Назад
1 Июня 2008, 9:07
Как и где построить комплекс на Урале
На сегодняшний день алгоритм действий «Давайте сначала построим, а потом будем корректировать» применительно к складской недвижимости уже не оправдывает себя. Учитывая невысокую рентабельность этого вида бизнеса и большую стоимость ошибок, девелоперы уже на этапе самой идеи строительства стараются сформировать четкое представление о том, где и как логистический комплекс будет функционировать, на какого клиента он будет ориентирован. И стандартного решения в данном случае не существует, каждый проект требует индивидуального подхода.
Уральский рынок складской недвижимости находится в стадии становления, только в Екатеринбурге дефицит складов составляет около 800 тыс. кв. м. Но даже в условиях дефицита ограничиваться лишь наличием здания и техники для работы логистического комплекса недостаточно. Успешное функционирование склада зависит от его удачного месторасположения вблизи транспортных магистралей, грамотно спланированной прилегающей территории и коммуникаций, а также непосредственно от размещения зданий и складских помещений, зон приемки, отгрузки, хранения, отбора, комплектации и экспедиции товара. Все эти моменты учитываются при разработке концепции складского комплекса.
Место, место и еще раз место
Большинство игроков уральского рынка складской недвижимости сходятся во мнении, что ключевую роль при строительстве логистического комплекса играет выбор земельного участка. По словам президента AVS Group Валерия Савельева, важна перспективность региона, в котором планируется построить объект. «Если говорить об инвестиционной привлекательности Свердловской области в целом, отмечу, что по обороту оптовой торговли она занимает первое место в Уральском регионе и четвертое – среди субъектов РФ, имеет обширные хозяйственные связи с другими субъектами РФ и со многими зарубежными странами. В ближайшие несколько лет поток транзитных грузоперевозок будет только возрастать. Связано это с будущим вводом в строй новых межрегиональных автотрасс: Урал – Сибирь через Ивдель с выходом на Ханты-Мансийск, дороги Екатеринбург – Ирбит – Туринск – Тавда с выходом на Тюменскую область, а также с запланированным соединением Международного транспортного коридора № 2 с Транссибирской магистралью. В перспективе транспортный узел
Среднего Урала будет гораздо эффективнее обслуживать и соседние регионы – Пермский край с выходом через него на морской транспорт, Тюменский Север, Западную Сибирь», – сообщил г-н Савельев, еще раз подчеркнув привлекательность инвестиций в строительство логистических центров на основных автомагистралях Свердловской области – Березовском, Новомосковском и Нижнетагильском трактах, а также на трассах, идущих к аэропорту «Кольцово» и поселку Шувакиш. Непосредственно AVS Group сейчас занимается строительством складского комплекса площадью 200 тыс. кв. м на участке площадью 40 га в месте пересечения Екатеринбургской кольцевой автодороги (ЕКАД) и Березовского тракта.
Во многом по причине инвестиционной привлекательности Свердловской области федеральный девелопер «Евразия Логистик» один из первых проектов реализовал в этом регионе. При выборе земельного участка, по словам коммерческого директора компании Сергея Верещагина, анализировались такие характеристики, как оценка товаропотока по основным направлениям, оценка пропускной способности и загруженности трасс, наличие транспортных развязок, рабочей силы поблизости, оценка перспективных градостроительных планов, наличие необходимых коммуникаций – электричества, газа, воды, канализации. Только с учетом полученных данных «Евразия Логистик» приступила к строительству логопарка «Пышма» в Свердловской области. Основными аргументами в пользу выбранного участка стали следующие факторы. Екатеринбург – крупный транспортный узел на пути Восток – Запад, участок под строительство «Пышмы» находится за чертой города с его напряженным автомобильным движением, но вблизи от областного центра, в 2 км от ЕКАД, рядом с трассами в сторону Нижнего Тагила и Серова. Немаловажным стало и наличие трудовых ресурсов вокруг логопарка: численность населения близлежащих районов составляет 480 тыс. человек (Верхняя Пышма – 60 тыс. человек, Среднеуральск – 20 тыс., северная часть Екатеринбурга – 400 тыс.). Более того, при выборе участка компания «Евразия Логистик» учла возможность присоединения к железной дороге – сейчас на территории индустриального парка «Пышма» функционируют две железнодорожные ветки.
Тернистый путь
Уже на этапе выбора земельного участка девелоперы могут столкнуться с первыми сложностями. Идеально для инвестора, когда выбранный участок расположен вблизи мегаполиса, снабжен инженерными коммуникациями, имеет сформированную транспортную инфраструктуру, а также хорошее качество грунта, на котором будет возводиться платформа. Ведь глинистые и заболоченные почвы требуют большего объема земляных работ, что ведет к удорожанию себестоимости строительства. Однако подобные идеальные земельные участки практически не встречаются. Так, гендиректор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов считает: «Чиновник никогда не отдаст участок просто так, здесь работает логика: «Если ты такой сильный бизнесмен и хочешь здесь работать, помоги городу – освой участок, проведи коммуникации, построй транспортную развязку, поучаствуй в строительстве эстакады и т. д.». С точки зрения властей, это правильно, но это невыгодно девелоперу». Например, на момент покупки земельный участок, где сегодня расположены основные объекты коммерческой недвижимости ГК «Обороснабсбыт», представлял собой болото. Чтобы начать строительство, инвестор провел выторфовку земли, провел все необходимые инженерные коммуникации – водоснабжение, теплоснабжение, канализацию, ЛЭП, построил распределительную и трансформаторную подстанции. Правда, участок имел и преимущества для сооружения складских площадей – удобные подъездные пути для автомобильного и железнодорожного транспорта, которые здесь остались от прежних хозяев: ранее на этой земле находилась всесоюзная база по снабжению предприятий ВПК Урала, Сибири и Дальнего Востока.
Рассуждая на тему возможных недостатков земельных участков, Сергей Верещагин сообщил, что в «Евразии Логистик» проводят аудит потенциального места для расположения логистического комплекса. «Если участок имеет плохую конфигурацию, низкое качество грунта, это требует дополнительных финансовых вливаний. Мы стараемся не рассматривать подобные варианты, за исключением тех случаев, когда отрицательные стороны компенсируются положительными. Если, например, при всех недостатках есть возможность провести к земельному участку инженерные коммуникации за более низкую цену», – пояснил г-н Верещагин, еще раз подчеркнув важность расчета будущей себестоимости строительства 1 кв. м.
По данным исследований консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, одним из ограничений развития складского рынка в Уральском регионе является непрозрачный рынок земли и длительный процесс получения необходимых разрешительных документов на строительство. «По этой причине на строительство склада на практике уходит 1,5–2 года, хотя девелоперы способны и готовы возвести объект за 8–10 месяцев», – сетует зам. директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ Олег Альтшуль. В связи с этим Валерий Савельев считает, что «приезжим» девелоперам работать на рынке сложнее, поскольку зачастую они не находят нужным учитывать региональное законодательство, знакомиться с действующей концепцией развития данного бизнеса. Местным компаниям, по его мнению, в этом плане проще: они знают тонкости логистического рынка в регионе. А Игорь Суханов уверен: чтобы избежать юридических рисков и сократить сроки получения разрешительных документов, лучше покупать землю, уже оформленную в собственность.
Ориентация на клиента
Одна из проблем создания логистического комплекса – в том, что типовых проектов складов не существует – все помещения абсолютно разные. Это зависит от их назначения, нагрузок, условий, типа хранения и обработки предполагаемых грузов. Гендиректор ГК «Кинетика» Константин Калистратов уверен, что при проектировании логистического комплекса важно, кто будет в дальнейшем его эксплуатировать, кто будет собственником или арендатором помещений. Если производитель строит объект под собственные нужды, у него есть сформированные требования по площадям, условиям и типу хранения груза. «Возможно, для него непринципиально расположение склада рядом с железнодорожными коммуникациями, потому этот вопрос отпадает само собой», – привел пример г-н Калистратов. Если же речь идет о строительстве универсального логистического комплекса, тогда девелоперу необходимо учесть интересы потенциальных арендаторов. «Скорее всего, в данном случае важным будет наличие всех необходимых инженерных коммуникаций, а также выгодное географическое расположение объекта – близость к транспортным развязкам, чтобы обеспечить эффективное обслуживание грузопотока. Если в качестве арендаторов будут выступать логистические операторы, важна близость объекта к международным и междугородным магистралям», – считает г-н Калистратов.
По данным исследования характеристик спроса JLL, в регионах логистическим операторам интересны большие площади размером 10–40 тыс. кв. м и расположение на основных транспортных магистралях (иногда важно наличие железнодорожной ветки). Как правило, по словам Олега Альтшуля, эти компании предпочитают аренду и ориентированы на довольно низкий уровень ставок. Вторая группа компаний, которая формирует спрос на склады в регионах, – это торговые операторы, которые обычно арендуют площади от 2 до 10 тыс. кв. м. «Иногда они предпочитают отдавать свои грузопотоки на аутсорсинг логистическим компаниям. В настоящее время часть таких компаний строит собственные склады, но, как правило, при наличии на рынке свободных площадей предпочитает аренду», – пояснил г-н Альтшуль. Третья группа, которую выделяют в JLL, – это производственные компании (товары повседневного спроса, FMCG, электроника и бытовая техника и т. д.). Они могут арендовать от 2 до 20 тыс. кв. м и нередко строят собственные склады.
В компании «Евразия Логистик», специализирующейся на строительстве универсальных логистических комплексов, потребности потенциальных арендаторов обязательно учитываются. «Мы проводим опросы, узнаем у будущих арендаторов их пожелания по месторасположению объекта, наличию транспортных и инженерных коммуникаций, подъезд-ным путям, размеру площадей, внутреннему устройству склада, инфраструктуре – качеству полов и кровли и т. д.», – сообщил Сергей Верещагин. На основе пожеланий потенциальных арендаторов компанией «Евразия Логистик» запланировано строительство второго логистического комплекса в Свердловской области.
Что касается внутренней планировки логистического комплекса, в целом девелоперы отталкиваются от международных требований к складам. Существует определенный набор требований по обустройству комплекса класса А: это высокие потолки от 12 м, позволяющие устанавливать многоуровневое стеллажное оборудование; ровный пол с антипылевым покрытием; система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения; полностью регулируемый температурный режим; система центрального кондиционирования; оптико-волоконные коммуникации и т. д. Такой же стандартный набор требований существует и к комплексам классов В+, В и С. Однако, как считает г-н Калистратов, этого набора стандартных требований не всегда достаточно: «начинка» складского комплекса также должна планироваться с учетом интересов потенциальных арендаторов – возможно, у них есть особые пожелания по температурному режиму или количеству ярусов. Все эти факторы впоследствии будут влиять на эффективность бизнеса арендатора. «Нельзя строить склад, опираясь исключительно на требования общепринятой классификации, – согласен Сергей Верещагин. – Каждый объект индивидуален, и подход к нему тоже должен быть индивидуальным в зависимости от состава арендаторов и региональных особенностей».
Место, место и еще раз место
Большинство игроков уральского рынка складской недвижимости сходятся во мнении, что ключевую роль при строительстве логистического комплекса играет выбор земельного участка. По словам президента AVS Group Валерия Савельева, важна перспективность региона, в котором планируется построить объект. «Если говорить об инвестиционной привлекательности Свердловской области в целом, отмечу, что по обороту оптовой торговли она занимает первое место в Уральском регионе и четвертое – среди субъектов РФ, имеет обширные хозяйственные связи с другими субъектами РФ и со многими зарубежными странами. В ближайшие несколько лет поток транзитных грузоперевозок будет только возрастать. Связано это с будущим вводом в строй новых межрегиональных автотрасс: Урал – Сибирь через Ивдель с выходом на Ханты-Мансийск, дороги Екатеринбург – Ирбит – Туринск – Тавда с выходом на Тюменскую область, а также с запланированным соединением Международного транспортного коридора № 2 с Транссибирской магистралью. В перспективе транспортный узел
Среднего Урала будет гораздо эффективнее обслуживать и соседние регионы – Пермский край с выходом через него на морской транспорт, Тюменский Север, Западную Сибирь», – сообщил г-н Савельев, еще раз подчеркнув привлекательность инвестиций в строительство логистических центров на основных автомагистралях Свердловской области – Березовском, Новомосковском и Нижнетагильском трактах, а также на трассах, идущих к аэропорту «Кольцово» и поселку Шувакиш. Непосредственно AVS Group сейчас занимается строительством складского комплекса площадью 200 тыс. кв. м на участке площадью 40 га в месте пересечения Екатеринбургской кольцевой автодороги (ЕКАД) и Березовского тракта.
Во многом по причине инвестиционной привлекательности Свердловской области федеральный девелопер «Евразия Логистик» один из первых проектов реализовал в этом регионе. При выборе земельного участка, по словам коммерческого директора компании Сергея Верещагина, анализировались такие характеристики, как оценка товаропотока по основным направлениям, оценка пропускной способности и загруженности трасс, наличие транспортных развязок, рабочей силы поблизости, оценка перспективных градостроительных планов, наличие необходимых коммуникаций – электричества, газа, воды, канализации. Только с учетом полученных данных «Евразия Логистик» приступила к строительству логопарка «Пышма» в Свердловской области. Основными аргументами в пользу выбранного участка стали следующие факторы. Екатеринбург – крупный транспортный узел на пути Восток – Запад, участок под строительство «Пышмы» находится за чертой города с его напряженным автомобильным движением, но вблизи от областного центра, в 2 км от ЕКАД, рядом с трассами в сторону Нижнего Тагила и Серова. Немаловажным стало и наличие трудовых ресурсов вокруг логопарка: численность населения близлежащих районов составляет 480 тыс. человек (Верхняя Пышма – 60 тыс. человек, Среднеуральск – 20 тыс., северная часть Екатеринбурга – 400 тыс.). Более того, при выборе участка компания «Евразия Логистик» учла возможность присоединения к железной дороге – сейчас на территории индустриального парка «Пышма» функционируют две железнодорожные ветки.
Тернистый путь
Уже на этапе выбора земельного участка девелоперы могут столкнуться с первыми сложностями. Идеально для инвестора, когда выбранный участок расположен вблизи мегаполиса, снабжен инженерными коммуникациями, имеет сформированную транспортную инфраструктуру, а также хорошее качество грунта, на котором будет возводиться платформа. Ведь глинистые и заболоченные почвы требуют большего объема земляных работ, что ведет к удорожанию себестоимости строительства. Однако подобные идеальные земельные участки практически не встречаются. Так, гендиректор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов считает: «Чиновник никогда не отдаст участок просто так, здесь работает логика: «Если ты такой сильный бизнесмен и хочешь здесь работать, помоги городу – освой участок, проведи коммуникации, построй транспортную развязку, поучаствуй в строительстве эстакады и т. д.». С точки зрения властей, это правильно, но это невыгодно девелоперу». Например, на момент покупки земельный участок, где сегодня расположены основные объекты коммерческой недвижимости ГК «Обороснабсбыт», представлял собой болото. Чтобы начать строительство, инвестор провел выторфовку земли, провел все необходимые инженерные коммуникации – водоснабжение, теплоснабжение, канализацию, ЛЭП, построил распределительную и трансформаторную подстанции. Правда, участок имел и преимущества для сооружения складских площадей – удобные подъездные пути для автомобильного и железнодорожного транспорта, которые здесь остались от прежних хозяев: ранее на этой земле находилась всесоюзная база по снабжению предприятий ВПК Урала, Сибири и Дальнего Востока.
Рассуждая на тему возможных недостатков земельных участков, Сергей Верещагин сообщил, что в «Евразии Логистик» проводят аудит потенциального места для расположения логистического комплекса. «Если участок имеет плохую конфигурацию, низкое качество грунта, это требует дополнительных финансовых вливаний. Мы стараемся не рассматривать подобные варианты, за исключением тех случаев, когда отрицательные стороны компенсируются положительными. Если, например, при всех недостатках есть возможность провести к земельному участку инженерные коммуникации за более низкую цену», – пояснил г-н Верещагин, еще раз подчеркнув важность расчета будущей себестоимости строительства 1 кв. м.
По данным исследований консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, одним из ограничений развития складского рынка в Уральском регионе является непрозрачный рынок земли и длительный процесс получения необходимых разрешительных документов на строительство. «По этой причине на строительство склада на практике уходит 1,5–2 года, хотя девелоперы способны и готовы возвести объект за 8–10 месяцев», – сетует зам. директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ Олег Альтшуль. В связи с этим Валерий Савельев считает, что «приезжим» девелоперам работать на рынке сложнее, поскольку зачастую они не находят нужным учитывать региональное законодательство, знакомиться с действующей концепцией развития данного бизнеса. Местным компаниям, по его мнению, в этом плане проще: они знают тонкости логистического рынка в регионе. А Игорь Суханов уверен: чтобы избежать юридических рисков и сократить сроки получения разрешительных документов, лучше покупать землю, уже оформленную в собственность.
Ориентация на клиента
Одна из проблем создания логистического комплекса – в том, что типовых проектов складов не существует – все помещения абсолютно разные. Это зависит от их назначения, нагрузок, условий, типа хранения и обработки предполагаемых грузов. Гендиректор ГК «Кинетика» Константин Калистратов уверен, что при проектировании логистического комплекса важно, кто будет в дальнейшем его эксплуатировать, кто будет собственником или арендатором помещений. Если производитель строит объект под собственные нужды, у него есть сформированные требования по площадям, условиям и типу хранения груза. «Возможно, для него непринципиально расположение склада рядом с железнодорожными коммуникациями, потому этот вопрос отпадает само собой», – привел пример г-н Калистратов. Если же речь идет о строительстве универсального логистического комплекса, тогда девелоперу необходимо учесть интересы потенциальных арендаторов. «Скорее всего, в данном случае важным будет наличие всех необходимых инженерных коммуникаций, а также выгодное географическое расположение объекта – близость к транспортным развязкам, чтобы обеспечить эффективное обслуживание грузопотока. Если в качестве арендаторов будут выступать логистические операторы, важна близость объекта к международным и междугородным магистралям», – считает г-н Калистратов.
По данным исследования характеристик спроса JLL, в регионах логистическим операторам интересны большие площади размером 10–40 тыс. кв. м и расположение на основных транспортных магистралях (иногда важно наличие железнодорожной ветки). Как правило, по словам Олега Альтшуля, эти компании предпочитают аренду и ориентированы на довольно низкий уровень ставок. Вторая группа компаний, которая формирует спрос на склады в регионах, – это торговые операторы, которые обычно арендуют площади от 2 до 10 тыс. кв. м. «Иногда они предпочитают отдавать свои грузопотоки на аутсорсинг логистическим компаниям. В настоящее время часть таких компаний строит собственные склады, но, как правило, при наличии на рынке свободных площадей предпочитает аренду», – пояснил г-н Альтшуль. Третья группа, которую выделяют в JLL, – это производственные компании (товары повседневного спроса, FMCG, электроника и бытовая техника и т. д.). Они могут арендовать от 2 до 20 тыс. кв. м и нередко строят собственные склады.
В компании «Евразия Логистик», специализирующейся на строительстве универсальных логистических комплексов, потребности потенциальных арендаторов обязательно учитываются. «Мы проводим опросы, узнаем у будущих арендаторов их пожелания по месторасположению объекта, наличию транспортных и инженерных коммуникаций, подъезд-ным путям, размеру площадей, внутреннему устройству склада, инфраструктуре – качеству полов и кровли и т. д.», – сообщил Сергей Верещагин. На основе пожеланий потенциальных арендаторов компанией «Евразия Логистик» запланировано строительство второго логистического комплекса в Свердловской области.
Что касается внутренней планировки логистического комплекса, в целом девелоперы отталкиваются от международных требований к складам. Существует определенный набор требований по обустройству комплекса класса А: это высокие потолки от 12 м, позволяющие устанавливать многоуровневое стеллажное оборудование; ровный пол с антипылевым покрытием; система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения; полностью регулируемый температурный режим; система центрального кондиционирования; оптико-волоконные коммуникации и т. д. Такой же стандартный набор требований существует и к комплексам классов В+, В и С. Однако, как считает г-н Калистратов, этого набора стандартных требований не всегда достаточно: «начинка» складского комплекса также должна планироваться с учетом интересов потенциальных арендаторов – возможно, у них есть особые пожелания по температурному режиму или количеству ярусов. Все эти факторы впоследствии будут влиять на эффективность бизнеса арендатора. «Нельзя строить склад, опираясь исключительно на требования общепринятой классификации, – согласен Сергей Верещагин. – Каждый объект индивидуален, и подход к нему тоже должен быть индивидуальным в зависимости от состава арендаторов и региональных особенностей».
Назад
Загрузка...