За страховку платит арендатор

При подписании договора аренды большинство собственников требуют от арендаторов застраховать целый ряд рисков. По словам Дениса Платонова, начальника отдела страхования имущества и ответственности ОАО «КапиталЪ Страхование», некоторые арендодатели подписывают договор аренды только после предоставления им полиса. Самым распространенным требованием к арендатору является страхование его гражданской ответственности перед третьими лицами. Определение «третьи лица» включает в себя самого арендодателя, других арендаторов и посетителей. Началом покрытия считается момент, когда арендатор заходит на площадку для осуществления ремонта и отделки по своему архитектурному и дизайн-проекту. В качестве примера приведем перепланировку, в результате которой обрушиваются перекрытия и страдает помещение, расположенное этажом ниже. В этом случае убытки собственника и арендатора-соседа будет покрывать полис, в котором прописана ответственность перед третьими лицами.

«После окончания отделочных работ наступает фаза эксплуатации помещения, а значит, необходимо страховать ответственность арендатора», – рассказывает Денис Платонов. Все чаще встречается и требование к арендаторам по страхованию их имущества. «Страховка покрывает потери, понесенные, например, в результате пожара, залива, порчи, кражи и т. д.», – рассказывает Анзор Байрамкулов, руководитель департамента страхования имущества ACE Insurance.

По словам начальника отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Андрея Постникова, профессиональный собственник недвижимости в обязательном порядке внесет в договор аренды пункт, касающийся страхования. Как правило, такой пункт, единый для всех арендаторов в здании, будет включать двухстороннее обязательство собственника и арендатора. Владелец здания может указать в договоре минимальный объем покрытия рисков в денежном выражении. Страховка от всех рисков обойдется на 10–20% дороже, чем сокращенный вариант.

Многие арендаторы, страхующиеся «по принуждению» арендодателей, из всех рисков выбирают пожар и, таким образом, сводят к минимуму свои расходы. Также по договору аренды могут быть застрахованы финансовый ущерб арендатора в виде потери прибыли после наступления страхового случая (пожара, затопления и т. д.). Страхуются и дополнительные расходы, связанные с затратами на аренду временных площадей.

Спорный вопрос

Российское законодательство не вменяет в обязанность арендатора страховать арендуемое помещение. Но местные органы власти, на балансе которых находятся эти помещения, имеют право выпускать соответствующие постановления. «Эти документы могут устанавливать требования обязательного заключения договоров страхования», – рассказывает вице-президент «Ренессанс Страхование» Наталья Карпова.

Например, в 1994 году правительством Москвы было издано постановление № 130-р, согласно которому заключение (перезаключение) договоров аренды нежилых помещений в Москве можно было производить только при наличии соответствующего страхового договора (полиса). Обязанность страхования нежилого помещения лежала на собственнике (Мосимущество), а выбор страховой компании осуществлялся на конкурсной основе.

Затем в силу вступило постановление правительства Москвы № 169 и № 177 от 10 марта 1998 года, и обязанность по страхованию помещения была переложена на арендатора. В первом случае основной целью заключения договора страхования являлась защита арендодателя от рисков неплатежеспособности арендатора, во втором в пакет входили риски нанесения ущерба или утраты арендуемого имущества. Если здание находится в частной собственности, вопрос о том, кто будет страховать помещение и риски, решается путем переговоров между арендодателями и арендаторами.

По словам руководителя юридического департамента компании «Торговый Квартал» Наталии Петушкиной, в договорах с арендаторами торговых центров компании присутствуют условия страхования целого ряда рисков. Это страхование имущества арендатора, находящегося в помещениях, а также неотделимых улучшений, произведенных в помещениях, на сумму полной восстановительной стоимости имущества. Также страхуется гражданская ответственность по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью и/или имуществу третьих лиц. Договором аренды устанавливается лимит страховой суммы. Также арендатор при проведении в помещениях отделочных работ обязан заключить договор страхования всех строительных рисков на период проведения работ в помещениях. «До момента получения такого полиса арендатору может быть отказано в проведении отделочных работ. Данный договор страхования арендатор должен заключить как при первоначальном выходе на отделку помещений, так и при условии проведения ремонта/перепланировки/переустройства после открытия ТЦ», – отмечает эксперт.

Иногда собственники выдвигают к арендатору требования о страховании арендатором конструктива занимаемых помещений, а также отделки помещений. Этот пункт, как отмечает Денис Платонов, является «краеугольным камнем» в спорах между собственниками и арендаторами. Допустим, здание строил или покупал собственник. Отделка помещения если и осуществлялась арендатором, то, как правило, переходит в счет арендной платы в собственность владельца здания. Поэтому обычно арендаторы не готовы платить страховку за непринадлежащий им конструктив и отделку.

В большинстве случаев собственник сам страхует свой объект, а арендатор – страхует свое имущество, гражданскую ответственность и ряд рисков. Владельцы бизнес-центров и торговых комплексов хотят максимально обезопасить свои имущественные интересы и защититься от возможных претензий. «Поэтому они перекладывают свою ответственность за возможный ущерб, причиненный одним из арендаторов, на плечи всех арендаторов», – поясняет Анзор Байрамкулов.

Но у такого разделения обязанностей есть существенный недостаток. Переложив страхование на арендаторов, собственник вынужден постоянно отслеживать заключение и продление арендаторами договоров страхования. Иногда собственник или управляющая компания могут за свой счет застраховать ответственность всех арендаторов, обеспечив 100%-ное покрытие. Также собственник здания может застраховать возможные потери арендных платежей при остановке работы здания вследствие страхового случая. Очевидно, что если арендатор не может пользоваться сгоревшим или поврежденным протечкой помещением, арендодатель теряет платежи от сдачи помещений.

Кто заплатит

Даже если собственник берет на себя страхование арендатора, он все равно постарается переложить на арендатора стоимость страхового полиса. Как отмечают эксперты, обычно это включается владельцем в договор аренды под формулировкой «операционные расходы». Например, некоторые международные девелоперы при заключении договора аренды помимо платы за пользование помещением обязывают арендатора оплачивать и операционные расходы по содержанию здания, размер которых устанавливается по факту. В эти расходы включается стоимость страховки, за которую заплатил собственник.

Какой будет стоимость страхового полиса, зависит в первую очередь от стоимости страхуемого имущества, объема покрытия (покрываемых рисков), мер охраны и противопожарной безопасности и др. По данным ACE Insurance, примерная средняя стоимость полиса по страхованию имущества арендатора-страхователя составляет $2000–4000.

По словам Дениса Платонова, стоимость полиса, заключаемого по требованию арендодателя, зависит от ряда факторов. Во-первых, от требования арендодателя (необходимый лимит ответственности, наличие/отсутствие франшизы, объем необходимого покрытия). Во-вторых, от величины арендуемой площади. В-третьих, от профиля деятельности арендатора.

Если лимит ответственности не установлен арендодателем, арендатор сам выбирает лимит, в рамках которого страховая компания будет возмещать убытки третьим лицам. В то же время страховая компания может порекомендовать лимит ответственности, исходя из собственного опыта, принимая во внимание все факторы риска в каждом конкретном случае. «Мы рекомендуем устанавливать лимит ответственности в размере $1 млн. и менее в зависимости от размеров занимаемых помещений и вида деятельности компании», – рассказывает Анзор Байрамкулов.

Арендаторы, как правило, несут ответственность за вред, причиненный имуществу других арендаторов и владельцев бизнес-центров и торговых комплексов, а также возможный вред жизни и здоровью посетителей. Так, страховой полис с лимитом $1 млн. обойдется арендатору примерно в $500–1000 в зависимости от степени риска, связанной с деятельностью компании и другими условиями страхования.

По данным компании «КапиталЪ Страхование», в среднем для арендованного, например, в офисном центре класса В помещения площадью 300–400 кв. м, стоимость страхования ответственности арендатора с лимитом $500 тыс. составит примерно $500–700 в год или около $50 в месяц. При страховании ответственности арендатора размер возмещения при наступлении страхового случая равен нанесенному арендатором ущербу, но не более установленного в полисе лимита.

Как отмечают консультанты, крупные международные и российские компании охотно соглашаются оплатить страховку, опасаясь многомиллионных убытков вследствие возникновения экстремальной ситуации. Например, в 2006 году загорелось складское здание, где находилось оборудование и продукция одной из крупнейших компаний фармацевтической отрасли – «Протек». Благодаря тому, что имущество было застраховано, «Протеку» удалось получить $75 млн. от страховой компании. По мнению экспертов, именно страховая выплата позволила «Протеку» восстановить утраченное оборудование и сохранить за собой лидерские позиции на рынке.

Небольшие же компании зачастую считают страховку пустой тратой денег. На региональных рынках известны случаи, когда арендаторы отказывались от предложения собственника здания застраховать свое имущество и ответственность. Многие ссылаются при этом на жадность страховых компаний, которые зачастую находят повод отказаться от выплаты части или даже всей компенсации. Но, как правило, причиной невыплаты денег становится ошибка самих арендаторов. Например, в одном из торговых павильонов крупной компании сотовой связи произошел пожар, ущерб от которого превысил лимит ответственности по страховому полису. Компания же требовала компенсировать всю сумму ущерба и получила отказ.

Нюансы договора

Чтобы получить страховую выплату, арендатор должен быть выгодоприобретателем по договору страхования. «Однако если арендатор страхует арендованное помещение, то он не будет выгодоприобретателем в этой части, так как не является собственником помещения», – отмечает Наталья Карпова. По договору страхования ответственности выгодоприобретателями также могут быть только третьи лица. То есть выгодоприобретателем оказывается сам арендатор в том случае, если застраховано его собственное имущество и именно оно пострадало. Например, внутренняя отделка, сделанная за свой счет, или офисная мебель.

Важно учитывать и то, что договор аренды не может регулировать взаимоотношения арендатора и страховой компании. «Договор аренды в силу своей направленности регулирует взаимоотношения и обязательства арендодателя и арендатора», – отмечает Денис Платонов. Поэтому прописывать в договоре аренды существенные условия договора страхования не имеет ни юридического, ни практического смысла. Определения страховых случаев и другие нормы, влияющие на правомерность выплаты, должны содержаться только в договорах страхования. Однако договор аренды может содержать указание на размер страховой суммы, т. е. на объем страхового возмещения, который с точки зрения арендодателя, удовлетворит обстоятельствам страхового случая. Также может содержаться указание на размер франшизы, в пределах которого страховая компания не участвует в рассмотрении и урегулировании убытков. В редких случаях в договорах аренды имеется указание на конкретный перечень опасностей, на случай наступления которых надлежит покупать страховое покрытие.

Перспективы

В последние годы в российском бизнесе все отчетливее присутствуют цивилизованные подходы к ведению дел, и заключение договора страхования арендованного имущества – один из признаков этого. По мнению Дениса Платонова, в ближайшие годы требование арендодателей о страховании арендатором своих рисков станет неким стандартом. «Страхование ответственности арендаторов не требует от собственника или управляющей компании каких-либо затрат и при этом позволяет обеспечить страховой защитой себя и соседних арендаторов», – отмечает эксперт.

Согласен с этим мнением и Анзор Байрамкулов. Как отмечает г-н Байрамкулов, «перспектива развития страхования имущества и ответственности при заключении договоров аренды очевидна». Количество современных объектов коммерческой недвижимости растет высокими темпами. Собственники и управляющие компании уже сегодня предъявляют высокие требования к своим арендаторам, одним из которых является приобретение страхового полиса. По словам Андрея Постникова, профессиональный собственник недвижимости в обязательном порядке внесет в договор аренды пункт, касающийся страхования.

В ближайшем будущем преимущества страхования по договору аренды должны оценить и арендаторы. В частности, будет расти спрос на страхование гражданской ответственности. «Арендаторы поймут, что им не придется самостоятельно погашать убытки, причиненные третьим лицам, если ущерб произошел по их вине. Это за них сделает страховая компания», – рассказывает Наталья Карпова. Арендодатели, стремясь обезопасить себя от невыплат со стороны арендатора, также будут все чаще включать требование о заключении такого договора страхования в договор аренды.