Новые коммерческие перспективы

Приглашение под землю
Один из последних проектов, анонсированный для широкой общественности, – подземный торговый комплекс в самом центре Петербурга, под площадью Восстания. Он будет построен с участием совладельцев лесопромышленного комплекса «Илим» – братьев Зингаревичей, которые выступят инвесторами проекта, стоимость которого оценивается в $1 млрд. Девелопер – компания «Адитум». Генеральный директор «Адитума» Данат Булавко рассказал, что площадь комплекса составит 87 тыс. кв. м. Он на 23 м уйдет под землю и будет разбит на три уровня: два верхних яруса займут подземные переходы и объекты торговли, на нижнем уровне разместится парковка на 632 машины. «Возможно строительство еще двух этажей подземных паркингов, что увеличит число машино-мест на 1200», – добавляет г-н Булавко. По идее архитекторов Сергея Чобана и Евгения Герасимова, комплекс должен занять все пространство под площадью Восстания, а также захватить участок Лиговского проспекта до 2-й Советской улицы. Всех пешеходов с площади «уберут» под землю. «В результате пропускная способность этой территории вырастет на 20%», – отмечает рецензент проекта от института НИПИ ТРТИ Наталья Минина. Строительство комплекса начнется в середине 2009 года и завершится через три-четыре года. У экспертов рынка эффективность проекта вызывает сомнения. По словам генерального менеджера «Knight Frank Санкт-Петербург» Олега Баркова, при инвестициях выше $500 млн. проект не окупится. Тем более в районе площади Восстания намечены к реализации еще два крупных торговых проекта: ТК Stockmann (Невский пр., 114, площадь комплекса – 100 тыс. кв. м, инвестиции – 120 млн. евро) и ТРК The Gallery (Лиговский пр., 26-38, площадь комплекса – 120 тыс. кв. м, инвестиции – 150 млн. евро). «Общая площадь трех проектов составит порядка 340 тыс. кв. м, GLA – 163 тыс. кв. м, в случае их реализации площадь Восстания превратится в один из крупнейших торговых узлов Северной столицы», – говорит он.

Облако над Апрашкой
Самым ярким проектом коммерческой недвижимости в центре Петербурга, бесспорно, станет реконструкция Апраксина двора. За право привести в порядок депрессивный рынок боролись ООО «Главстрой-СПб», подконтрольное структурам Олега Дерипаски, и ООО «Ренессанс Апраксин двор» (партнерство шведской Ruric AВ и российской Russian Land, принадлежащей известному бизнесмену Шалве Чигиринскому). Победа в результате досталась «Главстрою». Его проект, получивший в народе название «Облако» – из-за стеклянной крыши необычной формы, оценивается в 40 млрд. руб. Архитектурную концепцию разработал маэстро Крис Уилкинсон (для него это будет первый архитектурный проект в Санкт-Петербурге). Проект предполагает строительство на территории комплекса 80 тыс. кв. м торговых площадей, 70 тыс. кв. м офисов и столько же жилья. В будущем в него войдет здание «Лениздата», где разместится гостиница класса 5*. Завершение проекта намечено на 2013 год. Окупаемость составит 10 лет. Эксперты отмечают, что появление комплекса такого масштаба может привести к транспортному коллапсу в центре Петербурга. «Чтобы уехать со второго подземного уровня паркинга Апрашки, посетителю потребуется около двух часов», – заявил директор по консалтингу Praktis CB Алексей Чижов. По его мнению, выход – в изменении транспортной логистики всего района.

Конец войны – начало бизнеса
Тот же «Главстрой-СПб» реализует еще один крупный коммерческий проект – в районе Обводного канала. В прошлом году компания приобрела на торгах Фонда имущества участок площадью 5,2 га на ул. Шкапина-Розенштейна, заплатив за него 700 млн. рублей.
Здесь инвестор построит общественно-деловой комплекс стоимостью $300 млн. Как сообщил управляющий директор ООО «Главстрой СПб» Игорь Евтушевский, площадь комплекса составит 200 тыс. кв. м. Он будет состоять из бизнес-центра класса В+ или А, гостиницы 3* и 70 тыс. кв. м парковок, половина из которых расположится под землей. После завершения строительства «Главстрой» сможет либо взять землю в аренду на 49 лет, либо выкупить ее у города в собственность. Однако компании еще предстоит заключить с ОАО «Ленэнерго» договор купли-продажи трех зданий трансформаторных подстанций, расположенных на указанной территории. Объем сделки составит 1,2 млн. руб. Эксперты рынка отмечают, что приобретенная площадка имеет крайне низкий статус, но очень большой потенциал. Консультант по недвижимости Maris Properties LLC Алексей Федоров полагает, что цена за лот в $550/кв. м невысокая для участка в непосредственной близости от центра города, но приличная, учитывая «тяжело прошлое» этого района (он был настолько запущен, что здесь без декораций снимали фильмы на военную тему). По его мнению, в долгосрочной перспективе весь район Обводного канала превратится в привлекательную деловую зону.

«Динамо» – не только футбол
Еще один девелопер с московскими корнями – «Евраз Капитал» – анонсировал проект реконструкции стадиона «Динамо» на Крестовском острове. Здесь компания построит многофункциональный комплекс стоимостью $200 млн. Предварительная площадь проекта – 80 тыс. кв. м. Планируется также привести в порядок существующие здания стадиона, построить на территории 17 га новый легкоатлетический манеж и крытый теннисный стадион на десять кортов. Проект рассчитан на пять лет. Завершение работ намечено на 2013 год. Архитектурную концепцию реконструкции стадиона «Динамо» разработает гранд мировой архитектуры Норман Фостер. Напомним, что в портфолио мастера такие известные проекты сектора коммерческой недвижимости в Петербурге, как «Новая Голландия» (девелопер – ООО «СТ Новая Голландия» Шалвы Чигиринского, площадь застройки – 68 тыс. кв. м, стоимость проекта – $300 млн.), МФК «Фрунзенский» (девелопер – JFC, площадь комплекса – 65 тыс. кв. м, инвестиции – около $200 млн.) и уже функционирующий «Международный деловой центр» на пл. Пролетарской Диктатуры.

В партнерстве со Смольным
Интересные коммерческие проекты предложил Петербургу и банк ВТБ. Самый крупный из них – «Невская ратуша». Решение о создании делового центра на территории бывшего трамвайного парка №4 было принято в ноябре 2006 года. Девелопер проекта – ООО «Охта Групп», инвестор – ВТБ. Заказчиком проекта выступает ЗАО «М», входящее в ВТБ. На участке площадью 6,7 га, ограниченном Дегтярным переулком, улицей Моисеенко и Новгородской улицей, будет построено 300 тыс. кв. м коммерческих и административных площадей и 100 тыс. кв. м подземных парковок. Строительство стартует в начале 2009 года, а завершится к 2012-му.
Стоимость проекта, по словам заместителя гендиректора «Охта Групп» Константина Ковалева, превысит $800 млн. Архитектурный облик комплекса разработал тандем российского архитектурного бюро «Евгений Герасимов и партнеры» и NPS Tchoban Voss из Германии. Доминантой комплекса станет новая прозрачная резиденция городской администрации «Смольный-2», которая займет треть комплекса. Туда переедут комитеты администрации, которые сейчас занимают помещения в 30 зданиях по всему городу. По прогнозу, проект может окупиться за 9–11 лет. Среди претендентов на генподряд называют корпорации «Ренессанс-Констракшн», Enka, Hochtief, Strabag.

Набережная деловой активности
Еще один крупный проект, анонсированный ВТБ в Петербурге, пока не получил конкретного развития, но уже широко обсуждается. Это проект «Набережная Европы», который предполагает реконструкцию и строительство многофункционального комплекса в Петроградском районе Петербурга, на набережной Малой Невы между Тучковым и Биржевым мостами. Здесь на участке в 10 га планируют построить здания общей площадью 470 тыс. кв. м. Из них 140 тыс. кв. м придется на жилье, 30 тыс. – на пятизвездочную гостиницу, остальное составит общественно-деловая застройка, в том числе Дворец танца известного хореографа Бориса Эйфмана. Для создания «Набережной Европы» было образовано ООО «Петербург Сити», которое в 2005 году приобрел ВТБ. Банк уже два года не может приступить к реализации этого проекта из-за проблем с перебазированием располагающегося сейчас на этой территории ФГУП «Российский научный центр «Прикладная химия» (ГИПХ), но обещает начать строительство уже в текущем году. В проект предположительно будет вложен $1 млрд. Срок реализации – 5–7 лет.

Сообразят на троих?
В ближайшее время должна решиться судьба еще одного крупного коммерческого проекта – «Измайловская перспектива». Территория с таким названием занимает 460 га между Московским проспектом, Обводным каналом, Благодатной улицей и Балтийской веткой Октябрьской железной дороги. Около 30 га этой земли (десять участков) принадлежит ОАО «РЖД». Развивать девелоперские проекты на этой территории призвана дочерняя структура монополиста – ОАО «Желдорипотека». Несколько лет РЖД вела переговоры о партнерстве для освоения этой территории с холдингом «Адамант», и на днях договоренность была достигнута. «Адамант» освоит три из десяти участков – построит на них 500 тыс. кв. м торгово-офисных площадей. Доминантой делового квартала станет 160-метровая башня офисного центра. Для реализации проекта компании потребуется порядка $1 млрд. Начать работы намечено в 2009 году, закончить – в 2014-м. Эксперты отмечают, что соинвестирование – логичная схема для развития таких больших участков. «Наверняка у «Желдорипотеки» будут и другие партнеры», – считает руководитель отдела консалтинга и оценки АРИН Зося Захарова. По ее мнению, всего на территории «Желдорипотеки» можно построить около 2,6 млн. кв. м недвижимости. Совокупная стоимость проектов может превысить $4 млрд., подсчитала она. Эксперты утверждают, что следующим партнером РЖД по проекту «Измайловская перспектива» станет «Главстрой СПб», который активно интересуется этой темой.

Морские мотивы
Значительная коммерческая составляющая присутствует и в знаковых проектах квартальной застройки «Балтийская жемчужина» и «Морской фасад». «Жемчужина» предполагает создание нового микрорайона в юго-западной части города, между акваторией Финского залива и Петергофским шоссе. Территория будущего комплекса занимает 205 га. Общая площадь застройки составит 1,76 млн. кв. м, 0,6 млн. кв. м из них отведено под коммерческие зоны: торгово-развлекательные и выставочные комплексы, гостиницы, рестораны, спортивные и туристические центры. Общая сумма инвестиций в проект оценивается в $1,5 млрд. Генеральным инвестором выступает Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания, учрежденная пятью крупнейшими шанхайскими корпорациями. Девелопер проекта – ЗАО «Балтийская жемчужина» со 100%-ным китайским капиталом. Строительство рассчитано на 8 лет, и должно завершиться в 2012 году. А «Морской фасад» – проект дополнительного расширения Васильевского острова в сторону Невской губы и создания здесь Морского порта. Проект строительства предполагает образование новых территорий общей площадью 476 га в западной части острова. Общая стоимость проекта оценивается в $3 млрд. Всего на намывных территориях предполагается построить свыше 1,5 млн. кв. м офисных площадей, 3 млн. кв. м жилья, торговые, развлекательные и социальные объекты. Доминантой станет офисное здание высотой около 300 м. Проект реализует управляющая компания «Морской фасад» на средства иностранных инвесторов. Завершение намечено на 2012 год.

Логистика на окраинах
Строительство Кольцевой автодороги существенно повысило интерес девелоперов к землям на границе Петербурга, которые еще недавно считались непривлекательными. Один из наиболее ярких примеров – «Уткина Заводь» на одноименной территории. Проект включает в себя торговые, офисные, складские и производственные зоны. На площади более 400 га уже ведутся подготовительные работы. Со слов финансового менеджера проекта Дениса Гладыша, этот проект прекрасно сочетает все плюсы как городского, так и загородного расположения. Складские и производственные объекты будут востребованы в развивающейся промышленной зоне в Шушарах. Торговый центр примет на себя обслуживание населения юго-восточной окраины города и района Колпино. А бизнес-центры перетянут на себя значительный объем деловой активности из центра города.
Строительство самого крупного в Северо-Западном регионе складского терминала уже началось. Инициатор проекта – «Международное логистическое партнерство» (МЛП). Возведение нового складского терминала осуществляется за счет кредитных средств одного из западных банков. Бюджет проекта составит $150 млн. Проектирование комплекса выполнила «Архитектурная мастерская Бобылева», генподрядчик – компания «ЭФЭСк». На участке площадью 40 га разместятся складские помещения международного класса (183 тыс. кв. м), а также офисы и мезонины (около 5% от площади складов). В комплексе предусмотрено создание большого числа погрузочных площадок, установка современных систем. Расчетные сроки окупаемости пока не называются, но, по данным петербургского офиса Colliers International, затраты на аналогичные проекты в настоящее время возвращаются в течение 6–8 лет.