Назад
31 Июля 2008, 20:00
Бизнес-парки уральского формата
Бизнес-парки – относительно новый сегмент отечественного рынка коммерческой недвижимости. Новинку еще толком не распробовала Москва, однако интерес к ней уже проявляют региональные города-миллионники. Не остались в стороне и уральские столицы, которые в ближайшие годы планируют обзавестись собственными «парками для бизнеса».
По словам консультанта по региональным проектам Cushman & Wakefield Stiles Riabokobylko Анны Кошминой, четкого определения бизнес-парков в России на данный момент не существует, так же как и четких стандартов, которым они должны соответствовать. Это связано с тем, что саму идею мы переняли у Запада, а на местной почве любой вид нововведений должен пережить некоторую ассимиляцию. В целом же бизнес-парк – это деловой комплекс, призванный создать все условия для комфортной работы «белых воротничков». В нем могут быть расположены не только высококлассные офисные здания с парковками, предприятиями сферы обслуживания и общепита, но и магазины, банки, торговые центры, гостиницы и фитнес-зона. Таким образом, сотрудники компании, арендующей подобный офис, в полной мере обеспечены всей необходимой инфраструктурой. Такие масштабные проекты требуют большой площади, тем более что здания бизнес-парка согласно канонам жанра должны быть малоэтажными, поэтому их, как правило, выносят на городские окраины или вообще за город.
Несмотря на перенятый у иностранных коллег опыт, полностью скопировать шаблон бизнес-парков в России, похоже, не удалось. В частности, на Западе девелоперы уделяют большое внимание созданию благоприятной экологической обстановки на территории комплексов, у нас же этот критерий не является обязательным, да оно и понятно. Например, в Москве перспективные территории для строительства бизнес-парков расположены в зоне Третьего транспортного кольца, а также МКАД. В Екатеринбурге – это районы Вторчермет, Эльмаш и Химмаш, названия которых говорят сами за себя. Здесь расположены известнейшие уральские заводы. Аналогичная ситуация складывается и в Челябинске. В Южноуральской столице на бизнес-застройку могут претендовать районы ЧМЗ, АМЗ и северо-западное направление.
Кроме того, молодость формата в России еще сбивает участников рынка с толку. Не все понимают, что подразумевается под этим термином, и зачастую подменяют им понятие «технопарк». Поэтому стоит обратить внимание – бизнес-парк не должен обладать производственной составляющей, также имеет смысл еще раз подчеркнуть, что многофункциональное здание в центре города, пусть даже и большое, содержащее на своей территории магазины, банки и рестораны, еще не бизнес-парк. По мнению Анны Кошминой, чистотой формата пока не может похвастаться ни один российский проект. Размытые рамки термина – серьезное препятствие на пути реализации успешных проектов.
Однако это не снижает интереса к бизнес-паркам как со стороны деловых слоев, так и со стороны горадминистраций. В частности, представители мэрий Екатеринбурга и Челябинска не раз заявляли о том, что у них на согласовании находятся от 3 до 5 таких проектов. Неудивительно, что власти городов «неровно дышат» к бизнес-паркам, ведь им постоянно приходится ломать голову над тем, где взять площадки под строительство в городском центре, причем особенно это касается проектов, которые перегружают транспортную систему населенных пунктов.
Стимулирует строительство парков не только невероятно плотная застройка центральных районов, но и богатое архитектурное наследие, которым могут похвастаться многие российские города, в том числе Москва, Санкт-Петербург, Казань и Самара. Понятно, что застраивать коммерческими объектами историческую часть города невозможно, поэтому и власти, и девелоперы обращают свои взоры на удаленные районы.
Для арендаторов бизнес-парки также лакомый кусочек, основные преимущества которого – сниженная по сравнению с центром города арендная ставка, отсутствие пробок, свободная эффективная планировка, развитая инфраструктура комплекса, достаточное количество мест для парковки.
Характеристики проекта
Бизнес-парки, как правило, представляют собой мало- и среднеэтажные проекты. Высота зданий составляет 4–6 этажей, но в некоторых случаях может быть и больше. В частности, по словам, регионального директора департаментамета аналитики Colliers International Ольги Ясько, на территории бизнес-парка «Гринвуд», расположенного на 69-м км МКАД, предусмотрено 14 офисных зданий: 11 шестиэтажных и 3 трехэтажных – общей площадью свыше 100 тыс. «квадратов».
Территории бизнес-парков достигают 6–7 гектаров, а общие площади в зданиях в среднем составляют 100–150 тыс. кв. м. Для сравнения – офисные центры могут предложить около 20–30 тыс. «квадратов».
Офисные здания в бизнес-парках зачастую предполагают свободную планировку, что привлекает арендаторов, нуждающихся в обширных площадях от двух и более тысяч квадратных метров. Кроме того, поскольку бизнес-парки строятся на окраинах, девелоперу не нужно ломать голову над тем, как вписать объект в архитектурный облик города, – достаточно, чтобы здания были функциональными.
Неоспоримое достоинство бизнес-парков и для арендаторов, и для девелоперов – парковки. За счет большой территории они могут быть наземными, то есть дешевыми при строительстве. Требования к числу машино-мест могут различаться в зависимости от региона или города. Например, в Екатеринбурге до сих пор действует СНиП 1989 года, по которому на 100 служащих должно приходиться 10–15 машино-мест.
По словам консультанта отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle Андрея Жамкина, для сотрудников, пользующихся общественным транспортом, от последней станции метро соответствующей линии до бизнес-парков курсируют автобусы. Правда, для уральских городов это неприменимое условие, учитывая, что подземки в них либо нет совсем, либо она находится в зачаточном состоянии.
Сравнительно низкая стоимость реализации проекта и, следовательно, невысокие арендные ставки – главный козырь бизнес-парков. По словам директора по коммерческой недвижимости «Ренова-СтройГруп» Геннадия Черных, стоимость аренды в парке ниже, чем в бизнес-центре, примерно в два раза. Естественно, это привлекает арендатора и заставляет его держаться за место, а не мигрировать с объекта на объект.
Эксперты отмечают, что пока не слышали о реализованных проектах бизнес-парков на Урале, поэтому говорить о стоимости аренды на таком объекте можно только гипотетически. Посчитаем упрощенно: по данным аналитика КБ «Ярмарка» Лилии Файзуллиной, на сегодняшний день средняя арендная ставка офиса в Екатеринбурге равна $540/кв. м. в год. Ставки для офисов в бизнес-центрах класса А достигают $924–1236/кв. м, в классе В – от $564 до 720 за «квадрат». Цена купли-продажи площадей в настоящее время составляет примерно $3,7 тыс./кв. м. Значит, средняя цена годовой аренды «квадрата» в бизнес-парках остановится приблизительно на $270.
Объем вложений участники рынка, рискнувшие объявить о готовности претворить подобные проекты в жизнь, пока также не озвучивают, но если исходить из примерной стоимости одной сотки земли (берутся земли поселений) под Екатеринбургом в 100 тыс. рублей и площади бизнес-парка около 150 тыс. «квадратов», то 150 млн рублей уйдет на покупку строительной площадки, не оборудованной инженерными коммуникациями.
Не секрет, что сегодня все крупные уральские города испытывают дефицит качественных офисных объектов. Это подтверждается не только высоким уровнем арендных ставок, но и отсутствием вакантных площадей в уже функционирующих зданиях. По данным главного специалиста комитета по бытовому обслуживанию Екатеринбурга Константина Слободчикова, в городе действует 39 деловых центров. Несмотря на это, Среднеуральской столице еще предстоит к 2015 году построить около 2,5 млн кв. м бизнес-недвижимости. Ускорить процесс насыщения рынка позволит ввод такого значительного количества «квадратов», которое предполагают бизнес-парки.
Именно нехватка офисных площадей станет основой формирования спроса на данный формат. Тем более что отечественные компании морально уже готовы «выезжать» за город. В частности, директор Екатеринбургского филиала ОАО «ВымпелКом» (торговая марка «Билайн») Игорь Петров отмечает, что, выбирая офис, нужно отталкиваться от тех целей, для которых планируется его использование. Отдел по работе с клиентами вряд ли имеет смысл располагать на окраине, а логистику – в центре. Поэтому, несмотря на то что специфика отрасли предполагает тесный контакт подразделений, технические и логистические службы зачастую размещаются не в центральных районах.
Практика показывает, что отечественные бизнес-парки пользуются успехом и у крупных международных игроков. В частности, московский комплекс «Крылатские Холмы», который, по мнению экспертов, является наиболее близким к западному формату, продемонстрировал, что для именитых западных корпораций расположение офиса за чертой города не доставляет дискомфорта. Так, среди арендаторов этого бизнес-парка такие компании, как Microsoft, Sun Interbrew, Raiffeisenbank, Johnson & Johnson и другие.
Уральские планы
Как уже говорилось ранее, в настоящее время на территории Урала нет действующих бизнес-парков, однако есть проекты, предполагаемые к строительству. Интересные, по мнению экспертов, планы вынашивает компания «Ренова-СтройГруп». В Екатеринбурге она выступает главным инвестором строительства района «Академический». В рамках проекта будет введено около 9 млн кв. м только жилья. Естественно, что такой огромный жилой массив будет обеспечен необходимой инфраструктурой, в том числе офисной недвижимостью. В частности, для бизнес-парка в рамках первой очереди застройки, рассчитанной до 2015 года, уже зарезервированы земельные участки. Они представляют собой прямоугольники правильной формы и находятся в 1,5 км от пересечения улиц Начдива Онуфриева и С. Дерябиной, являющихся частью городского Срединного кольца. Планируется, что общая площадь бизнес-парка составит 130 тыс. кв. м, разделенных проектом планировки на два блока. Поэтому идею бизнес-парка целесообразно реализовать, по мнению специалистов «Ренова-СтройГруп», в два этапа. В этом случае первая очередь составит 30 тыс. «квадратов» арендуемых площадей и будет введена в эксплуатацию до конца 2011 года. Для девелопмента последующих очередей предусмотрены резервные участки.
Согласно концепции района, доступ к участкам будет обеспечен путем строительства трех-полосной улицы Барклая, которая соединит Срединное кольцо и ЕКАД (Екатеринбургская кольцевая автодорога). Расположение вблизи ЕКАД, окольцовывающей город, позволит арендаторам за короткое время добираться в другие районы среднеуральской столицы. Сюда будет ходить общественный транспорт, включая скоростной трамвай и автобусы.
Бизнес-парк в «Солнечной долине» в Челябинске – также проект «Ренова-СтройГруп» – займет площадь примерно в 100 тыс. кв. м. Начало строительства запланировано на IV квартал 2009 года. Окончание – на IV квартал 2011 года.
Арендаторами обоих бизнес-парков собственник видит крупные российские и международные компании производственного, торгового, технологического и других секторов, желающих разместить свои бэк-офисы в двух уральских столицах.
По словам Анны Кошминой, в Cushman & Wakefield Stiles Riabokobylko достаточно часто обращаются клиенты с вопросом, насколько может быть выгодно приобретение земли в том или ином районе Екатеринбурга или Челябинска под реализацию проекта бизнес-парка. Особенно инвесторов интересуют западное направление Екатеринбурга и северо-западное Челябинска. Дело в том, что здесь уже созданы объекты инфраструктуры, которые могут послужить основой для формирования нового субрынка.
«Но если говорить о перспективах бизнес-парков, то это вопрос несколько отдаленного будущего, – считает г-жа Кошмина. – Во-первых, опыт Москвы показывает, что всегда очень трудно быть первым в девелопменте того или иного нового для региона формата. Кроме того, на сегодня девелоперы увлеклись формированием в Екатеринбурге городского сити, а в Челябинске – наоборот, строительством бизнес-центров класса В в спальных районах города».
Региональные рынки недвижимости следуют за Москвой. Это значит, что через какое-то время бизнес-сообщество Урала неизбежно созреет для строительства бизнес-парков. Пока же, считают эксперты, этот сегмент находится на стадии планирования. В частности, объекты «Ренова-СтройГруп» откроют свои двери только через 4–7 лет. По словам Андрея Жамкина, на Урале еще не закрыты пробелы в «классическом» городском офисном строительстве, и пока девелоперы будут работать именно на эту сферу. Между тем через три года аналитики ожидают возможного насыщения рынка деловых площадей, в частности в Екатеринбурге, и, вероятно, после этого внимание к бизнес-паркам возрастет.
Несмотря на перенятый у иностранных коллег опыт, полностью скопировать шаблон бизнес-парков в России, похоже, не удалось. В частности, на Западе девелоперы уделяют большое внимание созданию благоприятной экологической обстановки на территории комплексов, у нас же этот критерий не является обязательным, да оно и понятно. Например, в Москве перспективные территории для строительства бизнес-парков расположены в зоне Третьего транспортного кольца, а также МКАД. В Екатеринбурге – это районы Вторчермет, Эльмаш и Химмаш, названия которых говорят сами за себя. Здесь расположены известнейшие уральские заводы. Аналогичная ситуация складывается и в Челябинске. В Южноуральской столице на бизнес-застройку могут претендовать районы ЧМЗ, АМЗ и северо-западное направление.
Кроме того, молодость формата в России еще сбивает участников рынка с толку. Не все понимают, что подразумевается под этим термином, и зачастую подменяют им понятие «технопарк». Поэтому стоит обратить внимание – бизнес-парк не должен обладать производственной составляющей, также имеет смысл еще раз подчеркнуть, что многофункциональное здание в центре города, пусть даже и большое, содержащее на своей территории магазины, банки и рестораны, еще не бизнес-парк. По мнению Анны Кошминой, чистотой формата пока не может похвастаться ни один российский проект. Размытые рамки термина – серьезное препятствие на пути реализации успешных проектов.
Однако это не снижает интереса к бизнес-паркам как со стороны деловых слоев, так и со стороны горадминистраций. В частности, представители мэрий Екатеринбурга и Челябинска не раз заявляли о том, что у них на согласовании находятся от 3 до 5 таких проектов. Неудивительно, что власти городов «неровно дышат» к бизнес-паркам, ведь им постоянно приходится ломать голову над тем, где взять площадки под строительство в городском центре, причем особенно это касается проектов, которые перегружают транспортную систему населенных пунктов.
Стимулирует строительство парков не только невероятно плотная застройка центральных районов, но и богатое архитектурное наследие, которым могут похвастаться многие российские города, в том числе Москва, Санкт-Петербург, Казань и Самара. Понятно, что застраивать коммерческими объектами историческую часть города невозможно, поэтому и власти, и девелоперы обращают свои взоры на удаленные районы.
Для арендаторов бизнес-парки также лакомый кусочек, основные преимущества которого – сниженная по сравнению с центром города арендная ставка, отсутствие пробок, свободная эффективная планировка, развитая инфраструктура комплекса, достаточное количество мест для парковки.
Характеристики проекта
Бизнес-парки, как правило, представляют собой мало- и среднеэтажные проекты. Высота зданий составляет 4–6 этажей, но в некоторых случаях может быть и больше. В частности, по словам, регионального директора департаментамета аналитики Colliers International Ольги Ясько, на территории бизнес-парка «Гринвуд», расположенного на 69-м км МКАД, предусмотрено 14 офисных зданий: 11 шестиэтажных и 3 трехэтажных – общей площадью свыше 100 тыс. «квадратов».
Территории бизнес-парков достигают 6–7 гектаров, а общие площади в зданиях в среднем составляют 100–150 тыс. кв. м. Для сравнения – офисные центры могут предложить около 20–30 тыс. «квадратов».
Офисные здания в бизнес-парках зачастую предполагают свободную планировку, что привлекает арендаторов, нуждающихся в обширных площадях от двух и более тысяч квадратных метров. Кроме того, поскольку бизнес-парки строятся на окраинах, девелоперу не нужно ломать голову над тем, как вписать объект в архитектурный облик города, – достаточно, чтобы здания были функциональными.
Неоспоримое достоинство бизнес-парков и для арендаторов, и для девелоперов – парковки. За счет большой территории они могут быть наземными, то есть дешевыми при строительстве. Требования к числу машино-мест могут различаться в зависимости от региона или города. Например, в Екатеринбурге до сих пор действует СНиП 1989 года, по которому на 100 служащих должно приходиться 10–15 машино-мест.
По словам консультанта отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle Андрея Жамкина, для сотрудников, пользующихся общественным транспортом, от последней станции метро соответствующей линии до бизнес-парков курсируют автобусы. Правда, для уральских городов это неприменимое условие, учитывая, что подземки в них либо нет совсем, либо она находится в зачаточном состоянии.
Сравнительно низкая стоимость реализации проекта и, следовательно, невысокие арендные ставки – главный козырь бизнес-парков. По словам директора по коммерческой недвижимости «Ренова-СтройГруп» Геннадия Черных, стоимость аренды в парке ниже, чем в бизнес-центре, примерно в два раза. Естественно, это привлекает арендатора и заставляет его держаться за место, а не мигрировать с объекта на объект.
Эксперты отмечают, что пока не слышали о реализованных проектах бизнес-парков на Урале, поэтому говорить о стоимости аренды на таком объекте можно только гипотетически. Посчитаем упрощенно: по данным аналитика КБ «Ярмарка» Лилии Файзуллиной, на сегодняшний день средняя арендная ставка офиса в Екатеринбурге равна $540/кв. м. в год. Ставки для офисов в бизнес-центрах класса А достигают $924–1236/кв. м, в классе В – от $564 до 720 за «квадрат». Цена купли-продажи площадей в настоящее время составляет примерно $3,7 тыс./кв. м. Значит, средняя цена годовой аренды «квадрата» в бизнес-парках остановится приблизительно на $270.
Объем вложений участники рынка, рискнувшие объявить о готовности претворить подобные проекты в жизнь, пока также не озвучивают, но если исходить из примерной стоимости одной сотки земли (берутся земли поселений) под Екатеринбургом в 100 тыс. рублей и площади бизнес-парка около 150 тыс. «квадратов», то 150 млн рублей уйдет на покупку строительной площадки, не оборудованной инженерными коммуникациями.
Не секрет, что сегодня все крупные уральские города испытывают дефицит качественных офисных объектов. Это подтверждается не только высоким уровнем арендных ставок, но и отсутствием вакантных площадей в уже функционирующих зданиях. По данным главного специалиста комитета по бытовому обслуживанию Екатеринбурга Константина Слободчикова, в городе действует 39 деловых центров. Несмотря на это, Среднеуральской столице еще предстоит к 2015 году построить около 2,5 млн кв. м бизнес-недвижимости. Ускорить процесс насыщения рынка позволит ввод такого значительного количества «квадратов», которое предполагают бизнес-парки.
Именно нехватка офисных площадей станет основой формирования спроса на данный формат. Тем более что отечественные компании морально уже готовы «выезжать» за город. В частности, директор Екатеринбургского филиала ОАО «ВымпелКом» (торговая марка «Билайн») Игорь Петров отмечает, что, выбирая офис, нужно отталкиваться от тех целей, для которых планируется его использование. Отдел по работе с клиентами вряд ли имеет смысл располагать на окраине, а логистику – в центре. Поэтому, несмотря на то что специфика отрасли предполагает тесный контакт подразделений, технические и логистические службы зачастую размещаются не в центральных районах.
Практика показывает, что отечественные бизнес-парки пользуются успехом и у крупных международных игроков. В частности, московский комплекс «Крылатские Холмы», который, по мнению экспертов, является наиболее близким к западному формату, продемонстрировал, что для именитых западных корпораций расположение офиса за чертой города не доставляет дискомфорта. Так, среди арендаторов этого бизнес-парка такие компании, как Microsoft, Sun Interbrew, Raiffeisenbank, Johnson & Johnson и другие.
Уральские планы
Как уже говорилось ранее, в настоящее время на территории Урала нет действующих бизнес-парков, однако есть проекты, предполагаемые к строительству. Интересные, по мнению экспертов, планы вынашивает компания «Ренова-СтройГруп». В Екатеринбурге она выступает главным инвестором строительства района «Академический». В рамках проекта будет введено около 9 млн кв. м только жилья. Естественно, что такой огромный жилой массив будет обеспечен необходимой инфраструктурой, в том числе офисной недвижимостью. В частности, для бизнес-парка в рамках первой очереди застройки, рассчитанной до 2015 года, уже зарезервированы земельные участки. Они представляют собой прямоугольники правильной формы и находятся в 1,5 км от пересечения улиц Начдива Онуфриева и С. Дерябиной, являющихся частью городского Срединного кольца. Планируется, что общая площадь бизнес-парка составит 130 тыс. кв. м, разделенных проектом планировки на два блока. Поэтому идею бизнес-парка целесообразно реализовать, по мнению специалистов «Ренова-СтройГруп», в два этапа. В этом случае первая очередь составит 30 тыс. «квадратов» арендуемых площадей и будет введена в эксплуатацию до конца 2011 года. Для девелопмента последующих очередей предусмотрены резервные участки.
Согласно концепции района, доступ к участкам будет обеспечен путем строительства трех-полосной улицы Барклая, которая соединит Срединное кольцо и ЕКАД (Екатеринбургская кольцевая автодорога). Расположение вблизи ЕКАД, окольцовывающей город, позволит арендаторам за короткое время добираться в другие районы среднеуральской столицы. Сюда будет ходить общественный транспорт, включая скоростной трамвай и автобусы.
Бизнес-парк в «Солнечной долине» в Челябинске – также проект «Ренова-СтройГруп» – займет площадь примерно в 100 тыс. кв. м. Начало строительства запланировано на IV квартал 2009 года. Окончание – на IV квартал 2011 года.
Арендаторами обоих бизнес-парков собственник видит крупные российские и международные компании производственного, торгового, технологического и других секторов, желающих разместить свои бэк-офисы в двух уральских столицах.
По словам Анны Кошминой, в Cushman & Wakefield Stiles Riabokobylko достаточно часто обращаются клиенты с вопросом, насколько может быть выгодно приобретение земли в том или ином районе Екатеринбурга или Челябинска под реализацию проекта бизнес-парка. Особенно инвесторов интересуют западное направление Екатеринбурга и северо-западное Челябинска. Дело в том, что здесь уже созданы объекты инфраструктуры, которые могут послужить основой для формирования нового субрынка.
«Но если говорить о перспективах бизнес-парков, то это вопрос несколько отдаленного будущего, – считает г-жа Кошмина. – Во-первых, опыт Москвы показывает, что всегда очень трудно быть первым в девелопменте того или иного нового для региона формата. Кроме того, на сегодня девелоперы увлеклись формированием в Екатеринбурге городского сити, а в Челябинске – наоборот, строительством бизнес-центров класса В в спальных районах города».
Региональные рынки недвижимости следуют за Москвой. Это значит, что через какое-то время бизнес-сообщество Урала неизбежно созреет для строительства бизнес-парков. Пока же, считают эксперты, этот сегмент находится на стадии планирования. В частности, объекты «Ренова-СтройГруп» откроют свои двери только через 4–7 лет. По словам Андрея Жамкина, на Урале еще не закрыты пробелы в «классическом» городском офисном строительстве, и пока девелоперы будут работать именно на эту сферу. Между тем через три года аналитики ожидают возможного насыщения рынка деловых площадей, в частности в Екатеринбурге, и, вероятно, после этого внимание к бизнес-паркам возрастет.
Назад
Загрузка...