Подмосковье: неравномерное покрытие

Современное Подмосковье – по сути, целая страна на 45,8 тыс. кв. км. Здесь проживает почти 7 млн. человек при плотности 145,1 человек/кв. км. На 4579,9 тыс. га – а это больше некоторых стран Евросоюза – расположены 38 районов, 80 городов, 70 поселков городского типа и 192 сельские администрации. В трудоспособном возрасте – 63% всего населения. Сейчас 83% жителей области проживает в городах. Наибольшая концентрация населения в зоне до 50 км от МКАД, особенно на юго-востоке. На западе сохранилось больше природных ландшафтов.

В 2007 году средняя номинальная зарплата в МО, без учета работающих в Москве, номинально превысила, по различным источникам, общероссийский показатель на 16–20%. Самые высокие средние зарплаты – в Химках (18 106 руб.), Мытищах (16 275 руб.), Королеве (15 115 руб.). Впрочем, по информации Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, показатель среднедушевого дохода все-таки ниже московского. Учитывая, что очень многие работают в Москве, можно предположить, что именно там они покупают одежду, бытовую технику и пр., а для продуктового шопинга предпочитают «магазины у дома». По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, количество торговых площадей на тысячу жителей в Подмосковье сейчас составляет 33 кв. м, что вдвое меньше общероссийского показателя. Общее количество качественных торговых «квадратов» в МО к 2009 году удвоится по отношению к 2008 году: если верить заявленным планам девелоперов – с 458 тыс. до 721 тыс. кв. м. А губернаторская программа «Развитие потребительского рынка и услуг на территории Московской области» предусматривает, что к концу 2008 года в регионе будет построено и сдано в эксплуатацию не менее 1,3 тыс. объектов, или около 2,6 млн. кв. м торговых площадей, включая качественные комплексы, павильоны и встроенно-пристроенные помещения. При этом будет выделено не менее 1,705 тыс. га земли.

Уровень спроса на услуги, предоставляемые современными концептуальными ТЦ, в Московской области сегодня не ниже столичного. В отдельных городах уровень качественного предложения уже сравнительно высок. По мнению Praedium ONCOR International, наиболее развитые города с точки зрения обеспеченности торговой недвижимостью – Химки, Мытищи, Одинцово, Домодедово, Орехово-Зуево, Солнечногорск, Сергиев Посад, Серпухов, Зеленоград, Балашиха. Причина преимущественно в том, что они расположены ближе всех к Москве. Сейчас также развиваются Подольск, Дмитров, Коломна, Клин.

Среди городов дальнего Подмосковья (Орехово-Зуево, Коломна, Ступино и др.) выделяют две особо перспективные группы: промышленные центры (Ступино, Раменское, Подольск и др.) и возрождаемые наукограды (Троицк, Дубна, Черноголовка и пр.). В Ступино, где расположены производственные комплексы как иностранных (Mars, Campina, Knauf Insulation, строится завод Kimberly-Clark), так и российских компаний (ОАО «Ступинская металлургическая компания», «Ступинское машиностроительное производственное предприятие») создаются хорошо оплачиваемые рабочие места. В наукоградах строительство институтов, технопарков, заводов и нового современного жилья также сопровождается повышением занятости и ростом благосостояния населения. В Дубне реализуется целевая региональная программа «Технополис Дубна», одно из основных направлений которой – создание научно-технологического парка. Около 30% промышленного производства Подмосковья приходится на пищевую промышленность, 12% на химическое производство (в том числе нефтепереработку). В регионе разместили свое производство крупные иностранные компании (LG, Frito Lay, PepsiCo, Michelin и др.).

Ритейлерские амбиции

В стратегических планах ряда ритейлеров – активное развитие в городах ближнего Подмосковья с уровнем доходов выше, чем в среднем по Москве. «Речь идет в первую очередь о Химках, Одинцово, Красногорске, Люберцах, Мытищах, Балашихе», – перечисляет Алексей Нефедов, руководитель отдела недвижимости компании «Белый Ветер ЦИФРОВОЙ». – Также лично мы намерены открывать по 1–2 магазина в остальных городах Подмосковья с населением от 50–60 тыс. человек – в первую очередь в городах с высоким уровнем промышленного производства – Зеленограде, Подольске, Серпухове Сергиевом Посаде, Лобне…» Регион привлекателен для hi-tech-ритейлера высокими доходами населения и удобной логистикой – на сегодняшний день у сети уже 10 магазинов в Подмосковье.

Из крупных операторов бытовой техники не оставляют без внимания подмосковную экспансию сети «Эльдорадо», «Техносила», «М.видео». Последняя внимательно следит за развитием ситуации, интересуясь прежде всего проектами регионального (городского) значения от 20 тыс. кв. м. В этом году «М.видео» планирует открыть магазины в Орехово-Зуево, Серпухове, Электростали, продолжая концепцию уже работающего филиала в балашихинской «Вертикали». «Мы активно прорабатываем варианты открытия магазинов в городах с населением свыше 100–150 тыс. человек, – говорит директор по развитию компании «М.видео» Павел Бреев. – Это проекты сетевых девелоперов IКЕА, «Макромир», «РосЕвроДевелопмент», DVI, «Молл Менеджмент» и многих других, в большей степени учитывающих требования крупных арендаторов. По нашим оценкам, емкость рынка бытовой техники и электроники в таких городах в настоящее время уже достигла или в ближайшие годы достигнет уровня, позволяющего нам открыть полноформатный магазин общей площадью 2500 кв. м, хотя сложность вхождения в небольшие города связана с обостренной конкуренцией. Зато ставки аренды в основном ниже средних московских на 5–15%». По его словам, первый же крупный магазин сегмента захватит в городе большую долю рынка – и вхождение новых операторов потеряет смысл или не даст ожидаемого эффекта. Г-н Бреев при нынешней неравномерной активности девелоперов прогнозирует насыщение подмосковного региона торговыми площадями через 4–5 лет.

Наиболее активными игроками из продуктовых «якорей»-супермаркетов в МО общепризнанно являются завсегдатай подмосковных ТЦ «Перекресток», а также «Квартал», предпочитающий формат «магазина у дома». «Мы готовы рассматривать проекты любого девелопера, но пока нам сложно предложить розничный формат в диапазоне площадей 1200–2000 кв. м, – признается Игорь Николаев, директор «Дирекции по развитию» ГК «Виктория». – Наиболее интересны площади от 350 до 900 кв. м для якорного размещения «магазина у дома» «Квартал» и от 2000 кв. м для супермаркета «Виктория». Одним из первопроходцев Подмосковья считается сеть дискаунтеров «Дикси» (48 магазинов в МО), активны также «Патэрсон», «Копейка», «Утконос», «12 месяцев» и пр. ГК «Самохвал» в области осваивает крупные площадки (от 600 кв. м), а с 2004 года – и новый для себя формат полноценного ТЦ.

ООО «Строй-пласт» развивает сеть районных ТЦ «Курс» (Одинцово, Реутов, Видное, строятся в Мытищах и на Ярославском шоссе на въезде в Пушкино), ведя за собой такие «якоря», как «Перекресток», Pronto, «Кораблик», «Центр-Обувь» и др. А вот аналитики «ДоминионМ» основным «якорем» в Подмосковье рекомендуют сделать не только продуктовый супермаркет, но и бытовую технику. «В Дмитрове мы рассматривали участок, где вторым «магнитом» стали бы развлечения. Причем чаще всего наше желание видеть определенного оператора в конкретном месте и желание самого оператора находиться там совпадают», – отмечает Ольга Еременко, заместителя генерального директора компании «ДоминионМ», которая развивает сеть торговых центров «Апрель» в городах дальнего и ближнего Подмосковья. В настоящее время на разных стадиях реализации находятся 5 проектов в Электростали, Климовске, Сергиевом Посаде, Павловском Посаде, Обнинске. Общая площадь строящихся торговых центров – порядка 90 тыс. кв. м. Всего же планируется построить сеть суммарной площадью более 200 тыс. кв. м. Активны в области и сети гипермаркетов – «Карусель» в Дмитрове, Подольске и Бронницах, Globus в Щелково, DIY Castorama в Люберцах и пр. «Ашан» намеревается открыть в области еще пять гипермаркетов.

Концептуальное будущее

Наиболее высокие темпы развития и привлекательность рынка торговой недвижимости характерны именно для ближнего Подмосковья. Сейчас здесь работают более 20 современных ТЦ. «Однако это не показатель насыщенности рынка: он не интегрирован в единое целое «большой город – Московская область» и сегментирован по признаку местоположения объектов», – отмечает Ольга Ясько, региональный директор аналитического департамента Colliers International. С другой стороны, степень насыщенности на периферии не выводится формальным расчетом уровня обеспеченности площадями – ведь многие объекты рассчитаны не только на резидентов, но и на москвичей (например, XL III). Узкую полоску вдоль МКАД давно осваивают такие гиганты, как Auchan, «МегаЕГА», «Вэйпарк», «Вэймарт», «Гранд», Leroy Merlin, OBI, «Крокус» (в Красногорске), IKEA, «Мосмарт», «Маркткауф» – но называть их «областными» некорректно.

«Меги» ориентированы прежде всего на Москву и работающих в столице жителей ближайшего Подмосковья», – подчеркивает Александра Крыжановская, аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. И наоборот, сложность развития подмосковного ритейла в том, что жители МО являются постоянной целевой аудиторией московских ТЦ. «Местной рознице составляют прямую конкуренцию столичные, а также новые проекты «промежуточного значения» за МКАД, позиционируемые как суперрегиональные», – подтверждает Алексей Нефедов.

Развитие профессиональной торговой недвижимости дальнего Подмосковья будет определяться относительной удаленностью от Москвы и наличием местных источников доходов населения. Таким образом, сравнительный анализ действующих ТЦ Подмосковья показывает, что профессиональный уровень и качество пула арендаторов часто зависят от благосостояния и развития города. «При отсутствии стимула со стороны высококлассных марок и крупноформатных конкурентов девелоперы не мотивированы на качество, – комментирует г-жа Ясько. – В среднесрочной перспективе слабые концепции порой не сказываются на инвестиционных и коммерческих показателях проектов, однако неизбежно проигрывает потребитель». Пока на расстояние 60–70 км от Москвы соглашаются в основном лишь крупные сети, сети одежды – зачастую через партнеров. По словам Ирины Задорожко, ведущего консультанта «Магазин Магазинов», при сдаче площадей в дальнем Подмосковье основные проблемы возникают как раз с операторами одежды и общепита: «Кафе сложно управлять издалека, особенно точкой на фуд-корте; а в профиле «одежда и обувь» близость к Москве – фактор нередко негативный». Эксперты прогнозируют, что вскоре похожие проблемы ждут и локальные рынки в общероссийском масштабе.

Но дальнее Подмосковье не столь однородно по размеру располагаемых доходов населения, как пригороды Москвы. Оно беднее и менее населено, ведь промышленность региона исторически развивали неравномерно. Большая часть вредных производств сосредоточена на юго-востоке и востоке, тогда как запад и северо-запад специализируются на сельском хозяйстве. Неудивительно, что во многих густонаселенных городах (Серпухове и пр.) пока отсутствуют современные ТЦ. «Как найти общий знаменатель между жителями Новой Риги, Балашихи и Егорьевска? Разные запросы, разные материальные возможности и, наконец, разная цена на землю и недвижимость», – поясняет руководитель департамента развития компании Leon Building Максим Марухленкo. Хотя девелопер пока сосредоточился на других регионах РФ, эксперт видит будущее МО как за 20-тысячными ТРЦ с хорошей развлекательной составляющей на центральных площадях, так и за специализированными гипермаркетами в 30-минутной автомобильной доступности. Например, в декабре 2005-го в Протвино открылся первый семейный ТРК «Планета Самохвал» (общая площадь 10 тыс. кв. м, GLA 3 тыс. кв. м). «Основа нашей стратегии развития – строительство крупных гипермаркетов и ТРК по индивидуальным архитектурным проектам, сочетание супермаркетов и семейных досуговых комплексов с вполне приемлемыми ценами, в городах с населением 50–500 тыс. человек в радиусе до 1000 км от Москвы», – рассказывает Денис Богданов, директор по связям с общественностью ГК «Самохвал». По его словам, в Подмосковье еще слабо развита индустрия развлечений, а имеющиеся центры общественной активности представлены продовольственными рынками на центральных площадях и около железнодорожных станций или сомнительными клубами. «Все разговоры о перенасыщении Подмосковья торговыми площадями преждевременны, – комментирует г-н Марухленко. – Хотя на Ярославском или Горьковском шоссе, при выезде из Москвы, строить новые комплексы, конечно, глупо». У ряда ритейлеров иное мнение. «Перенасыщение Подмосковья ТЦ может наступить уже в 2009–2010 гг., если реализуются все существующие девелоперские проекты: в Балашихе, например, уже наступило, – заявляет г-н Нефедов. – В ближайшие год-два это ждет остальные города-спутники, а в прочих проживают всего по 50–80 тыс. человек. Для насыщения их цивилизованной розницы хватит два-три 10–30-тысячника в добавление к уже достаточно развитому стрит-ритейлу». По данным г-на Марухленко, в настоящий момент на разных стадиях реализации находятся проекты по строительству 1–2 ТЦ почти во всех подмосковных городах, «что неминуемо приближает момент насыщения рынка качественными торговыми площадями в самом ближайшем будущем». А по мнению Ольги Еременко у девелоперов ТЦ в запасе еще целых 5–7 лет на покорение МО.

Подъездные пути и развязки близ ТЦ в МО практически всегда разрабатываются и реализуются за счет девелоперов. «В Павловском Посаде мы также участвовали в развитии городской инфраструктуры, в частности, в перекладке и обновлении коммуникаций, чтобы присоединиться к горсетям – в основном силами местных коммунальщиков, централизованно помогающим инвесторам», – вспоминает г-жа Еременко.

Пока же ВРП Подмосковья растет не только за счет развития промышленности, но и увеличения оборота розничной торговли (на 13% по сравнению с прошлым периодом). Например, $500 тыс., инвестируемые в стандартный магазин «Белый Ветер ЦИФРОВОЙ», окупаются за один-два года – преимущественно в ТЦ от 15 тыс. кв. м, центральных или привокзальных. Сроки окупаемости самих подмосковных ТЦ сравнимы со столичными – 4–6 лет против 7–9 московских. По данным DTZ, наиболее обеспеченными торговыми «квадратами» остаются те же Мытищи (17 ТЦ до 2010 года), Балашиха (8 ТЦ до 2009 года), Люберцы (6 ТЦ до 2010 года) и Химки (5 ТЦ до 2009 года). «Положительными факторами в развитии области являются близость столицы, высокий потенциал трудовых ресурсов, рост промышленного производства», – резюмирует Александра Крыжановская. К отрицательным эксперт относит высокую стоимость рабочей силы в регионе. В любом случае руководство ГК «Ташир» считает МО более привлекательным инвестиционным регионом по сравнению с Москвой. «Местные власти внимательнее относятся к инвесторам, а также там существенно меньше сроки согласования строительства. В МО инвестиционный климат вполне благоприятен. В Москве же с каждым разом все только усложняется», – говорит Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир».

В свою очередь в CB Richard Ellis считают, что в Подмосковье пока очень не много больших проектов. «По большому счету нечего обозревать: хороших – единицы, и все в pipeline!» – комментирует Ольга Кондаурова, аналитик рынка торговой недвижимости компании CB Richard Ellis. Эксперт выделяет, однако, все те же Мытищи – за проекты «Июнь» (140 тыс. кв. м, ОАО «Регионы»), «Спартак-Мытищи» (55 тыс. кв. м, RIGroup) и вторую фазу «Красного Кита» (65 тыс. кв. м). «В западном направлении, в Барвихе, есть Dream House (12 600 кв. м) и Барвиха Luxury Village (98 тыс. кв. м). И, пожалуй, «Европарк» на пересечении МКАД с Рублевкой», – подытоживает список лидеров г-жа Кондаурова. Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium ONCOR International, с таким подходом в корне не согласен: «В городах Подмосковья строятся современные ТЦ, ничем не уступающие московским, арендаторами коих являются те же известные бренды: L’Etoile, Incity, Froggy, «Модный Базар», Mexx, Zolla, Gloria Jeans…»

Суперрегиональные ТРК, ориентированные на москвичей и обитателей городов-спутников, локальные проекты в районных центрах и стратегических муниципалитетах, новые ТЦ с невыраженной концепцией и объекты «рыночного формата» – все они при правильно оцененном местоположении имеют возможность найти свою аудиторию в столь крупном и неоднозначном регионе, как Подмосковье. А если у города еще и стабильный турпоток, можно добавить в концепцию гостиницу, ярмарку, оздоровительный центр или даже аквапарк с горнолыжным курортом.