Девелоперы спортивного духа

Союз шопинга и фитнеса
Если еще три года назад многомиллиардные вложения в здоровый образ жизни осуществлялись в основном из городской казны: на бюджетные средства строились ледовые храмы, тренировочные арены для футболистов и дзюдоистов. Сегодня же частные инвесторы с завидной регулярностью заявляют о реализации самых разных спортивных проектов, рассчитывая на сроки окупаемости в пределах 5–7 лет.
Ровно год назад в Петербурге был проведен соцопрос, согласно которому почти половина (48%) жительниц Северной столицы и 22% ее мужского населения готовы воспользоваться услугами спортивных центров. Что это, как не «золотая жила» для фитнеса в отдельно взятом мегаполисе?
Фитнес-центры становятся неотъемлемой частью вновь открывающихся бизнес-центров. До прихода в офис, в ланч-тайм или сразу по окончании трудового дня роты менеджеров охотно совершают заплывы в бассейне, крутят педали и вышагивают на кардиотренажерах. Проблема стояния в пробках отпадает сама собой, если попасть в фитнес-центр можно, спустившись на граунд-этаж или, наоборот, поднявшись на лифте под крышу коллективного офиса. Продажа корпоративных абонементов становится основным заработком для сетевых фитнес-клубов. Именно они все чаще рассматриваются в качестве якорных арендаторов и отбираются девелоперами еще на стадии прорисовки концепта будущих МФК.
Спортивный дух проникает и в торговые моллы. Впрочем, по крепости союз торговли и фитнеса пока уступает связке офис–спортзал: торговые комплексы организуют люд­ские потоки, часть из которых попадает в двери коммерческих спортивных объектов. Обратное «течение» есть, но оно пока слабо. Формируют его наиболее верные поклонницы фитнеса. Как правило, покупательная способность у них намного выше среднего. Следующим этапом спортивной революции, надо полагать, станет переход коммерческого спорта из разряда попутных арендаторов ТРК в якорные. Например, в качестве таких «якорей» уже выступают фитнес-центры с бассейнами в ТРК «Континет» на Байконурской, «Меркурий» и «Варшавский экспресс».

Больше частных стадионов
Компания Knight Frank SPb оценивает годовой оборот петербургско­го рынка фитнес-услуг в 2007 году в сумму около $120–140 млн. В на­­стоящее время в городе функционирует около 180 фитнес-центров, которые делят между собой 230 тыс. клиентов. «Местный рынок спортивно-досуговых услуг не насыщен, особенно в новых районах города, в связи с этим у него хорошие перспективы – c повышением достатка люди готовы уделять больше времени своему здоровью. Развиваются как универсальные фитнес-сети, так и специализированные спортивные объекты. Но последние требуют больших инвестиций, – считает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank SPb. – Ледовая арена или каток, бассейн – все это сложные инженерные сооружения с длинным сроком окупаемости, который составляет не менее 10 лет. Поэтому значительная часть таких объектов по-прежнему строится сегодня при содействии бюджета».
Но, несмотря на затратность, специализированных частных проектов становится все больше. Так, автономная некоммерческая организация (АНО) «Национальная академия баскетбола», учрежденная владельцами сети клубов Olympic, объявила о желании вложить $150 млн в восемь баскетбольных спортивно-торговых комплексов. АНО уже получила земельный участок площадью 7,5 тыс. кв. м на Парашютной улице под первый центр, общая площадь которого составит 15 тыс. кв. м. Гендиректор АНО и по совместительству президент сети Olympic Алексей Ковалев заявляет, что каждый спортивно-торговый комплекс будет включать баскетбольные и тренажерные залы, бассейны, крытые спортплощадки, мини-гостиницы, магазины и т. д. Самой амбициозной частью проекта станет Дворец баскетбола «Спартак» на Крестовском острове. Он будет возведен на месте бывшей трассы для картинга.
На том же Крестовском компанией Knight Frank SPb подготовлена концепция преобразования стадиона «Динамо» для ООО «ЕврАз Капитал Северо-Запад». На его месте мировая архитектурная звезда сэр Норман Фостер возведет многофункциональный комплекс – первый МФК на Крестовском острове. Заявленная площадь – 77 тыс. кв. м, включая жилой комплекс класса А+ и апарт-отель. В преображенном спорткомплексе «Динамо» будут спортивные объекты различного назначения класса премиум. Футбольное поле соорудят заново, как и динамовский спортивный манеж и тир. Известно, что на территории объекта появится поле для стрельбы из лука.

Арендаторы с ракеткой
В ноябре 2007 года петербургский де­велопер и инвестор ЗАО «Трудовые Резервы» подписало соглашение с London Consulting & Management Company (LCMC) на проведение маркетингового исследования, результатом которого стала концепция и планировочные решения проекта, обещающего стать самым масштабным в С.-Петербурге МФК со спортивным уклоном. Комплекс будет расположен на территории Парка Авиаторов, что на Новоизмайловском проспекте, и займет участок в 3 га. Под одной крышей разместятся 15 теннисных кортов, позволяющих перенести на них турнир St. Petersburg Open, залы с трибунами для турниров боевых искусств, а также офисный центр (класс В+, общей площадью 20 тыс. кв. м), конференц-зал и три зоны ресторанов и бистро. На первых двух этажах разместится торговый центр (около 4 тыс. кв. м) со спортивно ориентированным пулом арендаторов.
«В Петербурге еще нет крупных современных объектов подобного формата», – уверен управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. Объем вложений в проект – 75 млн евро. Говорить о сроках окупаемости пока трудно. Но, по подсчетам LCMC, спрос на теннисные корты прежде всего зависит от их качества, местоположения и функционального назначения комплекса в целом. В С.-Петербурге действуют 54 комплекса с реализованной теннисной функцией, а общее количество теннисных кортов составляло около 210 площадок. Но не все из них отвечают стандартам качества. В результате среднегодовая заполняемость кортов по городу составляет около 75%, что можно считать очень хорошим показателем.
Несколько иначе обстоит дело с другим весьма перспективным в плане внедрения в МФК арендатором – кортами для сквоша. Хотя по легенде сквош – прямой потомок большого тенниса (якобы первыми играть мячом об стену стали английские постояльцы долговых тюрем, дабы не терять мастерства для лаун-тенниса), сегодня в России его практически не знают. Относительная компактность (пара игроков довольствуется площадкой в 60 «квадратов») и короткий (по сравнению с большим теннисом) период вхождения в премудрости начального уровня игры сделали сквош в Европе одним из популярных видов фитнеса. В Петербурге же успешным можно назвать только клуб «Гиперсквош», поскольку в остальных фитнес-центрах сквош-корты, как правило, простаивают – хозяева перепрофилируют их под занятия йогой или вовсе заставляют кардиотренажерами. Тем не менее корты для сквоша регулярно проектируются в составе новых фитнес-клубов и бизнес-центров.
Гендиректор СК «Гиперсквош» Ирина Поддубная считает, что главной ошибкой бизнесменов является их осторожность: «Развивать сквош и зарабатывать на нем трудно, если у тебя только одна площадка. Если есть две, то резко возрастает число вовлеченных в игру. Ведь одна из стенок «ящика» для сквоша – прозрачная и за поединком наблюдают другие игроки: обсуждают, отдыхают и во­одушевляются. С одним кортом трудно создать именно клубную атмосферу, а она важна». Оптимальным, по мнению г-жи Поддубной, является наличие в сети 6–9 кортов стоимостью около 40 тыс. евро каждый. Сам «Гиперсквош», проработав семь лет, тихо закрылся – вместе с бизнес-цент­ром «Паллада». На их месте строится небезызвестный «Охта-центр». Потеря эта вскоре отчасти компенсируется: в конце 2008 – начале 2009- го сеть Olympic планирует ввести два фитнес-центра, и в каждом будет по два корта под сквош.

Экзотика с зацепками
Оценив тягу россиян к спорту и развлечениям, владельцы МФК стали охотно пускать к себе экстремалов: уже в трех комплексах есть собственные скалодромы – имитаторы натуральных скал, на которых можно почувствовать себя если не Человеком-пауком, то начинающим альпинистом. А ведь еще пять лет назад скалодромы были в основном уделом институтских секций альпинизма. За границей же скалодромы популярны и зарабатывают свой кусок рыночного хлеба, поскольку они сами же формируют клиентскую базу среди молодежной тусовки и почитателей так называемого экстрима. У нас же стены с зацепками пока главным образом предлагаются как разовый аттракцион. В Москве ситуация иная – там уже есть скалодромы, позволяющие принимать этапы Кубка мира по скалолазанию. Но и в С.-Петербурге в начале марта на территории бывшего завода «Красный треугольник» открылся по-настоящему крупный коммерческий скалодром, претендующий на то, чтобы собрать у себя ту самую экстремальную молодежь. В отличие от собратьев он предлагает услуги, сопоставимые с теми, что предлагают фитнес-центры мидл-класса (гибкая система абонементов, обустроенные раздевалки и зоны отдыха и проч.).
Таким образом, о каком бы виде спорта ни шла речь, спортивная функ­ция на рынке коммерческой недвижимости С.-Петербурга переживает эволюцию – от роли, сопутствующей торговле и офисам, к роли главной составляющей. «Теоретически, если спортивный центр большой, то там могут быть до­­полнительные функции. Но это всегда зависит от целей и задач инвесторов, – резюмирует г-н Паш­ков. – Если это сугубо бюджетный проект, то строить коммерческую инфраструктуру за бюджетные деньги вряд ли кто-то возьмется. Если же это инвестиционно-коммерческий проект, то он с успехом может быть организован по образу олимпийской деревни: гостевые домики, гостиницы, общепит и самая минимальная торговая составляющая – сувениры, спортинвентарь». Именно к этой модели и стремится большинство специализированных коммерческих проектов.