Перспективы развития торговой недвижимости Подмосковья

Стотысячники оказываются в фокусе пристального внимания как существующих, так и нарождающихся торговых операторов и сетевых девелоперов, что поднимает интерес к рынкам этих городов на национальный уровень. На этом фоне особое место занимает рынок торговой недвижимости Помосковья, который, с одной стороны, находится в форватере развития московского рынка, а с другой, в силу обширности территории области и различий в социально-экономическом состоянии и перспективах подмосковных городов, сочетает в себе различные форматы и способы существования торговой недвижимости. Можно утверждать, что развитие рынка в области может стать прообразом развития общероссийского рынка, поэтому обратимся к анализу существующих и формирующихся тенденций, а также спрогнозируем перспективы развития подмосковного рынка торговой недвижимости.

Не секрет, что движущей силой развития розничной торговли и, как следствие, рынка торговой недвижимости и девелопмента является потребительский спрос, который, в свою очередь, определяется уровнем благосостояния жителей и их потребительскими предпочтениями. Уровень доходов россиян в последние годы стабильно растет, и Московская область не стала исключением. Динамичный рост экономики области привел к тому, что в 2007 г. средняя номинальная заработная плата превысила общероссийский показатель более чем на 20%;– и это без учета жителей Подмосковья, работающих в Москве. А характерной чертой Подмосковья является то, что существенная доля экономически активного населения работает в Москве и имеет столичный уровень доходов, который определяет столичный уровень потребления и потребительскую культуру;– спрос на услуги, предоставляемые современными концептуальными торговыми объектами.

Такое положение определило тенденцию, которая практически не имеет исключений, – более высокие темпы развития и привлекательность рынков торговой недвижимости городов, наименее удаленных от Москвы. Это города, в которых выше доля населения, работающего в Москве, а следовательно, выше располагаемые доходы,;– Химки, Мытищи, Красногорск, Балашиха, Одинцово, Люберцы.

На сегодняшний день в близко расположенных к Москве городах насчитывается более 20 современных торговых центров, однако, по нашему мнению, это не является показателем насыщенности рынка, поскольку рынок здесь не представляет собой единого целого – «большой город;– Московская область», он сегментирован по признаку местоположения торговых объектов. Тем не менее в отдельных городах уровень качественного предложения сравнительно высок. Например, в городе Мытищи на 1000 жителей приходится более 300 кв. м профессиональных торговых площадей (торговые центры, расположенные в пределах административной границы города). Однако поскольку некоторые объекты рассчитаны не только на жителей города, но и на москвичей (к примеру, торговый центр XL III), вопрос о степени насыщенности местного рынка не может быть решен формальным расчетом уровня обеспеченности торговыми площадями.

Важно отметить, что торговые центры городов ближнего Подмосковья конкурируют не только с местными торговыми объектами – их жители являются постоянной целевой аудиторией московских торговых центров, и здесь формируется тенденция, обратная предыдущей: чем ближе город к Москве, тем более доступны московские торговые центры для посещения и тем сильнее они отвлекают местных потребителей на себя.

Это наблюдение заставляет обратить внимание на второй кластер городов, развитие профессиональной торговой недвижимости в которых будет определяться как относительной удаленностью от Москвы, так и наличием местных источников доходов населения. Среди городов дальнего Подмосковья можно выделить две перспективные группы: промышленные города и наукограды – в последнее время наметилась тенденция к их возрождению. Сейчас наиболее развитыми являются промышленные города – Ступино, Раменское, наукограды – Троицк, Дубна, Черноголовка.

Так, например, в Ступино возрождается промышленность и строятся новые заводы, создаются новые хорошо оплачиваемые рабочие места, и, как следствие, растут доходы населения и спрос на услуги, предоставляемые современными концептуальными торговыми объектами. Сегодня в Ступино расположены производственные комплексы как иностранных («Марс», Campina, Knauf Insulation и т. д.), так и российских компаний (ОАО «Ступинская металлургическая компания», «Ступинское машиностроительное производственное предприятие»), здесь строится завод компании Kimberly-Clark.

Строительство институтов, технопарков, заводов и нового современного жилья в наукоградах также сопровождается повышением занятости и ростом благосостояния населения. Так, например, в Дубне реализуется целевая региональная программа «Технополис Дубна», одно из основных направлений которой – создание научно-технологического парка. На территории города установлены льготы по налогу на прибыль для организаций, производящих наукоемкую продукцию.

Вместе с тем во многих городах Подмосковья пока отсутствуют объекты современной торговой недвижимости. Прежде всего это касается городов дальнего Подмосковья, сравнительно более бедных и менее населенных, чем пригороды Москвы. Дальнее Подмосковье не так однородно по размеру располагаемых доходов населения, как ближайшие пригороды.

По всей вероятности, уровень благосостояния будет главным фактором, определяющим доминирующие формы розничной торговли городов. Сравнительный анализ уже действующих в Подмосковье торговых центров четко показывает тенденцию к тому, что профессиональный уровень торговых объектов, а также качество пула арендаторов очень часто зависят от уровня благосостояния и развития города. Уровень обеспеченности и численность потенциальной целевой аудитории торгового центра определяют его привлекательность для более высококласных торговых марок и сетевых операторов, требования которых при вхождении в проекты в настоящее время формируют значимый стимул для девелоперов к созданию профессиональных объектов. В отсутствие такого стимула и с учетом ограниченности конкурентного влияния девелоперы не имеют достаточных побудительных мотивов для приложения усилий с целью создания высококачественных профессиональных объектов. В некоторых случаях концептуальное несовершенство торговых объектов может в среднесрочной перспективе не сказываться на инвестиционных и коммерческих показателях проектов, однако в прогрыше останутся потребители, лишенные возможности получать качественные услуги. Эта тенденция, присущая развитию рынка торговой недвижимости Подмосковья, по нашему мнению, уже через некоторое время проявится и на некоторых локальных рынках в общероссийском масштабе.