Назад
31 Августа 2008, 20:00
Прикладная хореография
В Санкт-Петербурге обнародован проект рекультивации промышленной зоны уникальной градостроительной и коммерческой ценности.
На Петроградской стороне в двух шагах от Петропавловской крепости и Стрелки Васильевского острова вместо корпусов РНЦ «Прикладная химия» появится пешеходная набережная и многофункциональный комплекс, в состав которого войдет Дворец танца Бориса Эйфмана. Проект банка ВТБ стоимостью $1–2,5 млрд стал поводом для дискуссии о том, вправе ли инвестор самостоятельно планировать застройку последнего «золотого резерва» территории Северной столицы.
Химический остров
«Набережная Европы» расположена на Петроградской стороне между проспектом Добролюбова, набережной Малой Невы, переулком Талалихина и площадью Академика Лихачева. Пятно застройки сформировано на месте бывших островов (крайний из них – Тучков Буян), образовавшихся в дельте Невы после наводнения 1726 года, водные протоки между которыми впоследствии были засыпаны. Город неоднократно пересматривал свое отношение к предназначению данного участка. В середине XIX века будущая «Набережная Европы» предназначалась для создания «зеленого пояса» от Александровского парка к Тучкову мосту. С начала ХХ века было проведено несколько архитектурных конкурсов на обустройство этого участка под городские кварталы, в рамках которых были предложены проекты общественно-спортивного центра, концертно-выставочного комплекса и жилого района. Однако в 1919 году расположенные здесь бывшие винные склады занял Государственный институт прикладной химии (ГИПХ), для которого в 60-е годы прошлого века и был возведен существующий сейчас новый корпус. После реорганизации ГИПХ созданный на его базе ФГУП РНЦ «Прикладная химия» (ПХ) получил участок и расположенную на нем недвижимость в бессрочное хозяйственное пользование.
О рекультивации этой депрессивной и экологически небезопасной промзоны заговорили в марте 2003 года, когда президент Владимир Путин пообещал построить для балетмейстера Бориса Эйфмана театр, подписав распоряжение «О строительстве Дворца танца и многофункционального комплекса «Набережная Европы». В декабре 2003 года был подписан инвестиционный контракт между созданным под проект ООО «Петербург-Сити», ФГУП РНЦ «Прикладная химия» и Управлением ФСБ России по Санкт-Петербургу и Ленобласти (представитель этого ведомства вошел в совет директоров «Петербург-Сити»).
Ценные обременения
Первыми учредителями «Петербург-Сити» выступили компании – петербургская «Русские инвестиции» и московская «КВ Инжиниринг». Позже активы компании была проданы группе ЛСР, а затем банку ВТБ. ВТБ обнародовал свое участие в проекте два года назад, однако реально к строительству до сих пор не приступил. Инвестора не устроил утвержденный Росимуществом контракт: в итоге содержание и стоимость проекта, в том числе площадь застройки, объем обременений и порядок возможных перерасчетов, претерпели существенные изменения.
Переговоры завершились подписанным осенью 2007 года распоряжением правительства, согласно которому ВТБ получил участок площадью 9,94 га, из них под застройку выделено 9,2 га. Взамен инвестор должен реконструировать для переезда РНЦ «Прикладная химия» комплекс площадью 31 тыс. кв. м в поселке Капитолово, приобрести для ученых административное здание площадью 12 тыс. кв. м в черте города, а также жилье для сотрудников ФСБ (8 тыс. кв. м в Петербурге и 2 тыс. кв. м в Ленобласти). Кроме того, ВТБ обязался построить Дворец танца площадью 15 тыс. кв. м.
На выполнение всех обременений банк обязан потратить не менее 4,5 млрд руб. (около $180 млн). Однако, по прогнозу вице-президента ВТБ Александра Ольховского, затраты возрастут до $300 млн, что, по оценке заместителя гендиректора девелоперской компании «Охта Групп» Константина Ковалева, соответствует рыночной стоимости предоставленного ВТБ участка – около $30 млн за гектар.
По мнению опрошенных CRE экспертов, затраты на рекультивацию таких территорий обычно составляют 20–30% от общего объема инвестиций. При заявленном в прошлом году представителями ВТБ $1 млрд общих инвестиций в проект предполагаемые затраты на рекультивацию соответствуют стандартной практике. Но если максимальная планка инвестиций достигнет $2,5 млрд, чего не исключает г-н Ольховский, затраты на рекультивацию окажутся ниже 10% от стоимости проекта. По мнению члена градсовета Санкт-Петербурга архитектора Владимира Григорьева, это будет означать, что инвестор получил участок фактически «даром».
Пара для «Невской Ратуши»
По оценке инвестора, общая площадь недвижимости, которая появится на территории «Набережной Европы» (включая подземные паркинги), составит 444 тыс. кв. м. К разработке концепции функционального зонирования и развития будущей территории ВТБ привлек шестерых британских и четырех петербургских консультантов, в том числе управляющую строительством «Охта-центра» и «Невской Ратуши» Bovis Lend Lease и инжиниринговую компанию Ove Arup & Partners. Управляет проектом ЗАО «ВТБ-Девелопмент» – компания, входящая в группу ВТБ, которая наряду с «Набережной Европы» ведет еще и проект «Невская Ратуша». Возглавляет это подразделение ВТБ сын петербургского губернатора Сергей Матвиенко. Заказчиком проекта числится РНЦ «Прикладная химия».
Исполнителем обнародованного в июле этого года мастер-плана проекта выступает архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры». Перед проектировщиками стояла задача разместить на участке максимальное количество элитной недвижимости с видом на воду и расположенные напротив шедевры (Петропавловскую крепость, Стрелку Васильевского острова, Эрмитаж и т. п.). Причем сделать это нужно было без потерь для панорамы акватории Невы и общедоступного вида на будущую набережную, открывающегося с «открыточных» точек города.
Согласно генеральному плану Санкт-Петербурга набережная должна быть пешеходной, но узкой – шириной около 20 м. Аналоги «Набережной Европы» – пешеходная часть Адмиралтейской набережной в Петербурге, а также Battery City (Нью-Йорк) – пешеходная набережная 20-метровой ширины с прилегающим сквером. Участок «Набережной Европы» ограничен также двумя буферными зелеными зонами. На севере (на границе с проспектом Добролюбова) ее ширина составит 30 м, на юге (береговая зона) – 20 м. Чтобы добиться оптимальных видовых характеристик, жилой комплекс, рассчитанный на проживание 3 тыс. человек, архитекторы спроектировали в виде пяти блоков, веером развернутых к реке (подобно пальцам на руке). Между каждыми двумя «пальцами», соединенными в форме буквы «П», появятся внутренние частные дворики, расположенные выше уровня земли (над парковками). Ближе к Биржевому мосту будет размещен высококлассный отель, конкурентоспособность которого также обеспечит вид из окон.
За отелем разместится Дворец танца, а западнее него, в глубине комплекса, – торгово-офисный центр класса А.
Жилищный акцент
Наибольшая часть будущего комплекса – около 150 тыс. кв. м – отводится под жилье. «Это объясняется отсутствием прямой конкуренции такой недвижимости. Если в отношении офисной недвижимости в перспективе 5–10 лет многие промышленные объекты будут выводиться из центра города, а на их месте станут возникать новые офисные центры, то с точки зрения элитной недвижимости заявленных сопоставимых проектов, которые можно было бы однозначно причислить к классу А, в историческом центре нет и не предвидится», – уверен Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank SPb, консультанта данного проекта. Он отмечает, что в текущих ценах средняя стоимость по всему комплексу составляет не менее $10–12 тыс./кв. м. Учитывая, что продажи на проекте начнутся не раньше чем через три года, цены на такую недвижимость за это время могут вырасти на 20–40%.
Площадь торгово-офисного центра оставит около 55 тыс. кв. м. «Офисы будут позиционироваться в классе А, ставки аренды в данной локации составляют не менее $800/кв. м (triple net). Масштаб проекта и формирующийся деловой район позволят практически без рисков заполнить все офисные площади. Торговые объекты – около 30 тыс. кв. м – будут представлены разнообразными встроенными помещениями, а также кафе и ресторанами, выходящими на пешеходную набережную. Общепит, фитнес-центр, торговый центр будут нацелены на спрос не только жителей комплекса, но и внешних посетителей», – комментирует г-н Пашков.
Тормоза перестройки
Впрочем, инвесторы уже столкнулись с рядом препятствий, способных затормозить реализацию проекта. Согласно высотному регламенту, высота застройки по фасаду комплекса не должна превышать 23 м, а в глубине квартала – 28 м. Это ставит под вопрос судьбу Дворца танца (планировку которого разработал архитектор Сергей Чобан), поскольку стандарты театрального здания требуют для него 40-метровой высоты. Вероятнее всего, городские власти согласуют превышение регламента «в порядке исключения», в противном случае театр придется «закапывать в землю» по аналогии со зданием Пекинской оперы, построенной по проекту французского архитектора Пьера Андре. Однако против этого выступают как сам Борис Эйфман, заявивший, что «не желает работать в театре-тюрьме», так и застройщик, которому в таком случае придется пожертвовать коммерческими площадями, чтобы устроить паркинг для театра в наземной части комплекса.
Но это далеко не единственная проблема для ВТБ: градсовет пока отказывается утвердить представленный мастер-план. Вместо архитектурного конкурса, который ВТБ собирался объявить для детальной разработки своего проекта, главный архитектор города Александр Викторов пообещал провести «градостроительный конкурс», использовав предложения инвестора лишь в качестве основы для разработки технического задания.
К организации конкурса привлечен Союз архитекторов города, ряд членов которого высказывается против размещения на элитной набережной жилья и предлагает строить там общественные объекты. Александр Ольховский уже заявил на это, что дальнейшая реализация проекта напрямую зависит от того, насколько в предстоящем конкурсе будут учтены интересы ВТБ. «Архитекторы говорят о градостроительной проблеме, забыв о том, что нельзя бесконечно оставлять в резерве эту территорию и нужно наконец вывести с нее химическое производство», – заявил на градсовете г-н Ольховский.
Тем не менее, по словам Надежды Винник, заместителя генерального директора ЗАО «ВТБ-Девелопмент», в первом полугодии 2008 года инвестор постарался решить целый комплекс задач.
«Особое внимание мы уделяем выполнению инвестиционных условий в целях реализации проекта «Набережная Европы». На проектирование и строительство административного здания для ФГУП «Прикладная химия» направлено более 300 млн рублей. Начались изыскательские работы для перевода производственных мощностей в Ленобласть, по всем этим задачам осуществлено 50%-ное авансирование.
В рамках выполнения обязательств перед РФ о приобретении 10 тыс. кв. м жилья для сотрудников ФСБ были подписаны договоры на участие в долевом строительстве с ООО «Городская ДомоСтроительная компания» на общую площадь 8 тыс. кв. м», – говорит г-жа Винник.
На территории уже проведен первый этап экологических исследований, началась глубокая экспертиза грунта. Знакомые с проектом девелоперы утверждают, что экологическая ситуация на территории «Набережной Европы», вопреки негативным прогнозам, весьма приемлемая и рекультивация не потребует больших вложений: наиболее опасные с точки зрения экологии работы проводились здесь в 50-е годы, при этом радиации и тяжелых металлов на участке не обнаружено, а органические загрязнения за несколько десятилетий уже распались.
Если международная экологическая экспертиза подтвердит эти данные, экологическая чистка территории, по оценке экспертов, потребует не более $10 млн, при этом стоимость жилья в МФК составит не менее $20 тыс./кв. м. Только на продаже жилья на «Набережной Европы» инвестор может заработать около $700–800 млн, подсчитали специалисты компании Praktis CB. В итоге доходность проекта достигнет 20% в год, а сроки окупаемости превысят среднерыночные. Правда, это произойдет только в том случае, если ВТБ удастся отстоять мастер-план, так как именно заданное соотношение функций позволяет проекту быть максимально экономически эффективным, замечают эксперты.
«Набережная Европы» расположена на Петроградской стороне между проспектом Добролюбова, набережной Малой Невы, переулком Талалихина и площадью Академика Лихачева. Пятно застройки сформировано на месте бывших островов (крайний из них – Тучков Буян), образовавшихся в дельте Невы после наводнения 1726 года, водные протоки между которыми впоследствии были засыпаны. Город неоднократно пересматривал свое отношение к предназначению данного участка. В середине XIX века будущая «Набережная Европы» предназначалась для создания «зеленого пояса» от Александровского парка к Тучкову мосту. С начала ХХ века было проведено несколько архитектурных конкурсов на обустройство этого участка под городские кварталы, в рамках которых были предложены проекты общественно-спортивного центра, концертно-выставочного комплекса и жилого района. Однако в 1919 году расположенные здесь бывшие винные склады занял Государственный институт прикладной химии (ГИПХ), для которого в 60-е годы прошлого века и был возведен существующий сейчас новый корпус. После реорганизации ГИПХ созданный на его базе ФГУП РНЦ «Прикладная химия» (ПХ) получил участок и расположенную на нем недвижимость в бессрочное хозяйственное пользование.
О рекультивации этой депрессивной и экологически небезопасной промзоны заговорили в марте 2003 года, когда президент Владимир Путин пообещал построить для балетмейстера Бориса Эйфмана театр, подписав распоряжение «О строительстве Дворца танца и многофункционального комплекса «Набережная Европы». В декабре 2003 года был подписан инвестиционный контракт между созданным под проект ООО «Петербург-Сити», ФГУП РНЦ «Прикладная химия» и Управлением ФСБ России по Санкт-Петербургу и Ленобласти (представитель этого ведомства вошел в совет директоров «Петербург-Сити»).
Ценные обременения
Первыми учредителями «Петербург-Сити» выступили компании – петербургская «Русские инвестиции» и московская «КВ Инжиниринг». Позже активы компании была проданы группе ЛСР, а затем банку ВТБ. ВТБ обнародовал свое участие в проекте два года назад, однако реально к строительству до сих пор не приступил. Инвестора не устроил утвержденный Росимуществом контракт: в итоге содержание и стоимость проекта, в том числе площадь застройки, объем обременений и порядок возможных перерасчетов, претерпели существенные изменения.
Переговоры завершились подписанным осенью 2007 года распоряжением правительства, согласно которому ВТБ получил участок площадью 9,94 га, из них под застройку выделено 9,2 га. Взамен инвестор должен реконструировать для переезда РНЦ «Прикладная химия» комплекс площадью 31 тыс. кв. м в поселке Капитолово, приобрести для ученых административное здание площадью 12 тыс. кв. м в черте города, а также жилье для сотрудников ФСБ (8 тыс. кв. м в Петербурге и 2 тыс. кв. м в Ленобласти). Кроме того, ВТБ обязался построить Дворец танца площадью 15 тыс. кв. м.
На выполнение всех обременений банк обязан потратить не менее 4,5 млрд руб. (около $180 млн). Однако, по прогнозу вице-президента ВТБ Александра Ольховского, затраты возрастут до $300 млн, что, по оценке заместителя гендиректора девелоперской компании «Охта Групп» Константина Ковалева, соответствует рыночной стоимости предоставленного ВТБ участка – около $30 млн за гектар.
По мнению опрошенных CRE экспертов, затраты на рекультивацию таких территорий обычно составляют 20–30% от общего объема инвестиций. При заявленном в прошлом году представителями ВТБ $1 млрд общих инвестиций в проект предполагаемые затраты на рекультивацию соответствуют стандартной практике. Но если максимальная планка инвестиций достигнет $2,5 млрд, чего не исключает г-н Ольховский, затраты на рекультивацию окажутся ниже 10% от стоимости проекта. По мнению члена градсовета Санкт-Петербурга архитектора Владимира Григорьева, это будет означать, что инвестор получил участок фактически «даром».
Пара для «Невской Ратуши»
По оценке инвестора, общая площадь недвижимости, которая появится на территории «Набережной Европы» (включая подземные паркинги), составит 444 тыс. кв. м. К разработке концепции функционального зонирования и развития будущей территории ВТБ привлек шестерых британских и четырех петербургских консультантов, в том числе управляющую строительством «Охта-центра» и «Невской Ратуши» Bovis Lend Lease и инжиниринговую компанию Ove Arup & Partners. Управляет проектом ЗАО «ВТБ-Девелопмент» – компания, входящая в группу ВТБ, которая наряду с «Набережной Европы» ведет еще и проект «Невская Ратуша». Возглавляет это подразделение ВТБ сын петербургского губернатора Сергей Матвиенко. Заказчиком проекта числится РНЦ «Прикладная химия».
Исполнителем обнародованного в июле этого года мастер-плана проекта выступает архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры». Перед проектировщиками стояла задача разместить на участке максимальное количество элитной недвижимости с видом на воду и расположенные напротив шедевры (Петропавловскую крепость, Стрелку Васильевского острова, Эрмитаж и т. п.). Причем сделать это нужно было без потерь для панорамы акватории Невы и общедоступного вида на будущую набережную, открывающегося с «открыточных» точек города.
Согласно генеральному плану Санкт-Петербурга набережная должна быть пешеходной, но узкой – шириной около 20 м. Аналоги «Набережной Европы» – пешеходная часть Адмиралтейской набережной в Петербурге, а также Battery City (Нью-Йорк) – пешеходная набережная 20-метровой ширины с прилегающим сквером. Участок «Набережной Европы» ограничен также двумя буферными зелеными зонами. На севере (на границе с проспектом Добролюбова) ее ширина составит 30 м, на юге (береговая зона) – 20 м. Чтобы добиться оптимальных видовых характеристик, жилой комплекс, рассчитанный на проживание 3 тыс. человек, архитекторы спроектировали в виде пяти блоков, веером развернутых к реке (подобно пальцам на руке). Между каждыми двумя «пальцами», соединенными в форме буквы «П», появятся внутренние частные дворики, расположенные выше уровня земли (над парковками). Ближе к Биржевому мосту будет размещен высококлассный отель, конкурентоспособность которого также обеспечит вид из окон.
За отелем разместится Дворец танца, а западнее него, в глубине комплекса, – торгово-офисный центр класса А.
Жилищный акцент
Наибольшая часть будущего комплекса – около 150 тыс. кв. м – отводится под жилье. «Это объясняется отсутствием прямой конкуренции такой недвижимости. Если в отношении офисной недвижимости в перспективе 5–10 лет многие промышленные объекты будут выводиться из центра города, а на их месте станут возникать новые офисные центры, то с точки зрения элитной недвижимости заявленных сопоставимых проектов, которые можно было бы однозначно причислить к классу А, в историческом центре нет и не предвидится», – уверен Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank SPb, консультанта данного проекта. Он отмечает, что в текущих ценах средняя стоимость по всему комплексу составляет не менее $10–12 тыс./кв. м. Учитывая, что продажи на проекте начнутся не раньше чем через три года, цены на такую недвижимость за это время могут вырасти на 20–40%.
Площадь торгово-офисного центра оставит около 55 тыс. кв. м. «Офисы будут позиционироваться в классе А, ставки аренды в данной локации составляют не менее $800/кв. м (triple net). Масштаб проекта и формирующийся деловой район позволят практически без рисков заполнить все офисные площади. Торговые объекты – около 30 тыс. кв. м – будут представлены разнообразными встроенными помещениями, а также кафе и ресторанами, выходящими на пешеходную набережную. Общепит, фитнес-центр, торговый центр будут нацелены на спрос не только жителей комплекса, но и внешних посетителей», – комментирует г-н Пашков.
Тормоза перестройки
Впрочем, инвесторы уже столкнулись с рядом препятствий, способных затормозить реализацию проекта. Согласно высотному регламенту, высота застройки по фасаду комплекса не должна превышать 23 м, а в глубине квартала – 28 м. Это ставит под вопрос судьбу Дворца танца (планировку которого разработал архитектор Сергей Чобан), поскольку стандарты театрального здания требуют для него 40-метровой высоты. Вероятнее всего, городские власти согласуют превышение регламента «в порядке исключения», в противном случае театр придется «закапывать в землю» по аналогии со зданием Пекинской оперы, построенной по проекту французского архитектора Пьера Андре. Однако против этого выступают как сам Борис Эйфман, заявивший, что «не желает работать в театре-тюрьме», так и застройщик, которому в таком случае придется пожертвовать коммерческими площадями, чтобы устроить паркинг для театра в наземной части комплекса.
Но это далеко не единственная проблема для ВТБ: градсовет пока отказывается утвердить представленный мастер-план. Вместо архитектурного конкурса, который ВТБ собирался объявить для детальной разработки своего проекта, главный архитектор города Александр Викторов пообещал провести «градостроительный конкурс», использовав предложения инвестора лишь в качестве основы для разработки технического задания.
К организации конкурса привлечен Союз архитекторов города, ряд членов которого высказывается против размещения на элитной набережной жилья и предлагает строить там общественные объекты. Александр Ольховский уже заявил на это, что дальнейшая реализация проекта напрямую зависит от того, насколько в предстоящем конкурсе будут учтены интересы ВТБ. «Архитекторы говорят о градостроительной проблеме, забыв о том, что нельзя бесконечно оставлять в резерве эту территорию и нужно наконец вывести с нее химическое производство», – заявил на градсовете г-н Ольховский.
Тем не менее, по словам Надежды Винник, заместителя генерального директора ЗАО «ВТБ-Девелопмент», в первом полугодии 2008 года инвестор постарался решить целый комплекс задач.
«Особое внимание мы уделяем выполнению инвестиционных условий в целях реализации проекта «Набережная Европы». На проектирование и строительство административного здания для ФГУП «Прикладная химия» направлено более 300 млн рублей. Начались изыскательские работы для перевода производственных мощностей в Ленобласть, по всем этим задачам осуществлено 50%-ное авансирование.
В рамках выполнения обязательств перед РФ о приобретении 10 тыс. кв. м жилья для сотрудников ФСБ были подписаны договоры на участие в долевом строительстве с ООО «Городская ДомоСтроительная компания» на общую площадь 8 тыс. кв. м», – говорит г-жа Винник.
На территории уже проведен первый этап экологических исследований, началась глубокая экспертиза грунта. Знакомые с проектом девелоперы утверждают, что экологическая ситуация на территории «Набережной Европы», вопреки негативным прогнозам, весьма приемлемая и рекультивация не потребует больших вложений: наиболее опасные с точки зрения экологии работы проводились здесь в 50-е годы, при этом радиации и тяжелых металлов на участке не обнаружено, а органические загрязнения за несколько десятилетий уже распались.
Если международная экологическая экспертиза подтвердит эти данные, экологическая чистка территории, по оценке экспертов, потребует не более $10 млн, при этом стоимость жилья в МФК составит не менее $20 тыс./кв. м. Только на продаже жилья на «Набережной Европы» инвестор может заработать около $700–800 млн, подсчитали специалисты компании Praktis CB. В итоге доходность проекта достигнет 20% в год, а сроки окупаемости превысят среднерыночные. Правда, это произойдет только в том случае, если ВТБ удастся отстоять мастер-план, так как именно заданное соотношение функций позволяет проекту быть максимально экономически эффективным, замечают эксперты.
Назад
Загрузка...