Вовлечение аварийных объектов недвижимости

Указанный порядок, утвержденный распоряжением правительст­ва С.-Петербурга от 29.12.2003 г. №  33- рп «О продаже на торгах зданий и зе­­мельных участков, на которых они рас­положены», предполагает продажу подобных объектов госсобственности с условием, что покупатель проведет капремонт или реконструкцию сущест­вующего здания либо осуществит его снос и строительство нового объекта. В обоих случаях на реализацию проекта инвестору отводится 42 месяца (в случае сноса имеющегося здания 6 месяцев – на снос, 36 – на новое строительство). Названные требования – инвестиционные условия – являются неотъемлемой составляющей договора купли-продажи.

Контроль за исполнением инвестиционных условий

Отчуждение аварийных объектов в частную собственность на указанных выше условиях предполагает контроль за исполнением покупателем обязательств. Это обусловлено тем, что продавец (город С.-Петербург) в силу своего особого статуса фактически выступает в защиту публичных интересов. Надлежащее исполнение обязательств, то есть ликвидация аварийности зданий, необходимо для обеспечения безопасности жителей С.-Петербурга и восстановления облика города. В связи с этим в договорах купли-продажи предусмотрен пункт, в соответствии с которым в случае неисполнения инвестиционных условий договор подлежит расторжению, а здание (или объект незавершенного строительства) и земельный участок – возврату в госсобственность.

По своему правовому содержанию инвестусловия являются ограничениями прав на земельный участок. Данный вывод следует из содержания п. 3 и п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ, согласно которому условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков относятся к числу ограничений прав на землю. Указанное ограничение сохраняется при переходе права собственности на земельный участок. Следовательно, даже в случае перепродажи объектов, приобретенных на инвестиционных условиях, обязанность по их исполнению переходит к следующему покупателю.

При таких обстоятельствах продавец (город С.-Петербург) до момента исполнения условий является кредитором, а покупатель выступает должником в части выполнения соответст­вующих обязательств.

Порядок последующего отчуждения имущества

Особенности последующего отчуж­дения соответствующих объектов недвижимости до момента выполнения инвестиционных условий выглядит следующим образом.

1) На нового покупателя должны быть переведены обязательства по исполнению инвестусловий (и соответствующие последствия их неисполнения), поскольку инвестусловия, установленные при отчуждении объектов из государственной собственности, обладают статусом существенных условий сделки приватизации, имеющих публично-правовой характер.

2) До момента выполнения инвест­условий покупатель, несмотря на то что стал собственником объектов, является должником в части исполнения указанных обязательств. Соответственно, совершить сделку по отчуждению имущества, обремененного инвестиционными условиями, согласно ст. 391 ГК РФ он может только с согласия кредитора (С.-Петербурга в лице уполномоченных органов и организаций).

3) Сделки по отчуждению покупателями госимущества в нарушение данного порядка в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как совершенные с нарушением требований действующего законодательства, являются недейст­вительными (ничтожными).

Судебная практика

Подобного подхода к квалификации данных сделок придерживается и судебная практика, что нашло свое отражение в определении ВАС РФ от 06.03.2008 г. № 16897/07. Из материалов этого дела следует, что покупатель государственного имущества, обремененного инвестусловиями, продал эти объекты с нарушением установленного порядка – не предусмотрев перевод на нового покупателя обязательств по исполнению инвестусловий и не согласовав совершение сделки с уполномоченным представителем С.-Петербурга. Рассматривая спор, суд установил нарушение требований действующего законодательства при совершении сделки, что послужило основанием для признания ее недействительной (ничтожной). Подобная сделка не является и не может являться основанием для возникновения права собственности.