Назад
1 Июня 2008, 9:13
Ненасытный рынок
На уральском рынке коммерческой недвижимости складывается парадоксальная ситуация: консалтинговые компании твердят о большом потенциале рынка и его нескором насыщении, а ряд местных девелоперов уже сетует на снижение доходности своего бизнеса и уменьшение темпов роста арендных ставок. Наиболее остро эта проблема стоит в Екатеринбурге, который, по некоторым оценкам, уже обогнал Москву и многие европейские столицы по обеспеченности торговыми площадями, а по насыщению офисными и складскими наступает на пятки двум столицам.
Вектор инвестирования
Согласно многочисленным обзорам международных и федеральных консалтинговых компаний, города Урала – Екатеринбург, Челябинск, Тюмень – в силу своей развитой экономики уверенно занимают лидирующие позиции среди регионов России по темпам ввода объектов коммерческой недвижимости. Как считает директор по инвестициям фонда Rutley Russia Property Fund Хайко Давидс, стабильное экономическое развитие этих регионов делает их крайне привлекательными для инвестиций в сферу коммерческой недвижимости. Провоцирует интерес еще и тот факт, что города УФО входят в список крупнейших потребительских рынков России. Так, интегральная оценка привлекательности Свердловской области, согласно исследованию Knight Frank, составила 5 баллов, что является наивысшей оценкой, Челябинской области – 2,1. Оценка рассчитывалась исходя из таких показателей, как оборот розничной торговли и денежные доходы на душу населения.
В результате в настоящее время Екатеринбург среди региональных городов-миллионников занимает лидирующие позиции по обеспеченности качественными площадями офисной и складской недвижимости, соревнуется с Казанью и Новосибирском за место первого в рейтинге по уровню обеспеченности торговыми площадями. Более провинциальные Челябинск и Тюмень хоть и уступают сегодня столице УФО по уровню развития рынка коммерческой недвижимости, однако по темпам вводимых площадей то и дело пытаются выбиться в лидеры. На фоне такой действительности игроки рынка и эксперты все чаще стали говорить об угрозе скорого насыщения тех или иных сегментов рынка, правда, однозначного мнения, когда же количество торговых центров, бизнес-центров, складов и гостиниц достигнет критической отметки, нет.
Город для шопинга
Генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» (Екатеринбург) Александр Засухин считает, что следует различать первичные и вторичные признаки насыщения рынка коммерческой недвижимости. По его словам, среди первичных основным и наиболее обобщенным показателем является обеспеченность площадями на 1 тыс. человек населения и близость данного показателя к показателю емкости рынка или показателю среднеевропейского уровня обеспеченности для крупных городов. Другим существенным фактором является прогрессирующее увеличение в среднем по конкретному сектору коммерческой недвижимости показателя, оценивающего количество, обычно в процентах, незанятых площадей помещений. В случае для гостиниц – это размер свободного номерного фонда. «Количество вторичных показателей, свидетельствующих о насыщении рынка, значительно больше, – говорит Александр Засухин. – Среди них один из основных – динамика изменения уровня средних арендных ставок. На близких к насыщению рынках она сравнительно стабильна, несмотря на ежегодную инфляцию, может колебаться относительно среднего показателя или даже иметь медленную отрицательную динамику. К вторичным признакам относятся и систематические жалобы арендаторов на снижение уровня доходов, некоторый дефицит арендаторов, уменьшение в большинстве торговых объектов трафика покупателей и т. д.» Среди показателей насыщения рынка и повышение интереса инвесторов к менее доходным сегментам рынка коммерческой недвижимости, например складским комплексам. Если проецировать эти показатели на Екатеринбург, то в «Урал-Гермес» полагают, что рынок торговой недвижимости в городе уже близок к насыщению и инвестиции в эти объекты в ближайшие 3–5 лет должны производиться очень осмотрительно.
В доказательство своих слов Александр Засухин сообщил: «Если еще в 2005 году сроки окупаемости торговых центров в Екатеринбурге составляли пять лет, тот сегодня, если кто-то из девелоперов скажет, что его ТЦ окупится менее чем за семь лет, он слукавит». Насыщение уральской столицы торговыми центрами доказывает и новая тенденция по реконцепции и редевелопменту торговых объектов в городе. Сегодня к этому вынуждены были прибегнуть ТЦ «КИТ», «БУМ», ЦУМ, «Пассаж», «Восточный», которые уже не соответствуют современным стандартам. Еще один веский аргумент – снижение темпов роста арендных ставок, которые сейчас невысоки, до 10–15% в год в среднем по городу, по информации Уральской палаты недвижимости. «По итогам прошлого года практически ни в одном торговом центре Екатеринбурга арендные ставки не выросли более чем на 15%, хотя 2–3 года назад этот показатель был в разы больше. Речь уже идет о том, что рост доходов девелоперов торговой недвижимости сводится к возмещению инфляционной составляющей. По сути, чем больше увеличивается в городе число ТЦ, тем ниже их доходность», – сетует глава Уральского совета управляющих компаний и девелоперов Алексей Караваев.
Такие высказывания игроков рынка вызывают озабоченность чиновников администрации Екатеринбурга, которые активно содействуют развитию бизнеса в городе. «В 2007 году в городе было сдано около 90 новых объектов торговли, сейчас Екатеринбург вышел на уровень обеспеченности торговыми площадями 501 кв. м на 1 тыс. жителей – это один из самых высоких показателей в России. Так есть смысл и дальше строить торговые центры или нет?» – неоднократно задавал вопрос местным девелоперам вице-мэр города Виктор Контеев, но однозначного ответа так и не получил.
Заместитель гендиректора по коммерции компании «Олипс» Евгений Мельников считает, что, говоря о степени насыщения местного рынка торговой недвижимости, многие неоправданно говорят о количественных показателях, а не о качественных. «Что касается высказываний о том, что мы уже обогнали Москву, а то и Европу по насыщенности торговыми площадями, то мне интересно: стали бы считать в Москве и Европе торговыми площадями то, что у нас является базой для статистики? Если мы говорим о цивилизованном рынке коммерческой недвижимости, то в расчет нужно брать качественную коммерческую недвижимость. Входят ли те ТЦ, которые в городе признаны неэф-фективными, в расчеты? Наверняка входят. Вносят ли они свой вклад в обеспеченность екатеринбуржцев торговыми площадями? Нет, не вносят, потому что там торговли нет, есть лишь попытка ее вести. Непонятна методика расчета и ажиотаж, раздутый вокруг получившейся цифры», – указывает Евгений Мельников. Так, если верить исследованиям ГК «Бекар», то еще на конец 2006 года обеспеченность качественными торговыми площадями в Екатеринбурге достигла уровня 509 кв. м на 1 тыс. человек. В то же время по данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, этот показатель по итогам 2007 года составил около 150 кв. м, а по данным Knight Frank – 260 кв. м.
Объясняя разницу в цифрах, эксперты признают, что их данные нельзя назвать абсолютно точными хотя бы потому, что региональный рынок коммерческой недвижимости непрозрачен. Следовательно, информация по многим объектам неточная. К примеру, если взять последнее исследование регионального рынка коммерческой недвижимости Knight Frank, то в числе запущенных в 2007 году торговых центров Екатеринбурга указан ТЦ «Рок-н-Молл» общей площадью 66,3 тыс. кв. м (девелопер DVI Group). Однако по факту этот объект планируется к сдаче в эксплуатацию только в текущем году.
Вместе с тем большая часть экспертов уверена, что уральской столице еще далеко до насыщения рынка торговой недвижимости. Директор департамента консалтинга Penny Lane Realty Юрий Мереминский считает, что еще как минимум три года строительство ТЦ в городе будет востребовано. По его словам, в настоящее время только 40% торгово-развлекательных центров Екатеринбурга можно отнести к качественным объектам, среди них «Парк Хаус», «Мега», «Карнавал», «Гринвич». Все остальные ТЦ относятся либо к переходным форматам, либо к крытым рынкам. А директор отдела экономических и стратегических исследований по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle Владимир Пантюшин добавил: «Наше исследование Екатеринбурга показывает, что центральная часть Екатеринбурга действительно насыщена торговыми объектами. Ввод еще пары ТЦ – и будет найден баланс спроса и предложения, однако на периферии города их не хватает. Причем если смотреть планы до 2010 года по вводу новых торговых центров, то спрос этот будет удовлетворен еще не скоро».
Другой менталитет
Не менее спорно выглядит ситуация и по рынку обеспеченности торговыми площадями Челябинска и Тюмени. Так, в конце прошлого года управление по торговле и услугам администрации Челябинска продекларировало, что обеспеченность торговыми площадями населения здесь составила 233% к нормативу, или 536 кв. м торговой площади на 1 тыс. жителей. Если рассматривать только качественные объекты, то по итогам 2007 года, по данным Jones Lang LaSalle, этот показатель составил около 100 кв. м, а по информации Knight Frank – 125 кв. м. Судя по этим цифрам, вроде есть куда стремиться, однако девелоперы не спешат активно застраивать Южный Урал торговыми центрами. «С одной стороны, по динамике роста доходов населения Челябинск значительно опережает Екатеринбург, с другой – по уровню покупательской способности серьезно отстает, – рассказывает гендиректор агентства коммерческой недвижимости E.R.A. Сергей Еремеев. – У челябинцев специфический менталитет, и это подметили многие международные консалтинговые компании, исследующие местный рынок. В отличие от Екатеринбурга в городе нет культуры посещения торговых центров. Горожане не привыкли проводить свободное время в ТЦ, активно заниматься шопингом. Возможно, это вопрос времени и по мере насыщения рынка качественными торговыми объектами такая привычка появится». Сергей Еремеев считает, что, говоря о степени насыщения рынка, уровень дохода населения, менталитет горожан необходимо учитывать, а такой критерий, как заполняемость объектов, напротив, по его мнению, не является показательным. По его словам, в Челябинске есть полупустые торговые центры, и причина этого нередко связана с политикой девелопера – неумением управлять объектом. В то же время имеются объекты, где заполняемость 100% и которые окупаются за пять лет, а в отдельных случаях и за три года.
Противоречивая ситуация и на рынке Тюмени. Этот город является весьма благоприятным для инвестирования в коммерческую недвижимость: его отличает высокий уровень благосостояния горожан. Ежемесячно средний тюменец тратит 8,5 тыс. рублей розничного оборота торговли – это выше, чем в среднем по России (6,6 тыс. рублей), таковы данные по статисследованию товарооборота за январь–февраль 2008 года в регионе. Несмотря на это, город долго был несправедливо обделен вниманием инвесторов. «Местные девелоперы длительное время активно вкладывали средства в высокодоходный сегмент жилой недвижимости, не уделяя должного внимания коммерческим объектам. В то же время Тюмень не входит в число городов-миллиоников, ее население составляет около 550 тыс. человек, потому федеральные и международные компании также не спешили до последнего времени осваивать город», – объясняет гендиректор риелторского агентства «Тюменская недвижимость» Анатолий Холоша. По данным отчетов международных консалтинговых компаний, сегодня в Тюмени работают пять ТРЦ общей площадью 180 тыс. кв. м. К открытию в 2008 году готовятся еще два объекта – «Фаворит» (29 тыс. кв. м) и «Па-На-Ма» (27,7 тыс. кв. м). Несмотря на столь небольшое число объектов, отдельные эксперты и чиновники уже говорят о скором насыщении рынка. Если опираться на данные управления по потребительскому рынку администрации города, то обеспеченность торговыми площадями в Тюмени уже составляет 902 кв. м на 1 тыс. жителей, т. е. рынок уже насыщен. Правда, как указывают в консалтинговой компании «Лекс», большая часть из указанных квадратных метров – это киоски и торговые павильоны. «Сейчас в Тюмени обеспеченность качественными торговыми площадями на 1 тыс. жителей составляет около 400 кв. м. С учетом того, что на данный момент анонсировано строительство еще около 10 ТЦ, рынок достигнет насыщения в ближайшие 2–3 года», – полагает ведущий специалист по анализу рынка недвижимости «Лекс» Ксения Осинцева. Главным признаком насыщения рынка она, в отличие от ряда своих коллег из других городов, все же счи тает процент вакантных площадей, который, по ее словам, в тюменских ТЦ увеличивается. «Незаполненные торговые площади начали появляться в тех торговых центрах, где раньше были очереди арендаторов», – заметила она.
Большие резервы
По рынку офисов, складов и гостиниц девелоперы и эксперты сходятся во мнении, что резервы еще есть. Правда, у этих сегментов рынка свои особенности. Практически все игроки рынка считают, что уральский рынок недвижимости уже насытился офисами класса С и ниже – бывшими НИИ, административными зданиями советского образца, а вот качественные объекты – в большом дефиците. По словам аналитика Уральской палаты недвижимости Константина Октаева, сегмент офисов класса С, D и ниже – уже на этапе насыщения, о чем свидетельствует замедление темпов роста арендных ставок в таких помещениях: сегодня они держатся на уровне инфляции. В то же время, заметил он, растет спрос на качественные площади. Мнение эксперта подтверждают и девелоперы. «Офисная недвижимость класса В очень востребована на рынке, но предложение в данном секторе небольшое, в городе пока всего несколько бизнес-центров такого класса, и все офисы в них, как правило, сданы в аренду. Снять офис в действующем БЦ класса В или расширить существующий в объекте такого уровня крайне трудно, – утверждает гендиректор УК «ПРЕД-групп» Вячеслав Талашманов. – В управлении нашей компании есть бизнес-центр «Самолет» класса В+. В нем все площади сданы в аренду и есть список потенциальных арендаторов, которые готовы прийти на объект в случае появления вакантных площадей». Что касается офисной недвижимости класса А, по словам г-на Талашманова, в Екатеринбурге она практически не представлена: по разным экспертным оценкам, пока в городе не боле 2,5 тыс. кв. м офисных площадей такого класса. «В этом году на рынок выйдет несколько объектов класса А, в том числе и деловой центр «Европа», который находится в нашем управлении. Поэтому на данный момент вообще сложно говорить об этом рынке и уж тем более прогнозировать, грозит ли ему насыщение», – подчеркнул эксперт. В то же время в «Урал-Гермес» полагают, что рынок офисной недвижимости в Екатеринбурге при сохранении имеющихся темпов строительства (в 2008 году планируется ввести в строй 250 тыс. кв. м) достигнет насыщения через 5–6 лет.
Аналогичная ситуация в Челябинске и Тюмени. По словам Сергея Еремеева, заполняемость качественных офисов классов А и В в Челябинске составляет 100% и спрос на них только постоянно растет, в то время как интерес к классу С падает. Несмотря на меньшую деловую активность Тюмени по сравнению с соседними городами, ведущий специалист консалтинговой группы «Лекс» Ксения Осинцева также самым дефицитным на местном рынке коммерческой недвижимости называла качественные офисные площади.
Что касается уральского рынка гостиничной недвижимости, то участники рынка называют его «непаханым полем». По данным комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга, сегодня в городе действует 46 гостиниц разных форматов, включая две местные отельные сети, которые одновременно могут принять 4071 человека. Уровень загрузки гостиниц в настоящее время – примерно 68%. Это значительно выше, чем в Москве и С.-Петербурге. Обостряет ситуацию и тот факт, что летом 2009 года в Екатеринбурге пройдет саммит Шанхайской организации сотрудничества (ШОС), в котором примут участие около 5 тыс. гостей, – на сегодняшний день разместить их в городе негде. Поэтому, как указывают в мэрии, потенциал для строительства объектов гостиничной недвижимости в городе огромен. В Челябинске ситуация с гостиницами еще лучше для потенциальных девелоперов. Здесь, по оценкам АН E.R.A., заполняемость гостиниц достигает 90–100% – в основном за счет деловых туристов.
Острой является ситуация и со складами. Об их катастрофической нехватке говорят и в Тюмени, и в Челябинске. Так, по данным ГК «Чистые активы», общий объем складских помещений в Челябинске не превышает 550 тыс. кв. м. Большая часть их – около 80% – относится к классу С и D либо построена под инвестора (built-to-suit), а значит, не выходит на открытый рынок. Похожая ситуация и в Тюмени. А вот в Екатеринбурге хоть и отмечают дефицит складской недвижимости, но уже столкнулись с определенными сложностями при реализации качественных площадей. По словам замдиректора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Олега Альтшуля, большинство региональных операторов сегодня не готовы платить высокие арендные ставки (около $140/кв. м в год) за склады класса А. Поэтому, добавил он, спрос в основном формируется за счет международных и федеральных компаний, а это, в свою очередь, не всегда удобно для девелоперов. Как признаются в «Евразии Логистик», наличие небольших региональных операторов позволяет диверсифицировать риски. При этом, по словам гендиректора консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, по логистическим комплексам классов А и В реальная емкость рынка для Екатеринбургской агломерации (Екатеринбург и ближайшие города-спутники) составляет около 1,2 млн кв. м; сегодня в городе уже построено около 440 тыс. кв. м. При этом объем имеющихся в настоящее время подтвержденных заявленных проектов от различных компаний на краткосрочную перспективу 5–7 лет составляет 1,9 млн кв. м, таким образом, можно считать, что этот сегмент рынка уже поделен.
Особняком в списке уральских городов стоит Курган, который отличается менее развитым уровнем экономики и, следовательно, рынка коммерческой недвижимости. Местный рынок находится в ожидании масштабных проектов.
Выводы
Подводя итоги, г-н Пантюшин заметил: проблема нашей страны в том, что она еще только на этапе развития рынка коммерческой недвижимости, т. е. прошла отнюдь не все этапы. «Определяя степень насыщенность того или иного сегмента рынка, мы проводим аналогии с Восточной Европой, у которой больший опыт. Хотя это сравнение и не всегда адекватно, но другого выбора нет. У нас только качественным торговым центрам – не более пяти лет, поэтому сказать, когда рынок дойдет до точки насыщения, сегодня нельзя», – считает г-н Пантюшин. Его коллеги согласны: давать прогнозы в данном случае – дело неблагодарное. По словам Сергея Еремеева, доходы населения постоянно растут, а вместе с ними и покупательская способность, желание и возможность людей тратить деньги в ТЦ. Аналогичная ситуация и в других сегментах коммерческой недвижимости. Константин Октаев считает, что развитие экономики обусловливает развитие бизнеса, а значит, потребительского спроса и соответственно спроса на офисные, складские площади, гостиницы, поэтому опираться на сегодняшние критерии уровня спроса некорректно. В качестве примера участники рынка предлагают смотреть на рынки Европы или ОАЭ. «Там нет дефицита коммерческих площадей, между тем ежегодно стартуют новые проекты – один грандиознее другого. И они реализуются, заполняются и успешно функционируют», – указывает Евгений Мельников. А Вячеслав Талашманов советует сторонникам позиции скорого насыщения уральского рынка коммерческой недвижимости больше внимания уделять качеству своих объектов. «Если офисное здание имеет какие-либо дефекты или у него отсутствует концепция, и потому оно стоит пустое, или в торговом центре нет посетителей – это отнюдь не значит, что рынок перенасытился. Это означает, что нужно работать над качеством строительства, тщательнее прорабатывать концепцию объекта, привлекать профессиональную УК. И чем более цивилизованным становится рынок, тем более высокие требования выдвигаются к объектам», – подчеркнул Вячеслав Талашманов.
Согласно многочисленным обзорам международных и федеральных консалтинговых компаний, города Урала – Екатеринбург, Челябинск, Тюмень – в силу своей развитой экономики уверенно занимают лидирующие позиции среди регионов России по темпам ввода объектов коммерческой недвижимости. Как считает директор по инвестициям фонда Rutley Russia Property Fund Хайко Давидс, стабильное экономическое развитие этих регионов делает их крайне привлекательными для инвестиций в сферу коммерческой недвижимости. Провоцирует интерес еще и тот факт, что города УФО входят в список крупнейших потребительских рынков России. Так, интегральная оценка привлекательности Свердловской области, согласно исследованию Knight Frank, составила 5 баллов, что является наивысшей оценкой, Челябинской области – 2,1. Оценка рассчитывалась исходя из таких показателей, как оборот розничной торговли и денежные доходы на душу населения.
В результате в настоящее время Екатеринбург среди региональных городов-миллионников занимает лидирующие позиции по обеспеченности качественными площадями офисной и складской недвижимости, соревнуется с Казанью и Новосибирском за место первого в рейтинге по уровню обеспеченности торговыми площадями. Более провинциальные Челябинск и Тюмень хоть и уступают сегодня столице УФО по уровню развития рынка коммерческой недвижимости, однако по темпам вводимых площадей то и дело пытаются выбиться в лидеры. На фоне такой действительности игроки рынка и эксперты все чаще стали говорить об угрозе скорого насыщения тех или иных сегментов рынка, правда, однозначного мнения, когда же количество торговых центров, бизнес-центров, складов и гостиниц достигнет критической отметки, нет.
Город для шопинга
Генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» (Екатеринбург) Александр Засухин считает, что следует различать первичные и вторичные признаки насыщения рынка коммерческой недвижимости. По его словам, среди первичных основным и наиболее обобщенным показателем является обеспеченность площадями на 1 тыс. человек населения и близость данного показателя к показателю емкости рынка или показателю среднеевропейского уровня обеспеченности для крупных городов. Другим существенным фактором является прогрессирующее увеличение в среднем по конкретному сектору коммерческой недвижимости показателя, оценивающего количество, обычно в процентах, незанятых площадей помещений. В случае для гостиниц – это размер свободного номерного фонда. «Количество вторичных показателей, свидетельствующих о насыщении рынка, значительно больше, – говорит Александр Засухин. – Среди них один из основных – динамика изменения уровня средних арендных ставок. На близких к насыщению рынках она сравнительно стабильна, несмотря на ежегодную инфляцию, может колебаться относительно среднего показателя или даже иметь медленную отрицательную динамику. К вторичным признакам относятся и систематические жалобы арендаторов на снижение уровня доходов, некоторый дефицит арендаторов, уменьшение в большинстве торговых объектов трафика покупателей и т. д.» Среди показателей насыщения рынка и повышение интереса инвесторов к менее доходным сегментам рынка коммерческой недвижимости, например складским комплексам. Если проецировать эти показатели на Екатеринбург, то в «Урал-Гермес» полагают, что рынок торговой недвижимости в городе уже близок к насыщению и инвестиции в эти объекты в ближайшие 3–5 лет должны производиться очень осмотрительно.
В доказательство своих слов Александр Засухин сообщил: «Если еще в 2005 году сроки окупаемости торговых центров в Екатеринбурге составляли пять лет, тот сегодня, если кто-то из девелоперов скажет, что его ТЦ окупится менее чем за семь лет, он слукавит». Насыщение уральской столицы торговыми центрами доказывает и новая тенденция по реконцепции и редевелопменту торговых объектов в городе. Сегодня к этому вынуждены были прибегнуть ТЦ «КИТ», «БУМ», ЦУМ, «Пассаж», «Восточный», которые уже не соответствуют современным стандартам. Еще один веский аргумент – снижение темпов роста арендных ставок, которые сейчас невысоки, до 10–15% в год в среднем по городу, по информации Уральской палаты недвижимости. «По итогам прошлого года практически ни в одном торговом центре Екатеринбурга арендные ставки не выросли более чем на 15%, хотя 2–3 года назад этот показатель был в разы больше. Речь уже идет о том, что рост доходов девелоперов торговой недвижимости сводится к возмещению инфляционной составляющей. По сути, чем больше увеличивается в городе число ТЦ, тем ниже их доходность», – сетует глава Уральского совета управляющих компаний и девелоперов Алексей Караваев.
Такие высказывания игроков рынка вызывают озабоченность чиновников администрации Екатеринбурга, которые активно содействуют развитию бизнеса в городе. «В 2007 году в городе было сдано около 90 новых объектов торговли, сейчас Екатеринбург вышел на уровень обеспеченности торговыми площадями 501 кв. м на 1 тыс. жителей – это один из самых высоких показателей в России. Так есть смысл и дальше строить торговые центры или нет?» – неоднократно задавал вопрос местным девелоперам вице-мэр города Виктор Контеев, но однозначного ответа так и не получил.
Заместитель гендиректора по коммерции компании «Олипс» Евгений Мельников считает, что, говоря о степени насыщения местного рынка торговой недвижимости, многие неоправданно говорят о количественных показателях, а не о качественных. «Что касается высказываний о том, что мы уже обогнали Москву, а то и Европу по насыщенности торговыми площадями, то мне интересно: стали бы считать в Москве и Европе торговыми площадями то, что у нас является базой для статистики? Если мы говорим о цивилизованном рынке коммерческой недвижимости, то в расчет нужно брать качественную коммерческую недвижимость. Входят ли те ТЦ, которые в городе признаны неэф-фективными, в расчеты? Наверняка входят. Вносят ли они свой вклад в обеспеченность екатеринбуржцев торговыми площадями? Нет, не вносят, потому что там торговли нет, есть лишь попытка ее вести. Непонятна методика расчета и ажиотаж, раздутый вокруг получившейся цифры», – указывает Евгений Мельников. Так, если верить исследованиям ГК «Бекар», то еще на конец 2006 года обеспеченность качественными торговыми площадями в Екатеринбурге достигла уровня 509 кв. м на 1 тыс. человек. В то же время по данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, этот показатель по итогам 2007 года составил около 150 кв. м, а по данным Knight Frank – 260 кв. м.
Объясняя разницу в цифрах, эксперты признают, что их данные нельзя назвать абсолютно точными хотя бы потому, что региональный рынок коммерческой недвижимости непрозрачен. Следовательно, информация по многим объектам неточная. К примеру, если взять последнее исследование регионального рынка коммерческой недвижимости Knight Frank, то в числе запущенных в 2007 году торговых центров Екатеринбурга указан ТЦ «Рок-н-Молл» общей площадью 66,3 тыс. кв. м (девелопер DVI Group). Однако по факту этот объект планируется к сдаче в эксплуатацию только в текущем году.
Вместе с тем большая часть экспертов уверена, что уральской столице еще далеко до насыщения рынка торговой недвижимости. Директор департамента консалтинга Penny Lane Realty Юрий Мереминский считает, что еще как минимум три года строительство ТЦ в городе будет востребовано. По его словам, в настоящее время только 40% торгово-развлекательных центров Екатеринбурга можно отнести к качественным объектам, среди них «Парк Хаус», «Мега», «Карнавал», «Гринвич». Все остальные ТЦ относятся либо к переходным форматам, либо к крытым рынкам. А директор отдела экономических и стратегических исследований по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle Владимир Пантюшин добавил: «Наше исследование Екатеринбурга показывает, что центральная часть Екатеринбурга действительно насыщена торговыми объектами. Ввод еще пары ТЦ – и будет найден баланс спроса и предложения, однако на периферии города их не хватает. Причем если смотреть планы до 2010 года по вводу новых торговых центров, то спрос этот будет удовлетворен еще не скоро».
Другой менталитет
Не менее спорно выглядит ситуация и по рынку обеспеченности торговыми площадями Челябинска и Тюмени. Так, в конце прошлого года управление по торговле и услугам администрации Челябинска продекларировало, что обеспеченность торговыми площадями населения здесь составила 233% к нормативу, или 536 кв. м торговой площади на 1 тыс. жителей. Если рассматривать только качественные объекты, то по итогам 2007 года, по данным Jones Lang LaSalle, этот показатель составил около 100 кв. м, а по информации Knight Frank – 125 кв. м. Судя по этим цифрам, вроде есть куда стремиться, однако девелоперы не спешат активно застраивать Южный Урал торговыми центрами. «С одной стороны, по динамике роста доходов населения Челябинск значительно опережает Екатеринбург, с другой – по уровню покупательской способности серьезно отстает, – рассказывает гендиректор агентства коммерческой недвижимости E.R.A. Сергей Еремеев. – У челябинцев специфический менталитет, и это подметили многие международные консалтинговые компании, исследующие местный рынок. В отличие от Екатеринбурга в городе нет культуры посещения торговых центров. Горожане не привыкли проводить свободное время в ТЦ, активно заниматься шопингом. Возможно, это вопрос времени и по мере насыщения рынка качественными торговыми объектами такая привычка появится». Сергей Еремеев считает, что, говоря о степени насыщения рынка, уровень дохода населения, менталитет горожан необходимо учитывать, а такой критерий, как заполняемость объектов, напротив, по его мнению, не является показательным. По его словам, в Челябинске есть полупустые торговые центры, и причина этого нередко связана с политикой девелопера – неумением управлять объектом. В то же время имеются объекты, где заполняемость 100% и которые окупаются за пять лет, а в отдельных случаях и за три года.
Противоречивая ситуация и на рынке Тюмени. Этот город является весьма благоприятным для инвестирования в коммерческую недвижимость: его отличает высокий уровень благосостояния горожан. Ежемесячно средний тюменец тратит 8,5 тыс. рублей розничного оборота торговли – это выше, чем в среднем по России (6,6 тыс. рублей), таковы данные по статисследованию товарооборота за январь–февраль 2008 года в регионе. Несмотря на это, город долго был несправедливо обделен вниманием инвесторов. «Местные девелоперы длительное время активно вкладывали средства в высокодоходный сегмент жилой недвижимости, не уделяя должного внимания коммерческим объектам. В то же время Тюмень не входит в число городов-миллиоников, ее население составляет около 550 тыс. человек, потому федеральные и международные компании также не спешили до последнего времени осваивать город», – объясняет гендиректор риелторского агентства «Тюменская недвижимость» Анатолий Холоша. По данным отчетов международных консалтинговых компаний, сегодня в Тюмени работают пять ТРЦ общей площадью 180 тыс. кв. м. К открытию в 2008 году готовятся еще два объекта – «Фаворит» (29 тыс. кв. м) и «Па-На-Ма» (27,7 тыс. кв. м). Несмотря на столь небольшое число объектов, отдельные эксперты и чиновники уже говорят о скором насыщении рынка. Если опираться на данные управления по потребительскому рынку администрации города, то обеспеченность торговыми площадями в Тюмени уже составляет 902 кв. м на 1 тыс. жителей, т. е. рынок уже насыщен. Правда, как указывают в консалтинговой компании «Лекс», большая часть из указанных квадратных метров – это киоски и торговые павильоны. «Сейчас в Тюмени обеспеченность качественными торговыми площадями на 1 тыс. жителей составляет около 400 кв. м. С учетом того, что на данный момент анонсировано строительство еще около 10 ТЦ, рынок достигнет насыщения в ближайшие 2–3 года», – полагает ведущий специалист по анализу рынка недвижимости «Лекс» Ксения Осинцева. Главным признаком насыщения рынка она, в отличие от ряда своих коллег из других городов, все же счи тает процент вакантных площадей, который, по ее словам, в тюменских ТЦ увеличивается. «Незаполненные торговые площади начали появляться в тех торговых центрах, где раньше были очереди арендаторов», – заметила она.
Большие резервы
По рынку офисов, складов и гостиниц девелоперы и эксперты сходятся во мнении, что резервы еще есть. Правда, у этих сегментов рынка свои особенности. Практически все игроки рынка считают, что уральский рынок недвижимости уже насытился офисами класса С и ниже – бывшими НИИ, административными зданиями советского образца, а вот качественные объекты – в большом дефиците. По словам аналитика Уральской палаты недвижимости Константина Октаева, сегмент офисов класса С, D и ниже – уже на этапе насыщения, о чем свидетельствует замедление темпов роста арендных ставок в таких помещениях: сегодня они держатся на уровне инфляции. В то же время, заметил он, растет спрос на качественные площади. Мнение эксперта подтверждают и девелоперы. «Офисная недвижимость класса В очень востребована на рынке, но предложение в данном секторе небольшое, в городе пока всего несколько бизнес-центров такого класса, и все офисы в них, как правило, сданы в аренду. Снять офис в действующем БЦ класса В или расширить существующий в объекте такого уровня крайне трудно, – утверждает гендиректор УК «ПРЕД-групп» Вячеслав Талашманов. – В управлении нашей компании есть бизнес-центр «Самолет» класса В+. В нем все площади сданы в аренду и есть список потенциальных арендаторов, которые готовы прийти на объект в случае появления вакантных площадей». Что касается офисной недвижимости класса А, по словам г-на Талашманова, в Екатеринбурге она практически не представлена: по разным экспертным оценкам, пока в городе не боле 2,5 тыс. кв. м офисных площадей такого класса. «В этом году на рынок выйдет несколько объектов класса А, в том числе и деловой центр «Европа», который находится в нашем управлении. Поэтому на данный момент вообще сложно говорить об этом рынке и уж тем более прогнозировать, грозит ли ему насыщение», – подчеркнул эксперт. В то же время в «Урал-Гермес» полагают, что рынок офисной недвижимости в Екатеринбурге при сохранении имеющихся темпов строительства (в 2008 году планируется ввести в строй 250 тыс. кв. м) достигнет насыщения через 5–6 лет.
Аналогичная ситуация в Челябинске и Тюмени. По словам Сергея Еремеева, заполняемость качественных офисов классов А и В в Челябинске составляет 100% и спрос на них только постоянно растет, в то время как интерес к классу С падает. Несмотря на меньшую деловую активность Тюмени по сравнению с соседними городами, ведущий специалист консалтинговой группы «Лекс» Ксения Осинцева также самым дефицитным на местном рынке коммерческой недвижимости называла качественные офисные площади.
Что касается уральского рынка гостиничной недвижимости, то участники рынка называют его «непаханым полем». По данным комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга, сегодня в городе действует 46 гостиниц разных форматов, включая две местные отельные сети, которые одновременно могут принять 4071 человека. Уровень загрузки гостиниц в настоящее время – примерно 68%. Это значительно выше, чем в Москве и С.-Петербурге. Обостряет ситуацию и тот факт, что летом 2009 года в Екатеринбурге пройдет саммит Шанхайской организации сотрудничества (ШОС), в котором примут участие около 5 тыс. гостей, – на сегодняшний день разместить их в городе негде. Поэтому, как указывают в мэрии, потенциал для строительства объектов гостиничной недвижимости в городе огромен. В Челябинске ситуация с гостиницами еще лучше для потенциальных девелоперов. Здесь, по оценкам АН E.R.A., заполняемость гостиниц достигает 90–100% – в основном за счет деловых туристов.
Острой является ситуация и со складами. Об их катастрофической нехватке говорят и в Тюмени, и в Челябинске. Так, по данным ГК «Чистые активы», общий объем складских помещений в Челябинске не превышает 550 тыс. кв. м. Большая часть их – около 80% – относится к классу С и D либо построена под инвестора (built-to-suit), а значит, не выходит на открытый рынок. Похожая ситуация и в Тюмени. А вот в Екатеринбурге хоть и отмечают дефицит складской недвижимости, но уже столкнулись с определенными сложностями при реализации качественных площадей. По словам замдиректора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Олега Альтшуля, большинство региональных операторов сегодня не готовы платить высокие арендные ставки (около $140/кв. м в год) за склады класса А. Поэтому, добавил он, спрос в основном формируется за счет международных и федеральных компаний, а это, в свою очередь, не всегда удобно для девелоперов. Как признаются в «Евразии Логистик», наличие небольших региональных операторов позволяет диверсифицировать риски. При этом, по словам гендиректора консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, по логистическим комплексам классов А и В реальная емкость рынка для Екатеринбургской агломерации (Екатеринбург и ближайшие города-спутники) составляет около 1,2 млн кв. м; сегодня в городе уже построено около 440 тыс. кв. м. При этом объем имеющихся в настоящее время подтвержденных заявленных проектов от различных компаний на краткосрочную перспективу 5–7 лет составляет 1,9 млн кв. м, таким образом, можно считать, что этот сегмент рынка уже поделен.
Особняком в списке уральских городов стоит Курган, который отличается менее развитым уровнем экономики и, следовательно, рынка коммерческой недвижимости. Местный рынок находится в ожидании масштабных проектов.
Выводы
Подводя итоги, г-н Пантюшин заметил: проблема нашей страны в том, что она еще только на этапе развития рынка коммерческой недвижимости, т. е. прошла отнюдь не все этапы. «Определяя степень насыщенность того или иного сегмента рынка, мы проводим аналогии с Восточной Европой, у которой больший опыт. Хотя это сравнение и не всегда адекватно, но другого выбора нет. У нас только качественным торговым центрам – не более пяти лет, поэтому сказать, когда рынок дойдет до точки насыщения, сегодня нельзя», – считает г-н Пантюшин. Его коллеги согласны: давать прогнозы в данном случае – дело неблагодарное. По словам Сергея Еремеева, доходы населения постоянно растут, а вместе с ними и покупательская способность, желание и возможность людей тратить деньги в ТЦ. Аналогичная ситуация и в других сегментах коммерческой недвижимости. Константин Октаев считает, что развитие экономики обусловливает развитие бизнеса, а значит, потребительского спроса и соответственно спроса на офисные, складские площади, гостиницы, поэтому опираться на сегодняшние критерии уровня спроса некорректно. В качестве примера участники рынка предлагают смотреть на рынки Европы или ОАЭ. «Там нет дефицита коммерческих площадей, между тем ежегодно стартуют новые проекты – один грандиознее другого. И они реализуются, заполняются и успешно функционируют», – указывает Евгений Мельников. А Вячеслав Талашманов советует сторонникам позиции скорого насыщения уральского рынка коммерческой недвижимости больше внимания уделять качеству своих объектов. «Если офисное здание имеет какие-либо дефекты или у него отсутствует концепция, и потому оно стоит пустое, или в торговом центре нет посетителей – это отнюдь не значит, что рынок перенасытился. Это означает, что нужно работать над качеством строительства, тщательнее прорабатывать концепцию объекта, привлекать профессиональную УК. И чем более цивилизованным становится рынок, тем более высокие требования выдвигаются к объектам», – подчеркнул Вячеслав Талашманов.
Назад
Загрузка...