Комплекс «Федерация» – тренд будущего

Многофункциональный комплекс «Федерация» является композиционным центром ММДЦ «Москва-Сити». Комплекс состоит из расположенных на многоуровневом подиуме и объединенных общей стилобатной частью башен «Восток» (360 м) и «Запад» (243 м). Высота всего комплекса со шпилем – 506 м.

Большую часть «Федерации» – 169 тыс. кв. м – составляют офисные площади класса A+. В башне А («Восток») офисы размещаются с 7-го по 62-й этаж, а в башне B («Запад») с 5-го по 46-й этаж.

«Все офисные пространства в комплексе «Федерация» созданы с применением новейших технологий и предлагают все преимущества класса А+», – рассказывает вице-президент Mirax Group Ара Арамян. Эксперт отмечает, что эти площади очень востребованы, поскольку на рынке Москвы на сегодняшний день сохраняется дефицит предложения офисов высокого уровня.

По словам Ары Арамяна, расчетные инвестиции в проект составляют $1,7 млрд. Комплекс будет достроен только в I квартале 2010 года, однако значительная часть офисных площадей уже нашла своих арендаторов. Крупнейшим арендатором и соинвестором «Федерации» стал «Внешторгбанк». Банк, ранее занимавший сразу несколько офисных зданий, арендовал 60 тыс. кв. м в башне «Запад».

На сегодняшний день этажами в комплексе владеют следующие компании и холдинги: корпорация Mirax Group, «Внешторгбанк», «Внешторгбанк 24», банк «Петрокоммерц», «РУСАЛ», корпорация «Интеко», АФК «Система», «Совкомбанк», Hayatt International, «Русский Банк Развития», «Газпром-Медиа» и ряд других дочерних структур ОАО «Газпром».

Договоры аренды – от 5 лет, но в настоящее время в башне больше собственников, выкупивших этажи, чем арендаторов.

Часть площадей в «Федерации» были раскуплены различными инвесторами на этапе строительства, и сегодня предлагаются в аренду уже на вторичном рынке и по более высокой цене. Арендная ставка за помещение с отделкой на вторичном рынке составляет порядка $2300/кв. м в год. Арендные ставки могут варьироваться в пределах 10–15% в зависимости от этажа, видовых характеристик конкретного блока, а также от арендуемой площади. Крупные арендаторы могут рассчитывать на понижение ставок, а самыми дорогими будут небольшие блоки по 100–150 кв. м.

Помимо офисных площадей в комплексе присутствуют апартаменты класса де люкс, рассчитанные на топ-менеджмент крупных российских и иностранных компаний. Общая площадь жилой части составляет более 78,5 тыс. кв. м. Минимальная площадь квартиры – 160 кв. м. Все апартаменты расположены на высоте от 180 до 210 м. По мнению застройщиков, жизнь «на высоте птичьего полета» обеспечивает идеальное сочетание преимуществ жизни в центре мегаполиса с приватностью, тишиной и чистым воздухом. Несмотря на высокую стоимость (порядка $18 тыс./кв. м), отмечают представители Mirax Group, многие квартиры были куплены еще на этапе строительства.

Около 50 тыс. кв. м жилых площадей были реализованы еще в 2007 году.

И все же пока сочетание апартаментов и офисной части в одном здании для российского рынка является непривычным. По мнению экспертов, большую часть покупателей и арендаторов таких апартаментов составляют западные топ-менеджеры, работающие в России по контракту. Российские же клиенты предпочитают делать из таких апартаментов «домашний офис», где в непринужденной обстановке можно принимать деловых партнеров. А вот переехать и жить в квартире, расположенной прямо над бизнес-центром, решаются далеко не все российкие топ-менеджеры.

Объединяющим началом многофунционального комплекса «Федерация», по мнению Ары Арамяна, является гостиница Grand Hyatt Moscow международной сети Hyаtt International. Открытие отеля запланировано на осень 2008 года. По мнению регионального директора департамента аналитики Colliers International Ольги Ясько, «так же, как и апартаменты, отель включен в проект здания для создания определенного имиджа и повышения статуса проекта до luxury, рассчитанного на самый обеспеченный слой населения и топ-менеджмент крупных и успешных компаний».

Ара Арамян подчеркивает, что все люди, живущие и работающие в «Федерации», будут получать практически те же услуги, что и гостиница. По договоренности с управляющей компанией «Федерации» сеть Hyаtt International будет обслуживать не только отель, но и другие зоны комплекса: апартаменты, рестораны, спа-центр.

Огромные возможности для проведения досуга, которые откроются после сдачи комплекса в эксплуатацию, являются еще одной особенностью «Федерации». На десяти уровнях подиума общей площадью 100 тыс. кв. м расположатся шопинг-моллы, торговые галереи, банки, конференц-залы, кинотеатры, кафе и рестораны с примыкающими открытыми патио и террасами. В комплексе запланированы сразу два ночных клуба – Grand Club и Sky Night Club (61-й и 93-й этажи башни «Восток»). Под прозрачным куполом башни «Запад» на двух этажах расположены бассейн и спа-центр.

Особенности проекта

Проект «Федерация» не имеет аналогов в России, поэтому при его реализации учитывается в первую очередь мировой опыт высотного строительства. Из 40 (!) вариантов, разработанных ведущими архитектурными мастерскими, корпорация Mirax Group выбрала проект архитекторов Петера Швегера и Сергея Чобана.

По данным Mirax Group, подрядчиком строительства каркаса башни B выступила турецкая компания Ant Yapi, башню А возводит «Всекитайская государственная инженерно-строительная корпорация». Управляющей компанией выступает Turner Construction. Фундаментные работы проводила компания «Каскташ А.Ш». По словам председателя совета директоров Mirax Group Сергея Полонского, при строительстве «Федерации» были впервые применены уникальные для России технологии. Например, центральное ядро здания возводится с применением гидравлической опалубки. Данная технология широко известна на Западе, но в России ранее не применялась.

Огромное внимание при строительстве «Федерации» уделяется вопросам безопасности. Например, для оценки устойчивости каркаса и прочности основания фундамента комплекса специальную аналитическую работу проводил НИИ строительной физики. Эксперты отметили, что в основании комплекса «Федерации» находятся скальные и полускальные породы, которые обеспечивают устойчивость фундаментальных конструкций.

Конструкция комплекса состоит из монолита, огнеупорность которого на порядок выше обычных металлических конструкций. Кроме того, опорные конструкции башни покрыты защитным слоем, который в 2,5 раза эффективнее того, что применяется при строительстве обычных высоток. В результате огнестойкость несущих конструкций комплекса «Федерация» составляет четыре часа. Здание разбито техническими этажами на секции по вертикали 12–25 этажей. Технический этаж является противопожарной преградой, которая препятствует распространению пожара на вышерасположенную секцию в течение 4 часов. Все перекрытия имеют двухчасовой запас прочности. Кроме того, фасад «Федерации» дренчируется, тем самым обеспечивая получасовую гарантию стабильности конструкции и нераспространение огня на этажи.

Все инженерные системы комплекса соответствуют современным стандартам строительства небоскребов. Помимо обычных инженерных систем комплекс оснащен климат-контролем, тепловыми завесами, бесперебойным электроснабжением от трех независимых источников, системой безопасности. Эксклюзивными являются и лифтовые конструкции, и эскалаторы «Федерации». Посетители смогут увидеть единственные и неповторимые прозрачные эскалаторы. Наблюдение за отлаженной работой механизмов внутри системы оценят не только механики, но и поклонники концептуальных новаторских идей. А в атриуме оригинальным решением станут открытые всесезонные эскалаторы.

Поставщиками материалов, оснастки и комплектующих стали ведущие мировые производители. Это позволяет обеспечить комфорт и безопасность работающих здесь людей. Подрядчиком по проектированию, поставке и монтажу алюминиевых светопрозрачных конструкций фасадов и покрытия для башни B является компания с мировым именем Shenyang Yuanda Aluminium Industry Engineering Co., Ltd.

Фасад строящегося комплекса уже украсил экран размером 20–30 м, предназначенный для ночной трансляции фильмов, времени и прогноза погоды. Конструкция закреплена на высоте 15-го этажа и отлично видна как со стороны Третьего транспортного кольца, так и с набережной. С наступлением темноты на экране появляются картинки будущего – уже построенная башня «Федерация», ММДЦ «Москва-Сити», воздушные такси и все, что увидят на месте нынешней стройки москвичи через несколько лет. Современным москвичам проекционный экран также принесет ощутимую пользу. В округе это единственный информационный носитель такого размера, сообщающий о времени и погоде.

«Этот оригинальный проект в очередной раз подчеркивает нестандартный подход Mirax Group к рекламе. Ночной показ фильмов, погоды, времени и т. п. привлекает внимание к нашему объекту всех людей, проезжающих по ТТК», – рассказывает бренд-менеджер корпорации Mirax Group Владимир Матвеев.

Высокие оценки комплекс «Федерация» получил и в архитектурном сообществе. По мнению знаменитого японского архитектора Кионори Кикутаки, комплекс «Федерация» во многом является отражением тенденций архитектуры будущего. «Здания буду меняться, приспосабливаться к условиям, жителям, климату. Если раньше все было разрозненно – отдельно больницы, отдельно гостиницы, офисы, квартиры, то в будущем архитектура будет меняться в зависимости от потребностей человека. Архитектура будет универсальна», – отметил эксперт. Сергей Полонский также подчеркивает, что башня «Федерация» – новатор будущей высотной архитектуры в России.

Преимущества и недостатки

По мнению представителей Mirax Group, существуют два основных параметра, которые делают комплекс «Федерация» уникальным. «Первый – это качество архитектуры, строительства в целом. Второй – это сервис, полное обслуживание, которое мы предоставляем своим клиентам», – считает Ара Арамян. Управление комплексом осуществляет «Башня Федерация Менеджмент» – целевая компания, которая обслуживает здание и имеет договор с международной сетью Hyatt International на управление гостиницей и на получение консультационных услуг по обеспечению эксплуатации и надлежащего сервиса в остальных зонах. Важным преимуществом комплекса специалисты называют и удобные планировки. Благодаря рациональным планировочным решениям люди не чувствуют себя стесненными ни дома, ни в офисе.

По мнению Ольги Ясько, к сильным сторонам проекта можно отнести грамотно разработанную концепцию проекта и его ориентированность на определенную рыночную нишу. Слабой же стороной могут стать транспортные проблемы, а также дефицит парковочных мест на территории «Москва-Сити».Чтобы решить проблему, планируется построить дублер Кутузовского проспекта, а также отдельный съезд с ТТК на улицу Кульнева. Существенные изменения будут внесены и в работу метро. Отрезок пути Филевской линии метрополитена длиной 900 м от станции «Кутузовская» до станции «Фили» будет убран в тоннель. По его крыше пройдет автомобильная дорога, которая будет выходить на дублер Кутузовского проспекта. Кроме этого в планы застройщиков «Большого Сити» входит реконструкция кольцевой железной дороги с целью обеспечения скоростного сообщения между деловым районом и аэропортами Шереметьево и Внуково. Однако на реализацию столь масштабных проектов потребуется время, а транспортная проблема вокруг комплекса обостряется с каждым годом. Несмотря на существующие проблемы, эксперты сходятся во мнении, что комплекс «Федерация» является знаковым проектом для московского офисного рынка.

С выходом на рынок в 2008 году башни «Запад» дефицит офисных площадей класса А будет по-прежнему велик. «Башня «Запад» – это 80 800 кв. м дополнительных офисных площадей на рынке, половина из которых уже занята «Внешторгбанком». На конец I квартала 2008 года общий сток класса А составил 1,25 млн. кв. м. На этом фоне площадь проекта выглядит незначительно», – отмечает Ольга Ясько. Качественное же влияние «Федерации» на рынок уже сегодня очень велико. Комплекс задает новый уровень качества для бизнес-центров класса А.