Environmental due diligence: оправданные траты?

Россиянам знакомо понятие due diligence – процедуры формирования объективного представления об объекте инвестирования. В западных странах уже вошло в привычку задумываться и об экологических аспектах, поэтому участники сделок с недвижимостью – как покупатели, так и продавцы – готовы вкладывать деньги в исследования, которые позволят оценить экологические риски проекта. Оправданны ли эти действия, или это пустая трата времени и денег?

Эволюция процесса

Если вы планируете покупку, вам необходимо убедиться в том, что компания или приобретаемый объект соответствуют вашим ожиданиям, а значит, не несут в себе скрытых рисков. В противном случае после завершения сделки можно остаться один на один с непредвиденными проблемами. Изначально процедура due diligence (комплексная оценка объекта инвестирования) подразумевала исследование налогового статуса объекта, однако позже она постепенно распространилась на другие сферы. Среди них юридический статус, страхование, технические и культурные аспекты, вопросы интеллектуальной собственности. C 90-х годов к этому перечню добавилась оценка взаимодействия объекта с окружающей средой, его безопасности и влияния на здоровье. Сегодня мы наблюдаем исследования в области экологии в контексте корпоративной социальной ответственности, связанной в том числе с оценкой репутационных рисков. Задача due diligence состоит в выявлении потенциальных рисков, которые в дальнейшем можно соотнести с приобретаемой выгодой, а это может потребовать корректировки стоимости актива или иных компенсаций.

Как это работает?

Environmental due diligence (EDD) направлена на выявление и оценку рисков, связанных с взаимодействием с окружающей средой, и обязательств, налагаемых на собственника в связи с законодательными требованиями, особенностями хозяйственной деятельности, наличием вредных материалов. Также оцениваются потенциальные обязательства, связанные с подземными загрязнениями. Как правило, существует законодательная база, помогающая решить вышеперечисленные задачи, однако оценка влияния непредвиденных обязательств весьма субъективна и требует особого опыта.

В общем случае проведение EDD заключается в анализе данных, полученных в ходе интервью и исследования площадки, и сопоставления этих данных с законодательной базой и со стандартами компании. Нередко требуется расширенная информация, которая также добывается посредством более тщательного исследования площадки или дополнительных опросов. Однако в большинстве случаев первоначальная экспертиза способна дать ответы на основные вопросы, особенно если объекты оценки расположены в нескольких местах. В результате составляется отчет-«светофор»: какие-то участки признаются «зелеными» – безопасными с точки зрения взаимодействия с окружающей средой, какие-то окажутся «красными» из-за грозящих проблем, а какие-то считаются «желтыми» в силу неопределенности, вытекающей из полученной информации. Следующий шаг, включающий в себя проведение дополнительных обследований и интервью, позволит превратить «желтый» участок в «зеленый» или «красный» на основании более тщательного анализа. В дополнение к перечисленным источникам информации важные данные можно извлечь и из открытых материалов. Например, в Великобритании существует весьма полезный банк экологических данных, информация из которого доступна за небольшую плату.

В большинстве случаев процедура EDD, ориентированная на выявление рисков, вполне отвечает нуждам клиентов. Однако не стоит забывать о возможности создания дополнительной ценности рассматриваемых активов. Традиционная процедура due diligence все чаще фокусируется на возможном влиянии не слишком осязаемых, но потенциально значимых факторов, связанных с созданием цепочки поставок, репутацией бренда, глобализацией бизнеса: в этих сферах лежат безграничные возможности увеличения стоимости компаний. В случае environmental due diligence примером потенциала создания дополнительной стоимости может стать возможность оптимизации выбросов углерода, которая приведет к снижению соответствующих налогов, и благоприятный экологический имидж компании.

Сегодня клиенты, фонды прямых инвестиций и стратегические инвесторы весьма по-разному оценивают значимость процедуры EDD. В нашей практике мы встречаемся с покупателями и инвесторами, которые не прибегают к этой процедуре, потому что сами способны оценить ситуацию или рассчитывают на компенсацию в случае убытков. Иногда клиенты считают такую оценку неважной или неуместной, а в ряде случаев просто не знают о ее существовании. Тем не менее тщательно проведенная оценка взаимодействия с окружающей средой поможет предотвратить финансовые сюрпризы, а также выявить интересные возможности для бизнеса. Так что можно утверждать с уверенностью, что затраты на EDD – это эффективное вложение денег.