Арендатор голосует кошельком

Презентация новой методики состоялась в ходе заседания Санкт-Петербургского исследовательского форума, который был создан в феврале 2007 года по инициативе трех компаний – Jones Lang LaSalle, Colliers International и Knight Frank – для выработки единых стандартов качества, применяемых при определении класса объектов недвижимости, а также единых подходов к методологии исследования рынка. Первой работой партнеров на этом поприще и стала классификация. Международные консультанты уточняют, что их методика затронет только новые объекты. Она состоит из 26 обязательных и факультативных критериев, объединенных в шесть групп. Первая группа касается состояния инженерных систем здания, вторая – его конструктивных особенностей, третья – место­положения объекта, четвертая – парковки, пятая – собственников, шестая – качества управления объектом.

Слишком много воды утекло

До сих пор базовой классификацией в Петербурге была методика, принятая в 2003 году Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД). Однако участники «большой тройки» считают, что за пять лет интенсивного развития рынка разработка Гильдии устарела. Если раньше важнейшую роль для определения класса офиса играло его местоположение, то теперь главным критерием является состояние инженерных систем и техническая начинка здания.

Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга догоняет по темпам роста Москву, считают авторы новой методики, при этом до сих пор не было единой точки зрения по поводу того, как классифицировать уже существующие и новые объекты. По их мнению, особенное значение единая классификация приобретает в условиях децентрализации строительства и формирования новых деловых цент­ров за пределами центра города.

Необходимость разработки новой классификации связана еще и с выходом на петербургский рынок международных инвесторов и арендаторов, у которых имеется четкое представление о том, какими должны быть высококлассные офисы. А многие петербургские бизнес-центры, которым был присвоен класс А, этим требованиям вовсе не соответствуют, уверены авторы новой классификации.

По словам генерального ди­­ректора петербургского филиала Colliers International Бориса Юшенкова, классификация была создана на основе той, которая действует в столице, с учетом петербургских особенностей. Разработка нового документа обусловлена растущими требованиями арендаторов, добавляет директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank SPb Николай Пашков. По его мнению, новая классификация должна стать рабочим инструментом для бро­керов.

Спор уместен

Представители ГУД признают, что за пять лет рынок действительно претерпел значительные изменения. Стоит отметить, что еще полгода назад в Санкт-Петербурге активно обсуждалось, может ли бизнес-центр класса А находиться за пределами исторического цент­ра, в частности на Выборгской и Петроградской стороне. Теперь этот вопрос не является спорным. Игроки рынка признают возможность существования класса А на окраине. При этом, по мнению экспертов Гильдии управляющих и девелоперов, в России месторасположение качественных офисов должно определяться однородностью и престижностью застройки.

Поэтому в планах гильдии, как сообщил CRE Северо-Запад президент Becar Realty Group Александр Шарапов, к концу 2008 года доработать свою классификацию с учетом развития региональных рынков недвижимости, местоположения, локации. Данная классификация будет единой для всей России, без разделения на регионы и столицы. Но едва ли рынок офисной недвижимости дорастет до принятия классификации, ориентированной на Запад и США, уверен он.

С изменением ситуации на рынке новую классификацию, в отличие от классификации ГУД, придется корректировать, полагает вице-президент ГУД Александр Гришин. «Наша классификация более фундаментальна, она многоуровневая и содержит меньше спорных моментов. Ее нельзя назвать устаревшей, мы считаем, что она более показательна для аналитиков и экспертов, – утверждает он. – Например, офис может быть классом А по расположению, но В – по техническим характеристикам и качеству управления, и наша классификация позволяет учитывать эти детали».

«Наша классификация не уделяет первостепенного места расположению офисов, но это не делает ее более либеральной. Классификация для Петербурга получилась гораздо жестче московской. Если сейчас ее применить, то в сегментах класса А и В+ в городе может не остаться ни одного объекта», – возражает Борис Юшенков.

Управляющий директор группы ЛСР по коммерческой недвижимости Георгий Богачев также считает, что классификация ГУД устарела. «Появление новой классификации поможет сократить число некачественных предложений в высоких сегментах рынка, – надеется г-н Богачев. – Это также будет полезно для арендаторов, которые смогут самостоятельно ориентироваться в предложениях бизнес-центров различного класса и выбирать оптимальные для своей компании офисы, соотносимые по качеству и стоимости». По его словам, компания «А+ Estate» (входит в группу ЛСР) до недавнего времени ориентировалась на классификацию, принятую Moscow Research Forum, но сейчас специалисты компании учитывают критерии, предложенные в новом документе.

«Сейчас в потребителях все еще живо устойчивое мнение, что офис класса А может располагаться только в центре города. Возможно, такая ситуация сохранится еще некоторое время. Но высококачест­венные офисы могут находиться и в новых районах. В то же время представительский офис компании должен располагаться только в центре города – это важно, в том числе и для имиджа компании», – говорит Георгий Богачев.

В классификации ГУД делается акцент на профессиональное управление зданием, в классификации форума – на характеристики здания, его инфраструктуры, констатирует руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis C&В Роман Уревич.

«Классификация ГУД достаточно общая, а форум пошел по пути детализации.

На наш взгляд, сегодня наиболее важным при классификации зданий становится транспортная доступность, а также емкость паркинга. Не секрет, что даже выводимые сейчас на рынок здания класса А имеют недостаточный парковочный индекс, – рассуждает г-н Уревич. – Кроме того, нам кажется целесообразным дифференцировать на два подкласса не только класс В, но и А, поскольку между объектами нового строительства и бизнес-центрами класса А, созданными путем реконструкции старых зданий, есть качественные различия».

Классификация не может быть законом

Тем не менее представители ГУД не видят противоречия в том, что на рынке появилась еще одна классификация. «Это будет стимулом для того, чтобы спорить и искать верное решение, – считает г-н Гришин. – Многие аналитики и маркетологи уже сегодня используют для характеристики офисов оба документа. Классификация необходима рынку, но не стоит придавать ей слишком большого значения. Перед тем как занять офис, арендатор смотрит не на классификацию, а на объект, его состояние и управляющую компанию, которая должна вызывать доверие».

«Не столь важно, какая классификация используется при позиционировании объекта. Главным экспертом в конечном итоге выступает арендатор, который голосует за объект и его класс кошельком», – согласен гендиректор компании Setl City Василий Селиванов. «При классификации мы пользуемся собст­венными наработками, которые в основном базируются на продукте ГУД», – солидарен с ним генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков. Классификация не может быть законом, это скорее ориентир. Например, ставки бизнес-центра «Авеню» на Аптекарской набережной соответствуют категории А, но еще ни один арендатор не отказался от офиса из-за того, что здание носит класс В+».

Пока консультанты отказываются оценить, как распределится рынок офисов по их классности после появления нового документа. Г-н Пашков считает, что первые итоги будут подведены в 2009 году. По его прогнозам, количество офисов класса А будет только расти, но это не отразится на арендных ставках. «Ставки для офисов, расположенных за пределами центра города, но соответствующие высоким стандартам, уже давно могут быть выше, чем ставки в офисах, расположенных в центре, но уступающих по техническим параметрам», – констатирует эксперт.

В последнее время граница между качественными объектами класса В и А размывается, диапазон арендных ставок для них может быть одинаковым, добавляет Роман Уревич.