В Москве стандарты и терминология, применимые в других странах, могут изменяться до неузнаваемости. Ярким примером является определение «офисное здание класса А». Это определение для человека, незнакомого с рынком недвижимости Москвы, например, управляющего иностранной компанией, желающей арендовать новые офисные помещения, ассоциируется с первоклассной недвижимостью. Можно с уверенностью сказать, что иностранец представил бы удобно расположенные здания, правильно сконструированные, с рациональным использованием площади, достаточным набором инженерных систем, а также с профессиональной организацией обслуживания здания.

Однако в Москве подобные представления иностранцев не всегда соответствуют реальности. Определение «здание класса А» используется настолько вольно, что диапазон предлагаемых вариантов может быть огромен: от неказистого сооружения с минимальным обеспечением инженерными системами до новейшего комплекса, удовлетворяющего всем требованиям заказчика. Недавно в попытке дать более точное определение элитной коммерческой недвижимости Москвы был введен термин «здание класса А+». К сожалению, уже сейчас наблюдается ситуация, аналогичная ситуации с употреблением определения «здание класса А», поэтому можно предположить, что в скором будущем грань различия между этими терминами также сотрется.

Итак, забудем про шаблоны и поговорим о том, на что следует обратить внимание руководителю, решившемуся арендовать офисные помещения в Москве. Несколько полезных советов:

План этажа

Большинство арендаторов офисов стремится разместить как можно больше людей на минимальной площади.

Нестандартные планировки помещений создают трудности при размещении рабочих мест. Например, острые углы наружных фасадов резко сокращают количество рациональных вариантов расстановки мебели. Однако чем больше подобных участков, тем меньше пространства остается для размещения стандартных рабочих мест. Нестандартная сетка колонн может представлять сложности при планировке. Колонны, расположенные посреди открытого пространства, препятствуют рациональной расстановке мебели. Конечно, продуманный дизайн может спасти ситуацию, но зачастую приходится жертвовать чем-то другим.

Необходимо подготовить предварительные планы по размещению офиса. Большинство архитектурных компаний с готовностью предоставят исходные рекомендации по данному вопросу, причем либо бесплатно или же за минимальную плату. В конечном итоге у вас должно получиться 10 м2/чел. полезной площади для типовой офисной планировки, состоящей как из кабинетов, так и из помещений открытой планировки, переговорных и др.

Фальшпол

В большинстве современных офисов для разводки системы электроснабжения и структурированной кабельной сети (СКС) к рабочим местам используется пространство фальшпола. Убедитесь, что установка фальшпола была предусмотрена проектом здания на стадии «без отделки». Это легко проверить, сравнив уровни пола в лифтовых холлах и лестничных клетках с завершенной отделкой и помещений без отделки. Минимальная разница должна составлять порядка 150 мм.

Высота от пола до потолка

Высокие потолки визуально увеличивают пространство. Однако впечатление от посещения помещения на стадии «без отделки» может быть обманчиво.

В большинстве современных офисов инженерные системы размещают либо внутри фальшпола, либо за подвесным потолком. Высота подвесного потолка зависит от количества систем, устанавливаемых в его пространстве. Исходя из практики, необходимо оставлять на подвесной потолок как минимум 500 мм от плиты перекрытия.

Также стоит обратить внимание на конструктивные элементы здания, опускающиеся ниже плиты перекрытия. В этом случае прокладку инженерных систем придется делать в обход этих элементов, что может привести к снижению уровня подвесного потолка.

Несмотря на то что в соответствии с российскими нормами минимальное расстояние между чистовым полом и потолком должно составлять 2,6 м, большинство архитекторов рекомендуют высоту 2,8 м для сохранения ощущения пространства и объема. Чем больше помещение, тем более актуально это требование.

Инженерные системы

Для нормального функционирования современных офисных помещений необходима сложная система инженерных коммуникаций. Степень сложности напрямую зависит от типа бизнеса и от определенных требований, предъявляемых компанией, занимающей офисные помещения. Тем не менее существует стандартный набор минимальных требований к современным офисным помещениям.

Наиболее серьезным критерием для всех зданий является возможность предоставления адекватного электроснабжения для нормального функционирования офиса арендатора. Основываясь на типовой плотности заселения и исторически сложившемся опыте, достаточно легко определить требования по электроснабжению.

Российские нормы также определяют минимальные требования к подаче свежего воздуха. Для постоянных рабочих мест эта цифра составляет 60 м3/час/чел. Теоретически эти требования могут быть снижены при наличии открываемых окон.

Производительность системы кондиционирования – также один из критериев, где многие здания не соответствуют требованиям. Необходимая производительность данной системы зависит от набора определенных параметров, не последнюю роль среди которых играют размер и тип окон и ориентация здания. Как правило, центральная система кондиционирования многих зданий функционирует лишь в течение рабочего дня. Однако серверные помещения современных офисов работают в режиме 24 часов в сутки и 7 дней в неделю и требуют круглосуточного охлаждения. Не только система охлаждения, предназначенная для работы в зимний период, является неотъемлемой частью современного офиса, но и соответствующая система отопления – для создания разных климатических условий в разных помещениях в разное время суток. Поэтому установка системы отопления по периметру наружных ограждений (радиаторы, конвекторы и т. д.) для предупреждения теплопотерь всегда предпочтительнее, чем установка системы воздушного отопления.

Все офисные здания в России должны быть оборудованны системами пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода и противодымной вентиляции. Несмотря на то что в соответствии с российскими нормами установка системы автоматического водяного пожаротушения не является обязательной для многих типов зданий, большинство арендаторов высококачественной недвижимости предпочитает ее наличие.

Кроме того, проектные решения, принятые относительно параметров системы дымоудаления здания, очень важны для арендаторов помещений, т. к. от этих параметров может зависеть окончательная планировка помещений. Поэтому для того, чтобы определить пригодность помещений, необходимо четко представлять данные решения и последствия их применения.

Доступность технической информации

Качественное строительство невозможно без наличия необходимой технической информации. Это означает, что надлежащие чертежи стадии «без отделки», спецификации материалов и оборудования, результаты наладки (если применимо), технические условия здания и т. д. должны быть всегда доступны.

Таким образом, чтобы убедиться в соответствии здания классу А, необходимо объективно оценить тот или иной вариант. Также не стоит забывать, что аренда определенного помещения – это дорогостоящее и долгосрочное решение. Соответственно, нельзя переоценить значение профессиональной консультации относительно пригодности того или иного помещения до подписания договора аренды.

Спецвыпуск: инвестиции