Новую землю продадут до сотворения

Плановые расчеты

Первым на продажу был выставлен участок в 31 га вокруг порта, где должно появиться 340 тыс. кв.;м общественно-деловой застройки, торговый центр (150 тыс. кв. м) и выставочный комплекс (300 тыс. кв.;м). Вторая очередь предусматривает строительство с 2010 года на юге района 1,138 тыс. кв.;м жилья. В 2011 году планируется начать застройку северной части, рядом с которой в 2012 году будет образован «деловой» остров, где разместятся 540 тыс. кв. м офисов, 232,2 тыс. кв. м элитного жилья, 15,2 тыс. кв. м гостиниц и 12,5;тыс. кв. м общественных зданий. Общая площадь будущей недвижимости составит около 4 млн кв. м, а;ее стоимость – около $10 млрд. Разрешенная фоновая высотность на новой земле;– 90 м, отдельные здания могут достигать высоты 250;м.

Еще до официального открытия продаж группа компаний «Морской фасад» приступила к переговорам с потенциальными кандидатами на получение наделов. С некоторыми из них была достигнута принципиальная договоренность об участии в проекте, однако до подписания соглашений детали не раскрывались. Со стороны «Морского фасада» договоры будет визировать ЗАО «Терра нова», которое является правообладателем по вновь образованным земельным участкам на Васильевском острове. Речь идет не только о продаже земли в собст­венность, но и о долгосрочной аренде. Это предмет переговоров с инвесторами. Со своего сайта продавец обещает им хорошую транспортную доступность новой земли, утверждая, что от центра города и от аэропорта «Пулково» до намыва можно будет добраться на машине за 15 минут, а от любого отдаленного района города – всего за полчаса по Западному скоростному диаметру (ЗСД). В перспективе, согласно Генеральному плану Петербурга, здесь планируется строительство двух станций метро (правда, перспектива эта весьма отдаленная;– где-то за пределами 2020 года).

Намывные риски

По мнению вице-президента Гиль­дии управляющих и девелоперов (ГУД) Санкт-Петербурга, управляющего партнера «АйБи Групп» Юрия Борисова, проблема номер один, с которой могут столкнуться инициаторы проекта, – это транспортная доступность. «То, что, по заявлению УК, создатели территории находятся в постоянном диалоге с представителями проекта ЗСД, еще не гарантия того, что все будет гладко», – считает г-н Борисов.

Конкурс на право заключения концессионного соглашения по ЗСД был объявлен еще в 2006 году, итоги предварительного отбора претендентов подведены в марте 2007-го (в финал вышли четыре международных консорциума). Но;подведение окончательных итогов, которое было намечено сначала на июль 2007-го, переносили уже пять раз, а стоимость проекта за последние четыре года выросла в 3,5 раза и достигла 175 млрд рублей – такая сумма значится в документах, утвержденных весной этого года в Главгосэкспертизе РФ. При этом первоначально заявленный срок ввода магистрали – 2011 год;– правительство РФ не отменяет. Сами девелоперы не скрывают, что успех проекта во многом зависит от Западного скоростного диаметра. «Факт наличия проекта по созданию ЗСД крайне положительно влияет на рыночное позиционирование «Морского фасада» и на цены земельных участков. Без ЗСД это будет просто новый центральный деловой район города с прозрачным титулом на землю и отсутствием серьезных ограничений на строительство современных зданий», – говорит вице-президента УК «Морской фасад» Лев Пукшанский.

Кроме того, вопросы аналитиков вызывает собственно намывной характер территорий. Старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank SPb Игорь Кокорев указывает на то, что сейчас никто сказать не может, как поведет себя вновь образованная суша через несколько лет, особенно когда на ней начнется масштабное строительство. Не до конца понятен экспертам и юридический статус будущих участков. До сих пор в Петербурге еще не было опыта застройки территорий, намытых частным инвестором. В част­ности, Сергей Себелев, заместитель директора департамента маркетинга и развития компании «Петербургская недвижимость», предполагает, что сложности могут возникнуть при реализации жилья застройщиками. Ведь продаваться будет виртуальная территория. «Как можно продавать квартиры там, где даже нет земельного участка?» – недоумевает г-н Себелев.

Игорь Горский, управляющий партнер «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН), к минусам проекта относит также значительную растянутость его реализации во времени: «Пока не будут завершены все строительные работы, покупатели квартир и арендаторы коммерческих площадей будут испытывать серьезные неудобства. А;завершение строительства последнего объекта состоится еще не скоро».

Ни одна из опрошенных нами крупных петербургских строительных компаний не сообщила, вела ли она переговоры с «Терра нова» и каков их результат. Вячеслав Заренков, глава холдинга «ЛенСпецСМУ», самого крупного застройщика Васильевского острова, отделался лишь уклончивой оценкой перспективности проекта «Морской фасад». Он припомнил несколько аналогичных проектов в других странах. Например, в Лиссабоне, где в 1990-х был приведен в порядок крайне неприглядный район старых доков, который теперь превратился в популярный центр развлечений. Игорь Горский приводит более свежий пример преобразования береговой линии;– построенные в начале 2000-х в Объединенных Арабских Эмиратах острова стали новыми полноценными городами, где расположилась туристическая инфраструктура, жилье, а также офисы и торговля. А Юрию Борисову в связи с этим проектом вспоминается ставший нарицательным лондонский Canary Warf. Строительство нового сити на месте старых доков началось еще в 1986 году. «Проект претерпевал драматические изменения, включая банкротство его инициаторов. Но в итоге он сумел найти свою стратегию и был реализован», – поясняет г-н Борисов. Однако комплекс так и не стал привлекательным местом. Туда трудно добираться, все магазины и рестораны находятся внутри него, а улицы вокруг пустынны. Да;и обитатели оставшихся доков не очень симпатизируют новому району.

Минус на плюс

Тем не менее эксперты сходятся во мнении, что уникальность «Мор­ского фасада» не отпугнет девелоперов. Так, Игорь Кокорев прогнозирует повышенный интерес к покупке здесь участков со стороны иностранных инвесторов. Для них решающее значение может иметь правовой статус земли. В отличие от подавляющего большинства других предлагаемых рынком территорий (как правило, это участки, освобождаемые от промышленной застройки, транспортной инфраструктуры и так далее) новые намытые земли не обременены имущественными проблемами старых собственников. А за крупными иностранными и отечественными инвесторами потянутся более скромные компании: участие в проекте серьезных игроков они расценивают как фактор, снижающий их собственные риски.

Застройщики, которые приобретут участки в «Морском фасаде», в непосредственной близости от исторического центра, получают также еще один бонус – значительную свободу в выстраивании архитектурного облика будущих объектов. Безусловно, некоторых ограничений в этом плане избежать не удастся. Представители «Терра нова» заверяют, что не допустят превращения намыва в «шанхай»: все проекты должны быть выдержаны в более-менее едином стиле. Однако его рамки будут несравнимо менее жесткими, чем те, что распространяются на застройку в исторической части Петербурга.

Транспортные проблемы будущих новоселов и арендаторов зданий на Васильевском острове отчасти сможет решить строящийся в рамках «Морского фасада» речной вокзал. Как считает генеральный директор ОАО «Пассажирский порт Санкт-Петербург «Морской фасад» Алексей Китиков, речные суда смогут взять на себя до 60% всего мест­ного транспортного потока. Кроме того, комитет по транспортно-транзитной политике Петербурга к 2015 году обещает создать в городе полноценную систему водного такси (впрочем, такие обещания Смольный давал еще десять лет назад).

В числе преимуществ намывных земель Игорь Горский перечисляет хорошие видовые характеристики и возможность для девелоперов приобрести большие наделы под комплексную застройку, что для Петербурга, а тем более для его центральной части, большая редкость. По данным г-на Горского, к «Морскому фасаду» уже сейчас проявляют интерес генеральные консульства разных стран, для которых крайне актуально компактное размещение вблизи центра города комплексов, включающих жилье, офисы и объекты социальной инфраструктуры для сотрудников.

Революции не будет

Теоретически на новых участках можно строить объекты любого уровня – от элитных до самых демократичных. Однако специалисты полагают, что жилье премиум-класса если и появится здесь, то лишь небольшими отдельными вкраплениями. Все же соседство с портом обещает обитателям намыва достаточно бурную жизнь, а статус VIP предполагает определенную уединенность и камерность. А вот для офисной недвижимости перечисленные факторы, наоборот, являются плюсами. Игорь Горский считает, что на новых землях будет преобладать жилая застройка бизнес-класса и офисная уровня А и В+. «Это позволит сформировать целостную среду, привлекательную для покупателей жилья и арендаторов офисов. Может получиться не самый элитный район;– для этого объект слишком велик, но район с достаточно высоким уровнем жизни»,;– рассуждает Игорь Кокорев.

Как сообщил Лев Пукшанский, сегодня есть спрос на участки как в жилой, так и в коммерческой зонах. По его словам, наиболее значительным спросом пользуются большие лоты – 5–10 га и более. Но интерес инвесторов вызывают и более скромные участки по 1–2,5 га. «Терра нова» пока не раскрывает расценок на продаваемые наделы. Между тем, по мнению аналитиков, цены не будут сильно отличаться от среднегородских – из-за перечисленных выше нюансов проекта.

По оценке г-на Горского, продажная стоимость участков будет находиться в пределах $10 млн/1 га.

Когда верстался номер, стало известно, что первым покупате­лем земли будет крупнейшая рос­сийская девелоперская группа «ПИК». На участке площадью 63,4;га компания «ПИК» планирует построить около 1,315;млн кв.;м жилой и коммерческой недвижимости. Это будет первый проект компании в С.-Петербурге. Как уверяют представители «Морского фасада», фактически застройку намытых участков можно будет начинать уже в конце этого года. Однако вряд ли у девелопера есть готовые проекты будущих жилых и коммерческих комплексов. Так что в действительности к строительным работам они смогут приступить не раньше следующего лета.

В любом случае, утверждают специалисты, «ПИК» совершил выгодную сделку – ведь стоимость земли постоянно растет. По прогнозам АРИН, только благодаря запуску ЗСД цены на новую василеостровскую твердь поднимутся как минимум на 30%. Лев Пукшанский утверждает, что основным критерием для дальнейшего отбора компаний будет «наличие подтвержденного опыта создания масштабных объектов высокого качества». В УК надеются таким образом избежать спекуляции участ­ками. Но скептически настроенные эксперты уверены, что ажиотажного спроса на terra nova ожидать не стоит.