Какое место займет Россия по итогам года?

Число сделок на рынках коммерческой недвижимости продолжают падать, что вызывает неоднозначную реакцию у различных категорий рыночных игроков. Методики оценки объемов сделок также варьируются. На наш взгляд, наиболее объективной на данный момент методикой расчета объемов рынка является сумма сделок купли-продажи, совершаемых в сфере коммерческой недвижимости той или иной страны в течение календарного года. Многие аналитики опираются в своих прогнозах на данные, содержащиеся в отчетах Real Capital Analytics, согласно которым реальный объем глобального рынка коммерческой недвижимости составляет примерно $17 трлн. Совокупный же объем сделок на мировых рынках коммерческой недвижимости в прошлом году составил $1,5 трлн., и именно эту цифру можно считать эквивалентом ежегодного объема рынка. Примерно такая же цифра фигурирует в аналитических обзорах PricewaterhouseCoopers/Urban Land Institute, EPRA, а также Colliers International.

По расчетам CRE Global и на основании аналитических данных ведущих консалтинговых компаний, 55% от общего объема сделок прошлого года пришлось на Северную Америку, 25% – на Европу и 20% – на Азию. CB Richard Ellis оценивает общий объем сделок на рынке коммерческой недвижимости Европы в прошлом году в $369 млн. (на 6,3% больше, чем в 2006 году). Однако в течение I полугодия 2008 года совокупная инвестиционная активность в Европе, по оценкам CBRE, уже упала на 49% y-o-y. Падение всего общеевропейского рынка в текущем году можно без преувеличения назвать катастрофическим: объемы сделок в Европе, по прогнозам CRE Global, упадут примерно на 45%, до уровня 2004 года ($200 млрд.). Благодаря тому, что все ведущие европейские рынки продолжают падать синхронно, статистика 2008 года, по прогнозам CRE Global, в целом не изменит прошлогодний расклад сил в Европе, где крупнейшими рынками по-прежнему останутся Великобритания (24% от общего объема сделок), Германия (18%) и Франция (10%).

Как считают аналитики Colliers International, негативная статистика по европейским рынкам вызвана не столько непосредственным влиянием на рынки кредитного кризиса, сколько негативными ожиданиями усиления этого влияния и последствий кризиса у всех категорий игроков. По оценкам экспертов Jones Lang LaSalle, в 2008 году объемы инвестиций на мировом рынке коммерческой недвижимости упадут на 30% и более. При этом американский и европейские рынки испытают наиболее значительный спад, и несмотря на то что Азия может оказаться более устойчивой к глобальному кризису, объемы сделок на азиатских рынках также не достигнут прошлогодних показателей.

По итогам 2007 года Россия с общим объемом сделок в объеме $5,5 млрд. находилась на 11-м месте в Европе. Тем не менее на фоне тотального мирового падения в текущем году Россия, даже при самом пессимистичном сценарии (потеряв, по прогнозам CRE Global, 13% от объема инвестиционных сделок), сможет поправить свое положение в общеевропейской классификации, увеличив свою долю в Европе с прошлогодних 1,5% до 2,4%. Примерно такими же цифрами оперируют и аналитики CBRE. «Конечно, по итогам года общий объем сделок в России также упадет, но в пределах 10–15%», – считает старший директор и руководитель Группы по работе с офисной недвижимостью CBRE Адам Шеррифф-Скотт. Гораздо больший оптимизм внушают прогнозы аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (CWSR), которые по итогам года прогнозируют в России рост, причем существенный: по данным компании, в I полугодии 2008 года объемы сделок уже составили $3,37 млрд., что на 31% выше показателя аналогичного периода прошлого года. Таким образом, если поступательный тренд сохранится в России до конца года, то страна поднимется с прошлогоднего 11-го на 8-е место в Европе, опередив Финляндию.

Еще более оптимистичные данные приводят аналитики Jones Lang LaSalle (JLL). «Российский рынок отличает от Европы прежде всего высокая инвестиционная активность. Инвесторы из 11 стран, преимущественно с европейским и глобальным капиталом, уже инвестировали в Россию более $4,4 млрд. в I полугодии 2008 года. В офисные активы высокого качества было инвестировано более $2,7 млрд. Стабильность ставок капитализации для качественных офисных активов подтверждается высоким уровнем конкуренции и растущей прозрачностью рынка. Даже в условиях глобального кризиса ликвидности мы не прогнозируем роста ставок доходности в среднесрочной перспективе», – считает Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований JLL. Таким образом, если говорить о результатах года на основании данных JLL, доля России на европейском рынке вырастет до 4,1%, что означает уже 7-е место и плотное соседство с Нидерландами (5,0%).

Тем не менее в приводимой ниже таблице мы отталкивались от самых консервативных на данный момент аналитических прогнозов, оставив за собой право вносить необходимые корректировки позднее по итогам девяти месяцев 2008 года.

Даже на основании самых консервативных прогнозов CRE Global падение объемов сделок в России в 2008 году составит минимальные для Европы 13%, что не должно привести к значительному ухудшению имиджа отечественного рынка коммерческой недвижимости в глазах мировых игроков. «Российский рынок недвижимости даже с учетом повышения стоимости заемного финансирования и ряда других отрицательных факторов, в том числе дефицита земельных участков, остается самым перспективным в Европе. Высокая доходность – сегодня основной мотив для иностранных инвесторов, выходящих на российский рынок недвижимости. Ставки капитализации качественных объектов в Москве также значительно превышают показатели европейских рынков», – комментирует текущую ситуацию директор отдела инвестиций Knight Frank Russia & CIS Евгений Семенов.

Высоко оценивает перспективы российского рынка и Сергей Волочков, директор департамента коммерческой недвижимости компании MAYFAIR Properties. «В I полугодии 2008 года, несмотря на влияние международного финансового кризиса, в России продолжился рост рынка коммерческой недвижимости. Ликвидность объектов по-прежнему остается довольно высокой, таким образом, привлекая все больше иностранных компаний, желающих инвестировать в российскую недвижимость», – считает он.

Ирина Флорова, руководитель Отдела исследований офисных помещений российского офиса CBRE, уверена, что в ближайшие два года на российском рынке коммерческой недвижимости революций не предвидится: «В отличие от большинства европейских стран, где стагнация либо падение ставок происходит уже третий квартал кряду, в Москве правила игры по-прежнему диктует рынок продавца, и падение темпов роста в ближайшей перспективе мы не прогнозируем».

«Credit crunch, безусловно, бросил вызов как инвесторам, так и девелоперам. Но не стоит забывать и о том, что в результате кризиса на рынке возник целый ряд новых возможностей для ведения бизнеса», – резюмирует Дэйвид Коэн, директор по рынкам капитала Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Крупнейшие города Европы

В отличие от Москвы, на долю которой приходится около 90% общероссийского объема сделок в сфере коммерческой недвижимости в денежном выражении, столицы других европейских государств, за исключением Парижа (73%), не являются монополиями на национальных рынках. Это во многом объясняется более равномерным развитием европейских территорий (например, в десятку крупнейших европейских городов входят 4 представителя Германии).

Крупнейшие сделки на рынках недвижимости Европы

Из общего объема сделок в Европе в 2007–08 гг. 56% пришлось на сектор офисной недвижимости (еще двумя годами ранее данный показатель не превышал 40%), 22% сделок происходило на рынке торговой недвижимости, где также налицо продолжающийся рост, 15% – в промышленно-складской и 7% – в гостиничной недвижимости. В отличие от остальной Европы, большинство крупнейших сделок в России совершалось в сегменте торговой недвижимости (53% от общего объема).