Третий брат одной башни

Небоскреб классический

«Башня на Набережной» – это комплекс из трех зданий разной этажности, спроектированный и построенный собственными силами турецкой «Энки» на 10-м участке делового центра «Москва-Сити». В октябре 2004 года была сдана 17-этажная башня, ровно через год – 27-этажная. Строительство третьего небоскреба началось в январе 2005-го и завершилось 9 ноября 2007-го. Третье здание комплекса состоит из 60 этажей, одного уровня торговой зоны и 4-уровневой подземной парковки. В настоящее время башня «С» является самой высокой в Европе, на 4;м превзойдя «Триумф-Палас». Арендуемая площадь офисных помещений третьей части составила 108 тыс. кв. м.

Дмитрий Клапша, консультант отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, к плюсам проекта причисляет следующие критерии: «Знаковое здание, относительно удобная доступность и неплохой доступ к аэропортам в будущем, шикарный вид на Москву, соседство с известными компаниями, амбициозность проекта и прогнозируемо радужное будущее самого «Москва-Сити». К минусам эксперт относит «высокую плотность зданий, офисов, компаний, машин, людей и т. д.», проблемы с парковкой и близость стройки, а также тот факт, что в одном месте собрались все же разные во всех отношениях девелоперы. «К сожалению, проблема подъездов и парковки для 3-й очереди БЦ еще не решена: днем можно наблюдать длинную очередь транспортных средств на въезде в комплекс со стороны набережной, так что найти парковочное место за пределами объекта совсем непросто», – комментирует Светлана Башкатова, административный директор КПМГ в России и странах СНГ (КПМГ – международная сеть фирм, предоставляющих аудиторские, налоговые и консультационные услуги). Зато «Энка» организовала регулярные автобусные рейсы от метро «Краснопресненская». «С одной стороны проект ограничен рекой, да и подъезды с Кутузовского, Красногвардейского проезда, Арбата, Садового кольца, ТТК и набережной;– не самые широкие, – соглашается Елена Денисова, заместитель директора, отдел по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle, Russia & CIS.;– Но для Москвы это отнюдь не редкость! Что касается ограничения парковочных мест – «выжали» сколько смогли, а сейчас активно заняты поиском возможностей обеспечить арендаторам дополнительный многоуровневый паркинг. К тому же «Энка» рискнула и стала первым застройщиком делового центра после длительного периода девелоперских сомнений, преодолев всеобщее настроение «вечной стройки» и правильно рассчитав время и стратегию. И уж точно никто на первых порах не ожидал, что в шаговой доступности появится целых две станции метро». К минусам местоположения арендатор отнес бы удаленность комплекса от основных линий метро.

С августа 2008 г. офис КПМГ будет занимать в «Башне» около 30 тыс. кв. м. Это довольно большое хозяйство, сопоставимое по размерам с крупными офисными зданиями. «Арендные ставки, конечно, высокие, но они определяются условиями рынка, – комментируют в руководстве арендатора. – В Москве можно по пальцам пересчитать бизнес-центры класса А, удовлетворяющие требованиям крупных арендаторов, особенно при условии дальнейшего расширения их площадей». «С начала реализации ставки на объекте выросли примерно вдвое, – признает г-жа Денисова. – Ставка операционных расходов на данный момент составляет 80 евро/ кв. м. Но девелопер активно исследует и живо реагирует на рынок, гибко подходит к арендаторам». В JLL «вилку» ставок в «Башне на Набережной» оценивают в 830–1300 евро/кв. м в год, «в зависимости от площади и этажа».

Весной 2006 г. наш журнал вручил «Энке» премию в номинации «Лучший девелопер года». В мае строители приступили к остеклению фасада третьего здания, 21-й этаж которого был уже возведен. А 30 августа для пассажиров на Филевской линии (голубая ветка) была открыта новая станция метро «Международная», сократив число «минут ходьбы» до «Башни на Набережной» до 3.

Еще не поздно присоединиться

Поначалу конкуренты у проекта практически отсутствовали. «Потом девелоперы постепенно «раскачались» вслед за «Энкой»: и как конкуренты на уровне всей столицы нами уже рассматривались такие проекты, как «Северная Башня», МФК «Лотте Плаза», «Военторг». Многие известные арендаторы искали варианты в противоположных концах города», – вспоминает Елена Денисова. В феврале 2004 года «Энка» сообщила, что 42% процента арендуемой площади первого, 17-этажного здания «Башни на Набережной» успешно сданы в аренду. Открытое, свободное от колонн внутреннее пространство площадью до 1200 кв. м первым приглянулось международным корпорациям Eli Lilly и IBM. Правда, блок «С», как самая высокая часть проекта, впоследствии был усилен дополнительными колоннами по правой и левой сторонам. За ними последовали Nortel Networks Corporation, «Бунге СНГ», «Бектон Дикинсон», «Тошиба», «Митсуи энд Ко., Лтд.», «Проктер энд Гэмбл», Ситибанк, «Э.ОН Рургаз АГ» и др. Во втором здании комплекса первый договор аренды заключили еще за год до введения здания в эксплуатацию. 100% офисных площадей блока «В» были сданы в аренду до начала 2006 года. Тем временем 10;сентября 2005 года открыли станцию легкого метро «Деловой центр», в 5 минутах ходьбы от комплекса.

9 ноября 2007 года девелопер официально объявил об окончании строительства и ввода в эксплуатацию блока «С», завершающего «Башню на Набережной». О заключении первого договора аренды по блоку «С» было объявлено приблизительно за 14 месяцев до его введения в эксплуатацию. По мере роста этажей в пул арендаторов последнего блока вошли такие известные международные компании, как ЗАО «Кьютек», ООО «Регус Бизнес Центр», «Малтисерв Холдингз Лимитед», «Ренеcсанс Капитал», ООО «Европолис Риал Эстейт Ассет Менеджмент», «Ди Эс Ти Эдвайзорс Лимитед», «Оракл Недерланд Б.В.», ООО «Акцент Реал Эстейт», «Американ Планнинг Консептс, Инк.», ООО «Ди-Ти-Зет Дэбенхам Задельхофф», «КИТ Финанс Инвестиционный Банк» (ОАО), «Лиман Бразерс», «Симантек СТДЛ Лимитед», ООО «Управляющая компания Росбанка» и пр. Кроме того, некоторые арендаторы блоков «А» и «В» пожелали расширить свои площади за счет нижней секции третьего здания. В частности, ЗАО КБ «Ситибанк» прибавило около 3 тыс. кв. м, а ЗАО «Инвестпроект» сняли доппомещения на 14-м этаже блока «С». ООО «Ренессанс Капитал – Финансовый Консультант» также арендовало дополнительный этаж. Эксклюзивными агентами по маркетингу и сдаче в аренду «Башни на Набережной» выступали компании CB;Richards Ellis Noble Gibbons и Jones Lang LaSalle. По информации брокеров, в настоящее время комплекс сдан примерно на 70–75%, «что абсолютно нормально, учитывая объем более 110 тыс. кв. м», – подчеркивает Елена Денисова.

Из первоисточника

Круглосуточное техническое обслуживание, передовая система телекоммуникаций, превосходное естественное освещение, высокоскоростные пассажирские лифты большой грузоподъемности и дополнительные служебные, энергосберегающие и звуконепроницаемые фасады с витражами из затемненного низкоэмиссионного стекла, индивидуальное регулирование систем отопления, вентиляции и кондиционирования с помощью потолочных 4-трубных фанкойлов, инженерные системы и технология «интеллектуального здания» последнего поколения;– вот далеко не полный перечень очевидных преимуществ для арендаторов блока «С». Площади были переданы им в состоянии «под чистовую отделку». «По результатам тендера мы выбрали на подряд строительную компанию «Гинт-М», которая и выполнила отделку наших помещений в течение шести месяцев. Как и в любом строительном процессе, было много трудностей, но в результате мы получили красивый современный офис со всеми удобствами и прекрасным панорамным видом Москвы, особенно в вечернее время», – замечает Светлана Башкатова.

По мнению сотрудников КПМГ, интерьер первого этажа блока «С» выгодно отличается от других офисов. «Высокие потолки создают ощущение пространства (в вестибюлях они высотой в два этажа. – Ред.), а еще нам нравится остекление помещений от пола до потолка по всему периметру здания, что дает достаточно дневного света», – уточняет г-жа Башкатова. Арендатор отмечает весьма удачную планировку этажей, которая позволила спроектировать эффективную расстановку мебели. «В процессе принятия решения о размещении офиса в «Башне на Набережной» для нас была важна площадь помещения, позволяющая разместить свыше двух тысяч сотрудников компании, а также возможность арендовать больше пространства с учетом дальнейшего роста компании»,;– говорят в КПМГ. Подбирая подходящий офис, КПМГ разработала целый ряд требований: месторасположение в центре Москвы, внутри Третьего транспортного кольца, не более 10 минут ходьбы от станции метро, наличие общественного наземного транспорта, качественные дизайн и архитектура (предпочтение отдавалось современным зданиям с усовершенствованной инжиниринговой инфраструктурой), эффективные планировочные решения… Не последнее место в данном перечне занимала и репутация девелопера, его опыт завершенных проектов, менеджмент, обслуживающий здание, и многие другие факторы. «Например, прежде чем выбрать офисы для посещения и осмотра, мы с партнером КПМГ Юхой Пуровеси просмотрели десятки объектов, предложенных нашим брокером Jones Lang LaSalle, анализируя многочисленные детали, – вспоминает г-жа Башкатова. – За полтора года мы посетили огромное количество комплексов, зданий, офисов класса А…» Не секрет, что спрос на последние в Москве значительно превышает предложение, поэтому выбор изначально был ограничен. «В целом арендаторы довольны качеством здания, профессионализмом девелопера, шикарным видом на столицу, однако перспектива длительной стройки вокруг удручает», – комментирует Дмитрий Клапша. Впрочем, по его словам, проблем с привлечением арендаторов у «Энки» нет, так как на сегодняшний день владелец принял решение сотрудничать с несколькими известными консультантами, в том числе с компанией Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, которые используют правильную маркетинговую стратегию, свой огромный опыт и ресурсы.

Компания КПМГ как один из крупнейших арендаторов вошла в проект еще на стадии строительства здания, заключив договор аренды на длительный срок. Качество работы управляющей компании «Башни на Набережной» спикер оценивает следующим образом: «Пока не все арендаторы въехали, поэтому качество ряда систем и структур, обслуживающих здание, еще не на самом высоком уровне. Но вместе с управляющей компанией мы работаем над всеми вопросами и надеемся, что вскоре все наладится».

Чтобы арендатору было комфортнее работать, на 1-м этаже разместили кафетерий «Старбакс», цветочный магазин, салоны красоты и ювелирных изделий, книжный, химчистку, банковские терминалы и турбюро. Площадь торговой части, не считая ресторанов, составила чуть более тысячи кв.м Более 3 кв. м отведено под кафетерий для сотрудников. В отличие от других объектов Москва-Сити, в которых на верхних этажах располагаются апартаменты, в данном здании офисы расположены и на верхних этажах. «Спорт и фитнес в инфраструктуру также не вошли, тем более что они планируются в близлежащих проектах, – комментирует г-жа Денисова. – От панорамного ресторана наверху тоже отказались, поскольку он накладывает слишком много дополнительных требований по организации потоков».

По словам Даррэлла Станафорда, управляющего директора CB Richard Ellis, «Энка» в очередной раз доказала, что в России можно строить высококлассные офисные помещения без задержек. «В настоящий момент это самое высокое коммерческое здание, выполненное в срок», – замечает эксперт. «Мы уверены, что и по прошествии времени «Башня на Набережной» останется знаковым проектом комплекса «Москва-Сити» и офисного рынка Москвы»,;– добавляет Ирина Кузличенкова, руководитель отдела офисных помещений CB Richard Ellis. В свою очередь, Шарль Буде, глава отдела по работе с владельцами помещений Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, назвал «Башню на Набережной» «одним из самых масштабных завершенных проектов с беспрецедентным набором арендаторов». Остается надеяться, что очередной объект из 19 не менее успешных столичных проектов «Энки», установившей новые стандарты современных бизнес-центров в России, не будет последним. Пока что в рамках отечественного рынка девелоперу предстоит преодолевать преимущественно «вчерашнего себя».

Информация

Название проекта: офисный комплекс «Башня на Набережной», блок «С»

Адрес: Краснопресненская набережная, 18, ММДЦ «Москва-Сити» (уч. №10)

Девелопер: «ЭНКА Иншаат ве Санайи А.Ш.»

Начало строительства: январь 2005 г.

Окончание строительства: ноябрь 2007 г.

Управляющая компания: структура собственника

Этажность проекта:
Башня «А» – 17-этажная, 85 м
Башня «В» – 27-этажная, 127 м
Башня «С» – 60-этажная, 268 м

Площадь этажа: до 1200 кв. м, свободная планировка

Высота потолков: 2,9 м

Арендуемая площадь: 108 тыс. кв. м

Противопожарная система: полная спринклерная

Остекление: в полную высоту (от пола до потолка)

Арендные ставки: 830–1300 евро/кв. м в год

Операционные расходы: 80 евро/кв. м

Паркинг: 4 подземных уровня

Площадь торговой зоны: 1122 кв. м

Безопасность: круглосуточная физическая, теленаблюдение, сигнализация несанкционированного вторжения, вход в здание по электронным карточкам