Финансирование проектов в сфере недвижимости

В целом финансирование проектов в сфере недвижимости можно разделить на группы: долговое, долевое и смешанное.

В рамках данной статьи мы бы хотели остановиться на отдельных разновидностях долгового финансирования.

В первую очередь к долговому финансированию можно отнести внутригрупповые кредиты и займы, а также банковское кредитование, в том числе синдицированные кредиты. В настоящее время активно развивается и проектное финансирование.

Банковское кредитование

Банки, как правило, дают кредиты на финансирование проектов в сфере недвижимости при наличии исходно-разрешительной документации, а также определенных обеспечений (в виде залогов, поручительств, гарантий и т.д.). В частности, крупные кредитные организации (в том числе иностранные) при принятии решения относительно предоставления заемного финансирования выдвигают определенные требования в отношении прозрачности структуры бизнеса кредитуемой компании, известности портфеля ее проектов.

Банковский кредит намного проще привлечь, когда объект уже построен, эксплуатируется и приносит доход, при этом планируется, например, его реконструкция или расширение площадей.

Проектное финансирование

Проектное финансирование, в свою очередь, предполагает привлечение денег под конкретный проект на ранней стадии его реализации. По сути, единственной гарантией в отношении такого кредита является строящийся объект, под который привлекаются финансовые ресурсы, а не другие активы компании.

Для привлечения подобного рода финансирования важно структурирование проекта в приемлемой для банка форме, а также обеспечение прозрачности финансовых потоков проекта. Несомненным плюсом данного варианта является возможность привлечь значительную сумму денег на достаточно длительный период, однако такие «длинные» деньги обходятся компаниям дороже в связи с тем, что банки берут на себя большие риски.

Синдицированные кредиты

Одним из вариантов разделения рисков среди банков при предоставлении заемного финансирования в крупных размерах являются синдицированные кредиты, предполагающие участие в кредите синдиката банков, предварительно заключивших соответствующее кредитное соглашение, регламентирующее распределение прав и обязанностей. Основным плюсом синдицированного кредита по сравнению, например, с привлечением кредитов в нескольких банках является сокращение издержек на привлечение и обслуживание займа и его более низкая ставка.

Внутригрупповое финансирование

Механизмы внутригруппового финансирования активно используются при привлечении внешнего финансирования. Логичным вопросом, возникающим в данной связи, является определение механизмов дальнейшего распределения средств на уровень операционных компаний, осуществляющих проекты в сфере недвижимости. При реализации таких структур ключевую роль, как правило, играет специализированная финансовая компания, выступающая в роли «финансового центра» и распределяющая финансовые ресурсы в рамках группы для реализации различных проектов.

Следует отметить, что внутригрупповое финансирование в рамках иностранной холдинговой структуры может быть достаточно эффективным инструментом налогового планирования, в частности, за счет использования благоприятных налоговых режимов иностранных государств, а также применения положений соглашений об избежании двойного налогообложения. Однако следует обращать особое внимание на возможные налоговые риски подобных структур, связанные как с изменениями и ограничениями российского налогового законодательства, так и с повышенным вниманием контролирующих органов к сотрудничеству с компаниями в иностранных юрисдикциях.

Отдельные вопросы налогового законодательства

Важен выбор оптимальных механизмов внутригруппового и внешнего финансирования с учетом налоговых рисков.

При структурировании внутригруппового финансирования через специализированную «финансовую компанию» имеется риск образования постоянного представительства в России. Но это зависит от того, где принимаются ключевые решения относительно привлечения финансовых ресурсов, где осуществляется подписание документов и т.д. Важно, чтобы выработанная структура была экономически обоснована, поскольку налоговые органы уделяют большое внимание вопросам, связанным с развитием концепции «необоснованной налоговой выгоды».

В российском налоговом учете существуют правила «недостаточной капитализации», ограничивающие вычет процентных расходов на уровне российских компаний в отношении контролируемой задолженности. Они применяются, когда имеется задолженность перед иностранной компанией, владеющей более 20% уставного капитала заемщика либо перед российскими компаниями, являющимися аффилированными лицами данной иностранной компании.

В случае уплаты процентов по договору займа в пользу иностранных компаний отдельного внимания заслуживают вопросы, связанные с применением соглашений об избежании двойного налогообложения для применения пониженных ставок налога у источника. Крайне важно, чтобы иностранная компания, получающая процентный доход, была его фактическим (бенефициарным), а не номинальным получателем. Данным вопросам также уделяется повышенное внимание, что связано с развитием концепции «бенефициарного владения» в России.