Назад
31 Июля 2008, 20:00
О кризисе финансирования девелоперских проектов
Даниил Фреинк, аналитик DI Financial Advisors (Бостон, США)
Один знакомый управляющий инвестфондом прислал мне недавно по e-mail слайд-шоу, оформленное в виде деловой презентации на тему «Будущее рынка кредитования коммерческой недвижимости». На первом слайде под заголовком «Рынок капитала» изображен сошедший с рельсов поезд. Следующий слайд «Качество заемщиков» содержит фотографию моста, снесенного ураганом, а слайд «Рыночная стоимость строений» – взрывающийся небоскреб. Четвертый слайд «Экономический прогноз» украшает вид севшего на мель корабля. И наконец, завершает все это «Вывод» – взрывающийся цеппелин Hindenburg.
В каждой шутке лишь доля шутки. Посмеиваясь над таким слайд-шоу, мой знакомый втрое сократил вес облигаций под залог коммерческой недвижимости (CMBS) в портфеле своего фонда. Его мотивация мне понятна. Известно, что после любого, даже мало-мальского спада на рынке жилья на коммерческую недвижимость тоже накатывает волна плохих новостей. Поэтому, после того как в прошлом году ипотечный кризис тряхнул нашу мать-Америку, рынок коммерческой недвижимости пусть и с опозданием, но тоже начал подавать тревожные сигналы. Если в последнем квартале прошлого года инвестиции в нежилые строения выросли в Америке на 12,4%, то в первом квартале 2008-го они упали почти на столько же. Оно и понятно – ведь когда жилищные строители осваивают новые территории, новоселы предпочитают ходить в магазины и на работу неподалеку от дома. Все это стимулирует строительство магазинов и бизнес-центров. Но как только неспособные расплатиться с ипотекой заемщики стали покидать свои дома, инвестиции в строительство коммерческой недвижимости стали сходить на нет. На сегодняшний день даже самые оптимистичные аналитики предсказывают двукратное сокращение объема сделок на американском рынке CRE к концу этого года. О реалистичности такого прогноза я могу судить, опираясь на пример здания, в котором работаю. В нашем 60-этажном небоскребе в Бостоне размещаются самые дорогостоящие офисные площади Новой Англии. За последние четыре года он дважды менял хозяина, и цена сделки каждый раз чуть ли не удваивалась. В начале этого года владелец здания получил новое предложение о покупке небоскреба по весьма привлекательной цене. Он за несколько месяцев подготовил необходимые документы, объявил арендаторам о грядущей смене собственника и... обнаружил, что покупатель ретировался, сославшись на невозможность получения достаточного финансирования для оформления сделки. И это далеко не единичный случай в Америке. Доля сделок, сорванных из-за недостатка капитала, с начала года подскочила с 2 до 6% от общего количества продаж коммерческой недвижимости.
Средства, которые кредитные организации еще два года назад с готовностью инвестировали в новые проекты, теперь направляются на покрытие многомиллиардных убытков. Кроме того, оглядываясь на опыт своих коллег из жилищного бизнеса, переоценивших кредитоспособность заемщиков и стоимость обеспечивающей ссуду собственности, банки запоздало начали переосмыслять стандарты и в сфере CRE.
Вообще, стадность поведения инвесторов поражает. Когда, пренебрегая азами кредитного анализа, одни банки фактически бросали себя в пропасть, другие торопились им последовать. Зато теперь все инвесторы как один захлопнули свои кошельки и с подозрением относятся даже к самым благонадежным сделкам. Может, оно и к лучшему – ведь именно такой подход к выделению многомиллионных средств должен быть нормой, а времена, когда кредиты даются щедро и беспечно, ни к чему хорошему, как мы теперь знаем, не приводят. Если считать, что пример заокеанских рынков хоть как-то показателен, то можно ожидать что и в России заемные средства в ближайшем будущем будут только дорожать. Так что мужайтесь, дорогие девелоперы, риелторы и спекулянты, и ищите утешения в мысли о глубоко скрытом благе происходящего.
Сергей Лепкович, вице-президент инвестиционно-банковской группы TERRAON (Санкт-Петербург, Россия)
«Денег нет», наверное, любимая фраза любого россиянина. Эти слова все чаще повторяют отечественные инвесторы и девелоперы. Мол, кризис настолько велик, что большинство проектов близко к остановке, а ставки, которые сегодня есть на рынке, абсолютно невыгодны. Неужели все так плохо и денег на рынке нет совсем? Думаю, вы согласитесь со мной, что люди в России в принципе склонны к паникерским настроениям. Проще всего опустить руки и списать все свои неудачи на нехватку финансирования или на кризис в Америке. Все говорят о недостатке денег, но при этом не забывают реализовывать сделки на десятки и сотни миллионов долларов, накапливая активы и увеличивая портфели. Безусловно, общая тенденция рынка существует – деньги подорожали, их стало меньше. Все это происходит на фоне завышенных ожиданий собственников участков и объектов. Понятия рыночной стоимости объекта, будь то торговый комплекс, бизнес-центр, предприятие или просто участок земли, просто не существует. Сегодня диалог все чаще строится таким образом: «Хочу 50 млн евро». – «А почему 50 млн?» – «Да все равно подорожает». И никто не задумывается, что вариант снижения цен или их стабилизации не менее вероятен, чем их бесконечное повышение. Почему так происходит? 15 лет всем в нашей стране объясняли: недвижимость будет дорожать, вкладывайте в недвижимость – это единственный выход. Это глубоко засело в голову любого собственника, не важно, чем он владеет – комнатой в коммуналке или заводом в центре города. Мне кажется, что в сегодняшней ситуации на рынке виноват не только глобальный экономический кризис, но и сами участники рынка. Ведь кто-то же покупает переоцененные объекты, тем сам повышая и без того неадекватные цены? Сейчас настал тот момент, когда большинство игроков не могут играть по тем ставкам, которые они сами же и повысили.
TERRAON кризис касается мало. Мы вкладываем прежде всего собственные средства. Для нас сложившаяся на рынке ситуация – это скорее плюс. У;нас есть деньги. Но мы не будем переплачивать ни за один объект и при принятии решения о финансировании намерены серьезно анализировать, стоит он этих денег или нет. Господа, рано посыпать голову пеплом. Наш рынок «воспрянет ото сна». Безусловно, бум девелопмента, особенно в сегменте CRE в крупных городах, уже позади, но этот бизнес по-прежнему останется доходным. Девелопмент – перспективный сегмент для инвестиций: ни банки, ни фонды не оставят его без внимания. Очевидно, рынок стабилизируется, цены на объекты выйдут на реальный уровень, деньги подешевеют. А для рынка в нормальном состоянии станут доступны и другие виды привлечения финансирования. Я верю в будущее девелопмента, но только для серьезных и крупных девелоперов, которые готовы вкладывать много денег в реализуемые проекты, но не заемных, а своих собственных.
Один знакомый управляющий инвестфондом прислал мне недавно по e-mail слайд-шоу, оформленное в виде деловой презентации на тему «Будущее рынка кредитования коммерческой недвижимости». На первом слайде под заголовком «Рынок капитала» изображен сошедший с рельсов поезд. Следующий слайд «Качество заемщиков» содержит фотографию моста, снесенного ураганом, а слайд «Рыночная стоимость строений» – взрывающийся небоскреб. Четвертый слайд «Экономический прогноз» украшает вид севшего на мель корабля. И наконец, завершает все это «Вывод» – взрывающийся цеппелин Hindenburg.
В каждой шутке лишь доля шутки. Посмеиваясь над таким слайд-шоу, мой знакомый втрое сократил вес облигаций под залог коммерческой недвижимости (CMBS) в портфеле своего фонда. Его мотивация мне понятна. Известно, что после любого, даже мало-мальского спада на рынке жилья на коммерческую недвижимость тоже накатывает волна плохих новостей. Поэтому, после того как в прошлом году ипотечный кризис тряхнул нашу мать-Америку, рынок коммерческой недвижимости пусть и с опозданием, но тоже начал подавать тревожные сигналы. Если в последнем квартале прошлого года инвестиции в нежилые строения выросли в Америке на 12,4%, то в первом квартале 2008-го они упали почти на столько же. Оно и понятно – ведь когда жилищные строители осваивают новые территории, новоселы предпочитают ходить в магазины и на работу неподалеку от дома. Все это стимулирует строительство магазинов и бизнес-центров. Но как только неспособные расплатиться с ипотекой заемщики стали покидать свои дома, инвестиции в строительство коммерческой недвижимости стали сходить на нет. На сегодняшний день даже самые оптимистичные аналитики предсказывают двукратное сокращение объема сделок на американском рынке CRE к концу этого года. О реалистичности такого прогноза я могу судить, опираясь на пример здания, в котором работаю. В нашем 60-этажном небоскребе в Бостоне размещаются самые дорогостоящие офисные площади Новой Англии. За последние четыре года он дважды менял хозяина, и цена сделки каждый раз чуть ли не удваивалась. В начале этого года владелец здания получил новое предложение о покупке небоскреба по весьма привлекательной цене. Он за несколько месяцев подготовил необходимые документы, объявил арендаторам о грядущей смене собственника и... обнаружил, что покупатель ретировался, сославшись на невозможность получения достаточного финансирования для оформления сделки. И это далеко не единичный случай в Америке. Доля сделок, сорванных из-за недостатка капитала, с начала года подскочила с 2 до 6% от общего количества продаж коммерческой недвижимости.
Средства, которые кредитные организации еще два года назад с готовностью инвестировали в новые проекты, теперь направляются на покрытие многомиллиардных убытков. Кроме того, оглядываясь на опыт своих коллег из жилищного бизнеса, переоценивших кредитоспособность заемщиков и стоимость обеспечивающей ссуду собственности, банки запоздало начали переосмыслять стандарты и в сфере CRE.
Вообще, стадность поведения инвесторов поражает. Когда, пренебрегая азами кредитного анализа, одни банки фактически бросали себя в пропасть, другие торопились им последовать. Зато теперь все инвесторы как один захлопнули свои кошельки и с подозрением относятся даже к самым благонадежным сделкам. Может, оно и к лучшему – ведь именно такой подход к выделению многомиллионных средств должен быть нормой, а времена, когда кредиты даются щедро и беспечно, ни к чему хорошему, как мы теперь знаем, не приводят. Если считать, что пример заокеанских рынков хоть как-то показателен, то можно ожидать что и в России заемные средства в ближайшем будущем будут только дорожать. Так что мужайтесь, дорогие девелоперы, риелторы и спекулянты, и ищите утешения в мысли о глубоко скрытом благе происходящего.
Сергей Лепкович, вице-президент инвестиционно-банковской группы TERRAON (Санкт-Петербург, Россия)
«Денег нет», наверное, любимая фраза любого россиянина. Эти слова все чаще повторяют отечественные инвесторы и девелоперы. Мол, кризис настолько велик, что большинство проектов близко к остановке, а ставки, которые сегодня есть на рынке, абсолютно невыгодны. Неужели все так плохо и денег на рынке нет совсем? Думаю, вы согласитесь со мной, что люди в России в принципе склонны к паникерским настроениям. Проще всего опустить руки и списать все свои неудачи на нехватку финансирования или на кризис в Америке. Все говорят о недостатке денег, но при этом не забывают реализовывать сделки на десятки и сотни миллионов долларов, накапливая активы и увеличивая портфели. Безусловно, общая тенденция рынка существует – деньги подорожали, их стало меньше. Все это происходит на фоне завышенных ожиданий собственников участков и объектов. Понятия рыночной стоимости объекта, будь то торговый комплекс, бизнес-центр, предприятие или просто участок земли, просто не существует. Сегодня диалог все чаще строится таким образом: «Хочу 50 млн евро». – «А почему 50 млн?» – «Да все равно подорожает». И никто не задумывается, что вариант снижения цен или их стабилизации не менее вероятен, чем их бесконечное повышение. Почему так происходит? 15 лет всем в нашей стране объясняли: недвижимость будет дорожать, вкладывайте в недвижимость – это единственный выход. Это глубоко засело в голову любого собственника, не важно, чем он владеет – комнатой в коммуналке или заводом в центре города. Мне кажется, что в сегодняшней ситуации на рынке виноват не только глобальный экономический кризис, но и сами участники рынка. Ведь кто-то же покупает переоцененные объекты, тем сам повышая и без того неадекватные цены? Сейчас настал тот момент, когда большинство игроков не могут играть по тем ставкам, которые они сами же и повысили.
TERRAON кризис касается мало. Мы вкладываем прежде всего собственные средства. Для нас сложившаяся на рынке ситуация – это скорее плюс. У;нас есть деньги. Но мы не будем переплачивать ни за один объект и при принятии решения о финансировании намерены серьезно анализировать, стоит он этих денег или нет. Господа, рано посыпать голову пеплом. Наш рынок «воспрянет ото сна». Безусловно, бум девелопмента, особенно в сегменте CRE в крупных городах, уже позади, но этот бизнес по-прежнему останется доходным. Девелопмент – перспективный сегмент для инвестиций: ни банки, ни фонды не оставят его без внимания. Очевидно, рынок стабилизируется, цены на объекты выйдут на реальный уровень, деньги подешевеют. А для рынка в нормальном состоянии станут доступны и другие виды привлечения финансирования. Я верю в будущее девелопмента, но только для серьезных и крупных девелоперов, которые готовы вкладывать много денег в реализуемые проекты, но не заемных, а своих собственных.
Назад
Загрузка...