Назад
30 Июня 2008, 20:00
Бросить якорь в нужное время
Период острого дефицита торговых площадей в Санкт-Петербурге миновал, и рынок как никогда близок к насыщению. При этом наибольшие шансы на успех имеет тот объект, в концепцию которого изначально заложена возможность реконцепции. В связи с этим особенно важным становится такой показатель, как сроки договоров с якорными арендаторами.
Работа с параметрами
Составление концепции начинается задолго до начала строительства;– на основе маркетингового исследования района, включающего данные о его социально-экономическом положении и транспортной доступности, а также социальный портрет потенциальных потребителей и генеральный план развития территорий. «Концепция должна учитывать условия жизни объекта, оценивать ресурсы земельного участка, ближайшее окружение и выявлять потенциальные риски»,;– говорит руководитель отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Арина Сендер.
Таким образом, уже на этапе разработки концепции девелопер должен предугадать состав якорных арендаторов, которые генерируют существенную долю постоянных покупательских потоков, и именно под них выстраивать концепцию торговых площадей.
«О возможности привлечения тех или иных «якорей» надо задумываться еще года за два до начала строительства. Такой срок необходим для того, чтобы оценить их параметры и условия. И уже за год до предполагаемого ввода необходимо начать формирование торговой галереи»,;– считает Арина Сендер.
При выборе якорных арендаторов предпочтение отдается известным компаниям, обладающим разветвленной сетью магазинов и проводящим профессиональную маркетинговую политику. Являясь основополагающими генераторами дохода, именно они определяют успех и посещаемость комплекса и, что немаловажно, выступают главными «рекламоносителями» торгового ценра, своеобразным «крючком», на который «ловятся» более мелкие игроки. Что касается некрупных арендаторов, то они, как правило, выбираются по двум параметрам: финансовым показателям своей работы и узнаваемости бренда для посетителей. Их задача – расширить ассортиментную линейку. В конечном итоге популярность и посещаемость торгового центра увеличивает обороты операторов торговой галереи и, следовательно, позитивно влияет на арендный платеж, получаемый владельцем торгового комплекса.
Договор дороже денег
Поскольку именно «якорь» генерирует в ТЦ значительную часть покупателей, то задача владельца сводится не просто к тому, чтобы привлечь качественного, имиджевого, узнаваемого арендатора, но и заключить с ним договор на как можно более длительный срок. «Каждый девелопер хочет, чтобы выбранный им «якорь» был всегда. Поэтому он готов идти на эксклюзивные условия и преференции»,;– говорит представитель президента Российской гильдии риелторов в Петербурге Павел Созинов.
«Если «якорь» будет недоволен условиями и надумает уйти, его выход будет слишком ощутим для девелопера – ведь поиск другого солидного арендатора займет не менее полутора-двух лет. Вот почему договоры с якорными арендаторами бывают, как правило, долгосрочными и заключаются на 7–15 лет», – поясняет г-жа Сендер.
Руководитель отдела консалтинга по торговле недвижимостью компании «Магазин магазинов» Илья Кузнецов считает, что самый популярный срок заключения договоров с «якорями» – 10–20 лет. «Однако,;– отмечает он, – в настоящее время существует такое слабое законодательство, что в случае неудовлетворительных продаж практически любой оператор, предупредив о своем решении за месяц, волен уйти из ТЦ».
Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb, называет еще более длительные сроки – 7–25 лет – в зависимости от занимаемой арендатором площади. Также он обращает внимание на разницу в ставках для якорных и неякорных арендаторов.
«Если уровень арендных ставок для обычных торговых точек площадью до 50 кв. м составляет 1500 у. е./кв. м, то якорные арендаторы торговых центров платят по 200–400;у. е./кв. м в год, – говорит управляющий партнер АРИН Игорь Горский. – Мелким операторам значительно сложнее. Они идут под конкретный «якорь» и вынуждены соглашаться на условия собственника. Сроки их договоров составляют от 11 месяцев до трех лет, а платят они в разы больше, чем «якоря». Это ситуация старшего и младшего брата».
Чтобы удержать серьезного арендатора, нужны усилия. «Необходимо быть в контакте с арендатором, регулярно расспрашивать о его нуждах, узнавать, как развивается его бизнес, подчеркивает директор департамента коммерческой недвижимости компании LCMC Василий Петрецки. Отмечая, что арендные ставки для якорных арендаторов как минимум в 2–3 раза, а то и больше отличаются от тех, что платят все остальные компании, он в то же время обращает внимание на то, что якорный арендатор или сумма «якорей» не должны занимать больше 40% торговой площади в торговом центре. «Если этот показатель превышен, торговому центру будет сложно выдержать полную ассортиментную линейку и приехавший туда покупатель вряд ли найдет все, что ему необходимо. В результате арендаторы могут один за другим покинуть объект, и их нельзя будет удержать никакими бонусами»,;– предупреждает он.
Ветер перемен
У каждой концепции существует определенный срок жизни. В среднем концепция живет 5–7 лет, по истечении которых требуется частичная или полная реконцепция. Процесс реконцепции торговых центров в Санкт-Петербурге пока нельзя назвать массовым, хотя имеется достаточное количество объектов, переживающих не лучшие времена. Главным образом это торговые комплексы, которые возводились 10 лет назад в расчете на небольших арендаторов, занимающихся челночным бизнесом. Например, в первом в Петербурге ТЦ «Шуваловский», похожем больше на вещевой рынок, сейчас пустует почти треть площадей. Пример неудачной концепции (в этом сходятся все эксперты) современного объекта – ТЦ «Космополис», который до сих пор не заполнен. Пример ТЦ, переживающего реконцепцию, – «Рамстор» на Коломяжском проспекте. Несмотря на изначально хорошую концепцию и крепкий состав арендаторов, с вводом нового соседа;– первой очереди ТРК «Сити Молл»;– собственники «Рамстора» были вынуждены задуматься о пересмотре состава якорных магазинов. В итоге на смену собственному продуктовому гипермаркету «Рамстор», который не смог выдержать конкуренции с открывшейся в «Сити Молле» «Каруселью», отсекающей основной покупательский поток, идущий от ст. метро «Пионерская», пришел крупный торговец бытовой техникой Media Markt. После ввода последующих очередей «Северного Молла», в составе которых запланированы торговые галереи, конкуренция в районе «Пионерской» еще возрастет. При этом в компании «Макромир», реализующей данный проект, рассчитывают, что избранная ими концепция просуществует значительно дольше 7 лет, это отражается и на более длительных сроках договоров с арендаторами.
В качестве примеров частичной реконцепции специалисты приводят также «Варшавский экспресс», где на смену казино пришел спортивный центр; ДЛТ, который из старого универмага превратился в современный ТЦ; «Гранд Палас», в котором произошла ротация операторов. В ожидании уже более серьезных перемен находится Апраксин двор, а также Дом Мартенса на Невском проспекте (сюда на смену нескольким арендаторам должен прийти один оператор – «Зара»).
Еще один способ вдохнуть вторую жизнь в старый комплекс;– сделать его специализированным или вообще перепрофилировать. «Многим кажется, что заниматься офисной недвижимостью менее выгодно, чем торговой. Но, к примеру, провести ребрендинг в ТЦ «Шувалово» невозможно. На мой взгляд, этот комплекс надо пытаться реконструировать под бизнес-центр. Тем более что офисные площади в северных районах очень востребованы», – считает Павел Созинов. «Когда строился «Космополис», на севере Петербурга не было ни «Меги», ни «Гранд Каньона» и концепция комплекса имела право на существование. Сегодня назрела необходимость в смене его концепции. И может быть, имело бы смысл сделать его специализированным»,;– предлагает заместитель директора торгового департамента компании Colliers International Роман Евстратов. Ну а некоторые комплексы, считают эксперты, вообще нет смысла переделывать – их надо просто сносить. Специалисты уверены, что если сегодня растущий рынок еще нивелирует маркетинговые ошибки, то через пять лет он их простить уже не сможет. «По-настоящему «прижало» девелоперов только сейчас. По моим прогнозам, серьезная реконцепция начнется через 4–5 лет, как только закончатся текущие договоры», – подводит итог Роман Евстратов.
Составление концепции начинается задолго до начала строительства;– на основе маркетингового исследования района, включающего данные о его социально-экономическом положении и транспортной доступности, а также социальный портрет потенциальных потребителей и генеральный план развития территорий. «Концепция должна учитывать условия жизни объекта, оценивать ресурсы земельного участка, ближайшее окружение и выявлять потенциальные риски»,;– говорит руководитель отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Арина Сендер.
Таким образом, уже на этапе разработки концепции девелопер должен предугадать состав якорных арендаторов, которые генерируют существенную долю постоянных покупательских потоков, и именно под них выстраивать концепцию торговых площадей.
«О возможности привлечения тех или иных «якорей» надо задумываться еще года за два до начала строительства. Такой срок необходим для того, чтобы оценить их параметры и условия. И уже за год до предполагаемого ввода необходимо начать формирование торговой галереи»,;– считает Арина Сендер.
При выборе якорных арендаторов предпочтение отдается известным компаниям, обладающим разветвленной сетью магазинов и проводящим профессиональную маркетинговую политику. Являясь основополагающими генераторами дохода, именно они определяют успех и посещаемость комплекса и, что немаловажно, выступают главными «рекламоносителями» торгового ценра, своеобразным «крючком», на который «ловятся» более мелкие игроки. Что касается некрупных арендаторов, то они, как правило, выбираются по двум параметрам: финансовым показателям своей работы и узнаваемости бренда для посетителей. Их задача – расширить ассортиментную линейку. В конечном итоге популярность и посещаемость торгового центра увеличивает обороты операторов торговой галереи и, следовательно, позитивно влияет на арендный платеж, получаемый владельцем торгового комплекса.
Договор дороже денег
Поскольку именно «якорь» генерирует в ТЦ значительную часть покупателей, то задача владельца сводится не просто к тому, чтобы привлечь качественного, имиджевого, узнаваемого арендатора, но и заключить с ним договор на как можно более длительный срок. «Каждый девелопер хочет, чтобы выбранный им «якорь» был всегда. Поэтому он готов идти на эксклюзивные условия и преференции»,;– говорит представитель президента Российской гильдии риелторов в Петербурге Павел Созинов.
«Если «якорь» будет недоволен условиями и надумает уйти, его выход будет слишком ощутим для девелопера – ведь поиск другого солидного арендатора займет не менее полутора-двух лет. Вот почему договоры с якорными арендаторами бывают, как правило, долгосрочными и заключаются на 7–15 лет», – поясняет г-жа Сендер.
Руководитель отдела консалтинга по торговле недвижимостью компании «Магазин магазинов» Илья Кузнецов считает, что самый популярный срок заключения договоров с «якорями» – 10–20 лет. «Однако,;– отмечает он, – в настоящее время существует такое слабое законодательство, что в случае неудовлетворительных продаж практически любой оператор, предупредив о своем решении за месяц, волен уйти из ТЦ».
Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb, называет еще более длительные сроки – 7–25 лет – в зависимости от занимаемой арендатором площади. Также он обращает внимание на разницу в ставках для якорных и неякорных арендаторов.
«Если уровень арендных ставок для обычных торговых точек площадью до 50 кв. м составляет 1500 у. е./кв. м, то якорные арендаторы торговых центров платят по 200–400;у. е./кв. м в год, – говорит управляющий партнер АРИН Игорь Горский. – Мелким операторам значительно сложнее. Они идут под конкретный «якорь» и вынуждены соглашаться на условия собственника. Сроки их договоров составляют от 11 месяцев до трех лет, а платят они в разы больше, чем «якоря». Это ситуация старшего и младшего брата».
Чтобы удержать серьезного арендатора, нужны усилия. «Необходимо быть в контакте с арендатором, регулярно расспрашивать о его нуждах, узнавать, как развивается его бизнес, подчеркивает директор департамента коммерческой недвижимости компании LCMC Василий Петрецки. Отмечая, что арендные ставки для якорных арендаторов как минимум в 2–3 раза, а то и больше отличаются от тех, что платят все остальные компании, он в то же время обращает внимание на то, что якорный арендатор или сумма «якорей» не должны занимать больше 40% торговой площади в торговом центре. «Если этот показатель превышен, торговому центру будет сложно выдержать полную ассортиментную линейку и приехавший туда покупатель вряд ли найдет все, что ему необходимо. В результате арендаторы могут один за другим покинуть объект, и их нельзя будет удержать никакими бонусами»,;– предупреждает он.
Ветер перемен
У каждой концепции существует определенный срок жизни. В среднем концепция живет 5–7 лет, по истечении которых требуется частичная или полная реконцепция. Процесс реконцепции торговых центров в Санкт-Петербурге пока нельзя назвать массовым, хотя имеется достаточное количество объектов, переживающих не лучшие времена. Главным образом это торговые комплексы, которые возводились 10 лет назад в расчете на небольших арендаторов, занимающихся челночным бизнесом. Например, в первом в Петербурге ТЦ «Шуваловский», похожем больше на вещевой рынок, сейчас пустует почти треть площадей. Пример неудачной концепции (в этом сходятся все эксперты) современного объекта – ТЦ «Космополис», который до сих пор не заполнен. Пример ТЦ, переживающего реконцепцию, – «Рамстор» на Коломяжском проспекте. Несмотря на изначально хорошую концепцию и крепкий состав арендаторов, с вводом нового соседа;– первой очереди ТРК «Сити Молл»;– собственники «Рамстора» были вынуждены задуматься о пересмотре состава якорных магазинов. В итоге на смену собственному продуктовому гипермаркету «Рамстор», который не смог выдержать конкуренции с открывшейся в «Сити Молле» «Каруселью», отсекающей основной покупательский поток, идущий от ст. метро «Пионерская», пришел крупный торговец бытовой техникой Media Markt. После ввода последующих очередей «Северного Молла», в составе которых запланированы торговые галереи, конкуренция в районе «Пионерской» еще возрастет. При этом в компании «Макромир», реализующей данный проект, рассчитывают, что избранная ими концепция просуществует значительно дольше 7 лет, это отражается и на более длительных сроках договоров с арендаторами.
В качестве примеров частичной реконцепции специалисты приводят также «Варшавский экспресс», где на смену казино пришел спортивный центр; ДЛТ, который из старого универмага превратился в современный ТЦ; «Гранд Палас», в котором произошла ротация операторов. В ожидании уже более серьезных перемен находится Апраксин двор, а также Дом Мартенса на Невском проспекте (сюда на смену нескольким арендаторам должен прийти один оператор – «Зара»).
Еще один способ вдохнуть вторую жизнь в старый комплекс;– сделать его специализированным или вообще перепрофилировать. «Многим кажется, что заниматься офисной недвижимостью менее выгодно, чем торговой. Но, к примеру, провести ребрендинг в ТЦ «Шувалово» невозможно. На мой взгляд, этот комплекс надо пытаться реконструировать под бизнес-центр. Тем более что офисные площади в северных районах очень востребованы», – считает Павел Созинов. «Когда строился «Космополис», на севере Петербурга не было ни «Меги», ни «Гранд Каньона» и концепция комплекса имела право на существование. Сегодня назрела необходимость в смене его концепции. И может быть, имело бы смысл сделать его специализированным»,;– предлагает заместитель директора торгового департамента компании Colliers International Роман Евстратов. Ну а некоторые комплексы, считают эксперты, вообще нет смысла переделывать – их надо просто сносить. Специалисты уверены, что если сегодня растущий рынок еще нивелирует маркетинговые ошибки, то через пять лет он их простить уже не сможет. «По-настоящему «прижало» девелоперов только сейчас. По моим прогнозам, серьезная реконцепция начнется через 4–5 лет, как только закончатся текущие договоры», – подводит итог Роман Евстратов.
Назад
Загрузка...