Новости
Компании
Назад
31 Августа 2008, 20:00
О перенасыщении рынка коммерческой недвижимости
Должен ли консультант бояться говорить правду? Например, о том, что кризис девелопмента в недвижимости уже дает о себе знать? Мы решили взять на себя ответственность и поднять эту неприятную и никому не выгодную тему.
Борис Юшенков,
генеральный директор Colliers International
Западные страны проходили кризисы десятки раз, и для них перенасыщение и коррекция цен как «простудное явление», с которым ясно, как бороться. Для нашего рынка этот опыт будет первым. Мы пока еще не сталкивались с обычным кризисом перепроизводства. И его первая особенность состоит в том, что происходит он на фоне растущей экономики и высоких цен на нефть.
Наши девелоперы, в отличие от западных коллег, привыкли следовать простой логике: если цены растут, то нужно «держать до последнего». Если же вдруг цены идут вниз – нужно срочно распродавать свои активы. Что мы видим у нас? Девелоперы, еще вчера не желавшие расставаться со своими активами, почувствовали, что цены вот-вот начнут двигаться вниз. Реакция мгновенна – на продажу выставлены объекты суммарной стоимостью более $1 млрд. Так «лодка раскачивается» еще больше, подстегивая падение цен на недвижимость и усугубляя кризис.
На развитых рынках давно работает другая тактика. Опытные игроки продают, когда цена растет, а покупают, когда она падает. Это более тонкая игра на ожиданиях, которую еще предстоит освоить нашим девелоперам.
Вторая особенность: кризис перенасыщения на нашем рынке недвижимости накладывается на мировой кризис ликвидности – привлекать финансирование стало труднее.
Третья особенность: влияние на рынок девелоперов-новичков (first-time developers), как правило, из нефте-газоперерабатывающей отрасли. Эти компании приходят на рынок со стереотипом, что часть денег обязательно нужно инвестировать в недвижимость. Они заявляют о новых проектах, из-за которых наш рынок еще больше рискует стать перенасыщенным.
Четвертая особенность: государство взяло на себя роль девелопера, заявив о реализации амбициозных проектов – «Невская Ратуша» (180 тыс. кв. м офисных площадей класса А) и «Охта-центр» (280 тыс. кв. м офисных площадей класса А). С одной стороны, наличие такого игрока на рынке – плюс. С другой, если обычный девелопер при изменении ситуации на рынке имеет возможность перестроиться, отложить, переиграть проект, то у государства нет такой гибкости. В итоге на рынке появятся дополнительные сотни тысяч метров, обладающие, если так можно выразиться, высоким моментом инерции.
В ритейле насыщение уже состоялось. Многие торговые центры стоят полупустыми, а проекты менее удачные с точки зрения концепции – и вовсе пустыми. Просто пока об этом говорят в узком кругу профессионалов, а ставки в ритейле редко публичны, потому их коррекция почти незаметна для стороннего наблюдателя. Заметнее всего кризис перенасыщения проявится в офисном секторе, где девелоперов и арендаторов значительно больше, а стартовые условия аренды почти всегда открыты для рынка. По нашим прогнозам, уже в конце этого – начале следующего года ставки аренды будут скорректированы вниз. В результате проекты, считавшиеся классом А, по факту, из-за уровня ставок, перейдут в класс В. При условии введения хотя бы половины от заявленных на 2008 год 240 тыс. кв.;м площадей в классе А, вакансии в новых проектах ожидаются на уровне 60%. До 2010 года только в классе А общий сток может достигнуть отметки 1 млн кв. м! Согласно нашим исследованиям, эти объемы несопоставимы со спросом. Девелоперы могут избежать этой участи, если будут иметь некий запас финансовой устойчивости, позволяющий сдавать площади дешевле, чем планировалось на старте проекта. Те, кто работает на грани рентабельности, могут оказаться в очень непростой ситуации.
Илья Еременко,
генеральный директор Praktis CB
– Действительно, если верить маркетинговым отчетам, цены на офисы в бизнес-центрах продолжают расти из года в год. Но данные управляющих и брокеров свидетельствуют о том, что в действующих БЦ ставки изменяются только на величину колебаний валютного курса и повышения коммунальных тарифов, т. е. фактически не растут. В чем тут дело? На расчеты маркетологов влияют в первую очередь аппетиты собственников. Так, в 2007 году, по нашим данным, верхняя граница арендных ставок в сегменте бизнес-центров класса;А выросла на 41%, тот же показатель для бизнес-центров класса В составил 13%. В то время как средневзвешенный прирост ставок в классе А в 2007 году – 14–16%, в классе В – 12–14%. Рост верхней границы диапазонов арендных ставок происходит за счет завышенных ценовых ожиданий. Выводя проект на рынок, девелопер ориентируется на верхнюю границу цен в действующих БЦ, автоматически прибавляя к ним коэффициент прироста ставок за прошлые годы.
Однако зачастую этим завышенным ценовым ожиданиям не соответствуют ни качественные характеристики объекта, ни рыночный спрос. Завышенные арендные ставки делают объекты малоликвидными, и если девелопер хотел за их счет больше заработать, он, как правило, теряет ввиду увеличивающегося срока экспонирования объекта на рынке. В этой связи вспоминается недавний разговор с управляющим одного из строящихся БЦ класса В, который будет выведен на рынок в начале 2010 года. «По какой ставке будете сдавать?» Управляющий: «1000 евро за кв. м в год triple net». – «А вы в курсе, по каким ставкам сдаются строящиеся бизнес-центры в окружении? Знаете, насколько объем предложения увеличится в 2010 году?» Управляющий: «Мало ли что в газетах пишут, мы сдадим по 1000 евро, у нас будет итальянский мрамор в отделке и золотые буквы (в названии)». А ведь грядущий резкий рост объемов предложения офисных площадей класса А и В в период до 2012 года уже сейчас должен был бы подействовать на девелоперов, как холодный душ. Спрос на нашем рынке не растет такими серьезными темпами, большинство последних крупных сделок – это переезды офисов крупных компаний-арендаторов, уже присутствовавших на рынке. В перспективе вывода на рынок проектов офисных кварталов девелоперам стоит уже сегодня умерить аппетиты.
Борис Юшенков:
– Впрочем, хочется успокоить девелоперов: кризис будет протекать мягко. Раньше примерно 40% проектов не выводилось в срок, в основном из-за неопытности девелоперов. Сейчас будет отложено около 60% проектов, но уже по причинам, связанным с трудностями финансирования. Кризис мировой ликвидности отодвинет точку насыщения, что несколько смягчит ситуацию: будет введено меньше проектов, а в результате коррекции ставок они окажутся в другом целевом сегменте: например, заявленные площади А класса по ставке $1000/кв. м превратятся в В+ по $600/кв. м.
Есть и положительный момент: кризис мировой ликвидности будет способствовать увеличению количества форвардных продаж – многие инвесторы располагают деньгами и готовы вкладываться в крупные профессиональные проекты. В России сейчас более благоприятный инвестиционный климат, чем в Америке и Европе. Кризис – это всегда оздоровление рынка, очищение от непрофессиональных проектов. Выживут сильнейшие. Те, кто сумеет минимизировать затраты и одновременно улучшить качество своих проектов.
генеральный директор Colliers International
Западные страны проходили кризисы десятки раз, и для них перенасыщение и коррекция цен как «простудное явление», с которым ясно, как бороться. Для нашего рынка этот опыт будет первым. Мы пока еще не сталкивались с обычным кризисом перепроизводства. И его первая особенность состоит в том, что происходит он на фоне растущей экономики и высоких цен на нефть.
Наши девелоперы, в отличие от западных коллег, привыкли следовать простой логике: если цены растут, то нужно «держать до последнего». Если же вдруг цены идут вниз – нужно срочно распродавать свои активы. Что мы видим у нас? Девелоперы, еще вчера не желавшие расставаться со своими активами, почувствовали, что цены вот-вот начнут двигаться вниз. Реакция мгновенна – на продажу выставлены объекты суммарной стоимостью более $1 млрд. Так «лодка раскачивается» еще больше, подстегивая падение цен на недвижимость и усугубляя кризис.
На развитых рынках давно работает другая тактика. Опытные игроки продают, когда цена растет, а покупают, когда она падает. Это более тонкая игра на ожиданиях, которую еще предстоит освоить нашим девелоперам.
Вторая особенность: кризис перенасыщения на нашем рынке недвижимости накладывается на мировой кризис ликвидности – привлекать финансирование стало труднее.
Третья особенность: влияние на рынок девелоперов-новичков (first-time developers), как правило, из нефте-газоперерабатывающей отрасли. Эти компании приходят на рынок со стереотипом, что часть денег обязательно нужно инвестировать в недвижимость. Они заявляют о новых проектах, из-за которых наш рынок еще больше рискует стать перенасыщенным.
Четвертая особенность: государство взяло на себя роль девелопера, заявив о реализации амбициозных проектов – «Невская Ратуша» (180 тыс. кв. м офисных площадей класса А) и «Охта-центр» (280 тыс. кв. м офисных площадей класса А). С одной стороны, наличие такого игрока на рынке – плюс. С другой, если обычный девелопер при изменении ситуации на рынке имеет возможность перестроиться, отложить, переиграть проект, то у государства нет такой гибкости. В итоге на рынке появятся дополнительные сотни тысяч метров, обладающие, если так можно выразиться, высоким моментом инерции.
В ритейле насыщение уже состоялось. Многие торговые центры стоят полупустыми, а проекты менее удачные с точки зрения концепции – и вовсе пустыми. Просто пока об этом говорят в узком кругу профессионалов, а ставки в ритейле редко публичны, потому их коррекция почти незаметна для стороннего наблюдателя. Заметнее всего кризис перенасыщения проявится в офисном секторе, где девелоперов и арендаторов значительно больше, а стартовые условия аренды почти всегда открыты для рынка. По нашим прогнозам, уже в конце этого – начале следующего года ставки аренды будут скорректированы вниз. В результате проекты, считавшиеся классом А, по факту, из-за уровня ставок, перейдут в класс В. При условии введения хотя бы половины от заявленных на 2008 год 240 тыс. кв.;м площадей в классе А, вакансии в новых проектах ожидаются на уровне 60%. До 2010 года только в классе А общий сток может достигнуть отметки 1 млн кв. м! Согласно нашим исследованиям, эти объемы несопоставимы со спросом. Девелоперы могут избежать этой участи, если будут иметь некий запас финансовой устойчивости, позволяющий сдавать площади дешевле, чем планировалось на старте проекта. Те, кто работает на грани рентабельности, могут оказаться в очень непростой ситуации.
Илья Еременко,
генеральный директор Praktis CB
– Действительно, если верить маркетинговым отчетам, цены на офисы в бизнес-центрах продолжают расти из года в год. Но данные управляющих и брокеров свидетельствуют о том, что в действующих БЦ ставки изменяются только на величину колебаний валютного курса и повышения коммунальных тарифов, т. е. фактически не растут. В чем тут дело? На расчеты маркетологов влияют в первую очередь аппетиты собственников. Так, в 2007 году, по нашим данным, верхняя граница арендных ставок в сегменте бизнес-центров класса;А выросла на 41%, тот же показатель для бизнес-центров класса В составил 13%. В то время как средневзвешенный прирост ставок в классе А в 2007 году – 14–16%, в классе В – 12–14%. Рост верхней границы диапазонов арендных ставок происходит за счет завышенных ценовых ожиданий. Выводя проект на рынок, девелопер ориентируется на верхнюю границу цен в действующих БЦ, автоматически прибавляя к ним коэффициент прироста ставок за прошлые годы.
Однако зачастую этим завышенным ценовым ожиданиям не соответствуют ни качественные характеристики объекта, ни рыночный спрос. Завышенные арендные ставки делают объекты малоликвидными, и если девелопер хотел за их счет больше заработать, он, как правило, теряет ввиду увеличивающегося срока экспонирования объекта на рынке. В этой связи вспоминается недавний разговор с управляющим одного из строящихся БЦ класса В, который будет выведен на рынок в начале 2010 года. «По какой ставке будете сдавать?» Управляющий: «1000 евро за кв. м в год triple net». – «А вы в курсе, по каким ставкам сдаются строящиеся бизнес-центры в окружении? Знаете, насколько объем предложения увеличится в 2010 году?» Управляющий: «Мало ли что в газетах пишут, мы сдадим по 1000 евро, у нас будет итальянский мрамор в отделке и золотые буквы (в названии)». А ведь грядущий резкий рост объемов предложения офисных площадей класса А и В в период до 2012 года уже сейчас должен был бы подействовать на девелоперов, как холодный душ. Спрос на нашем рынке не растет такими серьезными темпами, большинство последних крупных сделок – это переезды офисов крупных компаний-арендаторов, уже присутствовавших на рынке. В перспективе вывода на рынок проектов офисных кварталов девелоперам стоит уже сегодня умерить аппетиты.
Борис Юшенков:
– Впрочем, хочется успокоить девелоперов: кризис будет протекать мягко. Раньше примерно 40% проектов не выводилось в срок, в основном из-за неопытности девелоперов. Сейчас будет отложено около 60% проектов, но уже по причинам, связанным с трудностями финансирования. Кризис мировой ликвидности отодвинет точку насыщения, что несколько смягчит ситуацию: будет введено меньше проектов, а в результате коррекции ставок они окажутся в другом целевом сегменте: например, заявленные площади А класса по ставке $1000/кв. м превратятся в В+ по $600/кв. м.
Есть и положительный момент: кризис мировой ликвидности будет способствовать увеличению количества форвардных продаж – многие инвесторы располагают деньгами и готовы вкладываться в крупные профессиональные проекты. В России сейчас более благоприятный инвестиционный климат, чем в Америке и Европе. Кризис – это всегда оздоровление рынка, очищение от непрофессиональных проектов. Выживут сильнейшие. Те, кто сумеет минимизировать затраты и одновременно улучшить качество своих проектов.
Назад
Загрузка...