Молл на очереди

Много лет до реконцепции

Первая очередь «Сити Молла» была сдана в декабре 2006 года. Площадь введенного в эксплуатацию первого корпуса составляет 25,9 тыс. кв. м. «Всего же планируется ввести в строй еще две очереди, которые будут сданы в эксплуатацию в III и IV кварталах 2008 года. Поэтапный ввод очередей;– разумный подход при строительстве объекта такого масштаба. Данная схема позволяет девелоперу получать прибыль от уже введенной в эксплуатацию очереди с последующим инвестированием полученной прибыли в строительство последующих очередей», – поясняет Любовь Вовченко, PR-специалист ООО «Макромир». По ее словам, в связи с ростом себестоимости строительства «Сити Молла» срок окупаемости корпусов различен.

После запуска всех очередей общая площадь комплекса составит 115 590 кв. м. Объем инвестиций в строительство первой очереди – около $20 млн., бюджет проекта в целом – свыше $140 млн. «В июне 2007 года на открытых площадях начали работать магазин бытовой техники «Мир», магазин товаров для дома «Санта Хаус», а также торговая галерея, в которой расположены магазины одежды, обуви, аксессуаров, подарков. Кроме того, несмотря на то что вторая и третья очереди еще не сданы, основные арендаторы для всего комплекса «Сити Молл» уже определены. Заполненность ТРК составляет более 90%», – объясняет Любовь Вовченко. По ее словам, «Макромир» обычно оперирует 5-летними контрактами с арендаторами. Но в данном проекте, уверены в компании «Макромир», предложенная ТРК «Сити Молл» концепция будет одной из самых успешных и комплекс сможет обойтись без реконцепции значительно дольше.

На сегодняшний день уже известно, что во втором корпусе расположатся французский оператор – гипермаркет DIY Leroy Merlin, универмаги одежды (семейный, молодежный, спортивный), галерея магазинов. В центральном корпусе, который будет построен в рамках третьей очереди, будут открыты как магазины торговой галереи, так и развлекательные учреждения, доля которых составит 30% от всей территории «Сити Молла». Среди них, по словам специалистов «Макромира», начнут работу сетевой кинотеатр «Кронверк Синема» с кинозалом IMAX, боулинг и детский развлекательный центр. «В сегменте продажи одежды и обуви в ТРК будет создано уникальное предложение, способствующее удовлетворению вкусов самых взыскательных покупателей, хотя полный состав марок в компании готовы озвучить после подписания всех договоров», – заявляют в компании «Макромир». В области питания в ТРК «Сити Молл» представлены демократичный фуд-корт, кафе для всей семьи и концептуальные рестораны.

Плюсы и минусы собственного брокериджа

По словам представителей компании, подбор будущих арендаторов проводится силами собственной команды профессионалов. «Почти на всех объектах компании «Макромир» брокеридж осуществляется своими силами. Это гораздо эффективнее с точки зрения дальнейшего управления пулом арендаторов. Кроме того, самостоятельный брокеридж позволяет сохранить первоначально задуманную концепцию ТРК»,;– подчеркивает Любовь Вовченко.

Впрочем, эксперты CRE отмечают, что у такого подхода есть как плюсы, так и несомненные минусы. Представители Knight Frank SPb отмечают, что появление в этом комплексе новых на петербургском рынке марок повысит интерес к ТРК со стороны посетителей. «В комплексе представлены магазин товаров для дома «Санта Хаус» (2,6 тыс. кв. м), гипермаркет электроники «Мир», InterSport (1 тыс. кв. м). Из новых марок можно назвать DIY Leroy Merlin, арендующий 12 тыс. кв. м», – подчеркивает Арина Сендер, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank SPb. По ее словам, среди явных преимуществ комплекса – удачный подбор операторов галереи и якорных арендаторов (в первую очередь это гипермаркет «Карусель»), которые генерируют хороший покупательский поток. С другой стороны, считают аналитики, подбор и расположение марок в комплексе не отвечают всем требованиям, предъявляемым к такого рода объектам. «Уровень арендаторов торговой галереи оставляет желать лучшего: в проекте есть несколько сильных брендов, но за секциями частных предпринимателей они теряются», – заявляет генеральный директор Terra Direction Олег Здрадовский. На сегодняшний день, считает он, «Сити Молл» не выглядит настолько успешным проектом, каким его презентовали до открытия.

Местоположение вне конкуренции

Отметим, что размещение такого торгового центра, как «Сити Молл», в Приморском районе является довольно смелым шагом для девелопера. Даже в самой компании признаются, что этот район «возможно, самый насыщенный торговыми комплексами». «Заявленные к строительству или уже открытые проекты в сфере торговли и развлечений уже полностью охватывают потребности жителей района», – поясняет управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Игорь Горский. Но, по мнению представителей «Макромира», после ввода всех очередей проект обещает быть успешным, в силу того, что ТРК расположен практически идеально;– на пересечении основных транспортных магистралей района: проспектов Коломяжского и Испытателей, напротив ст. м. «Пионерская», а также благодаря его размеру, уникальному для объекта, находящегося внутри городского квартала. В этой ситуации даже традиционная вечерняя пробка на проспекте Испытателей играет на руку девелоперу, так как, желая ее объехать, автомобилисты попадают прямиком на просторную парковку «Сити Молла» и многие при этом отправляются за покупками.

С этим мнением соглашаются и аналитики рынка недвижимости, подчеркивая, что месторасположение является главным условием успеха нового проекта. «Сити Молл» имеет хорошее расположение: в ближайшем окружении серьезных конкурентов у этого проекта пока нет. Расположенные рядом торговые центры «Аэродром» и «Купеческий двор» уже устаревшего формата, по сути, это крытые рынки. Из современных торговых центров поблизости только «Рамстор», но он проигрывает «Сити Моллу» по местоположению», – отмечает Всеволод Щербаков, заместитель директора департамента исследований и консалтинга Colliers International.

Слабости навигации

В то же время очевидными минусами этого проекта, считают аналитики, становится внутренняя организация покупательского потока. «Есть определенный недостаток в навигации и логистике первой очереди: посетителям сложно попасть на второй этаж – это может стать для них раздражающим фактором», – рассказывает Всеволод Щербаков. Второй проблемой данного проекта, поясняет Арина Сендер, может стать «его ввод несколькими очередями, что всегда нежелательно при открытии крупных объектов торговой недвижимости». «Окупаемость первой очереди проекта мы можем ориентировочно оценить в 3–4 года с момента открытия, всего комплекса без учета первой очереди – 10–11 лет», – подсчитывает она. «Поэтапный ввод очередей;– разумный подход при строительстве объекта такого масштаба, – объясняют представители компании «Макромир».;– Данная схема позволяет девелоперу получать прибыль от уже введенной в эксплуатацию очереди с последующим инвестированием полученной прибыли в строительство последующих очередей. Следует также признать, что частично сроки сдачи других корпусов были сдвинуты из-за того, что появилась возможность улучшить торговое и развлекательное предложение. В связи с этим производилось частичное перепроектирование корпусов».

Что же касается перспектив, то со временем эксперты прогнозируют «Сити Моллу» усиление конкурентной борьбы. «В будущем есть вероятность появления ТРК на месте бывшего кинотеатра «Русь», который еще более удачно расположен по отношению к метро. Если этот проект будет реализован, «Сити Молл» может потерять часть потока из метро», – считает г-н Щербаков. Чтобы удержать лидирующие позиции, девелоперу необходимо иметь сильную структурированную управляющую компанию, которая будет заниматься грамотным продвижением проекта. «Выделение трети площадей всего проекта под развлечения должно сыграть роль «изюминки», которая будет впоследствии притягивать посетителей. Но и этого недостаточно для успеха, так как здесь играет роль внутренняя организация пространства и центров притяжения. Важно, чтобы здания ТРК не конкурировали между собой за покупателя и в то же время посетители шли по всему комплексу, не останавливаясь только в кино, например», – заключает Игорь Горский.