Савеловская экспансия

Офисная история кучного роста

Дороговизна и ограниченное предложение «центровых» офисов привели к формированию новых островков деловой активности за пределами Третьего транспортного кольца. Типичным примером такого развития бизнес-района можно считать возникновение деловой зоны у станции метро «Павелецкая». Все началось со строительства комплекса Riverside Towers компанией Enka. Появились первые крупные арендаторы в этом бизнес-центре, ими стали такие международные компании, как Canon, SAP, Unilever. Поскольку маркетинг первого комплекса оказался столь успешным, в 1997 и 1998 годах Enka сдала первую и вторую очередь комплекса «Павелецкая Плаза». Вслед за «Павелецкой Плаза» были построены еще три офисных центра неподалеку. А дальше пошла цепная реакция – инициатива офисной застройки была подхвачена российскими девелоперами. Началось более масштабное освоение района не только в зоне Садового кольца, но и в районе промышленной застройки за Павелецким вокзалом. Можно сказать, что девелопер, правильно оценивший высокий потенциал района и поверивший в его развитие, практически изменил эту часть города. Близость к центру, развитая инфраструктура, разветвленная транспортная сеть и наличие площадок под строительство определили высокие темпы развития офисного рынка в этом районе. Крупнейшими офисными зданиями в этой зоне также являются «Аврора Бизнес-парк», River Place, Бахрушина, 32–34, «Башня на Павелецкой», «Аквамарин» (фаза 1–2).

Множество заводов здесь были выкуплены и перестроены под офис-парки и офис-центры. Компания «Форум Пропертиз» получила участок под строительство комплекса «Аврора Бизнес-парк» через выкуп акций Краснохолмского камвольного комбината с последующим выводом предприятия в Монино, чем улучшила экологическую обстановку района, ведь комбинат имел в своем составе красильный цех. К тому же компания сохранила одно из зданий комбината, являющееся памятником промышленной архитектуры позапрошлого века. Но траты на реконструкцию постройки, имеющей историческую ценность, окупили себя – необычные овальные окна и потолки сложной архитектуры стали «изюминкой» первой очереди офисного комплекса.

За флагманом в едином порыве

По этой же схеме, то есть самостоятельно, а не по инициативе городских властей, как в случае с «Москва-Сити», сейчас стремительно меняет имидж бывшая заводская окраина в районе метро «Савеловская». Эксперты в области коммерческой недвижимости относят этот район к одному из самых перспективных на офисном рынке. «Район, безусловно, привлекателен для бизнеса – в первую очередь за счет крайне удачного расположения: рядом и с центром города, и с деловым районом «Москва-Сити», – говорит Екатерина Куканова, руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ ГК «ДОН-Строй». Близость к метро и транспортная доступность через Олимпийский проспект, Новослободскую улицу и проспект Мира – немаловажный фактор, привлекающий девелоперов и арендаторов в эту зону. По словам Ольги Ясько, регионального директора департамента аналитики Colliers International, деловая активность в данном районе обусловлена близостью Савеловского вокзала, крупнейших транспортных магистралей ТТК, Дмитровского, Алтуфьевского и Ярославского шоссе, а также Ленинградского проспекта, который обеспечивает удобный доступ к международному аэропорту Шереметьево.

Неудивительно, что девелоперы не обошли вниманием этот развивающийся район, учитывая тенденцию децентрализации офисного рынка, а также хорошую транспортную доступность. Многие крупные девелоперские компании заявили о планах построить здесь офисные центры. Сейчас в процессе строительства находятся несколько объектов, площадь каждого из которых от 15–20 тыс. кв. м. К примеру, MR Group сообщила о планах строительства офисного комплекса «Трио» класса В+ (ул. 8 Марта вл. 1, общей площадь 47 500 кв. м), который будет введен в эксплуатацию в 2010 году.

А началась офисная экспансия в Савеловском направлении с реализации бизнес-центра «Северное Сияние» компанией «МИАН-Девелопмент» в мае 2006 года. «Еще до окончания строительства бизнес-центр был почти полностью сдан в аренду, – говорит Олег Рубин, генеральный директор «МИАН-Девелопмент». – Успеху проекта способствовали удачные архитектурно-планировочные решения, высочайшее качество инженерных систем и, безусловно, выгодное месторасположение здания – шаговая доступность станции метро «Савеловская» и близость к въезду-выезду с ТТК, Ленинградскому проспекту и ул. Новослободская». Сейчас арендаторами «Северного Сияния» являются такие крупные компании как Pepsi, BNP Paribas, Heineken, Moet Hennessy Whitehall, Omron Electronics, Waterman, British Telecom Russia.

Бизнес-центр «Двинцев», как и «Северное Сияние», тоже обещает стать одной из доминант современной архитектуры района. Он состоит из трех зданий различной этажности с общим двухэтажным стилобатом и подземным паркингом. А для создания системы энергоснабжения бизнес-центра предусмотрена отдельная распределительная трансформаторная подстанция с двумя независимыми вводами от города, на базе которой будет обеспечиваться общее электроснабжение и аварийное освещение здания. Бизнес-центр «Двинцев», девелопером которого выступает компания Central Properties, а содевелопером – компания Wells REIT II (США), будет сдан в эксплуатацию в III квартале 2008 года. Этот бизнес-центр, относящийся к классу А, выигрывает у проектов, реализованных в центре Москвы, не только за счет более конкурентоспособных арендных ставок, эффективных планировочных решений и параметров офисных помещений и комплекса в целом, но и за счет количества парковочных мест (1 машино-место на 80 кв. м арендуемой площади). Кроме того, в бизнес-центре «Двинцев» создана расширенная инфраструктура, включающая в себя максимальное количество услуг: зал для видеоконференций, кафе (20 посадочных мест), ресторан (80 посадочных мест), столовая для арендаторов (320 посадочных мест), отделения банков, аптека, химчистка и т. д. «Здесь созданы все условия для комфортного времяпрепровождения человека. Мы ушли от привычных стандартов реализации проектов недвижимости, сконцентрировавшись на создании идеальной атмосферы для эффективного ведения бизнеса», – рассказывает Дмитрий Киритопуло, директор коммерческого департамента компании Central Properties.

Компания «ДС Девелопмент», которая входит в ГК «ДОН-Строй», выступила реализатором проекта Nordstar Tower, этот бизнес-центр планируется ввести в эксплуатацию в 2009 году. «В настоящее время в аренду сдано 85% площадей. Кстати, одной из самых крупных сделок на столичном рынке коммерческой недвижимости класса А стал подписанный договор на аренду 13 этажей бизнес-центра площадью 36 840 кв. м компанией IBS. Последние сделки по аренде были заключены с телевизионным каналом «Рен-ТВ» и управляющей компанией «Альфа-Капитал», – рассказывает Екатерина Куканова.

Возможность арендовать помещение по приемлемой цене в динамично развивающемся деловом районе с развитой инфраструктурой, в пешеходной доступности от метро и непосредственной близости к основным транспортным магистралям – привлекательная перспектива как для известных западных компаний, так и для крупных российских. «Качество строительства сильно возросло за последние несколько лет. Такие проекты, как «Новосущевский», «Двинцев» отвечают самым высоким требованиям строительства. У этих бизнес-центров есть все шансы привлечь профильных арендаторов. Савеловский бизнес-район ждут большие перспективы. В ближайшие 3 года будет построено около 700 тыс. кв. м площадей», – рассказывает Шарль Буде, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle. По словам Ольги Ясько, большинство реализованных и строящихся офисных зданий Савеловского делового района относятся к классу В. «Можно выделить следующие основные группы: это телекоммуникационные компании, IT и FMCG-компании, крупнейшие автопроизводители, сектор услуг. Также здесь размещают свои представительства различные инвестиционные компании и компании банковского сектора», – говорит г-жа Ясько.

Средневзвешенные ставки аренды на офисные помещения в зданиях классов A, В+ составляют $820–950 (без НДС, включая операционные расходы). Офисы класса B, В- обходятся арендатору в $650–800 (без НДС, включая операционные расходы). На часть площадей, которая запланирована к вводу в эксплуатацию в 2008–2010 годах в Савеловском бизнес-районе, уже подписаны предварительные договоры аренды. Например, в комплексе «Белая площадь» подписаны предварительные договоры аренды с компаниями PriceWaterhouseCoopers, Deloitte и Mckinsey & Company, открывающими дополнительные офисы. Что касается «Двинцев» – в нем подписаны предварительные договора на 60% арендуемой площади с ведущими российскими и международными публичными компаниями.

Компьютеры на место станков

Помимо заявленных новых проектов на рынок выходят площади реконструированных промышленных предприятий. К ним есть удобный подъезд, а стоимость перестройки невелика – не надо тратиться на прокладку коммуникаций и возведение коробки. Этот фактор позволяет расширить предложение и привлечь в будущем большее количество арендаторов.

Из восемнадцати промышленных предприятий, сконцентрированных в северной части Савеловского субрынка, продолжают функционировать только три – косметическое объединение «Свобода», совместное российско-американское предприятие ЗАО «Хамильтон Стандард-Наука», специализирующееся на проектировании и производстве теплообменников для систем кондиционирования воздуха гражданских самолетов, и Учебно-производственное предприятие № 6 Всероссийского общества слепых. Все остальные предприятия находятся в процессе перепрофилирования, часть их зданий уже сданы в аренду под офисы.

На сегодняшний день ставка аренды в этих помещениях составляет около $400/кв. м в год, не включая НДС. В I квартале 2008 года был введен в эксплуатацию комплекс реконструированных зданий общей площадью 20 тыс. кв. м на Новодмитровской улице. Раньше там находился завод «Хрустальный». Ставка аренды здесь составляет около $630/кв. м в год. Уже практически завершена реконструкция территории заводов «Машиностроение» и «Гидравлика» на 2-й Хуторской улице. Среди крупных арендаторов этих площадей можно отметить IBS и Peter-Service.

Среди полностью реконструированных и сданных в аренду объектов можно назвать Вятскую улицу, 27 (около 48 тыс. кв. м) и Бутырскую улицу, 76 (8400 кв. м). Площади этих офисных объектов были сданы в аренду крупным российским и международным компаниям. Например, в офисном здании на Бутырской улице находятся офисы компаний AIG Life, «Пробизнесбанк», Media-Saturn Russia. На Вятской улице Завод художественных изделий с вредным производством литья металла был выведен в область, а на его месте построен торгово-выставочный центр.

Активное строительство, которое ведется в настоящий момент в Савеловском бизнес-районе, в скором времени изменит не только его облик, но и статус. К 2010 году планируется ввод в эксплуатацию более 700 тыс. кв. м офисных помещений классов А и В, что превратит этот деловой центр в одно из основных бизнес-направлений севера и востока столицы. Что же касается Савеловского бизнес-района в целом, то Дмитрий Киритопуло уверен, что этот деловой центр будет развиваться стремительно и иметь большой спрос и со стороны девелоперов, и со стороны арендаторов.

С появлением новых объектов и реконструкцией существующих предприятий в 2009–2010 годах существующий и прогнозируемый спрос на качественные офисы в районе также будет высоким, и даже скорое введение в эксплуатацию 150 тыс. кв. м офисных площадей класса B не сможет полностью удовлетворить его. В связи с этим можно сказать, что в ближайшие 5–7 лет Савеловский бизнес-район окончательно сформируется в новый деловой район столицы. У него большое будущее – интерес девелоперов и арендаторов останется неизменным, а потенциал дальнейшего развития – довольно высоким.