Девелопер в поисках выхода

В идеале любой проект коммерческой недвижимости должен проходить две фазы жизненного цикла: девелоперскую и инвестиционную. В первой объект создается усилиями инициатора проекта, то есть девелопера. Во второй – инвестиционной – фазе объект меняет своего владельца на консервативного инвестора.

Построил – продал
Девелоперский бизнес и бизнес институциональных инвесторов – это принципиально разные вещи. Девелопер создает объекты недвижимости и продает их, а инвестор получает доход за счет поступления арендных платежей и пытается играть на изменении ставок капитализации.
«Норма доходности инвестиций в девелопмент зачастую в 2–3 раза выше, чем в готовые объекты, – подчеркивает управляющий активами инвестиционного фонда Fleming Family&Partners Николай Каретников, – если инвестор (девелопер) принимает на себя риски, связанные со строительством. В законченных же объектах его средства «заморожены», не получают достаточного уровня доходности». Инвестор, готовый рисковать, заинтересован в том, чтобы как можно быстрее реализовать построенный объект и начать новый цикл девелопмента.
«За рубежом и в России разный подход к строительству, – комментирует заместитель директора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. – Западные инициаторы проекта с самого начала готовятся к выходу из проекта после его реализации, соответствующим образом выбирая земельный участок и оформляя юридическую документацию». Зарубежный девелопер может выйти на разных этапах, продолжает она. Fee­девелопер покидает проект после его сдачи в эксплуатацию, спекулятивный девелопер, то есть участвующий в финансовой составляющей проекта, остается на несколько лет, пока здание не станет приносить стабильный доход. К примеру, открывающиеся в Европе ТЦ имеют около 30% свободных площадей, которые заполняются по мере продвижения проекта на рынке. Задача спекулятивного девелопера – подготовить базу для своего выхода на этапе, когда проект будет иметь наибольшую инвестиционную привлекательность.
Как правило, процедура продажи объекта занимает около полугода. «Покупателями проектов на стадии их создания являются инвестиционно­девелоперские группы банков или крупных финансово­промышленных групп, – поясняет Николай Вечер, вице­президент Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости. – По окончании девелоперской фазы проекты покупают институциональные инвесторы». Купленный объект интересует инвестора как актив, приносящий прибыль, и здание в среднем раз в 5 лет меняет своих владельцев. Что, впрочем, не отражается на его функциональности.

Трудности роста
Рынок недвижимости в России достаточно молодой. Поэтому на начальных этапах его развития российские девелоперы, в отличие от зарубежных коллег, занимались и девелопментом, и сопутствующей деятельностью, включая инвестиции, создание концепции, строительство, управление недвижимостью. «Тогда проекты в сфере недвижимости не были достаточно привлекательны для инвесторов, – подчеркивает Ольга Архангельская, руководитель отдела консультационных услуг по недвижимости компании Ernst&Young, – поскольку ожидаемая доходность не компенсировала риски, связанные с приобретением недвижимости».
«В ситуации с отечественными девелоперами очень часто ключевую роль в принятии решения о намерении продать (а вернее, не продавать) объект играет такой фактор, – полагает Николай Каретников, – как желание девелопера или его бенефициаров владеть готовым объектом недвижимости». Причинами, по его мнению, являются как создание собственного пенсионного обеспечения, так и полное отсутствие логического обоснования. Кроме того, немаловажную роль играет отсутствие должного экономического опыта, умения правильно считать и понимать свою выгоду. Тем не менее складывающаяся ситуация вполне логична и соответствует уровню развития рынка.
Однако российский рынок очень быстро растет, констатируют аналитики, стоимость объектов за несколько лет увеличилась в разы. «По прогнозам специалистов, этот процесс будет продолжаться, – поясняет Юлия Никуличева, – так что вполне логична позиция девелоперов, получающих доход от аренды площадей и знающих о том, что стоимость самого здания очень быстро растет». Этот рост происходит за счет повышения ставок аренды и падения ставок капитализации, считает она. Сегодня ставка капитализации на московском рынке составляет около 10%, три года назад она находилась на уровне 15% (для сравнения – в Европе эта цифра составляет 4–5%), ежегодно она снижается на 1%. То есть раньше девелоперам было просто выгоднее удерживать здание в своих руках.
«Следует учитывать, что для определенной категории профессиональных девелоперов, как отечественных, так и иностранных, – уточняет Николай Каретников, – готовые объекты являются альтернативным классом инвестиций, закрепленным в стратегии инвестирования. В связи с меньшей склонностью к риску доходность от вложений в готовые объекты недвижимости является для таких девелоперов удовлетворительной». В этом случае объект будет продан в момент наиболее благоприятной рыночной конъюнктуры или по истечении определенного срока владения, поясняет он.
Однако владелец, решивший избавиться от недвижимости путем продажи, может столкнуться с множеством проблем.

Юридические ловушки
Многие коммерческие объекты изначально были неправильно структурированы юридически с точки зрения их продажи. Запутанные права на собственность, множество юридических и физических лиц, участвующих в схеме продажи, создают потенциальные риски для покупателя. «Так, за рубежом юридическая структура выстраивается так, что владельцем объекта является компания, зарегистрированная в офшорной зоне. Продавая здание, девелопер продает эту компанию», – уточняет г­жа Никуличева. Таким образом, достигается юридическая чистота и прозрачность, сделка купли­продажи значительно упрощается, удается избежать уплаты налогов.
Тем не менее попытки юридически переиграть ситуацию в России и оформить здание юридически прозрачно ни к чему не приведут, полагает Юлия Никуличева, поскольку процесс переоформления может оказаться слишком дорогим для продавца, и сделка станет для него невыгодной. Еще одним сдерживающим фактором являются сроки аренды, составляющие в России в основном около трех лет, в то время как на Западе – не менее 10 лет.
«Существует также ряд сложностей законодательного порядка, – добавляют в компании DVI Group, – неясности в вопросах земельного законодательства сдерживают процесс поглощения девелоперских проектов. Иностранным же инвесторам интересны «чистые» сделки на значительные объемы площадей сетевых проектов».
Очевидно, что небольшое количество сделок купли­продажи в сфере ритейла – это не только стратегия отечественных девелоперов. Причина кроется в отсут­ствии сетевых отечественных девелоперских проектов, интересных иностранным инвесторам в глобальном масштабе. Хотя наблюдаются и разовые сделки – например, такие компании, как ГК «Время», уже имеют опыт продажи существенной части своих активов иностранным акционерам.
По мнению Ольги Архангельской, сейчас можно проследить две тенденции, которые определяют ситуацию на рынке продаж коммерческих объектов. «С одной стороны, инвесторы проявляют большой интерес к таким сделкам и достаточно активны, но не могут найти объекты «инвестиционного» класса, – считает она. – С другой стороны, с учетом бурной истории развития рынка недвижимости в России действительно качественных проектов пока немного, поэтому найти инвестора непросто».
«Сегодня наблюдается очень большой спрос со стороны покупателей, – уверен коммерческий директор холдинга «Капитал Груп» Алексей Белоусов. – Интерес проявляют и отечественные банки, и зарубежные инвесторы. Недавно, продавая один из своих объектов, мы столкнулись с ситуацией, когда два покупателя­конкурента, претендующие на этот объект, в процессе борьбы за право покупки увеличили его стоимость примерно на 15%». Г­н Белоусов полагает, что это связано с переизбытком средств инвесторов и с проблемой вложения денег.
«Я бы отметил обратную ситуацию: может быть, кто­то из девелоперов и хотел бы расстаться со своими зданиями, – не соглашается Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании Becar, – но отечественный рынок готовых объектов еще не сформировался, кроме того, очень слабо представлен рынок потенциальных покупателей». Обычно покупателями в этом случае являются крупные институциональные инвесторы, но на сегодняшний день на российском рынке они недостаточно активны, поясняет он. «И хотя сегодня наблюдается некоторое оживление, однако рынок еще малоразвит, поэтому собственники и рады бы продать, да не берет никто», – констатирует г­н Чижов. Происходит это и потому, что при продаже готового объекта инициатор проекта закладывает высокую доходность в цену продажи, а покупатель приобретает стабильный безрисковый бизнес, что расценивается как консервативное вложение. Но сегодня ставка доходности по различным проектам коммерческой недвижимости, на которую может рассчитывать покупатель, 10–14%, а многие россий­ские инвесторы хотят получать больше. «Западники» же, для которых эта ставка является весьма привлекательной, боятся рисков отечественного рынка.
«Кроме того, в России очень мало объектов, отвечающих требованиям институциональных инвесторов, – подчеркивает Владимир Фролов, директор департамента инвестиционных программ компании «Эспро». – К сожалению, большинство проектов имеют проблемы с налоговой отчетностью, юридической чистотой участка, системой управления объектом».
«У нас продаются не нормально «упакованные» проекты с понятной схемой финансирования и внятным генподрядчиком, несущим ответственность за свои обязательства, – замечает Николай Вечер, – а, как принято говорить, «ситуации». Вот поэтому и мало предложений от покупателей – западных фондов или наших институциональных инвесторов: банков, негосударственных пенсионных фондов, страховых компаний». Им нужна не «ситуация», уверен он, а нормальный проект с ясной доходностью и легко просчитываемыми рисками.
В условиях всеобщей глобализации появляются масштабные проекты, которые в силу высокой стоимости могут быть рассмотрены небольшим количеством инвесторов в качестве объекта для покупки, добавляет Алексей Белоусов. Поэтому при создании такого рода объектов девелоперы должны понимать, что чем больше объем, реализуемый на площадке, тем уже круг потенциальных покупателей, готовых инвестировать в такой масштаб.
Таким образом, основная проблема девелопера – создание полноценного продукта, при разработке которого изначально была бы четко продумана его целевая аудитория.
Сейчас, когда рынок недвижимости активно развивается, выход из проектов становится логичным продолжением девелоперской деятельности. Из­за усложнения рынка тенденция специализации стала более явной. «Опыт и количество сделок на рынке накапливаются, сами сделки усложняются», – подчеркивает Николай Каретников. Тем не менее, отмечают аналитики рынка недвижимости, говорить о том, что рынок инвестиционных сделок с недвижимостью в России развит и насыщен, пока сложно.

Прозрачная продажа
В большинстве случаев девелопер выходит из проекта после завершения строительства и сдачи помещений в долгосрочную аренду. Продажа части недвижимости малопривлекательна для институциональных инвесторов, и в основном сделки происходят непосредственно с пользователями таких помещений. «Объекты, где наша компания была девелопером (офисно­складские комплексы «Кулон­Балтия» и «Кулон Южный»), – рассказывает Владимир Фролов, – продавались целиком институциональным инвесторам, это более комфортно как для арендаторов комплекса, так и для покупателя». В этом случае не нарушается система эксплуатации объекта, нет необходимости переоформлять договоры с коммунальными службами, что ведет к большим финансовым и временным затратам.
«Спонтанный выход из проекта невозможен, – поясняют в DVI Group, – так как для продажи бизнеса нужна его оценка, а значит, требуется составление инвестиционного меморандума с выведением объективных показателей стратегии развития. Необходима оценка коммерческой привлекательности бизнеса для определения показателей стоимости».
Формируя профессиональную концепцию объекта, грамотный девелопер изначально прикладывает определенные усилия для создания прозрачности в его управлении. Обычно для общения с потенциальными инвесторами и для продажи объекта девелоперы нанимают специализированную консультационную компанию, которая и организует процедуру продажи (см. таблицу). Предпочтение отдается крупным консультационным компаниям, поскольку многие из них могут провести проверку по всем указанным направлениям. Однако могут быть привлечены и отдельные специализированные компании (в этом случае покупателю необходимо проследить, чтобы их действия и заключения были скоординированы).

Регионы
К сожалению, региональные рынки недвижимости, включая Санкт­Петербург, отстают от первопроходцев – Москвы и Московской области. «Это связано с рядом факторов, – полагает Николай Каретников. – Региональные риски рассматриваются как более высокие, а уровень квалификации большинства региональных девелоперов еще недостаточно высок». Однако в последнее время ряд крупных российских девелоперов приступил к реализации масштабных региональных программ. Соответственно, объем сделок в будущем должен существенно возрасти. «Сегодня многие девелоперы, – говорит Алексей Чижов, – начав строительство, предполагают, что по его окончании эти объекты будут проданы крупным институциональным инвесторам, и уже сегодня с надеждой ждут прихода инвесторов в регионы». Тем не менее не все девелоперы настроены на продажу. «Стратегия компании DVI Group в ближайшем будущем не предполагает продажу активов иностранному инвестору», – заявляют в компании.
Тенденция выхода региональных девелоперов из проекта с целью освобождения средств для реализации новых проектов, подчеркивает Юлия Никуличева, наблюдается в основном в секторе торговой недвижимости – флагмане отечественной коммерческой недвижимости. Что касается высококлассных офисов, то их количество в регионах не очень велико, они расположены только в городах­миллионниках. Рынки офисных помещений там находятся еще на столь низкой стадии развития, что о каких­то внятных тенденциях говорить пока не приходится. Кроме того, местные арендаторы предпочитают покупать офисные площади, а не арендовать их.
С развитием отечественного рынка недвижимости более явной становится тенденция специализации – одной компании достаточно сложно профессионально заниматься объектом на всех этапах его жизни, слишком разные специалисты, документы и навыки нужны для ведения такой работы. Поэтому девелоперы начали концентрироваться на своей основной деятельности и готовятся к продаже объекта уже на стадии его проектирования.