Паркер Хадсон: «Я по-настоящему счастлив!»

– Г-н Хадсон, каково ваше впечатление от сегодняшней Москвы и России по сравнению с первым визитом, который состоялся 15 лет назад?

– Для начала позвольте сказать слова благодарности всем сотрудникам вашего издания – журнал очень полезен, я не пропускаю ни одного номера. Что касается впечатления, то мое знакомство с вашей страной состоялось еще в 1969 году, когда я приехал учиться русскому языку в Ленинград. Но деловой опыт я приобрел в 1991 году, преподавая на первых в России (тогда это еще был Советский Союз) курсах CCIM. Организация называлась «МосКапСтрой», возглавлял ее Борис Селиванов, который и организовал эти курсы. Я разработал программу преподавания и приехал в Москву. Олег Мышкин перевел текст курса в Атланте. Итак, в 1991 году мы провели курс в «МосКапСтрое». После этого я еще не раз возвращался в Россию для участия в различных конференциях. И мне тогда часто приходила в голову такая мысль: в Москве почти 14 миллионов жителей, но практически нет компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью. Увидев в этом уникальную возможность, мы основали брокерскую компанию, которую назвали Western Group. В то время с нами сотрудничали Даррелл Станафорд, Марк Стайлз, Сергей Рябокобылко и другие. Фактически это была маленькая фирма, конкурирующая с крупными компаниями. Некоторые из сегодняшних крупных игроков, таких как DTZ, уже тогда присутствовали на российском рынке коммерческой недвижимости.

– Рынок в то время был совершенно другим?

– Да, он был совсем другим, но для нас это был рынок с огромными возможностями. Не знаю почему, но мне всегда хотелось, чтобы наш бизнес здесь приносил пользу и нам, и России. Это было нелегкое и в то же время интересное время – никто не знал, как действовать, даже как взять ссуду – никакого опыта ни у кого не было.

– Наверное, тогда не происходило никаких инвестиционных сделок?

– Вы правы – их было очень мало. В начале нашей деятельности мы продали офисное здание банку Dresdnerbank/BNP, и это была одна из первых сделок такого рода. Инвесторы только начинали присматриваться к рынку, когда грянул кризис 1998 года, и тогда на пару лет все замерло. Было очень сложно.

– Именно тогда вы покинули нашу страну?

–Да. Даже крупные компании понесли потери, а нам – маленькой фирме – было невозможно работать. Сегодня мне радостно видеть, что большинство игроков того времени в результате преуспели. Олег Мышкин, Сергей Рябокобылко, Марк Стайлз, Даррелл Станафорд, Престон Хаскелл – все они сегодня на вершине успеха!

– Они были хорошими студентами?

– Хорошими студентами и хорошими людьми, а кроме того, было хорошее время, чтобы работать здесь. Сейчас в России созданы все условия для ведения бизнеса, но в начале 90-х новый рынок бросил нам вызов, и это вдохновляло на новые свершения.

– Наверное, в России тогда еще не было зданий и небоскребов современного типа?

– Несколько современных зданий существовало. Рядом со зданием «Лукойла» находился «Уланский центр» – два объекта, которые наша компания сдала в аренду в 1997 году. Думаю, сегодня они соответствуют классу В+. Но тогда это был настоящий класс А.

– Чем вы занялись после того, как ушли с российского рынка?

В 2000-м году вернулся в Атланту и в 2003-м присоединился к Wells Real Estate Funds. Wells REIT II – это крупный траст по инвестициям в коммерческую недвижимость, основанный в Атланте. У нас около 400 сотрудников, компания занимается долгосрочным инвестированием. Мы привлекаем в основном частные деньги – не от компаний с Wall-Street или от пенсионных фондов. Инвестируем в офисные центры и складские комплексы, у нас есть прекрасные бизнес-центры по всей Америке – их можно увидеть на нашем сайте (www.WellsRef.com). Основа нашей политики – регулярная выплата дивидендов. Мы обычно покупаем не с целью продажи, а ориентируемся на продолжительное владение активами.

В России придерживаемся той же политики. Офисный комплекс «Двинцев» – наш первый долгосрочный проект за рубежом. Мы считаем себя первым западным фондом в России, который нацелен на долгосрочное инвестирование. Мы стремимся быть стабильными собственниками и стараемся сотрудничать с надежными арендаторами. У компании есть местный партнер – Central Properties. Это настоящие профессионалы в своем деле. Мы собираемся реализовать еще не один совместный проект с Central Properties.

– Сделка по приобретению БЦ «Двинцев» уже завершена? Арендаторы определены?

– Проект должен быть завершен к октябрю-ноябрю этого года, и к нему уже проявили интерес известные западные компании. В Америке нам посчастливилось сотрудничать с такими арендаторами, как Nokia, Citibank, Coca-Cola, Deutschebank, Microsoft и др., многие из них сейчас развивают бизнес в России. И если такие крупные международные арендаторы присутствуют на местном рынке, почему бы не предложить им здесь качественное офисное пространство? Надеемся, что со временем количество наших проектов здесь увеличится. Мы также рассчитываем на стабильные отношения, а нашим арендаторам удобно сотрудничать по всему миру с одним и тем же надежным собственником. Нам известны их предпочтения, и мы стараемся организовать все с максимальным удобством для их размещения.

– Вы намерены развивать и расширять бизнес только Россия или рассматриваете и другие европейские рынки недвижимости?

– Наш первый шаг – это «Двинцев», после чего рассчитываем продолжить работать в России. Но мы очень консервативны, поэтому тщательно оцениваем новые возможности в бизнесе и стараемся избегать рискованных шагов. На мой взгляд, «Двинцев» – это удачный проект с хорошим местоположением и надежными партнерами.

– Сейчас о ситуации на рынке недвижимости России высказываются различные суждения, в том числе и негативные. Рост цен на все виды недвижимости головокружителен, офисные площади гораздо дороже, чем в Америке и Европе. Действительно ли наш рынок – это мыльный пузырь?

– Мне кажется, это просто проблема спроса и предложения – не думаю, что это пузырь. Возможно, в какой-то момент цены начнут снижаться. Я хочу сказать, что когда спрос опережает предложение – рост цен неизбежен, это закон экономики. В центре города строительство ограничено, новые проекты внутри Садового кольца – это почти нереально. Так что спрос растет – компаний, которые стремятся быть в центре города, очень много. На мой взгляд, существующая рыночная ситуация продлится по крайней мере еще два года. Важно соотношение количества офисных площадей и численности населения. Всем известно, что в европейских столицах – Брюсселе, Париже, Лондоне и других – это соотношение гораздо выше, чем в Москве. Поэтому возможности здесь все еще велики.

– Каковы, на ваш взгляд, самые радикальные изменения рынка по сравнению с 90-ми годами?

– Прежде всего это более высокое качество девелопмента и строительства. Я бы сказал, что девелоперы все больше ориентируются на арендаторов. Раньше они говорили: вот площади, если вам они не нравятся – до свидания. Сейчас собственники начинают понимать, что лучше сохранять долгие взаимоотношения с арендаторами. Есть новое поколение участников рынка – молодые, динамичные, высокообразованные, как, например, наши партнеры в Central Properties – им всем еще нет сорока. Это очень важно, потому что в 90-х нам приходилось иметь дело с так называемым советским типом людей, которым было очень сложно объяснить, почему туалеты не должны находиться на противоположном от лифтов конце здания. В то время был распространен совершенно иной тип мышления. Я приезжаю сюда каждый год в сентябре, чтобы преподавать новую версию того же курса CCIM, которому мы учили в 1991 году. Молодые участники российского рынка недвижимости талантливы, пытливы, и они хотят все знать. Рост профессионализма просто поражает. Это относится ко всем: брокерам, оценщикам, аналитикам. Кстати, вы знаете Джеральда Гейджа?

– Конечно, ведь он пишет для нашего журнала уже пять лет!

– Так вот, он тогда преподавал оценку, я – брокеридж. Поэтому мне очень приятно видеть профессиональных оценщиков, брокеров, девелоперов. Все, что я надеялся увидеть тогда, в 90-х, сейчас наконец-то действительно происходит в России. Это современный рынок, на котором работают настоящие специалисты. И ваш журнал тому пример. У вас столько полезной информации, а в 90-х было сложно получить какие-либо сведения, например, о том, кто владеет зданиями, каковы на самом деле ставки аренды, об изменениях законодательства и т. д. Мы провели самый первый детализированный анализ рынка в 1993 году, и он был очень коротким! А сегодня только посмотрите на аналитические обзоры рынка – их объемы впечатляют.

– В России привыкли считать, что у девелопмента здесь свой путь. Сегодня все страны страдают от продолжающегося кредитного кризиса, а мы в России его еще не почувствовали, потому что на наш локальный рынок его влияние не так уж сильно. Действительно ли в России все стабильно и как долго это продлится?

– В самом деле, на мировом рынке недвижимости в целом заметно замедление развития. Но российский рынок еще совсем молодой, здесь столько предстоит сделать. Если бы остального мира не существовало, вам все равно пришлось бы многое сделать, чтобы просто остаться на плаву. После кризиса 1998–2000 годов многие из нас пришли к выводу, что это лучшее, что могло случиться с российским бизнесом. В результате вы больше не могли так же легко привозить товары из-за рубежа, и пришлось думать, как самим производить продукцию. Успешные компании испытали подъем после того трудного периода, все больше российских производителей поставляют свою продукцию в другие страны. Кроме того, очень важно быть энергетически независимым государством, а России повезло с собственными энергоресурсами. К тому же здесь не было такого количества ипотечных кредитов, как в США, где из-за них пострадало столько банков. С экономической точки зрения еще многое предстоит сделать, чтобы перестроить Россию после семидесяти лет социализма. Так что в ближайшие 10–15 лет вы будете возводить офисы, торговые центры, склады, жилье и отели. И зарубежные компании тоже хотят участвовать в этом процессе.

– Россия остается единственной страной в мире, которая еще не столкнулась с падением цен на коммерческую недвижимость. Является ли соотношение спроса и предложения единственным инструментом регулирования цен?

– Это универсальный механизм ценообразования. Все, что нужно для стабилизации или снижения цен, – это больше офисных площадей. В ближайшие несколько лет, на мой взгляд, этого не произойдет – потребность в качественных площадях в России все еще велика.

– Что вы думаете об инвестиционном климате в стране? В чем, на ваш взгляд, состоят главные изменения за последние 15 лет?
– Ваша компания является долгосрочным инвестором. Планируете ли выходить из своих проектов здесь, в России?

– Конечно, этого нельзя исключить, потому что ситуация может измениться. Но наши цели и ожидания связаны с долгосрочным владением объектами. Наш фонд развивается благодаря регулярным дивидендам. Поэтому мы приобретаем, создаем регулярный денежный поток и платим дивиденды. У нас нет цели покупать и быстро продавать недвижимость.

– В чем особенность вашей компании?

– Особенность… Ну, например, мы обычно не инвестируем в проекты торговой недвижимости – нам больше нравятся офисы.

– Последний, традиционный, вопрос о вашем хобби: вы автор трех книг, пишете ли вы сейчас?

– Я бы хотел иметь больше времени, чтобы писать. Но работа, в том числе и в России, не оставляет мне на это времени. Я люблю писать, пишу христианские новеллы и короткие рассказы. Мои произведения всегда духовны, потому что я очень верующий человек. Мне нравится своим творчеством давать пищу умам людей, я стараюсь писать о том, что хорошо знаю. Сейчас как раз начинаю писать роман о людях из мира недвижимости, так что будьте осторожны в высказываниях! Мне очень повезло: мне 61 год, и я счастлив работать со столькими прекрасными людьми.