Как рассчитать стоимость услуг по эксплуатации недвижимости

Три базовых метода

Специалисты выделяют доходный, сравнительный и затратный методы определения стоимости услуг эксплуатации. При доходном методе величина эксплуатационных затрат определяется в строгой зависимости от плановой доходности: чтобы доходность была Х, надо тратить Y. Затраты на эксплуатацию объекта при этом могут составлять 5–12% от валового дохода: для БЦ класса А – 5–7%, БЦ класса В – 7–9%, БЦ класса С – 9–12%.

При сравнительном методе стоимость эксплуатации определяется путем анализа эксплуатационных затрат объектов-аналогов. А при применении затратного метода – в зависимости от принятых собственником способов, методов и режимов технического обслуживания.

Способы и режимы эксплуатации объекта

Способ эксплуатации объекта может быть плановым или аварийным (по факту). Если на объекте есть план технического развития, план мероприятий по эксплуатации, сетевой график обслуживания и бюджет эксплуатации на 12 месяцев, тогда имеет место плановая эксплуатация. В противном случае средства тратятся на решение проблем по факту их возникновения.

Пример расчета стоимости эксплуатации доходным методом

Общая площадь:  5411 кв. м Арендопригодная площадь:  4058 кв. м Заполняемость: 100% Арендная ставка: 40 у. е. кв. м Действительный валовой ежемесячный доход: 30 у.е. кв.м/месяц  (арендный доход с учетом потерь от незанятости, неплатежей арендной платы, скидок и проч.)  Стоимость эксплуатации: 2,1–2,7 у. е. кв. м/месяц

Специалисты выделяют три метода плановой эксплуатации: планово-профилактический, планово-предупредительный и комбинированный. Планово-профилактический предполагает вложения в профилактику с целью максимального продления срока службы оборудования. При планово-предупредительном методе отказы оборудования предупреждаются за счет строгого соблюдения паспортного срока эксплуатации и межремонтных периодов. В случае комбинированного метода эксплуатации два первых метода распространяются на различные системы в зависимости от их значения, сложности и физического износа.

Режимы эксплуатации могут предполагать круглосуточное пребывание персонала на объекте, присутствие по рабочим дням, присутствие по рабочим дням в сочетании с аварийно-диспетчерской службой, регламентное обслуживание высококвалифицированным персоналом по плану и заявкам, присутствие менее квалифицированного персонала по рабочим дням в сочетании с регламентным обслуживанием и другие варианты. Рассмотрим несколько примеров.

Случай 1. Объект на продажу

Если в планах собственника – продажа объекта, он желает максимально сократить эксплуатационные расходы. В этом случае его выбор – это способ эксплуатации по факту, то есть заключение договора на аварийно-диспетчерское обслуживание. В подобных случаях специалисты рекомендуют дополнительно рассмотреть услугу технического консалтинга: чтобы определить наиболее аварийные места и предпринять меры, с тем чтобы объект недвижимости до появления нового владельца не потерял своих эксплуатационных характеристик.

Случай 2. Экономия затрат

При неопределенном сроке продажи объекта собственник выжимает из объекта максимум дохода. В этом случае способ эксплуатации плановый, метод – планово-профилактический, а режим предполагает регламентное обслуживание по сетевому графику и по заявкам, без постоянного присутст­вия персонала. В подобных случаях целесообразно сочетать выбранную концепцию с услугами аварийно-диспетчерской службы. Это также подходит для собственников, владеющих недвижимостью не с целью получения прямого дохода, а с целью размещения собственного офиса, при условии, что недвижимость является непрофильным активом.

Случай 3. Долгосрочная доходность

Если собственник настроен получать стабильный доход в долгосрочном периоде, тогда полноценная эксплуатация отчасти становится залогом стабильной доходности объекта.

Поэтому способ эксплуатации рекомендуется плановый, метод эксплуатации – комбинированный, а режим предполагает присутствие персонала по рабочим дням в сочетании с аварийно-диспетчерской службой.

Случай 4. Пенсионный фонд

Если недвижимость для собственника является «пенсионным фондом» и служит как для получения стабильного и долгосрочного дохода, так и для передачи, к примеру, по наследству, полноценная эксплуатация является залогом стабильности семейного бизнеса.

Поэтому способ эксплуатации необходим плановый, метод эксплуатации – предупредительный, а режим должен быть с круглосуточным присутствием персонала различной квалификации.

Зависимость стоимости услуг от выбранного вида эксплуатации
(в расчете на здание площадью 4 тыс. кв. м)

Ориентировочная стоимость услуг эксплуатации Случай 1: От 45 000 руб. Случай 2: От 120 000 руб. Случай 3: От 230 000 руб. Случай 4: От 340 000 руб.

Таблица наглядно показывает зависимость стоимости услуг от желания собственника и его целей, от выбора способов, методов и режимов эксплуатации.