новое поколение специалистов: проектировать новые цементные заводы просто некому, – отмечает Дмитрий Савенков, генеральный директор компании «БазэлЦемент». – Не хватает специализированных вагонов для перевозки стройматериала. Не готово к стремительному развитию отрасли, которое мы наблюдаем сегодня, и машиностроение. Оборудование, производимое российским машиностроительным комплексом, не выдерживает конкуренции не только с европейскими, но даже с китайскими аналогами».
Конечно, дела бы пошли быстрее, помоги государство. Но пока оно по большому счету ограничивается только устными прожектами. «У меня складывается ощущение, что государство или не замечает эти проблемы, или не хочет замечать», – выражает точку зрения большинства Тахир Гальперин. «К сожалению, на сегодняшний день отсутствует какая-либо государственная программа развития отрасли стройматериалов в целом, и по цементу в частности, – сетует Георгий Ведерников. – Хотя в условиях строительного бума и реализации нацпроекта «Доступное жилье – гражданам России» она чрезвычайно нужна. На взгляд г-на Ведерникова, необходимо поощрять и стимулировать российских инвесторов, вкладывающих средства в промышленность стройматериалов, например, оказывать поддержку в ускоренном согласовании и подключении к инженерным сетям, оформлении землеотводов и т. д. Пока же ситуация такова: выделение земельного участка под строительство с подготовкой всех разрешительных документов занимает 2–3 года. По мнению Владимира Пономарева, государство могло бы стимулировать производителей налоговыми льготами на период реконструкции заводов, снижением таможенных пошлин на ввоз оборудования, производящего цемент.
Впрочем, Грегори Шилдс, оценивая роль государства в развитии цементной промышленности, пошел дальше всех: «Пока государство сделать ничего не может, слишком много заинтересованных лиц хотят достичь противоположных целей. Но со временем их посадят, а государство сделает строительство нацпроектом. Оно монополизирует цементную отрасль, снизит стоимость жилья с $4000 до $850, разорит несколько ипотечных банков и несколько строительных компаний, которые будут не в состоянии выжить после падения цен. Итогом станет монополизация государством строительного рынка, как это было в СССР. Люди, приобретавшие жилье в ипотеку, начнут избавляться от недвижимости – дешевле станет купить, чем платить еще 15 лет.
Но, по моим прогнозам, это будет только после 2010–2011 года», – заключает эксперт.