Сибирские девелоперы мечтают о звездах

Для Сибири дефицит современных отелей – древняя как мир проблема. «Из-за «советского качества» гостиничного сервиса приток иностранных туристов в СФО сократился даже по сравнению с «лихими» 90-ми годами»,;– сетует директор турфирмы «Полярная звезда» Людмила Романова. По ее данным, сейчас доля туристов из дальнего зарубежья незначительна – не более 10–15% от общего количества «иностранцев». Генеральный директор Regional Estate Group Дмитрий Сапунов согласен с г-жой Романовой. Основной причиной, по его мнению, наряду с неразвитой транспортной инфраструктурой является низкий уровень гостеприимства: «гостиницы Сибири – устаревшие, при этом неоправданно дорогие». Существующий фонд перегружен, заведения работают на пределе своих возможностей, добавляет г-жа Романова: «средняя загрузка не опускается ниже 70%, в Новосибирске – 73–76%, что сопоставимо с Москвой, где фонд загружен на 70–73%».

По данным местных администраций, в Новосибирске 36 гостиниц на 3130 номеров, в Кемерово – 19 гостиниц на 2200 номеров, в Томске 33 гостиницы на 1300 мест. Наиболее дорогие отели, по данным RID Analytics, в Новосибирске: стоимость номера достигает 20 тыс. руб. в сутки, в Кемерово – от 400 руб. до 10 тыс.

Гостиничные обещания

Гостиничный сегмент, по сравнению с остальной коммерческой недвижимостью в СФО, характеризуется наибольшим дисбалансом спроса и предложения, констатирует директор по маркетингу GVA Sawyer Дмитрий Сазанчиков. Если в среднем по России на тысячу жителей приходится один гостиничный номер, то в Красноярске;– лишь 0,63 номера, хотя для городов с высокими темпами экономического развития и высоким уровнем бизнес-активности на тысячу жителей должно приходиться не менее 2–3 номеров, рассказывает он. Наиболее явно дефицит гостиничных мест ощущается в Новосибирске и Красноярске, считает директор RID Analytics Елена Ермолаева. Здесь наибольшее число бизнес-туристов, эти города претендуют на столичный статус, поясняет она. Наиболее высокая потребность в современных гостиницах – не менее 500–600 мест – существует в Новосибирске, а также Томске, благодаря созданию ОЭЗ, полагает аналитик «Финама» Екатерина Секенова. Дефицит Красноярска и Омска она оценивает в 350–400 номеров, Кемерово – в 200–250.

Однако инвесторы не спешат удовлетворить растущий спрос. Среди основных причин слабой развитости сектора гостеприимства г-жа Ермолаева называет долгие сроки окупаемости гостиничного бизнеса: до 10–12 лет. По ее мнению, наиболее востребованными для крупных городов СФО являются отели уровня 3*, где суточная стоимость номера не более $60–100. Но немногочисленные проекты относятся, как правило, к сегменту 4–5* – стоимость розничных услуг у дорогих гостиниц выше, а значит, короче срок возврата инвестиций, поясняет она. По данным г-жи Секеновой, за 2007 год рынок гостиничных услуг в Сибири в среднем увеличился на 11,5%. Лидеры роста;– Красноярск и Новосибирск.

Однако последние годы рынок активно пополнялся лишь за счет создания мини-отелей (до 30–40 номеров), отмечает Дмитрий Сапунов. Инвесторов можно понять: за счет невысокой себестоимости, а также минимизации затрат по обслуживанию такие заведения окупаются быстрее;– часто за 3–5 лет.

Начиная с 1980-х гг. в СФО не появилось ни одного отеля с номерным фондом более 100 номеров. Большинство заявленных крупных проектов далеки от реализации.

Одним из первых в Сибире был заявлен проект строительства 4-звездочной гостиницы на 200 номеров в Новосибирске компанией «Русские Отели» (структура «Базового Элемента»). Впоследствии концепция отеля была изменена в пользу офисно-гостиничного комплекса, но строительство до сих пор не начато. Неудача постигла и первый в СФО отель сети Rezidor SAS категории 3* на 186 номеров (девелопер «РГС-недвижимость»): в феврале 2007 года. Центральный суд Новосибирска отменил распоряжение мэра города о возведении комплекса. Зона Нарымского сквера, где планировалось строительство, была признана зоной отдыха. Проект компании «Моссиб» и швейцарской Marc Rich Real Estate по строительству общественно-делового центра «Моссиб», в составе которого планировалась гостиница 4* (оператор – Accor) у Оперного театра, увяз в процедуре согласований. В Красноярске так и не начато строительство МФК «Жемчужина Сибири», в составе которого предполагался отель категории 3–4* на 200 номеров. Не помогли и громкие имена участников: организатором проекта, девелопером и одним из инвесторов готова была выступить российско-американская компания GVA Sawyer, а архитектором – Aukett Fitzroy Robinson Poland.

Основные сложности создания «звездных» отелей в крупных сибирских городах Екатерина Секенова видит в административных барьерах – непрозрачной процедуре выделения земельных участков под строительство, а также в получении необходимых согласований. Отношение местных элит к столичным инвесторам, включая московских – сложное, резюмирует гендиректор компании Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник. «Бизнес в регионе – дело тонкое: нужно знать все особенности принятия решений и законотворчества, специфику политической ситуации», – отмечает аналитик. Как правило, удачные проекты реализуются «варягами» только с помощью местных компаний или частных лиц, добавляет он.

Зарубежные операторы, выбирая регионы для реализации проектов, также обращают внимание на позицию властей. Если власти осознают важность гостиничных услуг для роста коммерческого сектора, то инвесторам и управляющим компаниям проще реализовать гостиничный проект, соблюсти установленные сроки, подчеркивает вице-президент по развитию и генеральный менеджер российского офиса Rezidor SAS Hospitality Арильд Ховланд. По его словам, отельный бизнес требует больших вложений, в том числе долгосрочных, например в инфраструктуру, и не каждый девелопер в состоянии в одиночестве осилить все затраты по проекту.

Власти многих городов СФО, в частности Новосибирска, предпринимают усилия для развития индустрии гостеприимства, в частности, выделяют площадки под строительство гостиниц, отмечает г-жа Ермолаева. Однако нередки случаи, когда компании предпочитают не строить на полученных участках, а использовать их для повышения капитализации.

Магия звезд

Девелоперы, всерьез реализующие «звездные» гостиничные проекты, стремятся привлечь к участию международных гостиничных операторов. Присутствие такого оператора рассматривается как фактор повышения доходности гостиничного объекта и снижения сроков его окупаемости, считает г-н Сазанчиков. Зарубежный оператор – это не только бренд будущего отеля, но и сервис европейского уровня, а также стабильно высокое наполнение номерного фонда в течение всего года за счет собственных глобальных сетей бронирования. К минусам можно отнести высокие гонорары управляющей компании, отмечает г-н Лесник. По его данным, к ежегодным платежам за управление прибавляется оплата за вхождение в систему бронирования оператора и корпоративный маркетинг, платежи за бренд.

Первый отель под управлением международного гостиничного оператора откроется в СФО до конца 2008 года – это четырехзвездочный отель Dowble Three (190 номеров, стоимость $40 млн.) под управлением Hilton International в Новосибирске (девелопер London & Regional Properties). LRP рассматривает возможность строительства в Новосибирске еще одного отеля.

Возможно, второй отель под управлением сети Hilton в Сибири откроется на территории строящейся под Новосибирском промышленно-логистической зоны. Финансовая корпорация Belgravia Asset Management, инвестирующая в создание логистических и промышленных парков, заключила соглашение с Hilton. Документ предусматривает, что на территории 15 будущих промышленных парков могут появиться отели семейства Hilton под брендами Hampton Inn и Garden Inn. Девелопером проектов стала компания «Имморосиндастри», учрежденная Immo Industry (бельгийским девелопер) и «Ростик групп» (российский холдинг). Задача «Имморосиндастри» – строительство 2 млн. кв. м логистических площадок и промышленных зданий, а также 3000 гостиничных номеров общей стоимостью около $2 млрд. (Belgravia Asset Management входит в структуру Belgravia Financial Services Group – инвестиционно- финансовой компании.)

Сеть Accor определена в качестве гостиничного оператора отеля уровня 3* в составе многофункционального комплекса на ул. Большевистской в Новосибирске. Отель откроется под брендом Ibis. Девелопер проекта – компания «Строймастер». Стоимость проекта;– $17–20 млн., срок реализации – 2010 год. Отель уровня 4–5* на 200 номеров в Кемерово намерена возвести компания «М-дилер» (Москва), весной прошлого года выигравшая муниципальные торги на право аренды земельного участка на пересечении Советского пр. и ул. Кирова. Это будет многофункциональный комплекс, где помимо гостиницы запланированы офисные и торговые площади. Стоимость проекта – 1 млрд. руб. Эстонская сеть Domina Hotel Group (под управлением которой находится 17 отелей в разных странах) будет управлять отелем уровня 3–4* емкостью 150 номеров в центре Томска. Срок реализации проекта;– конец 2010 года. Всего в ближайшие пять лет компания рассчитывает построить в России 20 отелей, при этом наибольшее число объектов будет создано в Западной Сибири.

О своем интересе к сибирскому рынку заявили и другие операторы. Так, международная гостиничная сеть Hyatt International, уже открывшая отель под собственным управлением в Екатеринбурге, рассматривает возможность работы и в Сибири, в частности в Новосибирске. Отели самого высокого класса намерены создать Александр Бойко (компания «Трансервис»), Игорь Ким (ООО «Сибакадемстрой») и Александр Ракшин (сеть компаний «Мария Ра»). Swisshotel станет оператором пятизвездочного 25-этажного отеля в составе конгресс-центра Sky City стоимостью $130 млн. Девелопер;– «Сибакадеминвест» (основной акционер – Игорь Ким, акционер «УРСА банка»). Планировалось, что комплекс будет веден в эксплуатацию уже в 2009 году Interstate Hotels & Resorts (владелец марки Marriott) заключила соглашение с девелоперской компанией «Сибирские отели», принадлежащей новосибирскому предпринимателю Александру Бойко и его супруге Маргарите Риттер. «Сибирские отели» реализуют проект отеля под брендом Marriott емкостью 120–150 номеров. Гостиница должна открыться в 2010 году в самом центре города, рядом с Театром оперы и балета. Стоимость проекта г-н Бойко оценил в 500 млн. руб., из них 400 млн. руб. составят заемные средства. «Это будет отель премиум-сегмента, ориентированный на респектабельных постояльцев в возрасте от 45–50 лет», – пояснил Александр Бойко. Алтайский предприниматель Александр Ракшин намерен реализовать проект 5-звездочной гостиницы на месте купленной им на муниципальном аукционе гостиницы «Центральная». Пока г-н Ракшин не определился с выбором гостиничного оператора.

«Для крупных российских городов, в том числе расположенных на территории СФО, более оправданно строительство менее дорогих отелей – уровня 3–4*,;– категорична вице-президент Jones Lang LaSalle Марина Усенко. – Обеспечить заполняемость дорогого отеля в течение всего года будет проблематично».

Растущий региональный бизнес становится клиентом гостиниц среднего ценового сегмента, соглашается г-жа Секенова. Однако девелоперы, заинтересованные в быстрой «отдаче», не спешат вкладываться в гостиницы среднего уровня. Поэтому в дальнейшем потребность в гостиницах уровня 3* будет только расти.