Офисный рай со всеми удобствами

Бизнес-парк по-русски: эконом-вариант

Идея строить офисные городки на окраинах и за пределами мегаполисов зародилась в Америке в 1960–1970-х годах. При дефиците и дороговизне земельных участков в центре Нью-Йорка и заоблачной арендной плате в офисных небоскребах бизнес-парки оказались идеальным вариантом, который устраивал всех. Девелоперы экономили на покупке земли и строительстве парковок, арендаторов привлекали умеренные арендные ставки, хорошая экология, развитая инфраструктура и транспортная доступность бизнес-парков.

Вскоре концепция бизнес-парков была экспортирована в Европу, а в начале XXI века добралась и до России. «Сейчас в Москве можно насчитать не менее 15 заявляемых и существующих проектов, которые позиционируют себя как бизнес-парки, – рассказывает Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International. – Другой вопрос, что не все из них таковыми являются на самом деле».

Каким же требованиям должен соответствовать бизнес-парк? Согласно классификации IPD (Investment Property Databank), он представляет собой комплекс малоэтажных зданий с низкой плотностью застройки и большой наземной парковкой, удаленный от центра города и с хорошей транспортной доступностью. По определению Urban Land Institute, под бизнес-парком понимают «проект, состоящий из нескольких зданий, использующихся в различных целях, от складов до офисов, расположенный в парковой зоне и предлагающий дополнительные услуги арендаторам».

Следует отметить, что и в мировой практике не все проекты четко подходят под эти требования. «В Великобритании и Канаде бизнес-парки занимают очень большие территории и сочетают множество функций – офисную, складскую, легкое производство, – говорит Ольга Ясько. – Кроме этого, в инфраструктуру также входят торговые центры, отели, развлекательные и спортивные сооружения. Примерами таких проектов являются Nisku Business Park под Эдмонтоном (Канада) и Trafford Park под Манчестером (Великобритания). В Восточной Европе формат бизнес-парка выглядит несколько уже. Преобладает офисная функция, а также инфраструктура: отель, магазины, отделения банков, фитнес-центры. Одним из удачных проектов бизнес-парка в Восточной Европе является Sofia Business Park (Болгария). Важным фактором, который объединяет большинство западных бизнес-парков, является их близость к крупным транспортным узлам – аэропортам, вокзалам, портам».

Если требование близости к транспортным узлам в первых российских бизнес-парках соблюдалось, то к остальным параметрам девелоперы относились с меньшим уважением. Например, принцип малоэтажности и низкой плотности застройки соблюдался далеко не всегда. «Сегодня малоэтажных объектов с низкой плотностью застройки и большой наземной и/или подземной парковкой довольно мало. К ним можно отнести Riga Land, «Гринвуд», «Крылатские Холмы», «Резиденцию», высокая обеспеченность парковочными местами есть и у бизнес-парка «Химки» (1/45)», – отмечает Андрей Петров, партнер и директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank.

О том, что объект должен располагаться в парковой зоне, тоже забывали. Больше всего экономили на инфраструктуре – в некоторых объектах она была представлена только пунктами питания. Таким образом, если бизнес-парки Европы и США выходили за рамки классического определения этих объектов за счет увеличения функций (к офисной часто добавляется складская и легкое производство), то первые российские офисные городки, наоборот, представляли собой «эконом-вариант» бизнес-парка – нарезку офисных площадей на сравнительно небольшом участке с минимальным инфраструктурным набором.

«Существует ряд объектов, которые позиционируют себя как бизнес-парки, но при этом не соответствуют требованиям по местоположению, этажности, архитектурной концепции, площади, набору инфраструктуры и объему паркинга, – отмечает Майкл Ассефа, старший консультант департамента коммерческой недвижимости компании Paul`s Yard. – Многие здания в Москве, именующие себя бизнес-парками, являются обыкновенными офисами». Ирина Бондарева, ведущий консультант отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, считает, что «к таковым относятся комплексы небольших реконструированных зданий в бывших промзонах. Эти здания с экономичной отделкой, без кондиционирования, к настоящим бизнес-паркам не имеют никакого отношения».

Одним из первых проектов, отвечающим всем требованиям, предъявляемым к бизнес-паркам, стали «Крылатские Холмы», вышедшие на рынок в 2005 году. Объект располагается в периферийном районе Москвы, в зеленой зоне, на берегу Москвы-реки. На его территории, ограниченной парковкой (1 м/м на 40 кв. м арендуемой площади), расположены офисные здания средней этажности свободной планировки. «Крылатские Холмы» имеют развитую инфраструктуру. О качестве объекта и интересе к нему арендаторов говорит тот факт, что бизнес-парк был полностью сдан в аренду за год до ввода в эксплуатацию. По словам Майкла Ассефа, данный проект стал стартовым в строительстве бизнес-парков международного уровня.

По арендаторову хотенью, по арендаторову веленью

Девелоперам новый формат недвижимости пришелся по вкусу: строительство бизнес-парка обходится на 40–50% дешевле, чем возведение офисного центра. Как правило, здания представляют собой достаточно простые конструкции, что ускоряет и упрощает строительство, появляется возможность освоения больших участков и пофазового ввода объектов в эксплуатацию. И, главное, формат бизнес-парка востребован арендаторами. Сегодня желание перебраться под сень деревьев, подальше от шума городского, выражают IT-компании, исследовательские лаборатории; крупные компании готовы снимать помещения в бизнес-парках для своих бэк-офисов. «На сегодняшний день спрос на бизнес-парки огромен, – рассказывает генеральный директор ГК «Экоофис» Татьяна Ковалева. – Что касается арендных ставок, то в сегменте А они доходят до $2000, в сегменте В и В+ цены колеблются от $400 до $800/кв. м в год.

«За прошедшие несколько лет были введены в эксплуатацию всего четыре бизнес-парка (Riga Land, «Крылатские Холмы», «Гринвуд», «Резиденция»), еще 6 находятся на разных стадиях строительства, – говорит Андрей Петров. – С каждым годом все больше девелоперов добавляют в свои портфолио проекты такого формата. Бизнес-парки, безусловно, эволюционируют: застройщики стараются более детально проработать концепцию такого объекта с участием консультанта и внести что-то новое в проект (архитектурная/инфраструктурная составляющая)».

С ростом конкуренции арендаторы предъявляют к бизнес-паркам повышенные требования. «Рынок диктует свои условия, и в настоящее время недостаточно предложить только арендные площади под офисы, – говорит Евгений Варов, генеральный директор компании «Полишелк» (бизнес-парк Riga Land). – В отличие от первых проектов бизнес-парков современные объекты должны быть продуманы до мелочей. Сегодня компания-арендатор заботится о том, чтобы ее служащие работали в комфортных условиях, тем более если офис находится за городом. При создании бизнес-парка Riga Land была проведена большая работа по изучению потребностей офисных арендаторов. Результатом стал поэтапный план развития бизнес-парка, включающий в себя строительство современных офисных зданий, бизнес-отеля на 205 номеров, конгресс-холла, фитнес-центра с бассейном. Дополнительной инфраструктурой комплекса являются ресторан корпоративного питания, несколько кафе, ресторан a la carte при отеле, отделение банка, химчистка, прочие сервисные услуги».

Бизнес-парк будет конкурентоспособным только в том случае, если обеспечит людям максимально комфортные условия для работы, и девелоперы это отлично понимают. Например, строящийся и уже частично введенный в строй бизнес-парк «Химки», расположенный на 23-м километре Ленинградского шоссе, в качестве бонуса к офисным помещениям предлагает два отеля, апарт-отель, конгресс-холл, рестораны, кафе, фитнес-центр, мини-маркет, автозаправочную станцию, парковую территорию с прудом. Уязвимость этого и других бизнес-парков в том, что они сдаются поэтапно, и у арендаторов, въехавших в офис в первую очередь, нет возможности использовать весь спектр услуг.

В августе международная девелоперская компания «Европорт» заявила о своих планах по строительству трех бизнес-парков класса А в Санкт-Петербурге. Площадь каждого из них – около 100 тыс. кв. м. Срок реализации проектов – семь лет, объем инвестиций порядка $500 млн. Инфраструктура каждого из бизнес-парков будет включать в себя заведения общепита, объекты ритейла, фитнес-центр, детский сад, отделение банка, гостиницу, развлекательные учреждения. Также объекты будут иметь отличную инженерную оснащенность.

Иногда в инфраструктуру помимо так называемых обязательных элементов, таких как рестораны, кафе, банковские отделения, магазины, включают отделения стоматологии, детские сады и т. д. «В бизнес-парке, который одна из IT-компаний строит для своих сотрудников в 20 км от Москвы, чтобы удержать ключевых специалистов, помимо фитнес-клуба, магазинов, ресторана предусмотрено возведение коттеджей для ведущих сотрудников компании, – рассказывает Ирина Бондарева. – Отличная экология и просторные дома – весомый аргумент для перемещения рабочего места за город. Тем более что московские квартиры тоже остаются за сотрудниками».

Вопрос о том, какие из элементов инфраструктуры необходимы бизнес-парку, каждый инвестор решает по-своему. К примеру, детские сады в инфраструктуре бизнес-парков пока скорее исключение, чем правило. Кинотеатр вообще считается «лишним» в офисном городке, хотя и детсады, и кинотеатры давно «прописались» в американских и европейских бизнес-парках. «Дело в том, что наличие инфраструктуры, с одной стороны, повышает привлекательность бизнес-парка для арендаторов, а с другой – снижает доходность проекта для инвестора, – говорит Йохан Хультман, начальник департамента маркетинга и девелопмента CMI Development. – И главная задача девелопера – найти «золотую середину», устраивающую их обоих».

«Возводить объекты инфраструктуры девелоперам не так уж и невыгодно, – считает Ирина Бондарева. – Рестораны и торговые площади ведь тоже сдаются в аренду, и часто по ставкам выше, чем на офисные помещения».

Трудности переезда

Еще одной тенденцией развития бизнес-парков является «переезд» офисных городков за МКАД. «Плотная застройка, небольшое количество свободных участков, высокая стоимость земли, транспортная загруженность, а также множество других ограничений заставляют девелоперские компании обращать внимание на участки под строительство офисов на окраинах и даже за чертой города, – комментирует Андрей Петров. – Сегодня, когда ставка аренды на высококачественные офисные помещения в центре Москвы достигает $1700–2000/кв. м в год, востребованными являются сопоставимые по качеству (класс A/B+) альтернативные варианты в районе ТТК или МКАД, где ставка аренды в несколько раз ниже ($450–900/кв. м в год). Динамику роста цен сложно отследить по нескольким реализованным проектам, но, как правило, разница в стоимости офисов на начальном и завершающем этапах строительства бизнес-парка составляет 20–30%».

По словам Майкла Ассефа, если раньше предложение бизнес-парков на рынке офисной недвижимости формировалось по большей части из реконструированных производственных зданий в районе между Садовым кольцом и ТТК, то в последнее время девелоперы стали более четко осознавать реальное назначение данного сегмента, ориентируясь уже на застройку больших территорий в районе пересечения МКАД с крупными магистралями. Следует ожидать, что с ростом экономики, приходом новых западных инвесторов и смещением производства в сторону области интерес начнет плавно перемещаться к ближнему Подмосковью. Таким образом, новые проекты будут еще более масштабными и интересными.

Однако при реализации проектов за пределами столицы девелоперы сталкиваются с целым рядом проблем. «В Подмосковье и на окраинах города зачастую приходится с нуля организовывать всю инженерную инфраструктуру, – говорит Йохан Хультман. – Сроки окупаемости объектов из-за небольшого количества потенциальных арендаторов и их специфического профиля могут быть более длительными. Также девелоперов останавливает небольшое предложение подходящих земельных участков и достаточно высокая их стоимость, что вступает в конфликт с концепцией формата «бизнес-парк», для которого характерно более низкая плотность застройки за счет малоэтажности и необходимости организации большого количества парковочных мест».

Еще одним сдерживающим фактором строительства бизнес-парков в Московской области является неразвитая система общественного транспорта. Например, если в центре Лондона или Парижа сесть на метро или на поезд, то можно быстро и комфортно доехать за несколько минут до деловой зоны, в Москве же такой возможности нет. И пока что до бизнес-парка, расположенного за МКАДом, добраться можно либо на личном транспорте, либо на специально организованном shuttle bus. А «благодаря» пробкам время на дорогу может увеличиться на полчаса-час.

Поэтому и к выбору места под будущий бизнес-парк, и к организации доставки сотрудников к месту работы девелоперы вынуждены относиться с максимальным вниманием.

Например, в первой очереди Riga Land построены подземный и многоярусный паркинги на 3000 машино-мест, во второй очереди планируется двухэтажная подземная стоянка на 1445 машин, многоярусный паркинг на 657 автомобилей, одно машино-место будет предоставляться на 30 кв. м арендуемой площади. «На сегодняшний день данный показатель является лучшим на рынке, – рассказывает Евгений Варов. – Мы сознательно пошли на дополнительные расходы по увеличению количества машино-мест, так как это является одним из конкурентных преимуществ нашего проекта. До бизнес-парка Riga Land от ближайшей станции метро «Строгино» организовано движение комфортабельных автобусов. В ближайшее время ожидается открытие станции метро «Мякинино». С открытием Краснопресненского проспекта время в пути от Садового кольца до бизнес-парка составляет 30–40 минут. В настоящее время ведется строительство федеральной развязки на Новорижском шоссе в непосредственной близости от бизнес-парка, которая значительно улучшит доступность в бизнес-парк как из города, так и из области. Мы принимаем активное участие во взаимодействии с ФУАД «Центральная Россия» и администрацией Красногорского района по ускорению темпов строительства развязки».

Появившись в России всего несколько лет назад, бизнес-парки из скромных скучных офисных поселений превращаются в настоящие города мечты для трудоголиков – со своими магазинами, фитнес-клубами, ресторанами, детскими садами, салонами красоты, рекреационными зонами, современной инженерией, вместительными парковками и удобными подъездными путями. Стимулом для столь интенсивного эволюционного процесса служит конкуренция и, как следствие, возрастающие требования арендаторов к качеству бизнес-центров.