Обзор акций компаний сектора недвижимости на фондовом рынке

Еще месяц назад сектор компаний рынка недвижимости был чемпионом на фондовом рынке, показав беспрецедентный рост (+23% в среднем по сектору в течение одного месяца мая). Тогда «рванули» вверх акции «Открытых инвестиций», а вслед за ними устремились и остальные. Случайно или нет, но в мае так же стремительно росли и котировки иностранных участников российского рынка недвижимости (CB Richard Ellis и DTZ Holdings). Однако локальный бум продолжался недолго, и уже в июне началось не менее стремительное падение всего сектора, начало которому положили акции крупнейших, прежде всего британских, компаний.

Интерес инвесторов фондового рынка к акциям ведущих игроков рынка недвижимости можно охарактеризовать как стабильно умеренный. Сегмент недвижимости является классическим примером «второго эшелона», динамика которого далеко не всегда совпадает с общей динамикой рынка ценных бумаг, формируемой «голубыми фишками» из числа крупнейших нефтегазовых и энергетических компаний. Общая ситуация в секторе недвижимости остается достаточно противоречивой: с одной стороны, представленные на фондовом рынке крупнейшие игроки данного сегмента более-менее успешно преодолевают трудности эпохи credit crunch, с другой – все запланированные в этом году IPO были отложены до лучших времен в связи с неблагоприятной рыночной конъюнктурой.

Динамика котировок акций в июне 2008 г.


Источник: CRE Global, данные биржевых торгов


После проведения IPO пути-дороги компаний разошлись. Для одних IPO стало отправной точкой роста котировок акций (здесь абсолютным чемпионом являются «Открытые инвестиции», чьи акции после IPO, проведенного в ноябре 2004 года, выросли в цене на 559%). Для других цена размещения оказалась недостижимой впоследствии. В числе «лузеров» AFI Development, чьи акции сегодня стоят на 49% меньше, чем при IPO (май 2007 года), а также «Система-Галс» (-38%, ноябрь 2006 года).

Аналитик «ФИНАМ» Сергей Фильченков считает, что на IPO в ближайшие 2 года девелоперские компании не пойдут, поскольку разместиться на бирже на приемлемых условиях сейчас маловероятно, а размещаться с дисконтом не имеет большого смысла. «О своих планах провести IPO в этом году заявили сразу три девелопера: Mirax Group, «ДОН-Строй» и «РосЕвроДевелопмент». Эти компании обладают достаточно большим портфелем проектов и могли бы быть привлекательными для инвесторов, однако естественное желание компаний разместиться как можно дороже существенно снижает их инвестиционную привлекательность при текущей ситуации на биржевых площадках. Поэтому сложно сказать, кто разместится в текущем или 2009 году», – анализирует ситуацию Сергей Фильченков.

За прошедший месяц акции и ADR обозреваемых CRE Global компаний сектора в целом продемонстрировали схожую динамику, которую мы для удобства изобразили графически.

Обращает на себя внимание значительное падение котировок акций большинства эмитентов, в недавнем прошлом поднимавшихся до уровней исторических максимумов. Лишь две компании сектора в июне показали рост котировок: это «Мостотрест» (+7%) и «Открытые инвестиции» (+1%). Стремительнее других падали в цене акции украинских эмитентов – «XXI Век» (-27%) и KDD Group (-22%). Справедливости ради следует заметить, что до июня акции этих компаний устойчиво росли несколько месяцев подряд. Тем не менее общее падение индекса CRE Global в июне составило 17%, при этом котировки акций 15 из 20 обозреваемых компаний скатились до отметок исторического минимума.

Аналитики фондового рынка в целом уверены в том, что фундаментальных причин для столь низкой оценки акций девелоперского сектора по-прежнему не существует. Более того, российский рынок недвижимости остается наиболее благополучным на фоне развитых мировых. Credit crunch пришел в Россию позднее остальных регионов мира. Его влияние, безусловно, усиливается, но нам пока далеко до панических настроений, господствующих в той же Великобритании.

Инвестиционная группа «Ренессанс Капитал» является пионером в области мониторинга отечественного сектора недвижимости с точки зрения рынка фондового. В «Ренессансе» уверены в том, что акции большинства рассматриваемых компаний сектора недвижимости в значительной степени недооценены в сопоставлении с чистой стоимостью активов (NAV) этих компаний и не отражают их реальной стоимости. Из приведенных в таблице CRE Global 20 компаний сектора аналитики «Ренессанса» осуществляют мониторинг 11, девять из которых в данный момент имеют рекомендацию «Покупка».

Аналитик «Ренессанс Капитала» Алексей Языков считает, что покупательный тренд применительно к бумагам девелоперского сектора до конца года возобновится, поскольку рассматриваемые компании сильны фундаментально, а продолжающаяся коррекция цен продлится до осени.

Потенцаил роста стоимости акций (Оценка Renissance Capital)

Источник: Renaissance Capital


Эксперт «Брокеркредитсервиса» Татьяна Бобровская уверена, что интерес к акциям компаний рынка недвижимости вполне может возобновиться: «В последние три месяца инвесторы фондового рынка предпочитали действовать проверенным способом, покупая популярные бумаги «голубых фишек» сырьевого сектора. Однако «фишки» давно и значительно перегреты, и уже ближе к осени инвесторы наверняка начнут фиксировать свои позиции. Таким образом, произойдет перетекание капитала в бумаги «второго эшелона», включая девелоперов».

«Динамика котировок акций компаний девелоперского сектора целиком и полностью зависит от мировой конъюнктуры, – отмечает аналитик «АнтантаПиоглобал» Андрей Верхоланцев. – Рынок постоянно получает порции негатива, прежде всего из США. До завершения credit crunch о позитивной динамике акций компаний сектора говорить рано. Причем рынок обеспокоен как ростом стоимости заемного финансирования, так и неспособностью инвесторов «переваривать» большие объемы капитала».

Динамика котировок акций после IPO